【文章內(nèi)容簡介】 小氣候；純靜空間：在“靜”字上做文章，可通過規(guī)劃綠化區(qū)隔等方法降低火車噪音，保證居住的安靜、安逸；步行空間：步行空間滲透景觀布置，應(yīng)該具有空間上的延續(xù)變化和收放；平臺(tái)分流：采用架空平臺(tái)，在平臺(tái)兩邊設(shè)計(jì)綠地，人流集中在中間，避免視線、車行干擾；架空空間：可作為景觀的重要組成部分，形成戶外立體景觀；充分利用“綠地與樹”這個(gè)最有效美化環(huán)境的資源，本案景觀以植物為主；利用道路路徑創(chuàng)造視覺走廊，通過利用材質(zhì)、顏色、圖案的變化來創(chuàng)造路面鋪地；綠地中、樓宇間設(shè)置小型園藝小品，是綠化景觀不可缺少的部分，為生活增添情趣；注重細(xì)節(jié)，對公共設(shè)施如路燈、指示牌、信報(bào)箱、垃圾箱以及公告攔等的細(xì)部設(shè)計(jì)制作；整體注重綠化景觀的立體效果，地面有不同標(biāo)高景觀，建筑物設(shè)空中綠化等手法。2） 建筑設(shè)計(jì)建筑是內(nèi)容與形式的統(tǒng)一體，達(dá)到使用和美觀的目的，建筑風(fēng)格對住宅開發(fā)有著重要意義，對項(xiàng)目起著美觀市場環(huán)境中脫穎而出，產(chǎn)品差異化在建筑風(fēng)格上的表現(xiàn)也非常重要。本案的建筑風(fēng)格定位應(yīng)能發(fā)揮以下幾大功效216。 美觀作用，富有美感的建筑，能引起人們精神上的愉悅，能形成項(xiàng)目賣點(diǎn)，對樓盤銷售起重要的積極作用；216。 有效識(shí)別功能，對周邊樓盤產(chǎn)生有效視覺差異，形成當(dāng)?shù)氐貥?biāo)樓盤，對建立項(xiàng)目的品牌起重要作用；216。 成為樓盤包裝、形象展示的重要要素，能表現(xiàn)項(xiàng)目的檔次與品質(zhì)，增加感官價(jià)值； 216。 能充分反映建筑的意識(shí)形態(tài)與項(xiàng)目所富有的文化內(nèi)涵，體現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)主題與營銷主題。本案建筑風(fēng)格定位建議：現(xiàn)代派風(fēng)格：明快、簡潔、亮麗、品質(zhì)感強(qiáng)、富有朝氣，能體現(xiàn)現(xiàn)代生活特征，容易在周邊舊建筑群中脫穎而立，以老城區(qū)新一派建筑形象出現(xiàn)，且容易被市場接受。（立面顏色不宜多，以純色和輔助色條搭配，比較具有經(jīng)典意義） 戶性配比分析 戶型定位主要是戶型面積、房型的構(gòu)成比例的定位。戶型的構(gòu)成比例受到目標(biāo)客戶群、需求層次、需求變化、平面布局以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、容積率等因素影響。本案一期戶型結(jié)構(gòu)： 房 型面 積套 數(shù)比 例兩房二廳一衛(wèi)8790㎡56%三房二廳一衛(wèi)104110㎡105%三房二廳二衛(wèi)125140㎡101%三房二廳二衛(wèi)141151㎡68四房二廳二衛(wèi)168171㎡9%躍 層 145240㎡47%合 計(jì)均約 124㎡386100% 從房型比例分配來看，兩房15%，三房70%，其他15%，基本符合了改善居住條件的置業(yè)安家型人群需求的各個(gè)層次，從面積情況來看，各房型對應(yīng)的面積也基本恰當(dāng)，應(yīng)該說，本案的房型、面積比例符合了目前市場的需求狀況，尤其是城北市場更為適合。 智能化技術(shù)智能化標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)代住宅物業(yè)檔次的衡量指標(biāo)之一，本案物業(yè)的以3A級智能化標(biāo)準(zhǔn)來配置，做到新產(chǎn)品、新技術(shù)、新設(shè)備、新材料的結(jié)合應(yīng)用，在保證物業(yè)均好性的前提下再體現(xiàn)本案的智能化特色，以提高產(chǎn)品的綜合競爭力。建議本案智能化系統(tǒng)在三方面做到以下要求(具體須根據(jù)3A規(guī)范要求)：u 安全防范子系統(tǒng) (1)住宅報(bào)警裝置：每戶設(shè)緊急報(bào)警、求救按扭，低層住戶可設(shè)窗磁裝置； (2)訪客對講裝置：本案采用單元門可視對講裝置，（可考慮彩色）； (3)周邊防越報(bào)警裝置：小區(qū)周邊采用紅外線對射防翻越裝置，保證無外來入侵； (4)閉路電視監(jiān)控裝置：設(shè)立中央監(jiān)控中心，在小區(qū)、樓宇重要節(jié)點(diǎn)設(shè)探頭，閉路監(jiān)控； (5)電子巡更裝置：在小區(qū)路徑設(shè)置電子巡更系統(tǒng)，保證小區(qū)內(nèi)物業(yè)人員的流動(dòng)性；u 管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)(1)自動(dòng)抄表裝置：水、電、氣三表出戶，自動(dòng)遠(yuǎn)程抄表，方便又準(zhǔn)確；(2)車輛出入與停車管理裝置：能有效的方便車輛管理，確保車輛安全；(3)緊急廣播與背景音樂：方便發(fā)布小區(qū)公告信息，并能播放悠閑音樂；(4)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)：體現(xiàn)物業(yè)管理的先進(jìn)性與專業(yè)性，方便管理；(5)設(shè)備監(jiān)控裝置：保證小區(qū)、樓宇的設(shè)備裝置的正常運(yùn)作，確保業(yè)主生活。u 信息化系統(tǒng)(1) 組建小區(qū)局域網(wǎng)系統(tǒng)，真正方便業(yè)主的交流與管理，并成為一大特色；(2) 為實(shí)現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線，每戶不少于兩對電話線、兩個(gè)電視插座和一個(gè)高速數(shù)據(jù)插座。 材料、設(shè)備技術(shù) 為體現(xiàn)本案產(chǎn)品定位思路“生態(tài)性”與“科技性”，形成本案主要賣點(diǎn)，大造“綠色空間”概念，在工程材料應(yīng)用及技術(shù)方面需要有較高的要求。1） 建筑節(jié)能技術(shù)：平屋面保溫層技術(shù)； 外墻保溫隔熱技術(shù)； 塑鋼窗節(jié)能技術(shù)，雙層中空玻璃（隔音降噪音）； 外飄窗設(shè)計(jì)（避免陽光直射戶內(nèi)）； 強(qiáng)化變頻電梯節(jié)能系統(tǒng)； 公共照明采用聲控開關(guān)； 新風(fēng)系統(tǒng)（已經(jīng)確定）；2）設(shè)備成套技術(shù)：安全防盜設(shè)備技術(shù)：通過綜合布線連同管理中心； 變頻加壓水泵，由中央控制中心控制； 優(yōu)化型小高層電梯，（采用多層專用電梯）；3）環(huán)境質(zhì)量保證技術(shù)：水質(zhì)保障技術(shù)； 防噪音技術(shù)； 垃圾處理技術(shù)； 污水處理系統(tǒng)； 另外：還有防水飾面技術(shù)、汽車停放成套技術(shù)等等。本案具體材料與設(shè)施設(shè)置應(yīng)以健康、安全、方便、舒適為原則，選料強(qiáng)調(diào)無污染、選用有益于健康的綠色建材。房屋配置建議 門、窗：建議選用經(jīng)中國環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品認(rèn)證委員會(huì)認(rèn)證的節(jié)能型產(chǎn)品，窗具有密閉、保溫、隔熱功能；門具有防盜、 防火、隔音、保溫功能。設(shè)不銹鋼大堂防盜門，具智能化可視對講、自動(dòng)開閉等功能。屋內(nèi)涂料、水管、間隔墻、地磚用綠色建材。電：增加單元戶用電容量，設(shè)置應(yīng)具超前性，充分考慮未來現(xiàn)代化生活需求。電話駁口：設(shè)雙線，具寬帶網(wǎng)功能。 會(huì)所功能建議會(huì)所是體現(xiàn)物業(yè)檔次與品質(zhì)的主要配套之一，能滿足與豐富業(yè)主的生活需求，能營建本案的主題生活氛圍，本案景觀、材料應(yīng)用等方面體現(xiàn)了生態(tài)性的主題，在會(huì)所功能設(shè)置上也要能體現(xiàn)健康概念。本案會(huì)所可由兩部分組成，一部分于本案北區(qū)01棟架空層，功能有三類：運(yùn)動(dòng)類、娛樂類、文化類；另一部分于南區(qū)，功能為小區(qū)生活性配套。1）北片會(huì)所： 運(yùn)動(dòng)類：沙壺球，乒乓球室，健身中心等； 娛樂類：棋牌室、臺(tái)球中心等； 文化類：休閑書吧 休閑書吧是本案會(huì)所之特色，為小區(qū)業(yè)主提供休息兼學(xué)習(xí)的場所，更好的營造小區(qū)的文化氛圍，提升項(xiàng)目檔次與形象。休閑書吧主要功能為閱讀與休息，在書吧內(nèi)建立社區(qū)圖書庫，同時(shí)設(shè)置簡單休閑咖啡，為業(yè)主提供安靜、優(yōu)雅的讀書環(huán)境。 架空層：兒童樂園、休閑坐椅等。 ２）南區(qū)會(huì)所：生活配套服務(wù)類（結(jié)合物業(yè)服務(wù)）　　　　252。 醫(yī)務(wù)室兼保健功能及售藥；252。 兒童看護(hù)室；252。 社區(qū)生活店：如干洗店、美容美發(fā)店等；252。 家政服務(wù)中心——體現(xiàn)細(xì)微人性化服務(wù) 物業(yè)服務(wù)建議人性化的設(shè)計(jì)，人性化的產(chǎn)品，人居生活的以人為本更體現(xiàn)于人性化的物業(yè)服務(wù)。對本案而言，加強(qiáng)人性化的物業(yè)服務(wù)，提升項(xiàng)目形象，形成項(xiàng)目賣點(diǎn)尤為重要。建議本案物業(yè)管理聘請知名的物業(yè)服務(wù)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，加強(qiáng)管理服務(wù)質(zhì)量，形成南京真正的高質(zhì)量人性化服務(wù)社區(qū)。要真正做到24小時(shí)“關(guān)注人性，服務(wù)業(yè)主”，專門開辟（可于南片會(huì)所）“金基翠城生活服務(wù)中心”?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?52?！」芾砩喜捎萌忾]式物業(yè)管理：區(qū)域外來人口多，人文層次復(fù)雜，以全封閉的物業(yè)管理來區(qū)個(gè)內(nèi)外差異；　252?！?4小時(shí)安保服務(wù)，小區(qū)安全有力保障（采取電子巡更）；252?！」矃^(qū)域清潔、公共設(shè)施維修；252。 啟動(dòng)“金基翠城生活服務(wù)中心”；１） 兒童、老人臨時(shí)看護(hù)（兒童看護(hù)室）；２） 代訂牛奶、報(bào)刊雜志服務(wù)，代收代繳電話、有線電視等費(fèi)用；３） 代請家教、保姆，家居清潔、車輛清洗服務(wù)；４） 社區(qū)醫(yī)務(wù)室、社區(qū)店； n 區(qū)位優(yōu)勢：距離市中心較近，受中央門商圈影響，地塊價(jià)值高。n 交通優(yōu)勢：周邊交通豐富，周圍主干道通達(dá)市區(qū)與外地，附近公交站點(diǎn)地鐵等線路較多，方便出行；n 配套優(yōu)勢：本案地區(qū)作為南京城北居住區(qū)，周邊購物、金融郵政、休閑運(yùn)動(dòng)等生活設(shè)施完善，配套成熟；n 景觀資源：南望玄武湖，動(dòng)靠紅山森林公園，內(nèi)部稀有的植被資源，成為本案自然景觀巨大優(yōu)勢；n 智能配套：3A級標(biāo)準(zhǔn)配置智能設(shè)施，科技化住宅；n 特色設(shè)計(jì)：空中屋頂花園，立體垂直綠化設(shè)計(jì)，人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)；n 物業(yè)類型：9棟品質(zhì)8層電梯房，帶電梯的多層感覺，品質(zhì)生活的保證；n 優(yōu)質(zhì)服務(wù)：人性化的，全方位的生活服務(wù)內(nèi)容；n 品牌效應(yīng)：作為金基唐城的系列項(xiàng)目，有一定的市場影響力；n 規(guī)模效應(yīng)：城區(qū)占地7萬平方米小區(qū)不多，本案具有較好的社區(qū)規(guī)模效應(yīng)。 劣勢分析n 噪音問題：緊靠火車道與火車站，火車行駛與鳴笛噪音巨大，影響居住生活；n 人流問題：緊靠火車站，周邊外地流動(dòng)人口多，人文結(jié)構(gòu)復(fù)雜、層次低，影響居住安全；n 周邊建筑：周邊配套素質(zhì)低下，路況、建筑陣舊，視覺感差、不利于中高檔物業(yè)形像；n 區(qū)域形象：下關(guān)區(qū)給人的印象“臟、亂、差”，區(qū)域形象較差； 機(jī)會(huì)分析n 城北居住人口眾多，多數(shù)仍未換房，購房需求量巨大n 城北市場中高擋物業(yè)空白，本案具有中高端市場開發(fā)的先機(jī)；n 地鐵的開通將會(huì)提高本案的區(qū)域價(jià)值，使交通更為便捷；n 火車站的改造出新，將大大改善原來較差的形象面貌； 威脅分析n 城北發(fā)展得不到好的政策扶持，其他區(qū)域政策導(dǎo)向明顯；n 城北區(qū)域居住人群，相對收入水平不高，消費(fèi)力有限；n 城北及泛城北區(qū)域樓盤對本案產(chǎn)生一定的競爭威脅，宏觀市場環(huán)境的走勢；第三部分：目標(biāo)客群定位與分析市場細(xì)分對準(zhǔn)確的目標(biāo)市場定位有著重要意義，住宅市場根據(jù)目標(biāo)客戶群的特征：主要以購買力、年齡層、職業(yè)特征、居住區(qū)域等要素來細(xì)分市場。每個(gè)城市有著不同的人口結(jié)構(gòu)特征，從收入金字塔來劃分南京人口結(jié)構(gòu)特征：1） 金字塔底層的消費(fèi)群是收入水平不高，購買能力相對較弱人群；主要是在國有及一些集體企業(yè)中工作的一般員工、文員等，收入不高，但長年的節(jié)用和積累有一定的儲(chǔ)蓄，一般不會(huì)有購房意向，多數(shù)為拆遷換房者，以拆遷費(fèi)補(bǔ)充購買舒適性公寓房，他們生活較規(guī)律性明顯，較少利用銀行按揭，選房仔細(xì)、謹(jǐn)慎，一般以原區(qū)域購買意向較大。2） 金字塔中層的消費(fèi)群在已購房客戶中的比例最大，他們是指收入水平中等，有一定購買力的人群； 主要是在國企的基層干部、技術(shù)尖子，學(xué)校的一般教授、老師，銀行的職員、外企及私企的一般白領(lǐng)，年齡跨度大，這些收入相對較高且穩(wěn)定，具有一定的購買能力，有改善居住環(huán)境的購房意向，交通方便的比較舒適的公寓房（多層及小高層）為他們的首選，多數(shù)做按揭貸款，選房理性，以原區(qū)域購買意向較大。3） 金字塔上層的消費(fèi)群在南京市場上不在少數(shù)，他們收入水平高、購買力強(qiáng)；包括在外企工作的高級白領(lǐng)（中高層管理者），高級職稱技術(shù)人員，政府干部（灰色收入的官員），私營業(yè)主等，他們收入水平高，具有很強(qiáng)購買力，投資與改善居住環(huán)境是主要購房目的，多數(shù)為二、三次置業(yè)者，購房經(jīng)驗(yàn)豐富，多數(shù)做按揭，購房區(qū)域不定，以物業(yè)檔次與品質(zhì)為選房主要參考因素。 4） 金字塔頂端的消費(fèi)群較少，他們收入水平高具有極強(qiáng)的購買力；他們是城市少數(shù)派精英，企業(yè)主、大型企業(yè)高層、娛樂界藝術(shù)界名人等，他們往往已經(jīng)有比較舒適的居住環(huán)境，購房是非必要性行為，以投資與改變生活方式為購房主要意向，別墅與躍復(fù)式是他們的主要選擇對象，購房非理性成分較高，決策時(shí)間短，物業(yè)檔次及開發(fā)商品牌等是他們購房重要考慮的因素。 購買力定位 定位依據(jù)：u 本案的區(qū)位價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)值，限定了本案的價(jià)格區(qū)間，限定了本案目標(biāo)客群的收入層次；u 從目前城北的區(qū)域市場來看，中高層總價(jià)物業(yè)供應(yīng)嚴(yán)重不足，該部分城北中高層收入人群成為本案主要目標(biāo)市場之一；u 重要客群A為本案一梯一戶以及躍復(fù)式產(chǎn)品的主要消費(fèi)對象；u 重要客群B為本案8090㎡二房單位的主要消費(fèi)對象，他們多為首次置業(yè)者；u 目標(biāo)客群購買力層次比例基本符合本案戶型面積配比。主力客群 ：家庭年收入1015萬元 總價(jià)承受力5580萬元 月還貸能力25004000元/月重要客群A：家庭年收入1525萬元 總價(jià)承受力80120萬元 月還貸能力40006000元/月重要客群B：家庭年收入68萬元 總價(jià)承受力5055萬元 月還貸能力20002500元/月構(gòu)成比例：主力客群：65%， 重要客群A：15%，重要客群B：15%，其他5% 年齡層定位定位依據(jù)：u 3550歲左右人群是南京中高層收入的主要人群，他們具備一定的積蓄與首付能力，具有較穩(wěn)定較高的收入來源，由本案購買力定位限定了目標(biāo)人群的年齡區(qū)間；u 從目前南京人置業(yè)狀態(tài)來看，3550歲人群換房的比例最高，住房需求量最大；u 從目前市場來看，8090㎡的二房嚴(yán)重供應(yīng)不足，而30歲以下的無房青年以及予父母購房者對此的需求很大，因而形成本案年齡重要客群的巨大需求。主力客群：3550歲 80%重要客群A：5060歲 15%重要客群B：2530歲