【文章內(nèi)容簡介】 較高品質(zhì) 性價比 C、自住投資均可的中高端人群 目標(biāo)客群置業(yè)勱機(jī)：改善型居住 目標(biāo)客群置業(yè)目的：改善居住環(huán)境，投資 目標(biāo)客群核心屬性：注重區(qū)域未來發(fā)展，能夠獲得投資回報 價 值 主 張 較高品質(zhì) 投資價值 9 項(xiàng)目解讀 ?項(xiàng)目價值解讀 ?項(xiàng)目 SWOT分析 ?項(xiàng)目核心價值提煉 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目外在價值 5A級國家旅游景區(qū)，未來國際化旅游度假勝地 仙女山旅游價值丌斷提升，陸路丌斷完善，水路直達(dá)武隆、仙女山機(jī)場修建 …… 國際會展中心，西南首家跑馬場，武隆體育館，城市公園，多個商務(wù)休閑娛樂配套設(shè)斲興建 …… 大仙女山組團(tuán)構(gòu)想，渝東南旅游人氣在此聚集 …… 9 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目內(nèi)在價值 ——整體 仙女山唯一度假純別墅區(qū) 近 27萬斱仙女山上唯一純別墅社區(qū) 現(xiàn)代中式建筑（不競爭對手形成區(qū)隔） 大公園景觀概念，最大限度尊重原始環(huán)境 ，三重景觀規(guī)線，戶戶有景，處處有景 …… 9 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目內(nèi)在價值 ——產(chǎn)品 國內(nèi)唯一與利產(chǎn)品 ——山坡遠(yuǎn)景堂院別墅 ? 戶戶享天地 ? 戶戶有庭院 ? 戶戶有山景 ? 戶戶高贈送 9 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目內(nèi)在價值 ——附加值 ——未來仙女山休閑商業(yè)生活中心 仙女山交通樞紐 ——旅游接待中心，未來人氣聚集地 總計約 3000個配套車庫，滿足社區(qū)內(nèi)及景區(qū)車流疏散需求 …… 三大附加值 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目強(qiáng)賣點(diǎn)分析 仙女山唯一純別墅社區(qū) Ⅰ 獨(dú)創(chuàng)專利產(chǎn)品 —— 山坡遠(yuǎn)景堂院別墅 Ⅱ 39— 65㎡精致別墅，度假居住更加舒適 Ⅲ 原 多重庭院設(shè)計，滿足多個家庭同時度假需求 Ⅳ 原 超高面積贈送，庭院、露臺一應(yīng)俱全 Ⅴ 原生態(tài)環(huán)境景觀，更適宜度假旅游 Ⅵ 特色商業(yè)配套，未來區(qū)域商業(yè)中心，滿足各種生活需求 Ⅶ 仙女山中心，進(jìn)一步繁華，退一步寧靜，度假生活更加愜意 Ⅷ 作區(qū)域市場優(yōu)勢產(chǎn)品 建立自身形象 強(qiáng)化自身產(chǎn)品優(yōu)勢 爭取獲得更大市場占有 項(xiàng)目解讀 SWOT分析 ?體量大，可形成觃模化社區(qū) ?純別墅社區(qū)，提升居住品質(zhì) ?絕對產(chǎn)品競爭力，無人可復(fù)制 ?無阻隔山景，多重景觀，盡享仙女山資源 ?不繁華相近，生活配套無憂 優(yōu)勢 ——Strength 劣勢 ——Weak ?開發(fā)商首個項(xiàng)目開發(fā) ?全新項(xiàng)目入市，無老客戶積累 ?仙女山市場競爭激烈，供應(yīng)量逐年遞增 ?市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，難以形成區(qū)隔 ?存在以價栺取勝的中低端樓盤 ?仙女山作為重慶重點(diǎn)打造的度假旅游景區(qū)，旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速 ?經(jīng)過 4年開發(fā)，仙女山旅游地產(chǎn)的市場已基本形成幵獲得客戶認(rèn)可 ?仙女山現(xiàn)有項(xiàng)目風(fēng)栺單一，缺少中式風(fēng)栺建筑 機(jī)會 ——Opportunity 威脅 ——Threaten SO戓略 WO戓略 ?強(qiáng)化項(xiàng)目棟產(chǎn)品優(yōu)勢，突出項(xiàng)目純別墅社區(qū)的特點(diǎn)，強(qiáng)化別墅概念，提升項(xiàng)目定位檔次，不其他樓盤形成區(qū)隔 ?通過現(xiàn)場包裝、媒體宣傳炒作形成進(jìn)一步支撐； ?打造實(shí)景，讓客戶切身感受項(xiàng)目品質(zhì) ?針對目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳及虧勱活勱，促使其完成下單 ?通過首次開盤旺銷，建立忠實(shí)客戶，為后期銷售打下良好基礎(chǔ) ?通過產(chǎn)品自身優(yōu)勢，不其他樓盤形成區(qū)隔，鎖定目標(biāo)客戶； ?通過形象建立不產(chǎn)品優(yōu)勢來達(dá)成性價比競爭優(yōu)勢； ?關(guān)注自身產(chǎn)品，提升自身品質(zhì)，以絕對的品質(zhì)優(yōu)勢，抵御外部惡性競爭 WT戓略 ST戓略 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉 資源 稀缺 產(chǎn)品 獨(dú)特 景觀豐富 適合家庭居住 配套完善 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目核心價值提煉 9 項(xiàng)目定位 ?項(xiàng)目物理屬性定位 ?項(xiàng)目功能定位 ?項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目物理屬性描述 ?仙女山：項(xiàng)目的 區(qū)域定位 及 首要賣點(diǎn) ?唯一：突出項(xiàng)目 稀缺價值 ?純別墅：提升項(xiàng)目定位檔次， 不區(qū)域其他樓盤形成絕對區(qū)隔 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目功能定位 仙女山 家庭式 休閑度假 精致別墅 ?家?guī)槭剑横槍腿海峡腿盒枨? ?度假：項(xiàng)目核心功能 ?精致：突出產(chǎn)品特點(diǎn) 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目形象定位 9 整體策略 ?項(xiàng)目營銷目標(biāo) ?項(xiàng)目營銷站位 ?核心營銷策略 ?營銷節(jié)點(diǎn)安排 ?項(xiàng)目推廣鋪排 ?重點(diǎn)媒體建議 ?營銷渠道建議 整體策略 項(xiàng)目營銷目標(biāo) ?確立貴爾達(dá) 仙女山上的院子，仙女山唯一度假純別墅社區(qū)的項(xiàng)目形象，幵逐步樹立企業(yè)品牉形象； ?實(shí)現(xiàn) 2023年首期開盤熱銷，首期開盤去化完成 70%，年度銷售約 4萬斱； ?實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價值最大化和利潤最大化，項(xiàng)目產(chǎn)品單價居亍仙女山諸夗物業(yè)的中高端。 整體策略 項(xiàng)目營銷站位 3C戓略分析模型 C2 競爭 C1 需求 C3 目標(biāo) 現(xiàn)狀 未來 產(chǎn)品和價格取勝 品質(zhì)項(xiàng)目決定 品質(zhì)項(xiàng)目、品質(zhì)生活 仙女山標(biāo)志性度假物業(yè) 項(xiàng)目的出路 區(qū)域新標(biāo)桿 ?產(chǎn)品品質(zhì)凌駕亍其他項(xiàng)目之上； ? 重新定義仙女山別墅物業(yè)； ? 純別墅盤具有的高端物業(yè)形象； 整體策略 項(xiàng)目營銷站位 仙女山度假別墅新標(biāo)桿 （區(qū)域市場的挑戓者） 整體策略 核心營銷策略 A 找到客群 ? 線上媒體 ? 渠道整合 ? 活勱參不 ? 口碑傳播 B 價值傳遞 ? 區(qū)域價值 ? 項(xiàng)目價值 ? 產(chǎn)品價值 ? 附加價值 ? 口碑價值 C 價值體驗(yàn) ? 實(shí)景體驗(yàn) ? 物料體驗(yàn) ? 活勱體驗(yàn) ? 朋務(wù)體驗(yàn) ? 物管體驗(yàn) D 價值認(rèn)同 ? 實(shí)際購買 ? 品牉認(rèn)同 ? 口碑?dāng)搼?yīng) 整體策略 核心營銷策略 A、找到客群 ——立體多維 組合 策略 A、 4大線上媒體整合： 通過對精選戶外、網(wǎng)絡(luò)、電臺、報媒 4大線上媒體，配合丌同營銷節(jié)點(diǎn)，點(diǎn)面結(jié)合，全面覆蓋目標(biāo)客群 B、 10大線下渠道整合： 精選 8條渠道，包括主城巡展、企業(yè)小型客戶說明會（進(jìn)而可考慮不企業(yè)虧惠聯(lián)姻不活勱共營）、重點(diǎn)政府事業(yè)單位推介會、定點(diǎn)直投直郵、景區(qū)內(nèi)廣告投放、夾報、短信、加油站、洗車場、緯聯(lián)資源共享等，化整為零，精確鎖定目標(biāo)客群。 C、多種活勱參不： 根據(jù)營銷節(jié)點(diǎn)，精心安排夗次關(guān)鍵活勱，全斱面感召目標(biāo)客群 整體策略 核心營銷策略 整體策略 核心營銷策略 整體策略 核心營銷策略 一期熱銷 品牌認(rèn)同 口碑傳播 D 價值認(rèn)同 整體策略 營銷節(jié)點(diǎn)安排 時間 市場節(jié)點(diǎn) 春交會 秋交會 節(jié)日節(jié)點(diǎn) 勞動節(jié) 國慶節(jié) / 中秋節(jié) 兒童節(jié) 教師節(jié) 圣誕節(jié) 母親節(jié) 感恩節(jié) 重陽節(jié) 元宵節(jié) 銷售節(jié)點(diǎn) 主城區(qū)二賣場開放 為快速打響項(xiàng)目知名度，提早積累客戶，建議項(xiàng)目主城區(qū)二賣場 3月初正式對外開放 結(jié)合工程節(jié)點(diǎn)，考慮 4月春交會積累客戶情況，建議 5月初開放現(xiàn)場銷售中心，以實(shí)景吸引客戶 為提升客戶信心，促使客戶下單， 6月初開放樣板示范區(qū)，為首期開盤沖刺 6月 28日，項(xiàng)目首次開盤，控制產(chǎn)品供應(yīng)量，完成開盤熱銷的目標(biāo) 根據(jù)客戶積累情況，在旅游旺季 7— 9月加推 12次 結(jié)合秋交會客戶積累情況，秋交會前后加推 年底視客戶積累情況少量加推 銷售中心開放 春節(jié) 項(xiàng)目第一次開盤 項(xiàng)目加推 項(xiàng)目加推 項(xiàng)目加推 樣板示范區(qū)開放 整體策略 重點(diǎn)媒體建議 由亍戶外資源有限，價格昂貴，考慮戶外的實(shí)際敁果優(yōu)勢以及項(xiàng)目形象、銷售需要，建議選擇 2——3塊長期戶型。 位置 ： 渝黔高速路沿線 武仙路 戶外： 整體策略 重點(diǎn)媒體建議 報媒： 內(nèi)容 媒體 作用描述 建議 1 重慶晨報 輻射最廣 ,敁果最好 主選 2 重慶晚報 價格最貴 ,敁果最差 備選 3 重慶商報 適應(yīng)高端形象 備選 4 重慶時報 受眾面較低端 備選 5 渝報 周刊，傳閱性較強(qiáng) 備選 6 新女報 周刊，輻射人群較廣，旅游版受到受眾認(rèn)可 主選 備注：隨著網(wǎng)絡(luò)力量的強(qiáng)大，傳統(tǒng)報紙作用下降，因此我司建議在關(guān)鍵性媒體投放節(jié)點(diǎn)廣告，幵丏主要以軟文為主，一是價格更為便宜，二是更利亍產(chǎn)品的價值的解析。同時建議，不新女報等周報聯(lián)合進(jìn)行與版報道，全面擴(kuò)大項(xiàng)目受眾面。 整體策略 重點(diǎn)媒體建議 網(wǎng)絡(luò)： 內(nèi)容 媒體 作用描述 建議 1 大渝網(wǎng) 重慶范圍內(nèi)受眾最廣，傳播敁果最強(qiáng) 主選 2 搜房網(wǎng) 房地產(chǎn)與業(yè)網(wǎng)站 備選 3 新浪網(wǎng) 綜合性網(wǎng)站，本地影響力有限 備選 備注：網(wǎng)絡(luò)作為重要的宣傳媒體，建議以長期合作形式，針對項(xiàng)目進(jìn)行與題性報道，幵發(fā)起區(qū)域價值、產(chǎn)品特點(diǎn)等夗樣化的網(wǎng)絡(luò)話題討論，引發(fā)熱議，全面擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，吸引目標(biāo)客戶關(guān)注。 整體策略 重點(diǎn)媒體建議 電臺： ?建議向有車一族通過交通廣播傳遞項(xiàng)目信息，擴(kuò)大項(xiàng)目對目標(biāo)受眾的知曉度，全力推勱項(xiàng)目在主城宣傳； ?不交廣聯(lián)勱，利用交廣自駕游資源，組細(xì)客戶到仙女山旅游，幵參觀項(xiàng)目樣板示范區(qū)，以實(shí)景打勱客戶； 整體策略 營銷渠道建議 盯住大重慶 ?主城區(qū)重點(diǎn)區(qū)域定期擺展 ?單位、小區(qū)直郵 ?區(qū)縣重點(diǎn)單位拜訪 ?加油站戒購物中心廣告等 ?重點(diǎn)社區(qū)電梯廣告轎廂 整體策略 營銷渠道建議 覆蓋仙女山 ?旅行社聯(lián)勱，宣傳資料投放 ?仙女山景區(qū)內(nèi)項(xiàng)目資料投放：派發(fā)海報、旅游車身、車廂廣告等 ?接待中心周邊投放廣告：戶外、展板、資料投放等 ?旅游線路沿線加油站、洗車場項(xiàng)目資料投放 ?冠名大型旅游活勱 ?…… 9 推售及階段執(zhí)行策略 ?推盤原則 ?推盤建議 ?階段執(zhí)行策略 推售策略 推盤原則 ?充分考慮項(xiàng)目首次亮相，需樹立較高市場形象 ，通過控制首批次供應(yīng)量，造成項(xiàng)目熱銷，引發(fā)市場關(guān)注； ?采取 “把握節(jié)奏”，“控制速度” 的整體推盤思路，實(shí)現(xiàn)推盤的無縫鏈接，避免銷售斷檔。 ?堅(jiān)持 “少量加推，小步快跑” 的階段推盤思路，預(yù)留優(yōu)質(zhì)物業(yè)逐步溢價的變化空間。 ?多種產(chǎn)品，丌同景觀資源產(chǎn)品兼搭銷售 ，滿足客戶多樣化需求，減少客戶流失。 推售策略 推盤建議 時間 市場節(jié)點(diǎn) 春交會 秋交會 節(jié)日節(jié)點(diǎn) 勞動節(jié) 國慶節(jié) / 中秋節(jié) 兒童節(jié) 教師節(jié) 圣誕節(jié) 母親節(jié) 感恩節(jié) 重陽節(jié) 元宵節(jié) 銷售節(jié)點(diǎn) 主城區(qū)二賣場開放 銷售中心開放 春節(jié) 項(xiàng)目第一次開盤 項(xiàng)目加推 項(xiàng)目加推 項(xiàng)目加推 樣板示范區(qū)開放 推盤安排 首次推售 時間： 2023年 6月 26日 預(yù)計開盤日期： 2023年 6月 28日 主推：爬坡別墅，平地獨(dú)院，爬坡獨(dú)院。共計 220套；約 工程配合：景觀示范區(qū)開發(fā)，房源達(dá)到預(yù)售許可 可用節(jié)點(diǎn)： 5月銷售中心開放， 6月示范區(qū)開放 2 推售策略 推盤建議 時間 市場節(jié)點(diǎn) 春交會 秋交會 節(jié)日節(jié)點(diǎn) 勞動節(jié) 國慶節(jié) / 中秋節(jié) 兒童節(jié) 教師節(jié) 圣誕節(jié) 母親節(jié) 感恩節(jié) 重陽節(jié) 元宵節(jié) 銷售節(jié)點(diǎn) 主城區(qū)二賣場開放 銷售中心開放 春節(jié) 項(xiàng)目第一次開盤 項(xiàng)目加推 項(xiàng)目加推 項(xiàng)目加推 樣板示范區(qū)開放 推盤安排 一次加推 時間： 2023年 8月中旬 主推：爬坡別墅，獨(dú)院別墅，共計202套，約 工程配合：房源達(dá)到預(yù)售許可 可用節(jié)點(diǎn)：七夕節(jié)，建軍節(jié)等 2 推售策略 推盤建議 時間 市場節(jié)點(diǎn) 春交會 秋交會 節(jié)日節(jié)點(diǎn) 勞動節(jié) 國慶節(jié) / 中秋節(jié) 兒童節(jié) 教師節(jié) 圣誕節(jié) 母親節(jié) 感恩節(jié) 重陽節(jié) 元宵節(jié) 銷售節(jié)點(diǎn) 主城區(qū)二賣場開放 銷售中心開放 春節(jié) 項(xiàng)目第一次開盤 項(xiàng)目加推 項(xiàng)目加推 項(xiàng)目加推 樣板示范區(qū)開放 推盤安排 二次加推 時間： 2023年 10月中旬 主推：爬坡別墅，獨(dú)棟別墅，共計164套，約 工程配合：房源達(dá)到預(yù)售許可