【文章內(nèi)容簡介】 同時成本花費相對較小。 產(chǎn)品展示攻略 —— 智能化系統(tǒng)，體現(xiàn)都市化 在中心園林景觀處 考慮是否增加背景音樂，背景音樂主要難處后期維護不利。 產(chǎn)品 —— 園林場景展示系列，歐洲都市化元素，富有情趣而親切 燈桿 體現(xiàn)歐洲風格 都市生活場景展示系列 —— 城市雕塑系統(tǒng) +城市指路系統(tǒng) +城市家俱，強化都市意象 產(chǎn)品 —— 園林生活場景，歐洲都市化元素，富有情趣而親切 ,體育設(shè)備運動健康 ,和都市相吻合 . 建議做個簡單體育設(shè)備體育設(shè)備 產(chǎn)品 —— 園林場景，水景，歐洲都市化元素，富有情趣而親切 都市生活場景展示系列 —— 打造商業(yè)購物氛圍，渲染示范社區(qū)生活感受 產(chǎn)品指標系列－公共空間展示 園林水景 關(guān)鍵公共空間： 小 區(qū) 主 入 口 門廊樓梯入口處 園 林 水 景； 在一期工程條件不允許的情況下，利用效果圖，示意圖片展示。 營銷 —— 吸引客戶 展示項目的核心價值 營銷技巧， 促銷策略， 事件活動， 專業(yè)執(zhí)行 吸引消費者 到城北區(qū)臵業(yè) 體驗 核心價值點 展示性 營銷 策略支撐 城北價值，政治和文教中心，生活配套逐漸完善， 戶型 （與競爭對手） +歐洲風情 +人文 一期交房 :結(jié)合窗外景觀，做足園林景觀的氛圍 示范空間 —— 選擇原則 景觀展示的代表性 結(jié)合銷售策略 景觀較好的位臵 主力戶型，做盡展示 智能化空間 細節(jié)造就品質(zhì)，決定成敗 智能化，體現(xiàn)都市化 產(chǎn)品－安防系統(tǒng)展示 不僅是高檔住宅的必備，而且從心理上樹立客戶對項目品質(zhì) ,提高心理預期。 產(chǎn)品－工程及材料展示 展板及掛牌說明 結(jié)構(gòu)剖示 實物展示 實驗體驗 一些代表型的符號展示項目的領(lǐng)地感與差異化，體現(xiàn)社區(qū)的文化品質(zhì) 讀 書 亭 細節(jié)營造將帶來良好的體驗，而體驗將會產(chǎn)生價值 惟細節(jié)令人感動，以我們的物業(yè)管理為產(chǎn)品溢價提供可能 ?服務展示，物管的服務誠意及品質(zhì)； ?現(xiàn)場擺設(shè)安全溫馨提示牌，擦鞋機、免費冰凍濕紙巾、安全帽護罩； ?管家主動為來訪客戶提供和套裝汽車罩 —— 與銷售車行結(jié)合做推廣，也可以提升樓盤品質(zhì)。 營銷推廣 —— 廣告篇 營銷推廣廣告篇 ———— 外部軟形象 外部包裝營造氛圍 —— 大門口 —— 售樓處 樓書創(chuàng)作【精神讀本，樓書的學術(shù)專著】 從“產(chǎn)品”、“園林”、“圈子”、“營銷”的角度等多個角度細致入微的感性解讀項目，讓客戶對開發(fā)商“充滿信任” —— 樓書從“粗放式指引時代”進入了“精細化時代”。 出書系列 《中盛 〃 世紀城社區(qū)使用手冊》 我們的設(shè)想： 《中盛 世紀城社區(qū)使用手冊》 A 清家底 —— 對世紀城物業(yè)整體組成進行清楚盤查，整合目前所有宣傳資料； 寫規(guī)則 —— 為作為社區(qū)主人的業(yè)主便捷生活提供幫助 義工指引 —— 義工作為社區(qū)建設(shè)最有話語權(quán)的人承擔起使用手冊的答疑者 執(zhí)行方式：發(fā)展商、物業(yè)管理公司、顧問公司聯(lián)合撰寫，作為社區(qū)主要的宣傳物料 樹立世紀城作為人性化、科學化管理社區(qū)處處體現(xiàn)都市生活 —— 先行者的地位 出書系列 《中盛 〃 世紀城物業(yè)產(chǎn)權(quán)公約》 我們的設(shè)想： 《中盛 〃 世紀城物業(yè)產(chǎn)權(quán)公約》 本公約屬性：經(jīng)國家法律部門批準，公證部門公證，具備法律效力 居民權(quán)益界定： 70年產(chǎn)權(quán)期在中盛 〃 世紀城居住的權(quán)利 /福利/生活成本； 社區(qū)公建配套設(shè)施的歸屬問題：清楚界定征地合同以內(nèi)、征地合同以外（政府配套、架空層、發(fā)展商投資用作公建使用的、發(fā)展商投資擁有產(chǎn)權(quán)或收益權(quán)的公建配套設(shè)施） 樹立中盛 〃 世紀城作為房地產(chǎn)業(yè)界的規(guī)范化、法制化意見領(lǐng)袖的地位 B 影視宣傳片 —— 都市生活方式的描述 ?目的：一般影視宣傳片僅限于項目產(chǎn)品資源描述 ?通過生活模特的實際的表演達到對都市生活模式的演繹，與客戶產(chǎn)生共鳴。 中盛 〃 世紀城樓盤網(wǎng)站開通 —— 產(chǎn)品品質(zhì)與都市生活的網(wǎng)絡演繹，網(wǎng)絡廣告推廣 —— 制造話題讓鄱陽在外打工者關(guān)注我們項目。 服務展示 —— 推行“五星級”服務計劃，為項目創(chuàng)造溢價空間 服裝 服務人員著裝整齊大方、保安人員著深色職業(yè)裝，所有工作人員配帶統(tǒng)一工牌，體現(xiàn)項目品質(zhì)；區(qū)別其他競爭項目保安服裝 服務 有禮有節(jié)， “來有問聲去有送聲”，在各個細節(jié)上采用人工服務提醒，務求讓客戶處處體驗主人的尊貴感； 硬件 重要崗位保安及服務人員配無線對講，體現(xiàn)項目檔次及安全性； 軟件 所有銷售中心工作人員需培訓考核后方可上崗（含保安、保潔人員）。 服務展示 —— 五星級極致禮賓服務 ?路途：進入停車場有保安指揮、銷售中心均有人接待及指引； ?進入門口：接待人員開車門、銷售代表接待； ?參觀期：參觀模型、戶型，銷售代表為其講解； ?等候期：洽談區(qū)咖啡茶水奉上，安排貴賓休息區(qū)就座，雜志書刊奉上； ?游園期：銷售代表進行園林景觀講解（第二期后）； ?看樓期：佩帶安全帽 ,銷售代講解，陪同并負責提醒安全事宜； 營銷推廣攻略 售樓部開放 開盤 盛典 12月 11月 10月 4月 10年 1月 3月 09年 1月 時間 10月 營銷 活動 銷售 節(jié)奏 交房 部分商業(yè)街完工 部分商業(yè)街施工 施工中 售樓處開放 開始施工 工程 進度 開盤強銷期 蓄客期 整體形象導入期 營銷 節(jié)點 持銷期 各類營銷活動 一期營銷推廣節(jié)奏和重要時間節(jié)點 交房 各類體驗活動 營銷 強度 銷售人員招聘 售樓處開放 營銷 物料 ?模型 、 戶型圖折頁 、 效果圖 、 客戶通訊錄 、 固定電話 宣傳 推廣 以戶外廣告和適當軟文路 、 旗廣告 、路牌廣告 、 圍板 認籌登記 持續(xù)軟文和新聞穿插推廣 開盤前一周硬性廣告 產(chǎn)品推介會 1月春節(jié)前系列活動期間 ?海報 、 小禮品 、 形象樓書 、影視宣傳片 與老客戶保持密切聯(lián)系 ， 隨時傳達最新信息 ， 給推薦新客戶的老客戶優(yōu)惠條件 開盤前大事件 ， 大型開盤儀式 開盤當天火爆選房 開盤系列促銷活動 ?選房成功禮品 ?飲料 、 小食 、 自助餐 ?名車展示 、 配合活動 ， 保持銷售熱度 節(jié)日強銷 春節(jié)節(jié)系列營銷活動 d 開盤前洗客 12月 開盤 四個重要時間節(jié)點：售樓部開放、春節(jié)前活動、開盤前一個月（洗客）、開盤 春節(jié)產(chǎn)品推薦會 推廣策略 ?高調(diào)的大事件營銷活動制造市場熱點； ?注重對關(guān)鍵學校、醫(yī)院等事業(yè)單位做點點推廣活動 。 ?注重圈層營銷和專業(yè)人士推廣； ?客戶聯(lián)誼活動維系感情； ?立體化媒體、有針對性的投放廣告； ?創(chuàng)新型推廣渠道； ?注重品牌聯(lián)動。 策略一、精準投放，不浪費； 策略二、城鄉(xiāng)結(jié)合，城區(qū)為主和鄉(xiāng)下為輔策略； 策略三、截流他人客戶， 策略四廣告立體策略 策略五、“自家門口” —— 在主要城區(qū)和售樓部位臵的展示性做強做細； 鄱陽湖大道周邊樓盤占城北在售項目的 70%以上；買房子不象買菜，根據(jù)蘋果對客戶購買行為的研究發(fā)現(xiàn)，客戶在選購房子時候，在周邊項目貨比三家，綜合對比后，才決定購買）；再則鄱陽當前好的廣告位較難找，難以找到令人滿意的廣告位臵；同時從廣告投放成本考慮；采取對策： 把售樓部展示性做強 ,做到極強昭示性 , 吸引他人客戶到我們樓盤觀看； 路邊引導牌截留和引導作用； 戶外廣告城區(qū)投放；建議把戶外廣告的 80%投放城區(qū)，城區(qū)客戶是我們主要客戶，在城區(qū)樹立形象的知名度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶到城區(qū)買房子首先會參考城區(qū)親戚朋友的意見；至城區(qū)購房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)十字路口廣告牌可覆蓋；鄱陽湖大道占了城北 70%樓盤，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶到鄱陽購看房，城北區(qū)是首選，項目周邊有三個項目同時在銷，售樓展示性強發(fā)揮了作用，同時樹立項目形象； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)策略，動靜結(jié)合，靜 —— 選定 12個戶外廣告牌，選定重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)、重要交通十字路口，或者重要進城市道路；動 —— 建議針對鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶租用流動車接待中心；或者農(nóng)村巴士車體廣告。 營銷渠道投放策略： 建議在售樓部門口做裝飾性廣告；增強售樓部展示性 營銷策略 —— 售樓部優(yōu)化策略 宣傳渠道 —— 視頻媒體廣告（立體廣告攻勢） 鄱陽電視臺：從市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鄱陽人觀看鄱陽電視臺節(jié)目比較少，鄱陽新聞相對收看相對較高；同時電視臺廣告費用大，點成本比較高，所以建議在項目重要時間節(jié)點（如開盤前等）適當投放。 鄱陽報紙：四線城市，報紙閱讀和達到率比較底，廣告點成本高，建議在項目重要節(jié)點時期適當投放。 其他媒體：在縣級的四線城市 , 房地產(chǎn)項目主要客戶是泛公元員（教師、醫(yī)生、行政事業(yè)單位公務員等其他泛公務員群體）；并且這個群體之間特點相互之間的交流性比較廣，建議選擇合適媒體或者針對性的活動可以更好的覆蓋這個群體，建議做政府單位電梯媒體廣告或者點點活動、團購活動。 形象導入期 —— 路牌戶外廣告 主要路口：縣城主要入口、鄱陽大道、高速路出入口選擇人流量比較大的公交車路牌等重要交通要道入口處 關(guān)鍵取勢點 城區(qū)，商業(yè)街道或者主要街道的公交車站牌； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)，重要交通要道 ,或公交車身廣告和公交車靠背套 ,（高速入口，十字路口等）； 鄱陽大道，道路指示牌，截流客戶； 形象導入期 —— 路牌戶外廣告 形象導入期 —— 通過戶外工地圍墻，給消費者不斷的期待感 廣告主線圍繞歐洲都市意向 案例借鑒：萬科東海岸軟文炒作全部圍繞海岸生活一條主線 建議： 與都市生活接軌，更新鄱陽居住形態(tài) 無法抗拒地成為都市人居的潮流 都市地段及未來價值 建議 12月初作為認籌登記期 為了更好覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，采用租用小型客車建立流動性接待中心，做為臨時售樓部接待中心，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市等其他節(jié)假日，可以