【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 技產(chǎn)業(yè)園區(qū)寶桐一路普通住宅1700奔力鄉(xiāng)間城渝北回興寶桐一路花園洋房2000富悅新城渝北回興街道寶圣西路（長(zhǎng)安福特旁）普通住宅2350海德燕窩小區(qū)渝北回興科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)普通住宅1680學(xué)府佳園渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)西南政法大學(xué)旁普通住宅1620金碧園渝北回興雙湖大道（重大醫(yī)學(xué)院對(duì)面）普通住宅1550云湖花園渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)寶圣大道(西政斜對(duì)面)普通住宅1780翠湖柳岸渝北寶圣湖寶桐路普通住宅2350結(jié)合在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況分析，中低檔價(jià)位樓盤(pán)在本區(qū)域受歡迎程度較高，在短期消化、快速回籠資金及獲取利潤(rùn)相當(dāng)重要。相對(duì)于本區(qū)域市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，該板塊競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力相對(duì)較弱。冉家壩板塊去年冉家壩板塊內(nèi)樓盤(pán)迭起，形成了現(xiàn)在的冉家壩大社區(qū)，從而取代了以前風(fēng)光無(wú)限的“五黃路大社區(qū)”，成為了渝北區(qū)重要的房市熱點(diǎn)區(qū)域。該板塊市場(chǎng)的特點(diǎn)是：l 該板塊項(xiàng)目規(guī)模以小區(qū)住宅為主；l 板塊內(nèi)物業(yè)消化量較好，項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)較未平穩(wěn)，與重慶房市價(jià)格基本持平；l 板塊內(nèi)項(xiàng)目的連動(dòng)性較強(qiáng)，逐漸形成配套完善的生活區(qū)；l 區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)潛力很大,房?jī)r(jià)有平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)；北部新區(qū)板快北部城區(qū)板塊是去年重慶房市的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，該板塊去年涌現(xiàn)了一大批高檔次高品質(zhì)樓盤(pán)，引起了重慶全市的熱切關(guān)注，該板塊可供開(kāi)發(fā)土地量較大，開(kāi)發(fā)前景較海好。該板塊市場(chǎng)的特點(diǎn)是：l 開(kāi)發(fā)體量大，以花園洋房、別墅等物業(yè)高品質(zhì)物業(yè)為主；l 板塊內(nèi)物業(yè)檔次較高；l 該板塊已成為了重慶新的高品質(zhì)樓盤(pán)集中區(qū)，在市場(chǎng)上引起了熱切的關(guān)注；l 板塊內(nèi)物業(yè)價(jià)格增長(zhǎng)較快，而且還有繼續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。江濱路板塊江濱路板塊是江北新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊，特別是江北區(qū)政府具體將江濱路作具體規(guī)劃后，江濱路的價(jià)值得到了更充足的體現(xiàn)。建城后的江濱路將成為餐飲休閑區(qū)，而且檔次明顯要比南濱路高。該板塊市場(chǎng)的特點(diǎn)是：l 開(kāi)發(fā)體量大，以高層建筑為主，重視對(duì)江景的打造；l 板塊內(nèi)有較大的開(kāi)發(fā)潛力，開(kāi)發(fā)前景較豪；l 隨著區(qū)政府對(duì)江濱路的規(guī)劃打造，將直接拉升該板塊內(nèi)物業(yè)價(jià)格。三、2005年重慶房地產(chǎn)最具價(jià)值區(qū)域分析對(duì)樓盤(pán)而言，放量的增大和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的增多，意味著新一輪的拼搶和爭(zhēng)奪客源；對(duì)消費(fèi)者而言，更多樓盤(pán)面世和先期產(chǎn)品的品質(zhì)，則使經(jīng)高新城有了更大的吸引力?？梢灶A(yù)見(jiàn)：去年的經(jīng)高新城，競(jìng)爭(zhēng)將有增無(wú)減，整個(gè)2005將是濃墨重彩的一年。同時(shí)回興—兩路：樓市升級(jí)再向北2005年，隨著碧水康橋、新城?山語(yǔ)間、天江?常青藤、伽藍(lán)藝墅、金香林、銀海峰景等主題名盤(pán)的次第亮相，加上水木青華、翠湖柳岸、恒運(yùn)?青河灣、麗源島等傳統(tǒng)品牌社區(qū)的聯(lián)袂出擊，一個(gè)全面升級(jí)的回興———兩路板塊正愈加彰顯其非凡魅力。新城市向北發(fā)展中的回興、兩路全面融入主城，這里正逐漸成為交通規(guī)劃配置檔次最高的區(qū)域之一。其中，金開(kāi)大道、210國(guó)道、319高速公路及在建的212高速公路，再加上江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，在建的新火車(chē)客運(yùn)站、寸灘深水碼頭等，使這一區(qū)域一舉成為物流、信息流最為繁盛的重鎮(zhèn)。（）四、2005年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)前景分析政策因素分析從經(jīng)濟(jì)規(guī)律看，經(jīng)濟(jì)政策無(wú)疑是影響重慶樓市走向的最大力量之一。由于受市場(chǎng)慣性作用，2005年初，房?jī)r(jià)仍將有一定上漲。但是，房?jī)r(jià)漲幅將處于可控范圍。影響房?jī)r(jià)的根本因素是市場(chǎng)供求關(guān)系。雖然國(guó)家已決定2005年仍將實(shí)行嚴(yán)格的土地政策，但囤積在開(kāi)發(fā)商或其它建設(shè)單位的存量土地基本能滿足2005年甚至未來(lái)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局專(zhuān)家預(yù)測(cè)，2005年的房?jī)r(jià)仍會(huì)在高位運(yùn)行。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局景氣中心研究室副主任張海旺表示，當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍然偏快，很難出現(xiàn)價(jià)格回落。這首先是因?yàn)榉墙?jīng)濟(jì)適用房和非住宅比重仍然過(guò)大；其次，地區(qū)拉動(dòng)因素起的作用也很明顯；土地政策繼續(xù)趨緊，對(duì)商品房?jī)r(jià)格具有一定刺激作用；而城市化加速和城鄉(xiāng)居民收入水平提高，也決定了房?jī)r(jià)不可能下降過(guò)快。供求因數(shù)2005年的市場(chǎng)需求將比以往更大：據(jù)了解，渝懷鐵路、出海大通道相繼通車(chē)，地理優(yōu)勢(shì)吸引大量異地消費(fèi)，體現(xiàn)了城市的輻射能力和地位。去年７月我市外銷(xiāo)房只有１５％，日前統(tǒng)計(jì)已達(dá)２４％；其次，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，帶來(lái)巨大的市場(chǎng)潛力，重慶市的人均居住面積為２０平方米，離全國(guó)的人均水平還要差一截，潛在的市場(chǎng)需求旺盛。重慶的城鎮(zhèn)化率比較低，２００３年才達(dá)到３７．１％，離全國(guó)水平還差２個(gè)百分點(diǎn)。按計(jì)劃，２０１０年重慶的城鎮(zhèn)化率將達(dá)５０％，每年至少有近６０萬(wàn)農(nóng)村人口進(jìn)城。按人均２０平方米的居住需求來(lái)算，每年至少有上千萬(wàn)平方米需求，對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)極大；雖說(shuō)２００５年拆遷將受到更嚴(yán)厲的限制，但在２００４年全市主城區(qū)拆遷量有３００萬(wàn)平方米，在眾多的拆遷戶(hù)中，絕大部分實(shí)行的貨幣安置，即有幾萬(wàn)拆遷安置戶(hù)進(jìn)入商品房低端市場(chǎng)。五、結(jié)論重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)總體上平穩(wěn)上升；新開(kāi)發(fā)量、竣工量增長(zhǎng)較大，相對(duì)于銷(xiāo)售量來(lái)說(shuō)增速過(guò)快，直接影響今年和明年的整體銷(xiāo)售量；政策的宏觀調(diào)控，壓制土地的同時(shí)無(wú)形的增加土地成本，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)相對(duì)降低，同時(shí)利率的上調(diào)和貸款的控制影響部分購(gòu)買(mǎi)力；城市化的進(jìn)程，使得中低檔價(jià)位樓盤(pán)將在近兩年成為銷(xiāo)售的熱點(diǎn)；城市基礎(chǔ)建設(shè)的加快，使得城市中心居住不再是焦點(diǎn)，外圍居住化逐漸成為首選；北部城區(qū)的大規(guī)模樓盤(pán)的出現(xiàn)，使得小型規(guī)模樓盤(pán)只能從價(jià)格與促銷(xiāo)手段上來(lái)贏取市場(chǎng)；區(qū)域化競(jìng)爭(zhēng)將在2005年越演越烈，樓盤(pán)需要更大的生命力空間，無(wú)論是從價(jià)格上和優(yōu)惠措施上都會(huì)降低開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；兩路片區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在2005年上半年將進(jìn)入白日化階段，價(jià)格戰(zhàn)會(huì)在2005年的上半年吹響號(hào)角；寶圣湖的優(yōu)勢(shì)已基本上到達(dá)頂峰，新的一年需要新的市場(chǎng)去消化，怎么把握此市場(chǎng)至關(guān)重要；物業(yè)管理、基礎(chǔ)配套、知名度等將成為兩路片區(qū)今年競(jìng)爭(zhēng)的法碼之一。第二篇 麗源島滯銷(xiāo)原因分析一、產(chǎn)品及設(shè)計(jì)方面項(xiàng)目前期規(guī)劃考慮不周全（如：建筑外立面檔次不高，不同位置的戶(hù)型檔次及創(chuàng)新力方面未考慮全面）；剩余部分戶(hù)型設(shè)計(jì)整體偏大（整體購(gòu)買(mǎi)力水平提供速度不大）；在建筑設(shè)計(jì)方面沿街部分未使用隔音材料或隔音效果不佳；二、銷(xiāo)售方面前期銷(xiāo)售節(jié)奏、銷(xiāo)售控制不足或未做較科學(xué)的控制；價(jià)格定位、檔次定位與實(shí)際消費(fèi)群體有一點(diǎn)的偏差；項(xiàng)目形象定位不明確；促銷(xiāo)手段較少或者不明確，有待調(diào)整和提升；四、營(yíng)銷(xiāo)推廣方面案名力度不足，宣傳力和形象提升方面受一定的限制；推廣力度不夠，前期營(yíng)銷(xiāo)中未樹(shù)立較好的形象，對(duì)銷(xiāo)售的延續(xù)性把握不夠，營(yíng)銷(xiāo)推廣存在一定的脫節(jié)； 營(yíng)銷(xiāo)渠道不明確，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群體洞察力不足，消費(fèi)心理把握性較差；現(xiàn)場(chǎng)包裝不到位，園區(qū)包裝（小品點(diǎn)綴）不到位；五、物業(yè)管理方面目前物業(yè)或甲方與業(yè)主還未建立良好的關(guān)系；物業(yè)管理體系中導(dǎo)示系統(tǒng)不明顯；物業(yè)相關(guān)配套未良好的跟上（如：垃圾桶、噴泉、小品等等）；六、市場(chǎng)消費(fèi)方面去年交房前后2個(gè)月整個(gè)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣（景氣指數(shù)只有86%點(diǎn)多）；同比競(jìng)爭(zhēng)、更大規(guī)模樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)較大；受本區(qū)域的其它板塊的影響，消化量的主導(dǎo)傾向發(fā)生較大的變化，其中以沙坪壩、北部新區(qū)等影響較大；市場(chǎng)對(duì)小戶(hù)型的需求仍占主導(dǎo)地位，如龍湖、金科等大公司都相應(yīng)的推出小戶(hù)型，直接影響中等戶(hù)型的消化量；自然景觀，生活配套，戶(hù)型設(shè)計(jì)已成為購(gòu)房均衡考慮因素；樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比仍占購(gòu)房者首先因素；第三篇 麗源島尾盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)總體策略一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（1）渝北區(qū)發(fā)展的大環(huán)境，天然養(yǎng)吧的自然環(huán)境； （2）項(xiàng)目地塊的稀缺性，寶圣湖畔，山水居所；（3）周邊學(xué)校的教育影響；（4）周邊大型樓盤(pán)對(duì)本區(qū)域的價(jià)值提升作用較大；（5）現(xiàn)房、比較成熟的社區(qū)，全現(xiàn)房的低風(fēng)險(xiǎn)性；（6）暢通的交通組織；（7）一梯兩戶(hù)全版式結(jié)構(gòu)；（8）江南水鄉(xiāng)的園林風(fēng)格；（9）全凸窗設(shè)計(jì)，空中花園，寬大的陽(yáng)臺(tái)；（10）中空玻璃的防燥音和保溫隔熱功能。項(xiàng)目的劣勢(shì)（1）銷(xiāo)售周期過(guò)長(zhǎng)，給老業(yè)主及新帶來(lái)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可疑問(wèn)；（2）部分位置的戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理，戶(hù)型面積過(guò)大；（3）銷(xiāo)售控制不當(dāng)，加大位置差、戶(hù)型面積大、價(jià)格高、總價(jià)高的房屋銷(xiāo)售難度和進(jìn)度；（4）剩余戶(hù)型噪音較大，隔音措施做得不夠；（5）物業(yè)管理服務(wù)水平不足，未與老業(yè)主建立很好的關(guān)系；（6）項(xiàng)目定位檔次過(guò)高與目前剩余單位的品質(zhì)不相搭配；（7）周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，可比性較大，導(dǎo)致項(xiàng)目剩余單位的性?xún)r(jià)比相對(duì)較弱；（8）營(yíng)銷(xiāo)推廣不得力，現(xiàn)場(chǎng)客源較少，成交的可能性相對(duì)降低；避劣倡優(yōu)及彌補(bǔ)策略（1）倡