【正文】 好不好，只需要看兩個(gè)東西： 你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線(xiàn)搭在樓和樓之間。 為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線(xiàn)綜合呢？ 如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。看電視的時(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。我反正是被這個(gè)東 西搞怕了。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。就是雨水和生活污水要分兩條管排。 單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃部門(mén)對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車(chē)位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶(hù)住宅配一個(gè)車(chē)位，商業(yè)一般是 100平 方米配一個(gè)車(chē)位。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了。立體機(jī)械停車(chē)位我相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。我知道這個(gè)話(huà)一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開(kāi)炮，說(shuō)什么 10幾 20 萬(wàn)買(mǎi)一巴掌大的停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車(chē)，的確只需要 10個(gè)平方米不到的空間。你這個(gè)車(chē)是不能垂直起降的。 審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 不過(guò)這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在 新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說(shuō)難，是所有專(zhuān)業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。我國(guó)的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的?；旧蟻?lái)講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能?chē)?yán)格按規(guī)范做夠做足。但是，我在這里說(shuō)句公道話(huà)：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。這部分停車(chē)位只有使用權(quán)。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。也不知道能防什么。這么說(shuō)吧：什么 360 度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著啊。開(kāi)間超過(guò) 6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶(hù)， 90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù) 。現(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子，被迫只能大量的推出兩房單位。 現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè) 9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣(mài)。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。那一年在珠三角一個(gè)三線(xiàn)城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門(mén)口建一座景觀塔。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤(pán)前面，也打算樹(shù)這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是 吵得不可開(kāi)交。 余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 余泥和噪音，這兩個(gè)東西專(zhuān)門(mén)拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。運(yùn)輸施工余泥的車(chē)輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。本人曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)廣州的一部車(chē)，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了 5萬(wàn)多，包工頭拼命去做工作都沒(méi)用，估計(jì)是交通部門(mén)火大發(fā)了，撞槍頭上了。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽(tīng)了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒(méi)給錘傻了。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開(kāi)工？那是嫌自己錢(qián)多，想支援政府的貧困官員了。 質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 我為了把施 工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫(xiě)得不耐煩了。放驗(yàn)線(xiàn)、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。謝謝各位。在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門(mén)還是有所區(qū)別。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)， 這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。各位的， 明白？ 不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。 首先，我必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。 在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥(niǎo)。大家知道一下就行。總之就是不受理。我這里講的還只是個(gè)小手段。 監(jiān)理報(bào)建是 完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門(mén)審核一番，認(rèn)為 OK 了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。而且得一步一步來(lái)。最后撤資了，不干了。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。后來(lái)窮得不行，被迫下海至今。對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評(píng)價(jià)是：混蛋。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來(lái)事情的真?zhèn)?。? 打壓購(gòu)買(mǎi)需求 提高首付比 例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。有一種很神奇的解釋說(shuō)，這種政策的好處是：老百姓買(mǎi)不起房子了，開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開(kāi)發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。謝謝 ?? 強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型 這個(gè)很明確，就是那個(gè) 90 平方米以下的戶(hù)型占總建筑面積 70%以上。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開(kāi)發(fā)商故意建大戶(hù)型，以獲取高額利潤(rùn)。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。這個(gè)效果，我就不多說(shuō)了。放線(xiàn)一般是規(guī)劃部門(mén)下屬的測(cè)繪院或類(lèi)似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。 在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線(xiàn)，測(cè)繪院就出驗(yàn)線(xiàn)冊(cè)。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。 現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。賣(mài)的時(shí)候照樣賣(mài) 5000 賣(mài) 8000 賣(mài) 10000 多，沒(méi)有任何 法律上或者行政上的責(zé)任。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就 ??實(shí)測(cè)了。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商 的故意造成的，我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。這其中有無(wú)數(shù)的道道兒?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了。在這方面，我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押 貸款。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。我只說(shuō)其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺(jué)得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。這兩個(gè)部門(mén)絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵?xún)對(duì)方的登記資料的。這個(gè)懸空期是合理的。房管部門(mén)一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。國(guó)土部門(mén)與房管部門(mén)分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無(wú)數(shù)空子可以鉆的的制度啊。這種方法在國(guó)土與房管合并的地方也能用。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)了那許 多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。基本的過(guò)程如下：規(guī)劃局的同志坐在車(chē)?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。開(kāi)發(fā)商自己 做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過(guò)。在報(bào)裝的時(shí)候，設(shè)計(jì)好了裝 3 臺(tái)變電箱。說(shuō)這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款?？⒐ぶ?，施工單位、開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來(lái)就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這是普遍現(xiàn)象。 竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。我反正沒(méi)親眼見(jiàn)過(guò)這種事情。接下來(lái)就是產(chǎn)權(quán) 證辦理的事情了。 1結(jié)束語(yǔ) 首先得說(shuō)，我每天跑來(lái)跑去，回來(lái)鼓搗這個(gè)東西，我是真寫(xiě)出厭煩情緒了。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門(mén)扯皮的事情，沒(méi)寫(xiě)進(jìn)來(lái)。 我往往都報(bào)以冷笑。憤青們又會(huì)說(shuō)，我就規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施 工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。我親眼見(jiàn)過(guò)一個(gè)年輕的民營(yíng)企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04 年開(kāi)始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審 1 年沒(méi)審出來(lái)，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒(méi)審出來(lái)，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。 無(wú)論你們?cè)诟髯缘念I(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。