【正文】 。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。上級政府震怒，云云。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。 之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了 。 基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面： 減少土地供給，緊縮地根 這方面的政策非常的立桿見影。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實(shí)了。就是讓老百姓沒錢買房子。這個(gè) 9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。 嘿嘿， 又來一個(gè)半市場化。 這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成 3 分之 2 的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是 2500 元 /平方米。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。 1關(guān)于預(yù)售中的土地解押 昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。土地必須在辦理了施 ??許可證之后才能抵押貸款。這就意味著 開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了?，F(xiàn)在 絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。 此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。 規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。這就完成了。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問題，干過這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么 辛苦。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。我親眼見過這個(gè)身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。 這整個(gè)過程，也只不過是個(gè)大概，而已。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。這個(gè)備案就沒什么好多說了。 質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。也只有他們能 搞定。 1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓 其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個(gè) 1 天兩天再去國土部門辦抵押，也行。這個(gè)解押和新抵押中間，會有一個(gè)抵押物懸空期。 我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。 根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。 先從土地抵押說起。 現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上。這個(gè)叫預(yù)測繪。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會。 預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成 3 分之 2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。 放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。這個(gè)活就叫放線。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單 價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。我只對客觀效果予以評價(jià)。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。這是一個(gè)很瘋狂的概念。理解了這個(gè)，才能對銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。我就這么告訴你們：大家都 已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。 在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了 200 多個(gè)章，事還沒辦成。缺一不可。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。我個(gè)人對此一直持非常反感的態(tài)度。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。 在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉 眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。無論怎么找關(guān) 系都難批得下來?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘 擊樁了。 余泥排放 現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨恕Ｗ詈笾荒馨咽┕挝焕鰜?，判了幾個(gè)罰了些錢，了事。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故的原因。 現(xiàn)在開始說施工圖審查。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè) 9070的要求下還能做 3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào) 可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里， 911的那棟大樓就是前車之見 。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面 才能把事情辦成。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里 要有數(shù)。我就一筆帶過了。規(guī)劃部門都這么掌握。但是有些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦 法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。 這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。 其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高 層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個(gè) 20xx平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。 下一篇開始講正式的規(guī)劃報(bào)建 ：總平面審查階段。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評。我不知道在目前的市場里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直 到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定 。 土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。而北京第一塊公開交易的土地，是到 20xx年之后才上市的。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。反正我自己如果操辦這些事情，基本 上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。 在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡單是吧，就 是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。 再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。 沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是