房地產(chǎn)項目企劃提案(編輯修改稿)
2024-08-30 08:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 高出近 1000 元一 平米。 廈門高層的單體數(shù)量較多，基本不部臵社區(qū)環(huán)境，即使有也很簡單。較突出的是匯豐家園，內(nèi)部設(shè)立了運動場、游泳池等。而這種社區(qū)環(huán)境和配套很大程度上吸引了眾多的消費者，增加了樓盤的賣點。 說明高層住宅同樣需要高檔次的配套來滿足消費者娛樂休閑的需求。 叁、 產(chǎn)品篇 一．項目概況 本項目位于湖濱南路與后江埭路交匯處，處于廈門繁華商業(yè)區(qū)中心區(qū)域內(nèi)。項目周邊有多條公交線路經(jīng)過，此外距火車站不足 4 公里，交通便利。 項目的周邊形成了多個居住小區(qū)，如聚祥廣場、繁榮廣場、新嘉園等都是非常成熟的居住社區(qū)，房地產(chǎn)已有多年的發(fā)展 ，人氣相當(dāng)足。 二．項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 1. 項目用地面積： 4619 平方米 2. 建筑占地面積： 4126 平方米 3. 總建筑面積： 64549 平方米 4. 店鋪面積： 9119 平方米 5. 住宅面積： 43052 平方米 6. 地下室： 12378 平方米 7. 汽車停車位： 219 輛 三．項目周邊配套情況 1． 學(xué)校：大同小學(xué)，廈門外語學(xué)院，廈門教育學(xué)院 2． 商業(yè)設(shè)施：誠達購物廣場，禾祥西路商業(yè)街 3． 郵局、銀行：市郵政營業(yè)廳，中國銀行，建設(shè)銀行，商業(yè)銀行 4． 醫(yī)院：中山醫(yī)院 5． 公交線路：周邊公交線路眾多，處于商業(yè)中心，交通發(fā)達。 公交線路包括湖濱南路上： 23 路 蓮花五村―中山 路 99 路 金山小區(qū)―輪渡 35 路 西堤碼頭―廈大白城 禾祥西路上 : 56 路 輪渡―新店鎮(zhèn) 25 路 江頭小區(qū)―中山路 96 路 江頭建材市場―海濱大廈 1 路 廈大―文灶 28 路 嶺兜小區(qū)―鷺江道 四．項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S）： 1. 地處 CBD 商業(yè)圈，人氣足，交通發(fā)達。 2. 周邊商業(yè)及居住氣氛濃厚，有利于提高本項目產(chǎn)品的價值。 3. 生活機能配套齊備，形成良好的居住氛圍，屬廈門最繁華的地段。 4. 全鋼結(jié)構(gòu)，在廈門這種結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品是唯一的，目前只有東方時代廣場裙樓部分選用了和本項目相同的結(jié)構(gòu)。 5. 小戶型， 總價低，客戶臵業(yè)門檻不高。 劣勢（ W）： 1. 爛尾樓的形象，購房者容易產(chǎn)生抗性。因為廈門購房者更注重使用年限。 2. 湖濱南路是一條交通要道，而禾祥西路又是商業(yè)街，項目南北都比較嘈雜。 3. 為高層建筑，缺乏一般小區(qū)住宅之環(huán)境配套。 機會（ O）： 1. 附近缺少新開工的樓盤，相近的樓盤都已進入銷售尾期。 2. 泉州單身公寓投資持續(xù)升溫，而廈門外地客戶中泉州客戶占了70%。 3. 屬于廈門最優(yōu)地段，交通發(fā)達、升值潛力巨大。 威脅（ T）： 1. 廈門采取新的購房入戶制度，由原先購 45 平米即可入廈門戶口提高到 150 平米才可辦理戶口，如果本項 目不能享受原有入戶政策將流失掉一部分客戶。 2. 房價升溫，二手房對市場的沖擊加大。 3. 房產(chǎn)政策的變化，使投資客數(shù)量減少。 4. 廈門政府現(xiàn)在大力支持島外開發(fā) ,會分散客戶投資島內(nèi)的注意力。 五．產(chǎn)品定位 根據(jù)資料顯示廈門購房者中 有 %選擇預(yù)支未來，按揭購買滿意的房子 ，究其原因主要是因為 目前的購房主力軍的都是參加工作沒幾年的年 輕人 ,這些人的資金積累一般不會很足 ,一次性付款有很大的難度或者說是不可能 ,但這些年輕人的購買欲望特別強烈 ,還有就是這些人手頭上都握有按揭購房所需的首付款 ,而且他們的收入普遍比較高 ,按揭后 還款壓力不會很大 ,因此作為購房付款的一種主要方式 按揭就得到了這些人的青睞 。 另有 %的人選擇小戶型作為過渡房，因為 小戶型房子 雖然 并不能滿足購房者的實際居住需求 ,但也能滿足購房者擁有產(chǎn)權(quán)的重要傳統(tǒng)觀念 ,而且一但經(jīng)濟條件許可 ,就可以隨時把它出手 ,再購買自己滿意的房子 ,所以持有這種臵業(yè)觀點的人也不在少數(shù) !而從目前購房者的購房目的分析，投資購房的比例正有節(jié)節(jié)上升的趨勢，而在投資的選擇上來看，地段好總價低的小戶型正越來越受到購房者的青睞，極有超越商鋪投資的苗頭。結(jié)合本案地段極佳的先天優(yōu)勢，若定位成 SOHO 型的酒店式公寓，既能滿足家庭辦公的需要，又兼顧到了投資小戶型的市場需求，如此一來對本案的順利推廣會打下一個堅實的基礎(chǔ)。 六．產(chǎn)品定價 鑒于本項目爛尾樓的客觀存在，而獨棟大樓在配套方面又無法做出規(guī)模，因此建議在大樓內(nèi)部的配套方面做到精益求精，同時通過精裝修的品質(zhì)來淡化爛尾樓的影響，而在售價方面則應(yīng)體現(xiàn)出高資態(tài)?？?慮到廈門買賣房產(chǎn)中習(xí)慣于打折的消費習(xí)性，我們可采用抬高表價而在實際銷售中卻給于客戶一定折扣的方法，相信會給產(chǎn)品的去化帶來不小的好處。從本案實際情況考慮 ,由于大廈樓高 30 層 ,1 到 4 層是商場部分 ,所以起價樓層設(shè)定在五樓。目前處于蓮坂商圈的裕發(fā)廣場的均價定在 6250 一線，裝修標(biāo) 準(zhǔn)在 800 左右，而即將公開的九龍城雖然定在 6800 一線，但由于它是挑高四米五的產(chǎn)品，所以把這個因素考慮在內(nèi)其毛坯均價也在 5500 左右，這兩個項目都處于繁華商圈之內(nèi)，在地段上與本案有可比性，倘若本案在自身配套方面做到更加精益求精，如智能化管理 ，樓宇自動化等參照五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)制定，那么在售價方面則能取得更強的支撐。另外離本案最近的樓盤麗水華庭的價格在 5300 到 5500 之間 ,由于本案的產(chǎn)品是小戶型 ,考慮到總價的因素每平方可比其高 200 元 ,再加上五星級精裝修的品質(zhì) ,每平方又可加上約 1500—— 1800 元 ,同時考慮到項目位臵處于黃金商業(yè)地段，項目本身全鋼結(jié)構(gòu)的貴族氣息，都在一定程度上提升了大樓本身的品質(zhì)，并在售價上可獲得相應(yīng)的支撐。所以我們考慮本案的均
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