房地產(chǎn)項(xiàng)目企劃提案(存儲(chǔ)版)
【正文】 六層 ,每層的樓層差價(jià)為 6080元一平米 的話 ,那么五層的起售價(jià)約為 6300 元一平方米。 五．產(chǎn)品定位 根據(jù)資料顯示廈門購房者中 有 %選擇預(yù)支未來，按揭購買滿意的房子 ，究其原因主要是因?yàn)?目前的購房主力軍的都是參加工作沒幾年的年 輕人 ,這些人的資金積累一般不會(huì)很足 ,一次性付款有很大的難度或者說是不可能 ,但這些年輕人的購買欲望特別強(qiáng)烈 ,還有就是這些人手頭上都握有按揭購房所需的首付款 ,而且他們的收入普遍比較高 ,按揭后 還款壓力不會(huì)很大 ,因此作為購房付款的一種主要方式 按揭就得到了這些人的青睞 。 3. 為高層建筑，缺乏一般小區(qū)住宅之環(huán)境配套。 公交線路包括湖濱南路上： 23 路 蓮花五村―中山 路 99 路 金山小區(qū)―輪渡 35 路 西堤碼頭―廈大白城 禾祥西路上 : 56 路 輪渡―新店鎮(zhèn) 25 路 江頭小區(qū)―中山路 96 路 江頭建材市場―海濱大廈 1 路 廈大―文灶 28 路 嶺兜小區(qū)―鷺江道 四．項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S）： 1. 地處 CBD 商業(yè)圈，人氣足，交通發(fā)達(dá)。 廈門高層的單體數(shù)量較多，基本不部臵社區(qū)環(huán)境，即使有也很簡單。裕發(fā)和官邸能搶先一步，引領(lǐng)廈門“酒店式公寓”的潮流，正是因?yàn)樗麄兌继幱趶B門的“黃金地段”。 三．酒店式公寓的現(xiàn)狀 “ 酒店式公寓”屬于投資性物業(yè)，在時(shí)下商鋪投資火熱的時(shí)候，“酒店式公寓”依靠其居住＋投資特色占據(jù)房地產(chǎn)市場一席之地。在外地來廈購房者中根據(jù)用途又可分為自住客與投資客兩種。 廈門房地產(chǎn)市場是以住宅消費(fèi)為主導(dǎo)。 2．廈門經(jīng)濟(jì)環(huán)境 根據(jù) 國家統(tǒng)計(jì)局城市調(diào)查隊(duì)昨天披露今年上半年 全國 35個(gè)大中城市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入最新報(bào)告 顯示 ,廈門人均收入位居全國第七位 ,因此廈門整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是相當(dāng)不錯(cuò)的 ,這為廈門房地產(chǎn)的發(fā)展提供了很好的基礎(chǔ)條件。多層住宅只會(huì)在島外地價(jià)相對較便宜的地區(qū)才會(huì)出現(xiàn)。 市場是最好的導(dǎo)師，緊隨裕發(fā)和官邸之后，蓮坂附近目前已有不少開發(fā)商開始圈地，目標(biāo)直指“酒店式公寓”。 而官邸位于廈門火車站市中心的位臵，毗鄰燦坤 3C、世貿(mào)商城等商業(yè)機(jī)構(gòu)，是廈門火車站 ——— 富山商圈龍頭重地，緊鄰梧村長 途汽車站、火車站，是廈門交通重地。 說明高層住宅同樣需要高檔次的配套來滿足消費(fèi)者娛樂休閑的需求。 4. 全鋼結(jié)構(gòu)，在廈門這種結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品是唯一的，目前只有東方時(shí)代廣場裙樓部分選用了和本項(xiàng)目相同的結(jié)構(gòu)。 3. 屬于廈門最優(yōu)地段，交通發(fā)達(dá)、升值潛力巨大。 六．產(chǎn)品定價(jià) 鑒于本項(xiàng)目爛尾樓的客觀存在，而獨(dú)棟大樓在配套方面又無法做出規(guī)模，因此建議在大樓內(nèi)部的配套方面做到精益求精，同時(shí)通過精裝修的品質(zhì)來淡化爛尾樓的影響，而在售價(jià)方面則應(yīng)體現(xiàn)出高資態(tài)。 分階段的銷售進(jìn)度 先推住宅帶動(dòng)樓盤的人氣，塑造湖濱南路商業(yè)中心高檔次精裝修樓盤的形象，為商場的推廣作準(zhǔn)備。 標(biāo)志性工地現(xiàn)場： LOGO 墻、工 地圍板、接待中心、現(xiàn)場看板 影響性廣告載體： 大型戶外看板、引導(dǎo)旗、燈光廣告牌、 SP 活動(dòng) 四．業(yè)務(wù)執(zhí)行 概述：市場對消費(fèi)的要求已經(jīng)跳脫了原有的框架，充分挖掘區(qū)域內(nèi)外存在的客層，使產(chǎn)品迅速去化成為可能。 ? 有秩序的作息，適當(dāng)?shù)膽?yīng)對禮貌。 擬定已買客戶及公司過去行銷售客戶介紹費(fèi)計(jì)劃，并寄發(fā)邀請函給客戶，現(xiàn)場銷售人員以電話持續(xù)聯(lián)絡(luò)。 7) 銷售文件，報(bào)表的完成 8) 銷講的制作 9) 銷售道具完成： 10) 在個(gè)案未 推出 前期，利用先期搭建 好 的售樓處，現(xiàn)場看板，工地展板等吸引區(qū)域周邊客戶前來，有意向的可以先登記， 但不收訂金，這樣試探一下市場對價(jià)格的反應(yīng)，同時(shí)積累客戶，等開盤時(shí)集中引爆。 5) 現(xiàn)場制作生活機(jī)能示意圖；商業(yè)機(jī)能示意圖，拉近本案與市區(qū)的距離。推出優(yōu)惠計(jì)劃吸引第一批買家。 7） 現(xiàn)場配合 SP 活動(dòng)。達(dá)到快速銷售的目的。 3) 少量贈(zèng)品 SP 活動(dòng)。 副 專 案 ：來人、來電登記、分析，人員的排休、環(huán)境區(qū)域編排、執(zhí)行外場業(yè)務(wù)。 五． 行銷架 構(gòu)及人員背景 ● 執(zhí)行部門 所有的現(xiàn)場業(yè)務(wù)執(zhí)行均由星觀達(dá)陣業(yè)務(wù)部完成。 簽約工作應(yīng)與開發(fā)商密切配合。 3．業(yè)務(wù)執(zhí)行： 1) 以樓別或方位較差之產(chǎn)品，壓低訂價(jià)或底價(jià)，做為廣告中來吸引人潮或制造話題。 3） 公開期內(nèi)下訂的客戶可享受一定的折扣。在媒體上展開軟性廣告。 3. 業(yè)務(wù)執(zhí)行： 1) 人員進(jìn)場銷售（接受預(yù)定）。 2) 市場調(diào)查：市調(diào)競爭樓盤，同價(jià)位不同區(qū)域的樓盤；處于強(qiáng)銷期的樓盤；未來即將推出的樓盤； 3) 現(xiàn)場售樓處布臵修改。 5）強(qiáng)化現(xiàn)場人員組訓(xùn)： ? 案前銷售講習(xí) ? 銷售控制演練 ? 來電接聽的技巧 ? 現(xiàn)場銷售道具的運(yùn)用 ? 現(xiàn)場 SP ? 逼定的技巧 每一階段銷售，不斷反復(fù)演練 ，以達(dá)到知無不言，言無不盡，發(fā)揮業(yè)務(wù)銷售專長。 ? 由于現(xiàn)階段為買方市場，可利用樣品屋方式保留 議價(jià)空間，讓客戶有不買可惜的感覺，制造銷售佳績。選用媒體 :廈門電視臺(tái) NP： 面對廈門地區(qū)客源；選用媒體 :廈門日報(bào)，廈門晚報(bào)，海峽導(dǎo)報(bào) 面對泉州地區(qū) 。另外離本案最近的樓盤麗水華庭的價(jià)格在 5300 到 5500 之間 ,由于本案的產(chǎn)品是小戶型 ,考慮到總價(jià)的因素每平方可比其高 200 元 ,再加上五星級精裝修的品質(zhì) ,每平方又可加上約 1500—— 1800 元 ,同時(shí)考慮到項(xiàng)目位臵處于黃金商業(yè)地段，項(xiàng)目本身全鋼結(jié)構(gòu)的貴族氣息，都在一定程度上提升了大樓本身的品質(zhì)，并在售價(jià)上可獲得相應(yīng)的支撐。 4. 廈門政府現(xiàn)在大力支持島外
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