【文章內(nèi)容簡介】 是因為看重項目的砂子塘小學的教育價值；另有， 40%是因為看中項目地段及配套； 10%是因為看重項目智能化等居住功能的產(chǎn)品價值； 住宅置業(yè)敏感點 Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價值分析 動態(tài)價值分析 客戶分析：客戶主要以 3040年輕時尚的首置及首改型客戶為主 第三 第一 第二住宅客戶類型以首置及二次置業(yè)為主，新政對本案的影響相對較小 住宅年齡結(jié)構(gòu)多集中在 3545歲，有一定的經(jīng)濟承受力 住宅客戶置業(yè)目的以自住或投資兼自住型為主， 第四 對投資價值的判定，是決定本案客戶購買的主要因素；住宅客戶注重生活的享受性，如配套、規(guī)劃、教育等價值 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價值分析 動態(tài)價值分析 動態(tài)價值分析小結(jié)： 新政下，住宅產(chǎn)品先行推出，推廣價值需滿足客戶對住宅產(chǎn)品的 舒適功能性要求 Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2023 二期居住價值契機： 靜態(tài)價值： 市中心最具投資價值的 都市舒適闊景豪宅 動態(tài)價值： 滿足客戶對住宅產(chǎn)品的 舒適功能性要求 價值契機： 【都市舒適生活觀】 靜態(tài)價值 占主導地位 Code of this report | 45 169。 Copyright Centaline Group, 2023 城市共同體之二期新品居住觀投資體系： 【都市舒適生活觀】 —— 附加值多功能型生活方式 增加健康附加值 增加親情附加值 增加空間附加值 增加享受附加值 增加科技附加值 Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2023 二期形象定位 40歲，我選擇在城中擁有一片大花園 繁華與寧靜并存 我主張，我依然年輕 Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2023 40歲，我希望在城中有所大房子， 讓父母安享晚年 我主張，我依然年輕 Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2023 40歲，我知道身份擁有地位 服務(wù)只為尊貴者 我主張，我依然年輕 報告體系 目標及實現(xiàn)目標的兩大核心問題 如何進行投資體系下的價值傳播 如何進行針對性變市營銷 營銷費用預(yù)算 Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2023 營銷策略 整體推售策略 階段營銷策略 一期 階段 營銷 策略 二期 階段 營銷 策略 推售 前提 推售 原則 Code of this report | 51 169。 Copyright Centaline Group, 2023 推售市場背景：新政限購令下公寓產(chǎn)品受到打壓，但 1期余貨主要為公寓產(chǎn)品， 1期快速銷售公寓成為完成目標關(guān)鍵， 2期住宅先行， 2期公寓視政策結(jié)束時間進行推售 一期總房源統(tǒng)計表（商鋪未計） 棟號 面積 總套數(shù) 推售套數(shù) 已售 已推剩余 總剩余 1棟 576 204 202 2 374 2棟 248 248 226 22 22 3棟 372 235 207 28 165 4棟 279 279 203 76 76 90以上 464 325 139 90以下 992 489 503 前提一 Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2023 推售競爭背景：競爭項目工程節(jié)點確定整體推出時間主要集中在2023年 9月后，競爭類型主要為住宅產(chǎn)品 根據(jù)項目運營進展進度，工程節(jié)點如下： 2023年 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 通用 納愛斯 匯金國際 北辰 工程進度非常慢，預(yù)計首批推出 90125 ㎡住宅產(chǎn)品， 5月中旬開盤 工程進度為全面開發(fā)，進度較快，預(yù)計 9月底拿預(yù)售證，首推 90120 ㎡ 預(yù)計 4960㎡公寓產(chǎn)品和部分小戶型年底入市 受新政影響，原計劃 6月底入市的 90 ㎡以下小戶型估計會推后至年底 金域華府 保利 2023年上半年消化剩余 90140 ㎡住宅產(chǎn)品約 400套，下半年推出洋房產(chǎn)品 一期主推 130300 ㎡住宅產(chǎn)品，目前項目處于建設(shè)初期狀態(tài) 工程節(jié)點來看，萬博匯面臨的競爭局面 主要集中在下半年 9月后的住宅產(chǎn)品 前提二 Code of this report | 53 169。 Copyright Centaline Group, 2023 推售內(nèi)部背景：二期產(chǎn)品認籌與一期尾貨清盤應(yīng)存在過渡期（半個月），避免現(xiàn)場認籌與購房沖突，二期產(chǎn)品提前一個半月蓄客 2023年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 主要消化一期剩余產(chǎn)品 5月，萬博匯一期園林施工完成。二期施工進入正負零 6月中，萬博匯一期產(chǎn)品正式交房，二期地面 15層 持續(xù)消化一期尾貨 9月初，工程基本實現(xiàn)預(yù)售要求，首批推出 360套 一期清盤，二期進入蓄水階段 11月中，再次推出2期第二批產(chǎn)品約240套 二期首次開盤 二期二次加推 一期 二期 產(chǎn)品 過渡期 前提三 Code of this report | 54 169。 Copyright Centaline Group, 2023 原則五： 2期首批產(chǎn)品與 1期剩余產(chǎn)品互不干擾 原則六：推售要能完成 2023年度的任務(wù)要求。 基于四大前提確定推售原則 原則二：依照營銷策略進行合理推售 原則三：推售節(jié)奏規(guī)避競爭并契合各重要節(jié)點 原則一：科學推售，合理規(guī)避變市及競爭的影響 原則四： 1期推售剩余公寓， 2期首批推售住宅 Code of this report | 55 169。 Copyright Centaline Group, 2023 4月 5月 8月 9月 7月 6月 11年 3月 10月 11月 12月 34月一期剩余住宅 持銷，售罄（ 103套） 812月二期住宅熱銷期 10（ 832套，去化約 560套） 34月一期剩余公寓產(chǎn)品 持銷（去化約 45套） 57月一期剩余公寓產(chǎn)品 強銷期（去化約 405套） 812月一期剩余公寓產(chǎn)品 強銷期（去化約 50套） 一期住宅尾貨強銷期 一期公寓尾貨強銷期 二期住宅貨強銷期 9月 3日，二期 1085130㎡ 推售（ 360套） 10月 2日，二期 995131㎡ 推售（ 240套） 11月 5日，二期 75094105㎡ 推售（ 232套） Code of this report | 56 169。 Copyright Centaline Group, 2023 推售操盤建議 —— 2023年分一期清盤及二期首開， 2023年 7月前主要完成一期余貨的銷售工作， 2023年 8月后為 2期產(chǎn)品推售。 4月 5月 8月 9月 1 4 3 10 9 蓄客 （房交會前）開盤 9月中加推 10月中加推 7月 6月 蓄客 蓄客 11年 3月 蓄客 蓄客 5167㎡一房共計 90套 4951㎡兩房、 5167㎡公寓 合計 108套 7月推 1棟 54套 4951㎡一房 92㎡三房 5167 ㎡一房共計 240套 8596㎡ 2房 116131 ㎡ 3房 共計 360套 95135 ㎡共計 2400套 , 10月 11月 7 12月中加推 蓄客 5073㎡ 2房、 931053房 合計 232套 12月 整體營銷推售建議 一期余貨銷售期 二期新品開盤熱銷期 Code of this report | 57 169。 Copyright Centaline Group, 2023 具體推售節(jié)點 時間 推出棟號 推出房源 推出套數(shù) 合計套數(shù)1月 3棟 2327層 60套 60套2月3月 1棟 17 20層 90套1棟 21 28層 180套3棟 2832層 60套1棟 2932層 72套3棟 35層 36套6月7月 1棟 7層 54套8月9月 10 30層 360 360套10月 9 30層 240 240套11月 7 29 232 232套12月240套108套7加 推一期清盤，二期客戶蓄水10 棟首次開盤9加 推持續(xù)消化所推房源、平銷2 0 1 1 年萬博匯推售節(jié)點4月5月4月 中下旬公寓解籌，可根據(jù)公寓蓄客情況確定推貨量加推貨量，集中解籌平銷消化剩余貨量推售策略持續(xù)消化所推房源、平銷月中進行公寓認籌消化剩余貨量Code of this report | 58 169。 Copyright Centaline Group, 2023 營銷策略 整體推售策略 階段營銷策略 一期 階段 營銷 策略 二期 階段 營銷 策略 推售 前提 推售 原則 Code of this report | 59 169。 Copyright Centaline Group, 2023 時尚營銷法 一期階段營銷之 Code of this report | 60 169。 Copyright Centaline Group, 2023 時尚體系對位營銷 公寓系列時尚命名 魔方公寓、公寓、金鉆公寓 產(chǎn)品推廣時尚出擊 推廣主形象：要投資更要時尚 客戶活動時尚體驗 時尚名品、試駕系列活動 現(xiàn)場展示時尚演繹 時尚咖啡吧、夜間樂隊、酒吧月 搶抓客戶時尚需求 市內(nèi)拓客法、地州拓客行 Code of this report | 61 169。 Copyright Centaline Group, 2023 一期剩余主力產(chǎn)品： 49㎡公寓偏重投資，熱銷產(chǎn)品，精致空間奢華享受，便捷 5星級酒店配套，拉近都市時尚生活 C3戶型 1室 2廳 1衛(wèi) ㎡ 時尚 金鉆公寓 精致空間、 緊鄰 5星級酒店、 便捷配套、 升值潛力無限、 奢華享受 Code of this report | 62 169。 Copyright Centaline Group, 2023 E4戶型 1室 2廳 1衛(wèi) ㎡ 時尚 公寓 專屬空間、 整體面積規(guī)劃、 空間任意分割、 商住兩宜 隨心所欲 分 割 自由 一期剩余主力產(chǎn)品： 51㎡公寓，整體面積規(guī)劃，專屬時尚空間，空間隨意分割，商住兩宜 Code of this report | 63 169。 Copyright Centaline Group, 2023 C4戶型 1室 2廳 1衛(wèi) ㎡ 書房 時尚 魔方公寓 空間多變、 臥室可改 2房、 陽臺小型書房、 商住雙屬性 一期剩余主力產(chǎn)品： 67㎡空間多變，時尚魔方，臥室可改 2房，暢享舒適空間 Code of this report | 64 169。 Copyright Centaline Group, 2023 時尚體系對位營銷 公寓系列時尚命名 魔方公寓、公寓、金鉆公寓 產(chǎn)品推廣時尚出擊 推廣主形象：要投資更要時尚 客戶活動時尚體驗 時尚名品、試駕系列活動 現(xiàn)場展示時尚演繹 時尚咖啡吧、夜間樂隊、酒吧月 搶抓客戶時尚需求 市內(nèi)拓客法、地州拓客行 Code of this report | 65 169。 Copyright Centaline Group, 2023 強調(diào)時尚、創(chuàng)新、多樣性的戶型，共享鮮明、靈活的商住兩宜空間； 在時尚