【文章內容簡介】 小氣候；純靜空間：在“靜”字上做文章，可通過規(guī)劃綠化區(qū)隔等方法降低火車噪音，保證居住的安靜、安逸；步行空間：步行空間滲透景觀布置，應該具有空間上的延續(xù)變化和收放；平臺分流：采用架空平臺，在平臺兩邊設計綠地，人流集中在中間，避免視線、車行干擾；架空空間：可作為景觀的重要組成部分，形成戶外立體景觀；充分利用“綠地與樹”這個最有效美化環(huán)境的資源，本案景觀以植物為主；利用道路路徑創(chuàng)造視覺走廊，通過利用材質、顏色、圖案的變化來創(chuàng)造路面鋪地；綠地中、樓宇間設置小型園藝小品，是綠化景觀不可缺少的部分，為生活增添情趣；注重細節(jié)，對公共設施如路燈、指示牌、信報箱、垃圾箱以及公告攔等的細部設計制作；整體注重綠化景觀的立體效果，地面有不同標高景觀，建筑物設空中綠化等手法。2） 建筑設計建筑是內容與形式的統(tǒng)一體，達到使用和美觀的目的，建筑風格對住宅開發(fā)有著重要意義，對項目起著美觀市場環(huán)境中脫穎而出，產品差異化在建筑風格上的表現也非常重要。本案的建筑風格定位應能發(fā)揮以下幾大功效216。 美觀作用，富有美感的建筑，能引起人們精神上的愉悅，能形成項目賣點，對樓盤銷售起重要的積極作用；216。 有效識別功能，對周邊樓盤產生有效視覺差異，形成當地地標樓盤，對建立項目的品牌起重要作用；216。 成為樓盤包裝、形象展示的重要要素，能表現項目的檔次與品質，增加感官價值； 216。 能充分反映建筑的意識形態(tài)與項目所富有的文化內涵，體現項目的開發(fā)主題與營銷主題。本案建筑風格定位建議：現代派風格：明快、簡潔、亮麗、品質感強、富有朝氣，能體現現代生活特征，容易在周邊舊建筑群中脫穎而立，以老城區(qū)新一派建筑形象出現，且容易被市場接受。（立面顏色不宜多，以純色和輔助色條搭配，比較具有經典意義） 戶性配比分析 戶型定位主要是戶型面積、房型的構成比例的定位。戶型的構成比例受到目標客戶群、需求層次、需求變化、平面布局以及規(guī)劃設計、容積率等因素影響。本案一期戶型結構： 房 型面 積套 數比 例兩房二廳一衛(wèi)8790㎡56%三房二廳一衛(wèi)104110㎡105%三房二廳二衛(wèi)125140㎡101%三房二廳二衛(wèi)141151㎡68四房二廳二衛(wèi)168171㎡9%躍 層 145240㎡47%合 計均約 124㎡386100% 從房型比例分配來看，兩房15%，三房70%，其他15%，基本符合了改善居住條件的置業(yè)安家型人群需求的各個層次，從面積情況來看，各房型對應的面積也基本恰當，應該說，本案的房型、面積比例符合了目前市場的需求狀況，尤其是城北市場更為適合。 智能化技術智能化標準是當代住宅物業(yè)檔次的衡量指標之一，本案物業(yè)的以3A級智能化標準來配置，做到新產品、新技術、新設備、新材料的結合應用，在保證物業(yè)均好性的前提下再體現本案的智能化特色，以提高產品的綜合競爭力。建議本案智能化系統(tǒng)在三方面做到以下要求(具體須根據3A規(guī)范要求)：u 安全防范子系統(tǒng) (1)住宅報警裝置：每戶設緊急報警、求救按扭，低層住戶可設窗磁裝置； (2)訪客對講裝置：本案采用單元門可視對講裝置，（可考慮彩色）； (3)周邊防越報警裝置：小區(qū)周邊采用紅外線對射防翻越裝置，保證無外來入侵； (4)閉路電視監(jiān)控裝置：設立中央監(jiān)控中心，在小區(qū)、樓宇重要節(jié)點設探頭，閉路監(jiān)控； (5)電子巡更裝置：在小區(qū)路徑設置電子巡更系統(tǒng)，保證小區(qū)內物業(yè)人員的流動性；u 管理與設備監(jiān)控子系統(tǒng)(1)自動抄表裝置：水、電、氣三表出戶，自動遠程抄表，方便又準確；(2)車輛出入與停車管理裝置：能有效的方便車輛管理，確保車輛安全；(3)緊急廣播與背景音樂：方便發(fā)布小區(qū)公告信息，并能播放悠閑音樂；(4)物業(yè)管理計算機系統(tǒng)：體現物業(yè)管理的先進性與專業(yè)性，方便管理；(5)設備監(jiān)控裝置：保證小區(qū)、樓宇的設備裝置的正常運作，確保業(yè)主生活。u 信息化系統(tǒng)(1) 組建小區(qū)局域網系統(tǒng)，真正方便業(yè)主的交流與管理，并成為一大特色；(2) 為實現上述功能科學合理布線，每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數據插座。 材料、設備技術 為體現本案產品定位思路“生態(tài)性”與“科技性”，形成本案主要賣點，大造“綠色空間”概念，在工程材料應用及技術方面需要有較高的要求。1） 建筑節(jié)能技術：平屋面保溫層技術； 外墻保溫隔熱技術； 塑鋼窗節(jié)能技術，雙層中空玻璃（隔音降噪音）； 外飄窗設計（避免陽光直射戶內）； 強化變頻電梯節(jié)能系統(tǒng)； 公共照明采用聲控開關； 新風系統(tǒng)（已經確定）；2）設備成套技術：安全防盜設備技術：通過綜合布線連同管理中心； 變頻加壓水泵，由中央控制中心控制； 優(yōu)化型小高層電梯，（采用多層專用電梯）；3）環(huán)境質量保證技術：水質保障技術； 防噪音技術； 垃圾處理技術； 污水處理系統(tǒng)； 另外：還有防水飾面技術、汽車停放成套技術等等。本案具體材料與設施設置應以健康、安全、方便、舒適為原則，選料強調無污染、選用有益于健康的綠色建材。房屋配置建議 門、窗：建議選用經中國環(huán)境標志產品認證委員會認證的節(jié)能型產品，窗具有密閉、保溫、隔熱功能；門具有防盜、 防火、隔音、保溫功能。設不銹鋼大堂防盜門，具智能化可視對講、自動開閉等功能。屋內涂料、水管、間隔墻、地磚用綠色建材。電：增加單元戶用電容量，設置應具超前性，充分考慮未來現代化生活需求。電話駁口：設雙線，具寬帶網功能。 會所功能建議會所是體現物業(yè)檔次與品質的主要配套之一，能滿足與豐富業(yè)主的生活需求，能營建本案的主題生活氛圍，本案景觀、材料應用等方面體現了生態(tài)性的主題，在會所功能設置上也要能體現健康概念。本案會所可由兩部分組成，一部分于本案北區(qū)01棟架空層，功能有三類：運動類、娛樂類、文化類；另一部分于南區(qū)，功能為小區(qū)生活性配套。1）北片會所： 運動類：沙壺球，乒乓球室，健身中心等； 娛樂類：棋牌室、臺球中心等； 文化類：休閑書吧 休閑書吧是本案會所之特色，為小區(qū)業(yè)主提供休息兼學習的場所，更好的營造小區(qū)的文化氛圍，提升項目檔次與形象。休閑書吧主要功能為閱讀與休息，在書吧內建立社區(qū)圖書庫，同時設置簡單休閑咖啡，為業(yè)主提供安靜、優(yōu)雅的讀書環(huán)境。 架空層：兒童樂園、休閑坐椅等。 ２）南區(qū)會所：生活配套服務類（結合物業(yè)服務）　　　　252。 醫(yī)務室兼保健功能及售藥；252。 兒童看護室；252。 社區(qū)生活店：如干洗店、美容美發(fā)店等；252。 家政服務中心——體現細微人性化服務 物業(yè)服務建議人性化的設計，人性化的產品，人居生活的以人為本更體現于人性化的物業(yè)服務。對本案而言，加強人性化的物業(yè)服務，提升項目形象，形成項目賣點尤為重要。建議本案物業(yè)管理聘請知名的物業(yè)服務管理公司進行物業(yè)管理，加強管理服務質量，形成南京真正的高質量人性化服務社區(qū)。要真正做到24小時“關注人性，服務業(yè)主”，專門開辟（可于南片會所）“金基翠城生活服務中心”?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?52?！」芾砩喜捎萌忾]式物業(yè)管理：區(qū)域外來人口多，人文層次復雜，以全封閉的物業(yè)管理來區(qū)個內外差異；　252?！?4小時安保服務，小區(qū)安全有力保障（采取電子巡更）；252。　公共區(qū)域清潔、公共設施維修；252。 啟動“金基翠城生活服務中心”；１） 兒童、老人臨時看護（兒童看護室）；２） 代訂牛奶、報刊雜志服務，代收代繳電話、有線電視等費用；３） 代請家教、保姆，家居清潔、車輛清洗服務；４） 社區(qū)醫(yī)務室、社區(qū)店； n 區(qū)位優(yōu)勢：距離市中心較近，受中央門商圈影響，地塊價值高。n 交通優(yōu)勢：周邊交通豐富，周圍主干道通達市區(qū)與外地，附近公交站點地鐵等線路較多，方便出行；n 配套優(yōu)勢：本案地區(qū)作為南京城北居住區(qū)，周邊購物、金融郵政、休閑運動等生活設施完善，配套成熟；n 景觀資源：南望玄武湖，動靠紅山森林公園，內部稀有的植被資源，成為本案自然景觀巨大優(yōu)勢；n 智能配套：3A級標準配置智能設施，科技化住宅；n 特色設計：空中屋頂花園，立體垂直綠化設計，人性化的規(guī)劃設計；n 物業(yè)類型：9棟品質8層電梯房，帶電梯的多層感覺，品質生活的保證；n 優(yōu)質服務：人性化的，全方位的生活服務內容；n 品牌效應：作為金基唐城的系列項目，有一定的市場影響力；n 規(guī)模效應：城區(qū)占地7萬平方米小區(qū)不多，本案具有較好的社區(qū)規(guī)模效應。 劣勢分析n 噪音問題：緊靠火車道與火車站，火車行駛與鳴笛噪音巨大，影響居住生活；n 人流問題：緊靠火車站，周邊外地流動人口多，人文結構復雜、層次低，影響居住安全；n 周邊建筑：周邊配套素質低下，路況、建筑陣舊，視覺感差、不利于中高檔物業(yè)形像；n 區(qū)域形象：下關區(qū)給人的印象“臟、亂、差”，區(qū)域形象較差； 機會分析n 城北居住人口眾多，多數仍未換房，購房需求量巨大n 城北市場中高擋物業(yè)空白，本案具有中高端市場開發(fā)的先機；n 地鐵的開通將會提高本案的區(qū)域價值，使交通更為便捷；n 火車站的改造出新，將大大改善原來較差的形象面貌； 威脅分析n 城北發(fā)展得不到好的政策扶持，其他區(qū)域政策導向明顯；n 城北區(qū)域居住人群，相對收入水平不高，消費力有限；n 城北及泛城北區(qū)域樓盤對本案產生一定的競爭威脅，宏觀市場環(huán)境的走勢；第三部分：目標客群定位與分析市場細分對準確的目標市場定位有著重要意義，住宅市場根據目標客戶群的特征：主要以購買力、年齡層、職業(yè)特征、居住區(qū)域等要素來細分市場。每個城市有著不同的人口結構特征，從收入金字塔來劃分南京人口結構特征：1） 金字塔底層的消費群是收入水平不高，購買能力相對較弱人群；主要是在國有及一些集體企業(yè)中工作的一般員工、文員等，收入不高，但長年的節(jié)用和積累有一定的儲蓄，一般不會有購房意向，多數為拆遷換房者，以拆遷費補充購買舒適性公寓房，他們生活較規(guī)律性明顯，較少利用銀行按揭，選房仔細、謹慎，一般以原區(qū)域購買意向較大。2） 金字塔中層的消費群在已購房客戶中的比例最大，他們是指收入水平中等，有一定購買力的人群； 主要是在國企的基層干部、技術尖子，學校的一般教授、老師，銀行的職員、外企及私企的一般白領，年齡跨度大，這些收入相對較高且穩(wěn)定，具有一定的購買能力，有改善居住環(huán)境的購房意向，交通方便的比較舒適的公寓房（多層及小高層）為他們的首選，多數做按揭貸款，選房理性，以原區(qū)域購買意向較大。3） 金字塔上層的消費群在南京市場上不在少數，他們收入水平高、購買力強；包括在外企工作的高級白領（中高層管理者），高級職稱技術人員，政府干部（灰色收入的官員），私營業(yè)主等，他們收入水平高，具有很強購買力，投資與改善居住環(huán)境是主要購房目的，多數為二、三次置業(yè)者，購房經驗豐富，多數做按揭，購房區(qū)域不定，以物業(yè)檔次與品質為選房主要參考因素。 4） 金字塔頂端的消費群較少，他們收入水平高具有極強的購買力；他們是城市少數派精英，企業(yè)主、大型企業(yè)高層、娛樂界藝術界名人等，他們往往已經有比較舒適的居住環(huán)境，購房是非必要性行為，以投資與改變生活方式為購房主要意向，別墅與躍復式是他們的主要選擇對象，購房非理性成分較高，決策時間短，物業(yè)檔次及開發(fā)商品牌等是他們購房重要考慮的因素。 購買力定位 定位依據：u 本案的區(qū)位價值與產品價值，限定了本案的價格區(qū)間，限定了本案目標客群的收入層次；u 從目前城北的區(qū)域市場來看，中高層總價物業(yè)供應嚴重不足，該部分城北中高層收入人群成為本案主要目標市場之一；u 重要客群A為本案一梯一戶以及躍復式產品的主要消費對象；u 重要客群B為本案8090㎡二房單位的主要消費對象，他們多為首次置業(yè)者；u 目標客群購買力層次比例基本符合本案戶型面積配比。主力客群 ：家庭年收入1015萬元 總價承受力5580萬元 月還貸能力25004000元/月重要客群A：家庭年收入1525萬元 總價承受力80120萬元 月還貸能力40006000元/月重要客群B：家庭年收入68萬元 總價承受力5055萬元 月還貸能力20002500元/月構成比例：主力客群：65%， 重要客群A：15%，重要客群B：15%，其他5% 年齡層定位定位依據：u 3550歲左右人群是南京中高層收入的主要人群，他們具備一定的積蓄與首付能力，具有較穩(wěn)定較高的收入來源，由本案購買力定位限定了目標人群的年齡區(qū)間；u 從目前南京人置業(yè)狀態(tài)來看，3550歲人群換房的比例最高，住房需求量最大；u 從目前市場來看，8090㎡的二房嚴重供應不足，而30歲以下的無房青年以及予父母購房者對此的需求很大，因而形成本案年齡重要客群的巨大需求。主力客群：3550歲 80%重要客群A：5060歲 15%重要客群B：2530歲