【正文】 通過總平 面審查的。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設(shè)計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。 其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高 層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。也是看起來很簡單。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個 20xx平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。但是且慢。譬如這個小區(qū)是 1萬平方米，有 3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是 30%。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。 下一篇開始講正式的規(guī)劃報建 ：總平面審查階段。 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系。反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。立不了項根本做不了環(huán)評。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。立項與其他程序的先后關(guān)系那更 是異常隨便的事情。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。 再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應(yīng)該算什么。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。 項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當持建設(shè)項目的批準、 核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。城市規(guī)劃這個概念一直 到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當時呢。憤青們不要在這里給我指三道四。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從 1990 年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997 年才正式開始。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定 。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。 但是在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。 這絕對應(yīng)該是必須的程序。 土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。但是，這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及潛規(guī)則指南 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年 1月 1日實施，作為曾經(jīng)房地產(chǎn)管理部門職員以及現(xiàn)在的下海人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。目前我 國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。 一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。 我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。而北京第一塊公開交易的土地，是到 20xx年之后才上市的。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到 90 年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。 不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。非常的社會主義特色。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交 易。再次強調(diào)：不屬于交易。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本 上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。 總平面審查階段 這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫 “修建性詳細規(guī)劃審查 ”。 在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就 是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)?？雌饋磉@個計算應(yīng)該是沒有什么爭議了。我這 3000平方米的建筑占地里面，有 20xx平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有 減少啊，所以這個 20xx平方米不能算在建筑密度里面。 再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。這都是可以鉆營的地方。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。 審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要 2到 3 個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。 管線綜合審查、排水許可證 管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。 說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西： 你就這么走進一