【正文】 我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04 年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審 1 年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。 1結(jié)束語 首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。這是普遍現(xiàn)象。在報裝的時候，設(shè)計好了裝 3 臺變電箱。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。但要說是開發(fā)商 的故意造成的，我個人沒有見過。 現(xiàn)在辦預售許可，都要做價格公示。 在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)巍：髞砀F得不行，被迫下海至今。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。 監(jiān)理報建是 完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核一番，認為 OK 了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。搞施工的就沒幾只好鳥。我見過最好的城市是廣州。謝謝各位。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。 余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶， 90平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù) 。也不知道能防什么。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么 10幾 20 萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要 10個平方米不到的空間。 單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預留的接口不發(fā)生變化。 說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。 項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但是且慢。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平 面審查的。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。 再說到這個排水許可證。這個時候什么毛招都會用上。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。在這個方面，審查那也是越來越嚴。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。 說到這里不由得想對那個套型建筑面積 90平方米以下占 70%以上的 9070 政策說兩句。在某些不良媒體 的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。 噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。但是沒法子。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。這是什么概念？這是卡死你的概念。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。 1放線、驗線 這個就簡單的說一說吧。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。 在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。 只要 不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實報道，所以我也不很關(guān)注這個事情。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？ 房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。 我最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。也沒見到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。而且還不敢計較這個。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解 押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。這個話題非常敏感。隨便你怎么公示。唉 1預售許可證 終于 說到這個了。不會有別的什么新花樣出來了。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。最近這 3 年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。 因此，我們 經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。不相信的同學，請回頭再把前面 10 個大項看一遍，基本上每個大 項里的每一個小項的工作日不會少于 20 個。結(jié)果，連交件都交不進去。嘿嘿 施工招投標、監(jiān)理報建 我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊?？傊畠蓚€機構(gòu)都得好好的哄著。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。 余泥在運輸過程中，很容易污染路面。兩邊就吵了起來。客觀規(guī)律就是如此。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個 1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。不過這個不代表一般規(guī)律。 當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35 平方米到 45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。引到多少電算多少電。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設(shè)計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。譬如這個小區(qū)是 1萬平方米，有 3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是 30%。立項與其他程序的先后關(guān)系那更 是異常隨便的事情。 以出讓方式取