【文章內(nèi)容簡介】 計 2023年推售量大幅上漲龍崗 2023年各片區(qū)供應(yīng)量、銷售量、存貨量及銷售率龍崗 2023年供應(yīng)量、銷售量及供求比走勢圖數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部 數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部1. 2023年龍崗區(qū)商品住宅的成交均價為 14327元 /平方米，同比上漲 %。此外， 2023年新推售項目的價格同比 2023年同片區(qū)同類產(chǎn)品的價格都有較大的漲幅。2. 從成交均價來看， 2023年龍崗區(qū)住宅成交均價最高的是坂田片區(qū)，該區(qū)僅有萬科第五園、萬科金色半山、十二橡樹莊園和上品雅園四個項目在售，萬科的兩個項目住宅價格都較高，尤其是第五園的價格居整個龍崗區(qū)同類產(chǎn)品價格之最。3. 從上漲幅度來看， 2023年同比漲幅最大的是布吉片區(qū)，漲幅高達(dá) %，主要是下半年入市的荔山公館、萬科紅拉升了片區(qū)住宅成交均價。4. 中心城 2023年住宅成交均價為 13685元 /平方米，同比上漲 %。［ 1］二級市場總體情況：房價創(chuàng)新高，各區(qū)均價普漲；布吉、坂田均價高位拉升片區(qū)價格增幅；中心城受成交結(jié)構(gòu)影響，片區(qū)成交均價也大幅上漲，但處于龍崗片區(qū)價格洼地2023年龍崗各片區(qū)商品住宅成交均價情況龍崗區(qū)歷年商品住宅成交均價走勢圖（ 20232023年）數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部 數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部［ 1］ 二級市場總體情況：新推售項目成交較理想，中小戶型熱銷，復(fù)式銷售率最高；平層成交以 7090㎡、 90平米以上， 4房為主；中心城以小戶型、復(fù)式熱銷， 5房成交情況不理想2023年龍崗區(qū)復(fù)式各面積段成交情況2023年龍崗區(qū)平層各面積段成交情況2023年龍崗區(qū)別墅各類型成交情況2023年龍崗區(qū)各戶型成交情況中心城片區(qū)同樣是小戶型更為熱銷， 90平方米以下戶型的銷售率為 %， 90平方米以上戶型的銷售率為 %。銷售最好的也是復(fù)式戶型，其銷售率為 %， 2房和別墅的銷售也都超過 7成， 5房的銷售最差，僅有 %的銷售率，供應(yīng)該戶型的公園大地花園和御府名筑的銷售價格都較高，且其他項目該戶型的銷售價格也較高，使得其銷售速度較慢。數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部［ 2］ 2023年市場供應(yīng)量情況 ‖ 全市：由于存量的增加， 2023年全市供應(yīng)量大增，其中龍崗區(qū)位于供應(yīng)量的首位，新推項目競爭激烈；豪宅供應(yīng)量及供應(yīng)比例增加，對 2023年整體房價將產(chǎn)生較大影響區(qū)域 推售樓盤個數(shù) 推盤量（萬㎡） 同比增減（ %）羅湖 5 23 福田 8 28 南山 26 115 鹽田 11 33 寶安 28 155 龍崗 52 213 全市 130 567 類型 樓盤數(shù)（個） 推售面積（萬㎡） 推盤套數(shù)（套） 同比增減普通住宅 88 413 47600 %公寓豪宅 17 86 6400 %別墅、洋房 28 68 2800 %合計 133 565 56800 %2023年深圳市供應(yīng)量情況及歷年供應(yīng)量情況 2023年深圳市各區(qū)供應(yīng)情況1. 預(yù)計 2023年全市新推住宅量可達(dá) 567萬㎡，同比增加約 37%，接近 2023年水平；上下半年供應(yīng)量相差不大，分別為 290萬和 277萬㎡；2. 2023年供應(yīng)最多的片區(qū)仍將是龍崗區(qū)，預(yù)計 52個樓盤供應(yīng)住宅超過 210萬平方米，同比增加約 2成；3. 2023年豪宅供應(yīng)將大幅增加；預(yù)計將有 28個樓盤供應(yīng)別墅類產(chǎn)品，供應(yīng)約 2800套，比 2023年增加近 1700套，也比 2023年多近 500套，占全年新推總量 %，比例比 2023年上升 2個百分點；［ 2］ 2023年中心城市場情況 ‖ 上下半年供應(yīng)量及排布：供應(yīng)的 “ 板塊集中 ” 特征仍舊明顯，在售項目余貨及 2期新增供應(yīng)量占主要比例，周邊新增供應(yīng)量上升，同期銷售環(huán)境嚴(yán)峻陽光天健城8萬 ㎡公園大地后期15萬 ㎡龍城領(lǐng)地5萬 ㎡綠景大公館 ㎡紫麟山 ㎡萬科清林徑8萬㎡中?？党?㎡閱山華府7萬 ㎡家和盛世6萬 ㎡本案睿智華庭3萬 ㎡匯龍?zhí)煜?㎡御府名筑 ㎡摩爾城㎡尚模八意府 ㎡在售項目將售項目在售及新增項目上半年推量 ㎡新增項目下半年推量 ㎡預(yù)計總推量 ㎡中海塞納7萬 ㎡美地里園 ㎡保利上城2萬 ㎡瓏瑜 5萬 ㎡錦繡華天 ㎡東都花園二期 ㎡喜福匯 ㎡大運城邦14萬 ㎡ 非凡空間 2萬 ㎡競爭類型 項目 推售時間 推售量 首置 首置首改 首改再改 三改 享受型70㎡以下 7090㎡二、三房 7090㎡復(fù)式 110165㎡三、四、五房 110165㎡復(fù)式 160180㎡三、四、五房 180㎡以上五房及復(fù)式一類競爭 公園大地 上半年 15 0% 0% 0% 0% 70% 30% 0%尚模八意府 余貨在售 0% 38% 0% 35% 0% 25% 2%上半年 0% 35% 50% 15% 0% 0% 0%閱山華府（二期） 上半年 7 0% 5% 0% 65% 0% 30% 0%中海康城國際 余貨在售 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0%中海塞納時光 上半年 7 0% 90% 0% 10% 0% 0% 0%睿智華庭 上半年 3 0% 15% 0% 75% 0% 10% 0%陽光天健城 余貨在售 0% 15% 0% 85% 0% 0% 0%綠景大公館 余貨在售 0% 0% 30% 70% 0% 0% 0%美地里園 上半年 — 　 — 　 — 　 — 　 — 　 — 　 — 　瓏瑜 上半年 5 — — 　 — 　 — 　 — 　 — — 　清林徑 上半年 8 0% 70%　 0% 30%　 0%　 0%　 0%　東都花園（二期） 下半年 — 　 — 　 — 　 — 　 — 　 — 　 — 　錦繡華天 下半年 — 　 — 　 — 　 — 　 — 　 — 　 — 　保利上城 下半年 2 0%　 0%　 0% 60%　 0%　 20%　 20%　二類競爭 大運城邦（二期） 上半年 14 0% 30% 0% 20% 0% 30% 20%喜福匯 下半年 15% 40% 15% 30% 0% 0% 0%非凡空間 下半年 2 70% 30% 0% 0% 0% 0% 0%領(lǐng)地家園 下半年 5 0% 60% 0% 40% 0% 0% 0%摩爾城 余貨在售 0% 70% 0% 30% 0% 0% 0%御府名筑 自然銷售 0% 0% 0% 55% 0% 30% 15%深業(yè)紫麟山 自然銷售 0% 20% 0% 55% 0% 25% 0%朝陽里雅苑 自然銷售 35% 20% 20% 0% 25% 0% 0%世紀(jì)新城 余貨在售 65% 5% 15% 15% 0% 0% 0%匯龍?zhí)煜?余貨在售 15% 45% 0% 40% 0% 0% 0%怡龍楓景園 余貨在售 50% 40% 0% 5% 0% 5% 0%奧林華府 余貨在售 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%君悅龍庭 余貨在售 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0%徽王府 余貨在售 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0%合計 5%　 35%　 2%　 32%　 10%　 14%　 5%?。?2］ 2023年中心城市場情況 ‖ 供應(yīng)結(jié)構(gòu)：面積段集中，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重中原看后市|龍崗將成為全市供應(yīng)最集中區(qū)域，因大運召開對節(jié)點的影響，大部分項目均考慮在上半年推盤。|考慮到政策的不確定性，且上半年的龍崗將成為全市銷售熱點區(qū)域，項目可借力在上半年盡快出貨。|在激烈的競爭中，項目應(yīng)該將項目的差異性更加標(biāo)簽化的傳播，且加強(qiáng)對以對位吸引客戶。Ⅱ 微觀市場分析深圳市整體市場分析1龍崗片區(qū)市場分析2重點競爭項目分析3［ 1］ 重點競爭項目界定：從距離、開發(fā)規(guī)模、推售產(chǎn)品配比、目標(biāo)客趨向度，目標(biāo)銷售價格等選取本案可競爭或借鑒的項目公園大地后期15萬 ㎡閱山華府7萬 ㎡本案尚模八意府 ㎡ 片區(qū)內(nèi)重點競爭項目分別為公園大地、尚模八意府一區(qū)二區(qū)、及閱山華府二期； 另外，龍坂片區(qū)的水榭春天三期從產(chǎn)品上有可能分流本案的客戶，因此重點研究以上項目的產(chǎn)品線規(guī)劃、推售策略等，以給予本案借鑒。項目基礎(chǔ)資料項目產(chǎn)品線配比項目推售策略項目價格成長速度［ 2］ 公園大地：項目基礎(chǔ)資料項目信息開發(fā)商 深圳市鴻榮源房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 占地（㎡） 364600地址 深圳市龍崗區(qū)龍城街道龍翔大道與吉祥中路交匯處 建面（㎡） 607171建筑設(shè)計 深圳市建筑設(shè)計研究總院 商業(yè)（㎡） —承建商 深圳市鴻榮軒工程建設(shè)公 司 其他（㎡） —整合推廣 — 容積率 物業(yè)管理 深圳市鴻榮源物業(yè)管理有 限公司 綠化率 %建筑類型 獨棟別墅；高層；洋房 總戶數(shù) 3776棟數(shù) 高層 +洋房： 47棟 車位數(shù) 4715總層數(shù) — 車位比 配套 天虹、公園［ 2］ 公園大地：項目新推產(chǎn)品配比 —— 主要競爭集中在 160180㎡產(chǎn)品上；公園大地是本案 2023年的主要競爭對手總存貨量： 8棟高層，共 580套； 50套別墅推售情況：年后推別墅： 50套，面積段： 280320㎡，目標(biāo)單價 5萬 /㎡3棟 32層， 16 16 176㎡，送 5060㎡4棟 1 1 18層， 17 27 17 195㎡1棟 265平米復(fù)式，送 95㎡， 3萬 /㎡1. 年度主要以推售別墅產(chǎn)品為主，初步估計 3月底或 4月初會推售部分別墅產(chǎn)品，目前以 “ 至美大善，如此境 ”為主題的 “ 璞墅 ” 系列推廣正式面世。2. 高層產(chǎn)品面積段略大于本案， 160190㎡產(chǎn)品與本案 160220㎡產(chǎn)品重合，由于其贈送面積較大，預(yù)計會分流本案部分目標(biāo)客群。3. 產(chǎn)品推售時間與本案錯開，但不排除在別墅推售的過程中加推高層產(chǎn)品。［ 2］ 公園大地：項目推售策略及價格演變 —— 主力戶型仍為平層大戶型，主要通過加推新品帶動大戶型的成交及價格上漲，預(yù)計本次別墅產(chǎn)品推出后， 160㎡以上平層產(chǎn)品均價將上漲 35個點推售節(jié)奏：p2023年 2月開放 22棟新品山居樣板房，主力戶型為 164169㎡ 4房山湖大宅，p2023年 3月推售 22棟新品 164169㎡ 4房，均價 16000元 /㎡p2023年 4月開放 26棟湖山闊邸山居樣板房，戶型為 165175㎡ 4房單位p2023年 5月推售 26棟新品 165175㎡ 4房單位，均價 17500元 /㎡p2023年 7月開放 78—113 ㎡的 2房、 3房樣板房p2023年 8月推售 78113㎡ 2房、 3單位，均價 15000元 /㎡，大戶型均價 18000元 /㎡p2023年 11月小戶型售罄，在售主力戶型為 160㎡以上 4房戶型，均價 19000元 /㎡p2023年 1月 “ 璞墅 ” 系列推廣面世，預(yù)計均價 50000元 /㎡ 2023年公園大地大戶型成交均價走勢圖1. 2023年全年推售及成交以高層產(chǎn)品為主，主力戶型為 160㎡以上 4房，期間加推 1棟 78113㎡ 2房 3房產(chǎn)品2. 目前 78113㎡ 2房 3房已售罄， 160㎡以上 4房戶型余量較多3. 價格方面， 160㎡以上 4房戶型全年成交均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲趨勢，價格隨節(jié)點平均上升 3個點［ 2］ 公園大地：成交客戶演變 —— 龍崗本地客戶成交比例逐年上升，隨著社區(qū)的成熟老帶新的潛力日漸體現(xiàn)；預(yù)計 2023年本案與其將會卷起一場龍崗本地客戶源的搶奪戰(zhàn)1. 07年以前，公園大地成交客戶主要以關(guān)內(nèi)客戶為主，其中關(guān)內(nèi)客戶以福田、羅湖客為主，關(guān)內(nèi)客比例占 65%； 07年關(guān)內(nèi)客戶主要購買動因為價格、面積段需求、開發(fā)商品牌；龍崗本地客戶主要由于價格承受力不足，成交占比不大2. 10年，關(guān)內(nèi)客成交比例有所下降，尤其是福田客戶的比例下降了接近 20%,福田客戶成交占比下降部分原來自于新興龍坂片區(qū)的沖擊帶來的影響；另外，由于關(guān)內(nèi)客及龍崗政府職員的入住，社區(qū)居民質(zhì)素提升，加上開發(fā)商口碑日漸提升，部分有實力的龍崗本地居民開始往大社區(qū)遷移，致使龍崗本地成交客戶比例上升。2023年公園大地成交客戶區(qū)域分布圖 2023年公園大地成交客戶區(qū)域分布圖［ 2］ 尚模八意府：項目基礎(chǔ)資料項目信息開發(fā)商 深圳市尚模發(fā)展有限公司 占地（㎡） 38666地址 龍崗中心城龍平西路與愛 心路交匯處 建面（㎡） 153890建筑設(shè)計 深圳市建筑設(shè)計研究總院 商業(yè)（㎡） 43000承建商 — 住宅（㎡） 11000整合推廣 — 容積率 物業(yè)管理 深圳市尚景物業(yè)管理有限 公司 綠化率 %建筑類型 塔樓 總戶數(shù) 當(dāng)期 836棟數(shù) 當(dāng)期 5棟 車位數(shù) 1360總層數(shù) 17層 /32層 /33層 車位比 1:配套 學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)療、公園［ 2］ 尚模八意府：項目新推產(chǎn)品配比 —— 主要競爭集中在 89㎡產(chǎn)品上；合拼戶型面積段趨同，合拼戶型銷售壓力較大1. 2023年主要推售一區(qū)產(chǎn)品，其中目前一區(qū)余貨主要集中在較好位置，預(yù)計 1區(qū)余貨均價會略微上升。一區(qū)余貨主要以89㎡產(chǎn)品為主，預(yù)計 3月底 4月上旬會推出。2. 2023年的主要銷售任務(wù)為去化一區(qū)之前的余貨為主，視余貨的去化程度、政策環(huán)境等因素再決定是否推出 2區(qū)產(chǎn)品。3. 二區(qū)建筑面積約 20萬㎡，總戶數(shù)約 1000套，主力戶型以 89㎡三房、 130㎡三房、 140㎡三房及 160㎡四房為主。其中 89㎡戶型占比約 50%。二區(qū)與本案 B2 B7棟的產(chǎn)品構(gòu)成相似，若 2023年上半年先推出 2區(qū)類似