【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 云峰鋼材市場(chǎng)張華浜鋼材市場(chǎng)江楊鋼材現(xiàn)貨市場(chǎng)寶鋼集團(tuán)周邊產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建配龍建材市場(chǎng)紅星美凱龍城大建材方中圓建材市場(chǎng)惠客居木材市場(chǎng)興明建材東明家具 東方國(guó)貿(mào)海神建材 滬太石材p 成立外拓小組，對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)實(shí)地踏勘，為后期派單做好鋪墊；p 摸底前期該類產(chǎn)品成交客戶情況，以客戶為突破點(diǎn)挖掘企業(yè)圈層，進(jìn)行巡展推薦；p 搜集產(chǎn)業(yè)鏈客戶信息，獲取名單，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目推薦會(huì)及電話 CALL如何 近攻維系老客戶，同步傳播挖掘目標(biāo)客源目的啟睦鄰 —— 老客戶情感維系，設(shè)置介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制時(shí)間： 3月初，把握新年后項(xiàng)目首次營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，舉辦客戶答謝會(huì)，做好客戶情感維系目的：以維系情感為由，深挖老客戶資源，擴(kuò)大新客戶基數(shù)如何 近攻一、舉辦 2023年新年老客戶家宴答謝會(huì)二、設(shè)置介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)：未購介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)千元油卡或一年物業(yè)費(fèi)，新客戶同步享受優(yōu)惠， 已購介紹成交 1套獎(jiǎng)勵(lì)一萬元，新客戶同步享受，獎(jiǎng)勵(lì)金額根據(jù)成交套數(shù)累計(jì)目的：做好客戶情感維系，激發(fā)客戶介紹的積極性為何 遠(yuǎn)交理由一：保利地產(chǎn)，深耕寶山三年之久，區(qū)域認(rèn)知度高，但區(qū)域客戶基本消化殆盡， 購買力減弱寶山 164組浦東27組嘉定 7組外地：46組閔行22組青浦 3組松江 2組普陀54組楊浦52組 虹口24組閘北19組長(zhǎng)寧20組靜安24組徐匯15組黃浦24組盧灣10組西南莘閔別墅區(qū) 聯(lián)洋、碧云、三林板塊保利葉語理由二：從來訪客戶分布圖看，客戶已由 區(qū)域客逐步輻射至全市范圍 ，客戶區(qū)域范圍擴(kuò)張理由三：整體市場(chǎng)客源有效，需進(jìn)行全市客源搶占 ，方有機(jī)會(huì)帶動(dòng)銷售手法建議 遠(yuǎn)交外區(qū)域高端客群聚集地 定向巡展時(shí)間： 3月 7月，綜合考慮銷售節(jié)點(diǎn)及場(chǎng)地租賃，提前準(zhǔn)備目的：結(jié)合推案節(jié)奏針對(duì)性進(jìn)行全市高端定向巡展地點(diǎn)：浦東古北、聯(lián)洋大拇指廣場(chǎng)建議巡展注重展臺(tái)搭建，不設(shè)模型第一：以展板背景墻噴繪項(xiàng)目鳥瞰圖第二，搭建展臺(tái)，展臺(tái)平面噴繪項(xiàng)目效果圖巡展節(jié)省之成本建議在 “ 請(qǐng)進(jìn)來、走出去 ” 蓄客策略中， 2023年我們依然 貫穿公園主線進(jìn)行大型活動(dòng)——活動(dòng)蓄客全年活動(dòng)以 公園四季活動(dòng)為主題 ，借助顧村公園的全市影響力進(jìn)行推廣，達(dá)到擴(kuò)大客戶量并同步提升項(xiàng)目形象傳播的雙重作用。春賞櫻、夏觀荷、秋聞桂、冬品梅“賞四季美景，品人生雅趣 ”活動(dòng)前 ：組合媒體渠道進(jìn)行前期造勢(shì)宣傳活動(dòng)中 ：穿插活動(dòng)與項(xiàng)目的之間的關(guān)聯(lián)，如贈(zèng)送公園門票， 活動(dòng)期間購房額外贈(zèng)送相關(guān)禮品等活動(dòng)后 ：贈(zèng)送參與活動(dòng)客戶攝影照片、如全家福、情侶合影等 制作相關(guān)活動(dòng)推廣宣傳冊(cè)，寄送客戶情感維系并作為案場(chǎng)道具強(qiáng)化客戶對(duì)公園生活的認(rèn)知?？偺讛?shù)： 177套總面積： 總金額： 2023年別墅銷售目標(biāo)在總貨量供應(yīng) ，在全方位的推案策略和蓄客手法下 ，全年別墅銷售目標(biāo)力爭(zhēng) 10億。10億銷售目標(biāo)距離銷售目標(biāo)差額為30億元 10億元 =20億元在別墅預(yù)測(cè)銷售目標(biāo)為 10億元的前提下，要達(dá)成全年指標(biāo)我們唯有 _依托公寓各產(chǎn)品線 分頭 出擊 全面 搶 占市場(chǎng)216。在多方政策疊加作用下，市場(chǎng)容量再度收縮， 8月份市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)政策疊加，調(diào)控深化， 8月拐點(diǎn)后整體市場(chǎng)快速回落政策疊加效應(yīng)限制補(bǔ)稅政策出臺(tái)“ 國(guó)八條 ” 、“ 滬九條 ” 出臺(tái)216。8月后， 區(qū)域市場(chǎng)下行更為劇烈，供求關(guān)系逐步惡化，均價(jià)跌至年度最低點(diǎn)全市市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)全年公寓市場(chǎng)走勢(shì)排行 項(xiàng)目名稱 區(qū)縣 環(huán)線位置 成交總套數(shù) 均價(jià) 套均面積 套均總價(jià)1 保利葉語 寶山 外郊環(huán) 1405 18441 109 201 2 金地藝境 (不包含洋房產(chǎn)品 ) 寶山 外郊環(huán) 943 17013 88 148 3 金鼎香樟苑 嘉定 中外環(huán) 911 15553 93 144 4 恒盛湖畔豪庭 奉賢 外郊環(huán) 861 14430 130 187 5 保利湖畔陽光 嘉定 外郊環(huán) 722 14475 105 153 6 萬科清林徑 浦東 外郊環(huán) 674 15129 104 157 7 中冶祥騰寶月花園 寶山 郊環(huán)外 656 12298 90 111 8 珊瑚灣雅園 奉賢 郊環(huán)外 637 10669 82 88 9 旭輝玫瑰灣 青浦 郊環(huán)外 590 15163 90 136 10 新城悠活城 嘉定 郊環(huán)外 545 14396 95 136 從全市放量公寓項(xiàng)目看，低總價(jià)產(chǎn)品主導(dǎo)市場(chǎng)216。2023年全市公寓成交排行前十 （新政后）216。200萬總價(jià)產(chǎn)品， 全市僅本案實(shí)現(xiàn)放量全年公寓放量項(xiàng)目分析保利地產(chǎn)在顧村板塊掌握定價(jià)權(quán)，但所在板塊實(shí)際已成為區(qū)域的價(jià)格孤島七號(hào)線一號(hào)線十 一號(hào) 線羅店均價(jià)： 16000元嘉定新城均價(jià)： 13000元南翔均價(jià)： 13500元顧村均價(jià)： 19300元月浦均價(jià)： 12023元楊行均價(jià)： 15500元大場(chǎng)均價(jià)： 17000元大場(chǎng)金地藝境17000元中環(huán) 1號(hào)21000元梧桐城邦22500元經(jīng)緯城市綠洲19500元楊行香逸灣16900元春江美廬18000元萬業(yè)紫辰苑16800元9月 10月 12月216。周邊項(xiàng)目均 以板塊最低價(jià)開盤入市216。周邊板塊與顧村的 價(jià)格大幅拉開開盤楊行萬業(yè)紫辰苑14800元春江美廬18000元香逸灣17800元嘉定新城新城金郡13000元風(fēng)景里14000元龍湖酈城14300元盤古天地15500元南翔路勁翡麗灣13500元華潤(rùn)中央公園24000元新城公館20500元朗詩綠色街區(qū)19200元11月區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇下半年需求出現(xiàn)明顯變化，產(chǎn)品價(jià)格成為能否放量的主要因素時(shí)間段 項(xiàng)目名稱 去化套數(shù) 成交均價(jià)27月 保利葉語 995套 17807中冶祥騰花園 608套 12197（低價(jià)板塊）保利葉上海 369套 18144大華梧桐城邦 202套 22668811月 金地藝境 640套 17234（低價(jià)入市）保利葉語 410套 19212美岸棲庭 269套 19144（降價(jià)）香逸灣 121套 16991（降價(jià)）萬業(yè)紫辰苑 當(dāng)日認(rèn)購 70套 14600（降價(jià)）品質(zhì)與性價(jià)比主導(dǎo)27月811月市場(chǎng)純粹追逐價(jià)格市場(chǎng)需求變化顯著從打折優(yōu)惠到大幅降價(jià)，價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)在全市范圍蔓延全面步入拐點(diǎn)限購政策不斷深化，市場(chǎng)需求受到嚴(yán)重抑制，開發(fā)商面臨生存危機(jī)，大幅降價(jià)以求與買方市場(chǎng)妥協(xié)，最終迫使樓市進(jìn)入拐點(diǎn)。區(qū)域市場(chǎng)巨變剛性需求片面追求低價(jià)，區(qū)域競(jìng)品紛紛低價(jià)入市，周邊價(jià)格大幅下跌，本案所在板塊無奈淪為價(jià)格孤島。公寓市場(chǎng)結(jié)論明年，本案公寓產(chǎn)品將面臨：u整體市場(chǎng)急速陷入低迷u(píng)需求劇變，放量樓盤以價(jià)換量u本案成為區(qū)域價(jià)格孤島惡劣的市場(chǎng)下，本案如何做到各產(chǎn)品線分頭出擊全面搶占市場(chǎng)？公寓推案策略 全年立勢(shì) 精裝破冰為何全年立勢(shì)， 精裝破冰？，重啟市場(chǎng)的關(guān)注 ，拉長(zhǎng)本案供應(yīng)線