【正文】 任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。連告 都不知道要去告誰。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審 1 年，審消防又審一 ???，審施工圖再審 1 年。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。不過這個結(jié)尾很倉促就是了。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。 物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報 道，一直覺得比較奇怪。 質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完 成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改： 12345 云云。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。這個企業(yè)也不說什么。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。 消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小 時。那么我們就利用這個懸空期吧。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。 還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。不多說了。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。盡我的理 解講那么一點吧。作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。嘿嘿。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實測之間的面積差異。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。從來都是如此。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個 3 成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。唉，又來一個 “做通 ”工作。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標。 我個人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我個人沒明白過來這到底有什么效果。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足 這種消息不準確，等等。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。如果這里有 國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。 在講預(yù)售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。 1插曲 ,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控 恩 ,不妨說一下 ,我出身是房地產(chǎn)管理部門。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。這個系統(tǒng)在經(jīng)過 10 多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。 我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。 現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？ 到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴， 太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就 GAME OVER。要這樣的話，絕對沒 1 年的時間出不來。 1施工許可證 施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。這個企業(yè)的老板氣得吐血。本來這種新增技術(shù)人員備案實在是非常簡單的事情。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。 在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。我要是局長我也不肯放。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。程序是這么一步步走過來的。 我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過 好幾回。那是真管得不錯。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。這個是環(huán)境保護部門管著的。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣?xùn)|西的管理。 施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工 現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。我個人無言以對?，F(xiàn)實就是這么滴殘酷。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。 節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。 因為人防用途部分的車位只不 過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。 人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。我不知道這個東西算啥。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一 套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。另外我們的消費者也沒這種意識。 先從消防說起。 消防和人防專項審查 有這么兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達標的。不值得多說。 當然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到 40 萬一個。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是 35到 45 平方米。 那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。然后這個 東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。這種事情太常見了。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？ 管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。 沙井蓋是不