【文章內(nèi)容簡介】 02002503003504007080 8090 90100 100110 110120 120130 130140套數(shù) 成交比例 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品戶型主要集中在三室戶型，去化較慢 區(qū)域市場 區(qū)域內(nèi)戶型成交研究 如圖所示：區(qū)域內(nèi)面積大小與去化速度成反比。區(qū)域內(nèi)以三室為主，但去化較慢。兩室戶型總體表現(xiàn)較好?？傮w反映出區(qū)域內(nèi)剛性需求較旺盛。 數(shù)據(jù)來源：淮安房產(chǎn)局 40 16 537 856 83 % % % % %%%%%%%0100200300400500600700800900一室 二室 三室 四室 供應量（套） 成交比例 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域內(nèi)兩室戶型研究 兩室居戶型設計偏大，面積越小，去化越快 區(qū)域市場 如圖所示：面積越小，去化越快。區(qū)域兩室戶型設計偏大， 90~110㎡ 占很重的比例，超過 100㎡兩房去化速度直線下降。 數(shù)據(jù)來源：淮安房產(chǎn)局 41 176 220 141 % % % %%%%%%%%%%%0501001502002508090 90100 100110套數(shù) 成交比例 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域內(nèi)三室戶型研究 三房設計偏大，去化慢， 100120㎡三房市場接受度高 區(qū)域市場 如圖所示：區(qū)域內(nèi)對 100120㎡三房市場接受度高。區(qū)域內(nèi)三室戶型設計普遍偏大，主要集中在 120~140㎡ ，面積超過 120㎡的三房，去化速度明顯降緩。 數(shù)據(jù)來源：淮安房產(chǎn)局 42 50 102 144 303 89 % % % % % %%%%%%%%%05010015020025030035090100 100110 110120 120130 130140套數(shù) 成交比例 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域內(nèi)四室及以上戶型研究 四室以上戶型供應小，整體去化產(chǎn)生滯銷現(xiàn)象 區(qū)域市場 如圖所示：受大環(huán)境影響，改善型客戶減少，市場四房及以上戶型在區(qū)域內(nèi)并不多見， 整體去化率約 15%，去化速度極度緩慢。 數(shù)據(jù)來源：淮安房產(chǎn)局 43 32 94 % % %%%%%%0102030405060708090100120130 130140套數(shù) 成交比例 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團 本報告是嚴格保密的。 目前區(qū)域內(nèi)住宅銷售價格（西安路）主要集中在 4200~4600元 /㎡ 區(qū)域市場 在調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)目前各價格段的房屋銷售，以 4200~4600元 /㎡ 的房屋銷售狀況最為理想， 4600元 /㎡ 為一個臨界點。 44 5%10%35%30%15%5%區(qū)內(nèi)項目價格研究4000 以下 4000 4200 4200 44004400 4600 4600 4800 4800 5000瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域市場 區(qū)域市場 4600元 /㎡ 是一個價格臨界點 低總價緊湊型戶型市場需求度高 創(chuàng)新實用 戶型緊俏 80~90㎡的兩房 120㎡以內(nèi)三房 市場接受度高 區(qū)域市場表現(xiàn)小結(jié) 45 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團 本報告是嚴格保密的。 46 占地面積 80530㎡ 項目位置 景泰路南側(cè) ,西安北路東側(cè) 容積率 建筑面積 176719㎡ 物業(yè)類型 住宅 開發(fā)商 淮安水利房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 物業(yè)類型 產(chǎn)品主要以南水北調(diào)的回遷 戶為主 住宅一期已售罄，多層銷售均價 40004400元 /（ 2023年 5月份售罄時價格），高層均價為38004000元 /㎡（ 2023年 5月份售罄時價格）。二期住宅預計于 2023年上半年領取預售。目前在售商鋪，均價 9500元 /㎡。 ； ； 。 項目賣點 項目概況 地塊現(xiàn)狀 大河新城項目（非直接競爭盤，南側(cè)人氣襯托和商業(yè)人群補充） 區(qū)域競爭 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團 本報告是嚴格保密的。 47 項目位置 北京北路與曹云西路交匯處 交付時間 2023年 6月 建筑形態(tài) 高層 物業(yè)類型 住宅 開發(fā)商 潤天地產(chǎn) 物業(yè)類型 安置小區(qū)再包裝 為安置房再包裝小區(qū)，新盤入市。售樓處今年 4月底投入使用，現(xiàn)已在臨時售樓處蓄水。目前在售面積 40（單身公寓） 118㎡，主力面積 5570㎡左右二房、 90107㎡三房。 4688元 /㎡起，在售均價 50005100，按揭 95折優(yōu)惠。 項目概況 地塊現(xiàn)狀 葉語世家（安置小區(qū)再包裝，小面積主導將搶奪區(qū)域剛需客戶） 區(qū)域競爭 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團 本報告是嚴格保密的。 48 項目由 5棟高層三排分布，沿街商業(yè)為三層設計，局部四層，一、二層為大開間（ 58m）店鋪門面，三、四層為可變式商辦樓，可供面積在 3580㎡之間。 1. 西安路上交通便利； 2. 東鄰青年路農(nóng)貿(mào)市場，西通建材裝飾大市場，生活配套便利； 3. 目前在做低首付促銷。 項目概況 占地面積 23983㎡ 項目位置 西安路與上海路交叉口 容積率 建筑面積 86558㎡ 物業(yè)類型 住宅、商業(yè) 開發(fā)商 淮安金通置業(yè) 物業(yè)類型 產(chǎn)品以 100、 133為主。 項目賣點 金河國際花苑（ 住宅不突出，商業(yè)為避免風險，底層全部分割銷售 ） 區(qū)域競爭 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團 本報告是嚴格保密的。 49 項目概況 項目賣點 占地面積 50000㎡ 項目位置 西安路和青年路交匯處 容積率 建筑面積 130000 物業(yè)類型 住宅、商鋪 開發(fā)商 久市房地產(chǎn) 在售價格 107123 1. 高層成交價 44004500元 /㎡，多層 50005200元 /㎡ 2. 在售優(yōu)惠措施： 4180元起，主打現(xiàn)房準現(xiàn)房概念，支持首付分期； 3. 依托青年路的老社區(qū)氛圍 ,單層商業(yè) 40210㎡ ，小戶型均價 2萬元 /㎡。 永泰家園（ 項目平淡無奇，屬于低層次開發(fā)水平 ） 區(qū)域競爭 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團 本報告是嚴格保密的。 50 項目概況 祥和至尊（ 項目新入市，主打多層，區(qū)域稀缺品，沖擊區(qū)域客群 ） 區(qū)域競爭 項目鳥瞰圖 項目地址 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西安北路與上海西路交匯處（錦繡國了裝飾城正后面） 開發(fā)商 淮安市東方奇祥置業(yè)有限公司 聯(lián)系電話 051780996888 占地面積 39392平米 總建面積 70408平米 容積率 約 綠化率 % 價格 4800元 /㎡ 總戶數(shù) 約 590戶 周邊配套 市三院、錦繡國際裝飾城，新港農(nóng)貿(mào)市場 項目賣點 項目主導區(qū)域稀缺多層，低價入市將吸引和搶奪 區(qū)域客戶。 2023年 3月底首期開盤，推 6棟 189套多層 。 首付 3萬起，多層表 均價 4800元預訂可享受 2千抵 2 萬優(yōu)惠 ,一次性付款 95折、按揭 96折 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團 本報告是嚴格保密的。 51 項目概況 項目賣點 清河城市廣場（項目已售罄，第四代城市綜合體 ） 區(qū)域競爭 項目地址 清河區(qū)北京北路 167號 (上海路、北京路交叉口 ) 開發(fā)商 江蘇鴻洲置業(yè)有限公司 聯(lián)系電話 051783627888,83627999 占地面積 總建面積 綠化率 35% 物業(yè)管理 /平米 月 價格均價 售罄前銷售均價 49005100元 /㎡。 周邊配套 淮海廣場 ,北臨淮安著名的 餐飲一條街 上海西路 學區(qū)：童心幼兒園，清河實驗小學，淮安市第十中學 酒店式公寓 。 淮安首個集酒店、辦公、商業(yè)和住宅為一體的第四代城市綜合體。； 淮安清河區(qū)政府舊城改造規(guī)劃的首個標志性形象工程 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團 本報告是嚴格保密的。 周邊項目銷售情況 大河新城： 總套數(shù) 1255套（對外可售簽約 464套），已售罄，銷售率 100%（含南水北調(diào)拆遷戶）。 信達名府： 總套房 412套； 2號樓在售，共 264套，簽約 106套，銷售率40% 永泰家園： 總套數(shù) 958套，簽約 886套，銷售率 92% 清河城市廣場： 僅兩棟住宅共 158套，已售罄，銷售率 97%（含抵押房）。 金河國際花苑： 共 502套，目前在售 4號樓共 234套，僅簽 9套；項目共簽約 58套，銷售率 11%。 祥和至尊： 以超低首付吸引客戶，預計 2023年 3月底開盤退 189套多層產(chǎn)品。 葉語世家： 重新包裝樓盤，有近千套房源，新包裝內(nèi)容尚未入市。 蘭亭綠城： 2023年底新出讓項目，以別墅及高層組成，廣告尚未面市。 周邊項目銷售情況 區(qū)域競爭 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團 本報告是嚴格保密的。 周邊項目分析 —— 競爭個案 項目特征總結(jié) 區(qū)域競爭 幾個項目置業(yè)顧問技能較差，不能很好的把握客戶，多為被動式營銷。 被動式營銷 各項目售樓處包裝不夠大氣，無樣板間體驗式營銷手段 售樓處包裝品味不高，無樣板房展示 體驗營銷 信達名府做全市推廣，葉語世家做樓盤二次包裝 以全市為推廣方向，部分樓盤有重新包裝 廣告宣傳整體包裝力度不足 推廣手段豐富，廣告包裝表現(xiàn)力不足 推廣策略 永泰花園、金河國際花苑、祥和至尊均采用首付分期方式吸引客戶 都采用了不同幅度的價格促銷 價格策略 飄窗已經(jīng)必不可少，底層架空、面磚立面、入戶花園、空中花園、節(jié)能保溫，諸多附加值在各樓盤中均有體現(xiàn)。 注重產(chǎn)品附加值 周邊配套均較差 周邊配套匱乏 永泰家園去化較好， 110㎡以下房源基本售罄 90㎡以下物業(yè)緊俏， 110以下房源去化好 產(chǎn)品 相關例證 項目特征 53 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團 本報告是嚴格保密的。 競爭分析 競爭分析綜述 ?未來項目周邊 同質(zhì)競爭激烈 ； ?周邊項目在小區(qū)環(huán)境打造上存在缺陷，打造客戶 生活滿意度理念差 ； ?周邊項目 緊湊戶型去化較好 ， 大戶型 產(chǎn)品總體去化 較慢； ?逆市之下， 優(yōu)秀的營銷團隊 成為項目成功的重要因素； ?傳統(tǒng)營銷模式已經(jīng)無法在 目前的市場環(huán)境 下形成突破。 營銷組織是突破 總價控制是前提 產(chǎn)品展示是保障 客戶資源是關鍵 54 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團 本報告是嚴格保密的。 ■ 核心競爭力 5 通過宏觀、區(qū)域市場分析及項目屬性的分析，我們已經(jīng)能清晰的看到項目的發(fā)展方向，那么本案的核心競爭力在哪里？ 55 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團 本報告是嚴格保密的。 減小劣勢，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 利用機會，克服劣勢 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 優(yōu)勢 （ Stren