【文章內(nèi)容簡介】 20 開發(fā)商才能組織出優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計和單體設(shè)計，才能組織管理出優(yōu)秀的施工質(zhì)量，保證單體工程和配套工程的按質(zhì)按時的實施，才能組織好完善的物業(yè)管理和售后服務(wù)。 ② 購房者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌效應(yīng)越來越看重。因為有實力的優(yōu)秀開發(fā)商才可能有長遠的眼光，才不會有意或無意地以犧牲消費的權(quán)益來換取公司的短期效益，才可能制定出開發(fā)公 司自己的近期和長遠的發(fā)展規(guī)劃，其中當(dāng)然包括樹立每個時期的過硬的產(chǎn)品品牌，優(yōu)秀的房地產(chǎn)產(chǎn)品的建成面世，不僅會帶來產(chǎn)品自身的良好的社會效益和經(jīng)濟效益，對本公司今后的發(fā)展和今后開發(fā)的新的項目，顯然是一個舉足輕重的鋪墊。 ③ 購房者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的工程質(zhì)量的關(guān)心越來越有針對性。由于房屋產(chǎn)品的價格對我國民眾來說顯得“十分巨大”，因此民眾對建筑工程專業(yè)的科普知識的學(xué)習(xí)，甚至是專業(yè)知識和法律知識的學(xué)習(xí)越來越下功夫，這是一個很好的發(fā)展趨勢，它既反映出了國民整體素質(zhì)在不斷提高，同時又從一個側(cè)面促進了 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷提高自身的管理水平和工程質(zhì)量。 ④ 購房者對與工程建設(shè)有關(guān)的人員組成越來越看重。購房者不僅對房地產(chǎn)開發(fā)商在進行了解和考察，甚至對工程設(shè)計單位和設(shè)計單位的項目主持人的有關(guān)情況都要問一問，對工程監(jiān)理和工程總包、分包的單位的有關(guān)情況也都要了解；對中國國民來說，這是一個多么大的進步！ ⑵對安居型居住住宅的需求量急劇增加的趨勢在減緩，對改善型 21 居住住宅的需求在逐步增加，主要表現(xiàn)在： ① 對戶室面積的需求在增大。據(jù) 1999～ 2021年 的調(diào)查資料顯示，尚未購買住宅的家庭，對每套 60 平方米以下的住宅需求的比例僅為 %。 ② 對戶型設(shè)計的要求提出了越來越高的要求。更加合理的功能分區(qū)和交通聯(lián)系，更加合理的光照和通風(fēng)要求等等專業(yè)性很強的問題，常常被購房客戶擺在重要的挑選條件之中。 ③ 對室內(nèi)設(shè)備專業(yè)的設(shè)置，有的購房者甚至于提出了前瞻性的要求，大多數(shù)購房者都明確地表達了對“容量”的關(guān)心。比如電氣專業(yè)的設(shè)置、容許客戶使用總功率為多大的家用電器、采暖設(shè)施的設(shè)計擺放位置會不會影響裝修效果、衛(wèi)生 間和廚房的管道走向是否便于使用和維修等等。 ④ 對室外環(huán)境，購房者已發(fā)展到了“從遠到近，從大到小”地進行考察。隨著人們購房理念的日趨成熟，購房時人們更加關(guān)注房屋的周邊環(huán)境，從粗略注意社區(qū)環(huán)境，發(fā)展到了首先注意中意房型的房前屋后的環(huán)境怎么樣，然后再了解自己擬購的樓左樓右的環(huán)境怎么樣，最后才是考察組團周圍和小區(qū)整體的環(huán)境怎么樣。 ⑤ 購房者對小區(qū)配套設(shè)施和配套的內(nèi)容提出了新的要求。不僅要求水、暖、電、路、綠化等專業(yè)齊全到位，同時提出了對多媒體網(wǎng)絡(luò)、電子保安 系統(tǒng)、非入戶查表收費（遠程抄表）系統(tǒng)、緊急呼叫服務(wù)系統(tǒng)、院區(qū)中心綠地的背景音樂系統(tǒng)等等所謂的“智能化”服務(wù)設(shè)備的配置。 22 ⑥ 購房者對社區(qū)的人文環(huán)境和文化內(nèi)涵越來越重視。表現(xiàn)出既考慮到成年人的生活環(huán)境，又著眼于子女的成長，中華民族自古就有“孟母三遷”的感人故事，同時也流傳著“物以類聚，人以群分”的說法。 ⑦ 購房者對入住后的物業(yè)管理越來越關(guān)心。聘請哪個公司進行物業(yè)管理，這個公司有過哪些業(yè)績，收費額度大小等等問題，都曾被消費者提出。 三．項目規(guī)模開發(fā)的指導(dǎo) 思想及工程建設(shè)規(guī)劃 1． 項目開發(fā)的指導(dǎo)思想 《燕宇家園》居住小區(qū)工程的開發(fā)總定位為“二十一世紀(jì)的康居住宅小區(qū)”。 市場定位為中等收入及部分中偏下收入的民眾，采用銷售與租賃相結(jié)合的出讓方式。 為取得房地產(chǎn)開發(fā)項目盡快投入使用的社會效益，以及投資少、回報快的經(jīng)濟效益，在總體規(guī)劃中的組團分區(qū)及區(qū)內(nèi)綜合配套管網(wǎng)的設(shè)計時，要考慮到分組團實施興建，在進行分期施工時，二期工程的施工，不能影響已投入使用的組團的各項使用功能的正常發(fā)揮。 市政污水管網(wǎng)的設(shè)計（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖），為《燕宇家園》居住小區(qū)的區(qū)內(nèi)排水管 網(wǎng)的設(shè)計與實施提供了一個非常有利的條件，它可以使區(qū)內(nèi)排水管網(wǎng)實施分區(qū)出口，這樣既可以減少區(qū)內(nèi)管線長度、降低管徑、減小放坡埋深，又便于分組團安排施工和交工后的使用維護。 23 2． 工程建設(shè)規(guī)劃 ⑴對工程規(guī)劃設(shè)計的基本要求 按照《燕宇家園》居住小區(qū)的開發(fā)總定位為“二十一世紀(jì)的康居住宅小區(qū)”的總體要求，對規(guī)劃設(shè)計提出如下基本要求： “西橫堤居住區(qū)詳細(xì)規(guī)劃”基本要求的前提下，要達到容積率≯ ，綠化率≮ 40%，并考慮設(shè)置一處不小于 ，在集中景觀綠化區(qū)的地下部位，設(shè) 置機動車的集中泊車車庫并兼有戰(zhàn)時的人防功能。大型集中景觀綠化區(qū)與地下泊車庫的功能結(jié)合，不僅能解決部份高檔機動車的泊車問題，還可以造成大型集中景觀綠化區(qū)的地面高程起伏的獨特建筑效果，這在沖積平原地貌特征的天津地區(qū)，人造地面高程起伏的構(gòu)造做法將給《燕宇家園》居住小區(qū)的綠化環(huán)境形成新的突破。 ，機動車主入口設(shè)在南倉道和玉泉東道一側(cè)，行人主入口設(shè)在三號路和桃江路一側(cè)。 《燕宇家園》居住小區(qū)成為一個園林綠化環(huán)境下的建筑群，不僅要滿足綠化率指標(biāo)，還要考慮采取諸如院區(qū)地貌 起伏、不同樹種分群、適當(dāng)設(shè)置小品、窗前屋后私家花園、區(qū)域豎向綠化、屋頂上人平臺、庭院燈園林燈與道路綠化融為一體等等手法來烘托居住小區(qū)的寧靜典雅的居住環(huán)境?？傊?，小區(qū)室外環(huán)境設(shè)計布局要求立意明確，布局緊湊，有完整的設(shè)計意圖和藝術(shù)構(gòu)思，既能襯托主體建筑的美觀，又相得益彰，同時又豐富和美化了城市街區(qū)的面貌。 ，樓間僅設(shè)置行人道 24 路，機動車流和人流的組織及疏散要能很好地反映出流動活動的順序規(guī)律，除必須滿足正常狀態(tài)下的要求外，尚應(yīng)適當(dāng)考慮緊急情況下的疏散特征。 e.《燕宇家園》居 住小區(qū)工程是房地產(chǎn)開發(fā)項目，因此在工程設(shè)計時必須考慮工程落成后，該工程既可整棟、整層、整個功能分區(qū)出售或租賃，又可將同一功能區(qū)分割出售和租賃。 ：上水（生活用自來水、生活用熱水和直接飲用水）、雨水、污水、熱力、燃?xì)?、電力、電訊（市話網(wǎng)電訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊、小區(qū)閉路監(jiān)控電訊及住戶與物管中心間的雙向直通呼叫電訊）、電視、道路、綠化、路燈、郵政、物管服務(wù)中心及商業(yè)配套設(shè)施。 將市話網(wǎng)電訊及市話寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊系統(tǒng)引入小區(qū)住戶及公建內(nèi)；保安服務(wù)采用系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)可視對講門禁系統(tǒng)、保安人員定 崗、巡更報警及社區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和周界防越報警系統(tǒng)相結(jié)合的管理方案。 閉路監(jiān)控控制室、與客戶的雙向直通呼叫控制室均設(shè)在物管中心內(nèi)，并執(zhí)行 24 小區(qū)服務(wù)制。在住宅樓道的管道井內(nèi)，設(shè)置遠程抄表系統(tǒng)。 、生活用熱水及自來水凈化消毒后管道輸送到戶的直接飲用水。 集中供熱站在小區(qū)內(nèi)興建，區(qū)內(nèi)室外綜合配套管網(wǎng)均在地下敷設(shè)。 、庭院燈、園林燈、草坪燈等 25 設(shè)備的選型要與整個園林綠化設(shè)計融為一體。在大型景觀綠地及組團中心綠地設(shè)置社區(qū)背景音樂系統(tǒng)。 在各樓宇門處設(shè)置，并盡量使其成為體現(xiàn)既定建筑風(fēng)格的單體裝飾構(gòu)配件。 、服務(wù)業(yè)及非營業(yè)性公共建筑的配置要完善，商業(yè)建筑及服務(wù)性建筑主要設(shè)置在區(qū)內(nèi)中心綠地及人行道附近。 ，單體建筑以南北朝向為主，可適當(dāng)安排一些東西朝向的建筑，以豐富組團的總體造型，建筑形象要富有創(chuàng)造性，形式要新、造型要美、充滿生機、經(jīng)久不衰。住宅采用平層、錯層、大落差錯層（底層設(shè)車庫）、躍層等多種形式設(shè)計，以適應(yīng)不同的客戶需求。 、一梯兩戶、一梯三戶。 ：多層為 5～ 6層，按總住宅 建筑面積的 70%設(shè)置，小高層為 9～ 11 層，并要考慮在頂層與屋面閣樓之間設(shè)計為躍層形式，小高層住宅按總住宅建筑面積的 30%設(shè)置。 。 、租的不同出讓方式，設(shè)計時要考慮到住宅與公寓使用功能的有機結(jié)合。 ： 一室戶占總戶數(shù)的 35%，建筑面積為 50～ 70 平方米 二室戶占總戶數(shù)的 40%，建筑面積為 70～ 110平方米 三室戶占總戶數(shù)的 25%，建筑面積為 110～ 200 平方米 26 （三室戶宜按一梯一戶的方式設(shè)計） 構(gòu)造形式，首層設(shè)獨立的私家花園，外窗均不設(shè)護欄。單元住宅的南向陽臺為封閉的觀景陽臺，北向陽臺為封閉的生活服務(wù)陽臺。 ，戶內(nèi)設(shè)可視對講話機，并設(shè)置與物管中心相通的雙向直呼通訊系統(tǒng)，市話電訊網(wǎng)系統(tǒng)，在住戶的廳、臥、廚、衛(wèi)均設(shè)終端插頭，市話寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在廳、書房設(shè)終端插頭，在廳、臥設(shè)電視同軸電纜終端插頭。 。 ?？刹捎玫匕宀膳墓┡绞剑O(shè)置設(shè)備管道豎井，各專業(yè)的遠程抄表系統(tǒng)的計量顯示在單元住 戶外設(shè)置。 u.《燕宇家園》居住小區(qū)工程的詳細(xì)規(guī)劃（初稿）見附圖五。 27 ⑵相關(guān)的面積參數(shù) ①征地面積（見附圖二）。附圖二所示的劉房子村 B199818 地塊的 平方米地塊及相鄰的界外 平方米地塊，不在征地范圍之內(nèi)，征地總面積為 （ ） ②紅線內(nèi)面積（見附圖二）。 路寬及相應(yīng)的規(guī)劃退線要求 表二 道路名稱 規(guī)劃路寬 規(guī)劃要求退線寬度 退線面積 丁字沽三號路 43米 15米 南倉道 50 35 桃園路 30 15 玉泉東道 30 15 28 按表二所列數(shù)據(jù)，紅線內(nèi)面積為 平方米（ ） ③規(guī)劃區(qū)用地面積 （ ） ④規(guī)劃總建筑面積 按“西橫堤居住區(qū)”詳規(guī)參數(shù)要求，容積率≯ ，按容積率為，規(guī)劃總建筑面積為 萬平方米。 注：《燕宇家園》居住小區(qū)工程的“詳細(xì)規(guī)劃“的設(shè)計人所計算出的規(guī)劃總建筑面積為 萬平方米，對于此計算數(shù) 據(jù)與 ，待進一步校核。 ⑤其它的相關(guān)數(shù)據(jù)，摘引于“詳細(xì)規(guī)劃“的說明書（初稿），列于表二、表三。 用地平衡表 表二 項目 公頃 平方米 /人 % 規(guī)劃總用地面積 居住區(qū)用地面積 100 住宅用地 公建用地 道路用地 綠化用地 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表 表三 序號 項目 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃總建筑面積 萬 m2 2 住宅總建筑面積 萬 m2 其中 多層住宅建筑面積 萬 m2 高層住宅建筑面積 萬 m2 3 公建總建筑面積 萬 m2 (其中公益性公共設(shè)施建筑面積 ) 萬 m2 4 住宅平均層數(shù) 層 5 住宅面積毛密度 萬 m2/ha 6 居住總戶數(shù) 戶 2890 7 居住總?cè)藬?shù) 人 9248 8 戶均人口 人 /戶 9 戶均面積 m2/戶 75 10 人口毛密度 人 /ha 29 11 容積率 12 建筑密度 % 16 13 綠地率 % 14 日照間距 1: 15 機動停車位 輛 390(地上 ) 333(地下 ) 16 自行車位 輛 5780 ⑶室外地面高程和雨水經(jīng)流方向 根據(jù)天津市城市總體規(guī)劃修編成果，《燕宇家園》四鄰市政道路的規(guī)劃高程（見附圖二和表一）在 ~ 米的范圍內(nèi)變化，市政道路路邊面的規(guī)劃高程在 ~ 米的范圍內(nèi)變化。由上述數(shù)據(jù)看出，《燕宇家園》居住小區(qū)四鄰 路邊面高程為由西北方向向東南方向逐漸降低的走勢。 據(jù)天津市勘察院 1999年 12月 13日測繪的工號為 C— 1999— 418的測圖，《燕宇家園》居住小區(qū)工程紅線邊界在四界方向的自然地面現(xiàn)狀高程見表四所列各項數(shù)據(jù)。 《燕宇家園》紅線邊界自然地面現(xiàn)狀高程 表四 方位 自然地面高程 丁字沽三號路西側(cè)沿線 南倉道北側(cè)沿線 桃江路東側(cè)沿線 玉泉東道南側(cè)沿 線 據(jù)天津燕宇置業(yè)有限公司與天津警備區(qū)青光農(nóng)場一分場簽定的《燕宇家園》居住小區(qū)工程現(xiàn)場的“場地平整工程”的施工協(xié)議，土方平整后的地面高程為： 挖運土方地點，平整后的大沽高程為 30 墊填土方地點，平整后的大沽高程為 清運垃圾地點，平整后的大沽高程為 《燕宇家園》居住小區(qū)各單體棟號177。 按區(qū)內(nèi)由西北方向向東南方向逐步降低的走勢為宜；室外地坪高程可定為西北方向向東南方向找坡，高程為 米～ 米（比相鄰的路邊石高程約高出 ）， 區(qū)內(nèi)道路的泛水坡度約為 ‰。 ⑷單體工程的結(jié)構(gòu)形式及相應(yīng)的地基處理方案 《燕宇家園》居住小區(qū)工程的單體建筑分為三類：多層住宅、小高層住宅及不同使用功能的公共建筑。 多層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)按其座落位置的地基情況（見天津市地質(zhì)工程勘察院工號為 KC2021C09 的“天津燕宇置業(yè)有限公司丁字沽三號路場區(qū)巖土工程勘察報告”）可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)及復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。 小高層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用鋼筋混凝土異型柱框輕結(jié)構(gòu)體系，保溫 復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜層面體系，基礎(chǔ)為沉管灌注樁基礎(chǔ)。 綜合服務(wù)樓類型的公建可采用鋼框架結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土樓面、保溫復(fù)合墻、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面、沉管灌注樁獨立基礎(chǔ)。 托兒所類型的公建可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)視座落地塊采用鋼筋混凝土 31 浮筏基礎(chǔ)或復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。 四．工程成本估算 1．土地出讓金、土方平衡費用及相關(guān)配套增容費用