【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 同時(shí)成本花費(fèi)相對(duì)較小。 產(chǎn)品展示攻略 —— 智能化系統(tǒng)，體現(xiàn)都市化 在中心園林景觀(guān)處 考慮是否增加背景音樂(lè)，背景音樂(lè)主要難處后期維護(hù)不利。 產(chǎn)品 —— 園林場(chǎng)景展示系列，歐洲都市化元素，富有情趣而親切 燈桿 體現(xiàn)歐洲風(fēng)格 都市生活場(chǎng)景展示系列 —— 城市雕塑系統(tǒng) +城市指路系統(tǒng) +城市家俱，強(qiáng)化都市意象 產(chǎn)品 —— 園林生活場(chǎng)景，歐洲都市化元素，富有情趣而親切 ,體育設(shè)備運(yùn)動(dòng)健康 ,和都市相吻合 . 建議做個(gè)簡(jiǎn)單體育設(shè)備體育設(shè)備 產(chǎn)品 —— 園林場(chǎng)景，水景，歐洲都市化元素，富有情趣而親切 都市生活場(chǎng)景展示系列 —— 打造商業(yè)購(gòu)物氛圍，渲染示范社區(qū)生活感受 產(chǎn)品指標(biāo)系列－公共空間展示 園林水景 關(guān)鍵公共空間： 小 區(qū) 主 入 口 門(mén)廊樓梯入口處 園 林 水 景； 在一期工程條件不允許的情況下，利用效果圖，示意圖片展示。 營(yíng)銷(xiāo) —— 吸引客戶(hù) 展示項(xiàng)目的核心價(jià)值 營(yíng)銷(xiāo)技巧， 促銷(xiāo)策略， 事件活動(dòng)， 專(zhuān)業(yè)執(zhí)行 吸引消費(fèi)者 到城北區(qū)臵業(yè) 體驗(yàn) 核心價(jià)值點(diǎn) 展示性 營(yíng)銷(xiāo) 策略支撐 城北價(jià)值，政治和文教中心，生活配套逐漸完善， 戶(hù)型 （與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手） +歐洲風(fēng)情 +人文 一期交房 :結(jié)合窗外景觀(guān)，做足園林景觀(guān)的氛圍 示范空間 —— 選擇原則 景觀(guān)展示的代表性 結(jié)合銷(xiāo)售策略 景觀(guān)較好的位臵 主力戶(hù)型，做盡展示 智能化空間 細(xì)節(jié)造就品質(zhì)，決定成敗 智能化，體現(xiàn)都市化 產(chǎn)品－安防系統(tǒng)展示 不僅是高檔住宅的必備，而且從心理上樹(shù)立客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目品質(zhì) ,提高心理預(yù)期。 產(chǎn)品－工程及材料展示 展板及掛牌說(shuō)明 結(jié)構(gòu)剖示 實(shí)物展示 實(shí)驗(yàn)體驗(yàn) 一些代表型的符號(hào)展示項(xiàng)目的領(lǐng)地感與差異化，體現(xiàn)社區(qū)的文化品質(zhì) 讀 書(shū) 亭 細(xì)節(jié)營(yíng)造將帶來(lái)良好的體驗(yàn)，而體驗(yàn)將會(huì)產(chǎn)生價(jià)值 惟細(xì)節(jié)令人感動(dòng)，以我們的物業(yè)管理為產(chǎn)品溢價(jià)提供可能 ?服務(wù)展示，物管的服務(wù)誠(chéng)意及品質(zhì)； ?現(xiàn)場(chǎng)擺設(shè)安全溫馨提示牌，擦鞋機(jī)、免費(fèi)冰凍濕紙巾、安全帽護(hù)罩； ?管家主動(dòng)為來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)提供和套裝汽車(chē)罩 —— 與銷(xiāo)售車(chē)行結(jié)合做推廣，也可以提升樓盤(pán)品質(zhì)。 營(yíng)銷(xiāo)推廣 —— 廣告篇 營(yíng)銷(xiāo)推廣廣告篇 ———— 外部軟形象 外部包裝營(yíng)造氛圍 —— 大門(mén)口 —— 售樓處 樓書(shū)創(chuàng)作【精神讀本，樓書(shū)的學(xué)術(shù)專(zhuān)著】 從“產(chǎn)品”、“園林”、“圈子”、“營(yíng)銷(xiāo)”的角度等多個(gè)角度細(xì)致入微的感性解讀項(xiàng)目，讓客戶(hù)對(duì)開(kāi)發(fā)商“充滿(mǎn)信任” —— 樓書(shū)從“粗放式指引時(shí)代”進(jìn)入了“精細(xì)化時(shí)代”。 出書(shū)系列 《中盛 〃 世紀(jì)城社區(qū)使用手冊(cè)》 我們的設(shè)想： 《中盛 世紀(jì)城社區(qū)使用手冊(cè)》 A 清家底 —— 對(duì)世紀(jì)城物業(yè)整體組成進(jìn)行清楚盤(pán)查，整合目前所有宣傳資料； 寫(xiě)規(guī)則 —— 為作為社區(qū)主人的業(yè)主便捷生活提供幫助 義工指引 —— 義工作為社區(qū)建設(shè)最有話(huà)語(yǔ)權(quán)的人承擔(dān)起使用手冊(cè)的答疑者 執(zhí)行方式：發(fā)展商、物業(yè)管理公司、顧問(wèn)公司聯(lián)合撰寫(xiě)，作為社區(qū)主要的宣傳物料 樹(shù)立世紀(jì)城作為人性化、科學(xué)化管理社區(qū)處處體現(xiàn)都市生活 —— 先行者的地位 出書(shū)系列 《中盛 〃 世紀(jì)城物業(yè)產(chǎn)權(quán)公約》 我們的設(shè)想： 《中盛 〃 世紀(jì)城物業(yè)產(chǎn)權(quán)公約》 本公約屬性：經(jīng)國(guó)家法律部門(mén)批準(zhǔn)，公證部門(mén)公證，具備法律效力 居民權(quán)益界定： 70年產(chǎn)權(quán)期在中盛 〃 世紀(jì)城居住的權(quán)利 /福利/生活成本； 社區(qū)公建配套設(shè)施的歸屬問(wèn)題：清楚界定征地合同以?xún)?nèi)、征地合同以外（政府配套、架空層、發(fā)展商投資用作公建使用的、發(fā)展商投資擁有產(chǎn)權(quán)或收益權(quán)的公建配套設(shè)施） 樹(shù)立中盛 〃 世紀(jì)城作為房地產(chǎn)業(yè)界的規(guī)范化、法制化意見(jiàn)領(lǐng)袖的地位 B 影視宣傳片 —— 都市生活方式的描述 ?目的：一般影視宣傳片僅限于項(xiàng)目產(chǎn)品資源描述 ?通過(guò)生活模特的實(shí)際的表演達(dá)到對(duì)都市生活模式的演繹，與客戶(hù)產(chǎn)生共鳴。 中盛 〃 世紀(jì)城樓盤(pán)網(wǎng)站開(kāi)通 —— 產(chǎn)品品質(zhì)與都市生活的網(wǎng)絡(luò)演繹，網(wǎng)絡(luò)廣告推廣 —— 制造話(huà)題讓鄱陽(yáng)在外打工者關(guān)注我們項(xiàng)目。 服務(wù)展示 —— 推行“五星級(jí)”服務(wù)計(jì)劃，為項(xiàng)目創(chuàng)造溢價(jià)空間 服裝 服務(wù)人員著裝整齊大方、保安人員著深色職業(yè)裝，所有工作人員配帶統(tǒng)一工牌，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)；區(qū)別其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目保安服裝 服務(wù) 有禮有節(jié)， “來(lái)有問(wèn)聲去有送聲”，在各個(gè)細(xì)節(jié)上采用人工服務(wù)提醒，務(wù)求讓客戶(hù)處處體驗(yàn)主人的尊貴感； 硬件 重要崗位保安及服務(wù)人員配無(wú)線(xiàn)對(duì)講，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次及安全性； 軟件 所有銷(xiāo)售中心工作人員需培訓(xùn)考核后方可上崗（含保安、保潔人員）。 服務(wù)展示 —— 五星級(jí)極致禮賓服務(wù) ?路途：進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)有保安指揮、銷(xiāo)售中心均有人接待及指引； ?進(jìn)入門(mén)口：接待人員開(kāi)車(chē)門(mén)、銷(xiāo)售代表接待； ?參觀(guān)期：參觀(guān)模型、戶(hù)型，銷(xiāo)售代表為其講解； ?等候期：洽談區(qū)咖啡茶水奉上，安排貴賓休息區(qū)就座，雜志書(shū)刊奉上； ?游園期：銷(xiāo)售代表進(jìn)行園林景觀(guān)講解（第二期后）； ?看樓期：佩帶安全帽 ,銷(xiāo)售代講解，陪同并負(fù)責(zé)提醒安全事宜； 營(yíng)銷(xiāo)推廣攻略 售樓部開(kāi)放 開(kāi)盤(pán) 盛典 12月 11月 10月 4月 10年 1月 3月 09年 1月 時(shí)間 10月 營(yíng)銷(xiāo) 活動(dòng) 銷(xiāo)售 節(jié)奏 交房 部分商業(yè)街完工 部分商業(yè)街施工 施工中 售樓處開(kāi)放 開(kāi)始施工 工程 進(jìn)度 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 蓄客期 整體形象導(dǎo)入期 營(yíng)銷(xiāo) 節(jié)點(diǎn) 持銷(xiāo)期 各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 一期營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)奏和重要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 交房 各類(lèi)體驗(yàn)活動(dòng) 營(yíng)銷(xiāo) 強(qiáng)度 銷(xiāo)售人員招聘 售樓處開(kāi)放 營(yíng)銷(xiāo) 物料 ?模型 、 戶(hù)型圖折頁(yè) 、 效果圖 、 客戶(hù)通訊錄 、 固定電話(huà) 宣傳 推廣 以戶(hù)外廣告和適當(dāng)軟文路 、 旗廣告 、路牌廣告 、 圍板 認(rèn)籌登記 持續(xù)軟文和新聞穿插推廣 開(kāi)盤(pán)前一周硬性廣告 產(chǎn)品推介會(huì) 1月春節(jié)前系列活動(dòng)期間 ?海報(bào) 、 小禮品 、 形象樓書(shū) 、影視宣傳片 與老客戶(hù)保持密切聯(lián)系 ， 隨時(shí)傳達(dá)最新信息 ， 給推薦新客戶(hù)的老客戶(hù)優(yōu)惠條件 開(kāi)盤(pán)前大事件 ， 大型開(kāi)盤(pán)儀式 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天火爆選房 開(kāi)盤(pán)系列促銷(xiāo)活動(dòng) ?選房成功禮品 ?飲料 、 小食 、 自助餐 ?名車(chē)展示 、 配合活動(dòng) ， 保持銷(xiāo)售熱度 節(jié)日強(qiáng)銷(xiāo) 春節(jié)節(jié)系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) d 開(kāi)盤(pán)前洗客 12月 開(kāi)盤(pán) 四個(gè)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)：售樓部開(kāi)放、春節(jié)前活動(dòng)、開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月（洗客）、開(kāi)盤(pán) 春節(jié)產(chǎn)品推薦會(huì) 推廣策略 ?高調(diào)的大事件營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)制造市場(chǎng)熱點(diǎn)； ?注重對(duì)關(guān)鍵學(xué)校、醫(yī)院等事業(yè)單位做點(diǎn)點(diǎn)推廣活動(dòng) 。 ?注重圈層營(yíng)銷(xiāo)和專(zhuān)業(yè)人士推廣； ?客戶(hù)聯(lián)誼活動(dòng)維系感情； ?立體化媒體、有針對(duì)性的投放廣告； ?創(chuàng)新型推廣渠道； ?注重品牌聯(lián)動(dòng)。 策略一、精準(zhǔn)投放，不浪費(fèi)； 策略二、城鄉(xiāng)結(jié)合，城區(qū)為主和鄉(xiāng)下為輔策略； 策略三、截流他人客戶(hù)， 策略四廣告立體策略 策略五、“自家門(mén)口” —— 在主要城區(qū)和售樓部位臵的展示性做強(qiáng)做細(xì)； 鄱陽(yáng)湖大道周邊樓盤(pán)占城北在售項(xiàng)目的 70%以上；買(mǎi)房子不象買(mǎi)菜，根據(jù)蘋(píng)果對(duì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為的研究發(fā)現(xiàn)，客戶(hù)在選購(gòu)房子時(shí)候，在周邊項(xiàng)目貨比三家，綜合對(duì)比后，才決定購(gòu)買(mǎi)）；再則鄱陽(yáng)當(dāng)前好的廣告位較難找，難以找到令人滿(mǎn)意的廣告位臵；同時(shí)從廣告投放成本考慮；采取對(duì)策： 把售樓部展示性做強(qiáng) ,做到極強(qiáng)昭示性 , 吸引他人客戶(hù)到我們樓盤(pán)觀(guān)看； 路邊引導(dǎo)牌截留和引導(dǎo)作用； 戶(hù)外廣告城區(qū)投放；建議把戶(hù)外廣告的 80%投放城區(qū)，城區(qū)客戶(hù)是我們主要客戶(hù)，在城區(qū)樹(shù)立形象的知名度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)到城區(qū)買(mǎi)房子首先會(huì)參考城區(qū)親戚朋友的意見(jiàn)；至城區(qū)購(gòu)房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)十字路口廣告牌可覆蓋；鄱陽(yáng)湖大道占了城北 70%樓盤(pán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)到鄱陽(yáng)購(gòu)看房，城北區(qū)是首選，項(xiàng)目周邊有三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在銷(xiāo)，售樓展示性強(qiáng)發(fā)揮了作用，同時(shí)樹(shù)立項(xiàng)目形象； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)策略，動(dòng)靜結(jié)合，靜 —— 選定 12個(gè)戶(hù)外廣告牌，選定重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、重要交通十字路口，或者重要進(jìn)城市道路；動(dòng) —— 建議針對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)租用流動(dòng)車(chē)接待中心；或者農(nóng)村巴士車(chē)體廣告。 營(yíng)銷(xiāo)渠道投放策略： 建議在售樓部門(mén)口做裝飾性廣告；增強(qiáng)售樓部展示性 營(yíng)銷(xiāo)策略 —— 售樓部?jī)?yōu)化策略 宣傳渠道 —— 視頻媒體廣告（立體廣告攻勢(shì)） 鄱陽(yáng)電視臺(tái)：從市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鄱陽(yáng)人觀(guān)看鄱陽(yáng)電視臺(tái)節(jié)目比較少，鄱陽(yáng)新聞相對(duì)收看相對(duì)較高；同時(shí)電視臺(tái)廣告費(fèi)用大，點(diǎn)成本比較高，所以建議在項(xiàng)目重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)（如開(kāi)盤(pán)前等）適當(dāng)投放。 鄱陽(yáng)報(bào)紙：四線(xiàn)城市，報(bào)紙閱讀和達(dá)到率比較底，廣告點(diǎn)成本高，建議在項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)時(shí)期適當(dāng)投放。 其他媒體：在縣級(jí)的四線(xiàn)城市 , 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要客戶(hù)是泛公元員（教師、醫(yī)生、行政事業(yè)單位公務(wù)員等其他泛公務(wù)員群體）；并且這個(gè)群體之間特點(diǎn)相互之間的交流性比較廣，建議選擇合適媒體或者針對(duì)性的活動(dòng)可以更好的覆蓋這個(gè)群體，建議做政府單位電梯媒體廣告或者點(diǎn)點(diǎn)活動(dòng)、團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。 形象導(dǎo)入期 —— 路牌戶(hù)外廣告 主要路口：縣城主要入口、鄱陽(yáng)大道、高速路出入口選擇人流量比較大的公交車(chē)路牌等重要交通要道入口處 關(guān)鍵取勢(shì)點(diǎn) 城區(qū)，商業(yè)街道或者主要街道的公交車(chē)站牌； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)，重要交通要道 ,或公交車(chē)身廣告和公交車(chē)靠背套 ,（高速入口，十字路口等）； 鄱陽(yáng)大道，道路指示牌，截流客戶(hù)； 形象導(dǎo)入期 —— 路牌戶(hù)外廣告 形象導(dǎo)入期 —— 通過(guò)戶(hù)外工地圍墻，給消費(fèi)者不斷的期待感 廣告主線(xiàn)圍繞歐洲都市意向 案例借鑒：萬(wàn)科東海岸軟文炒作全部圍繞海岸生活一條主線(xiàn) 建議： 與都市生活接軌，更新鄱陽(yáng)居住形態(tài) 無(wú)法抗拒地成為都市人居的潮流 都市地段及未來(lái)價(jià)值 建議 12月初作為認(rèn)籌登記期 為了更好覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)，采用租用小型客車(chē)建立流動(dòng)性接待中心，做為臨時(shí)售樓部接待中心，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市等其他節(jié)假日，可以