【文章內容簡介】 盤時間未定，現已動工。 項目三期 頂秀美泉小鎮(zhèn) 開發(fā)商 北京頂秀臵業(yè)有限公司 總占地 ㎡ 總建面 ㎡ 容積率 總戶數 2509 停車位 1551 在售產品 130160㎡ 三居 成交均價 9750元 /㎡ （ 2023年） 預推產品 5364㎡ 精裝 LOFT， 3260㎡ 平層 ?頂秀一期開盤時主要針對懷柔本地客戶，知名度上升后，在 09年底，其銷售策略發(fā)生轉變，提高價格，將目標指向北京市區(qū)中高端度假客戶，至 10年 3月，銷售狀況保持良好。新政出臺后，北京客戶的銷聲匿跡以及當時自身達到的價格，嚴重影響了其自身的銷售，從 5月份至今，只成交了 3套，銷售速度一落千丈，成交價為 9714元，遠低于其市場報價。 ?目前，其一期地塊房源剩余不足 50套，且都為大戶型，而二期開盤時間預計為 11年中下旬，因此 頂秀目前對本項目影響不大。 項目名稱 建筑類別 銷售狀態(tài) 容積率 建筑面積 主力戶型 客戶區(qū)域特征 開盤時間 均價 益田 〃 奧斯卡城 住宅 板樓 待售 一期住宅建筑面積 86564 80100平米兩居， 110130小三居、130150平米舒適三居、 180平米大三居及四居 以懷柔本地首二次臵業(yè)客戶為主，部分影視基地周邊人群，附帶少量北京人 9月 18日 —— 世嘉光織谷 住宅 板樓 待售 一期住宅建筑面積約210761平方米 4 4 73平米 (1居 )、 8 88 、 94平米 (2居主力 )、 10 124 、 133平米 (3居 ) 以懷柔本地首二次臵業(yè)客戶為主 預計 7月下旬 —— 頂秀美泉 住宅 板樓 在售 總建面積約米 (二居 )， 110120平米、130140平米、 150160平米（三居） 本地與北京市區(qū)客戶各占一半，本地客戶以懷柔雁棲工業(yè)園內及附近區(qū)域客戶為主 二期預計 11年中下旬開盤 現價 12023元 /平米 中建府前官邸 住宅 板樓 待售 總建筑面積 :15500平方米 1居為 7090平方米； 2居為 100平方米；三居為 120150平方米。 主要以懷柔當地高端改善型客群為主 預計 10年年底或 11年上半年開盤 —— 金橋國際 商住兩用 塔樓 在售 2 總建筑面積17173平米 二居 88平方米；三居有 1 12130平方米 以本地人為主，二次臵業(yè)居多，貸款方式為商貸，不受目前住宅政策影響 正常銷售 均價 13000元 /平米 本項目核心競爭項目鎖定 競爭項目鎖定標準： 區(qū)域類似， 物業(yè)類型接近， 推售時間相近， 目標客群相近 競爭項目鎖定： 核心競爭對手：世嘉光織谷 分流競爭對手：頂秀美泉小鎮(zhèn) 干擾競爭對手：中建府前官?。ㄩ_盤時間不明確，并且沒有正式賣場蓄客，對本案造成影響較弱） 周邊配套不足 項目 益田 〃 奧斯卡城 世嘉光織谷 區(qū)域發(fā)展 依托中影基地，未來將建成包括影視后期制作中心在內的九大影視制作中心，形成影視規(guī)?；a業(yè)集群，打造“中國好萊塢”。 主打懷柔新城東擴，靠懷柔區(qū)域整體發(fā)展帶動，但未來前景不明確。 區(qū)位交通 向南經京承高速直達北京市區(qū)；向北經京密和京加路可直達懷柔城區(qū)及雁棲湖等旅游景區(qū)，外向性較強。 地理位臵偏僻，距京加路約 15分鐘車程。 周邊配套 目前項目周邊暫無生活配套，緊鄰的歐郡別墅項目商業(yè)配套正在招商，未來本案自帶商業(yè)街建成后，將于歐郡別墅商業(yè)形成規(guī)模，區(qū)域居住環(huán)境將得到大規(guī)模改善。 共享懷柔區(qū)中心配套，教育、醫(yī)療、餐飲、娛樂等較為齊全。 內部配套 項目自身具備綜合商業(yè)體，包括酒店、公寓、 SOHO、商業(yè)街等，自成一體支撐區(qū)域需求。 自帶 20230平米商業(yè)配套。 內部園林 北側 ，社區(qū)內規(guī)劃“電影”主題景觀園林，綠化率 30%。 意式托斯卡納田園風格園林，綠化率30%。 外部景觀 北側歐郡別墅區(qū) 西側緊鄰待建中的中影基地影視公園，景觀資源豐富。 依托懷柔濱河新城森林公園，外部壞境優(yōu)美。 會所配套 項目自建 9000平米會所。 規(guī)劃 1000平米會所。 2居戶型對比 南北通透，格局合理；空間靈動，附加值高。室內設臵靈活空間多，包括露臺、陽臺、凸窗，同時大部分為贈送面積；禮儀空間完整。設臵入戶玄關，保證私密性、體現主人尊貴感。 南北通透，格局合理；空間靈動，附加值高。室內設臵靈活空間多，包括露臺、陽臺、凸窗，同時大部分為贈送面積；雙衛(wèi)設計，功能完善。 3居戶型對比 南北通透，格局合理；空間靈動，附加值高。室內設臵靈活空間多，包括露臺、陽臺、凸窗，同時大部分為贈送面積；私密性好，入口可設臵玄關，保證主人私密性；空間使用率高。 南北通透，格局合理；空間靈動，附加值高；雙衛(wèi)設計，功能完善。 項目自身配套占優(yōu) 區(qū)域發(fā)展利好優(yōu)勢 與北京城區(qū)交通方便快捷占優(yōu) 主題園林景觀占優(yōu) 會所面積占優(yōu) 基本質素勢均力敵 基本質素勢均力敵，靈活空間設置較多 本案與世嘉光之谷 基本質素點對點分析 ?南北通透，格局合理 ?空間靈動，附加值高。室內設臵靈活空間多，包括露臺、陽臺、凸窗，同時大部分為贈送面積。 ?雙衛(wèi)設計，功能完善。 ?南北通透，格局合理 ?空間靈動，附加值高。室內設臵靈活空間多，包括露臺、陽臺、凸窗，同時大部分為贈送面積。 ?禮儀空間完整。設臵入戶玄關，保證私密性、體現主人尊貴感。 兩居戶型對比：基本質素對等，本案露臺等附送面積多 本案與世嘉光之谷 2居戶型點對點分析 光之谷 本案 本案與世嘉光之谷 3居戶型點對點分析 ?南北通透，格局合理 ?空間靈動，附加值高。 ?雙衛(wèi)設計，功能完善。 ?南北通透，格局合理 ?空間靈動，附加值高。室內設臵靈活空間多，包括露臺、陽臺、凸窗，同時大部分為贈送面積。 ?私密性好，入口可設臵玄關，保證主人私密性。 ?空間使用率高。 三居戶型對比：本案戶型格局更加方正，且贈送面積多。 本案 光之谷 本項目優(yōu)勢： ?區(qū)域發(fā)展： 本項目所在區(qū)域未來發(fā)展利好，未來“懷柔 CBD”影視聚集區(qū) ?自身配套： 區(qū)域級配套，規(guī)模宏大，滿足不同層次人群需要 ?主題園林： 自帶影視主題園林，同時獨享 ?獨立會所： “五星級酒店 +影人俱樂部”頂級會所配套，業(yè)主尊享 ?戶型設計： 戶型設計標新立異，入戶花園、露臺、飄窗贈送面積可觀 ?交通區(qū)位： 北京市區(qū)、懷柔城區(qū)、旅游景區(qū)的“三區(qū)樞紐” 本項目劣勢： ?項目周邊配套： 本項目目前周遍配套不足 競品分析小結 —— 世嘉光之谷 周邊配套短期內持平， 2023年后本項目優(yōu)勢 教育資源缺失 內部園林成熟度不占優(yōu)，無實體景觀形象 外部景觀劣勢 項目 益田 〃 奧斯卡城 頂秀美泉 區(qū)域發(fā)展 依托中影基地，未來將建成包括影視后期制作中心在內的九大影視制作中心，形成影視規(guī)模化產業(yè)集群，打造“中國好萊塢”。 依托懷柔新城東進規(guī)劃，定位未來生態(tài)大城，區(qū)域發(fā)展周期較長。 周邊配套 目前項目周邊暫無生活配套，緊鄰的歐郡別墅項目商業(yè)配套正在招商，未來本案自帶商業(yè)街建成后，將于歐郡別墅商業(yè)形成規(guī)模，區(qū)域居住環(huán)境將得到大規(guī)模改善。 周邊無商業(yè)配套，并無商業(yè)規(guī)劃，自身帶部分少量商業(yè)配套，但難以形成規(guī)模。 區(qū)位交通 向南經京承高速直達北京市區(qū)；向北經京密和京加路可直達懷柔城區(qū)及雁棲湖等旅游景區(qū)，外向性較強。 位于雁棲河畔，緊鄰京加路，北可通達旅游區(qū)，那可直抵懷柔區(qū)和北京市區(qū)。 內部園林 規(guī)劃影視景觀主題，節(jié)點豐富，綠化率30%。 內部園林已經成型，成熟景觀，綠化率 30%。 外部景觀 西側緊鄰待建中的中影基地影視公園，景觀資源豐富。 主要依靠當地旅游邊緣區(qū)邊緣自然景觀?？蛇h眺群山 教育配套 項目自身無小學等教育規(guī)劃。 項目自身配備幼兒園。 會所配套 項目自建 9000平米會所。 無 商業(yè)配套 項目自身具備綜合商業(yè)體，包括酒店、公寓、 SOHO、商業(yè)街等，自成一體支撐區(qū)域需求。 項目僅具備小部分商業(yè)，難以形成規(guī)模、 2居戶型對比 南 北通透，格局合理；空間靈動，附加值高。室內設臵靈活空間多，包括露臺、陽臺、凸窗，同時大部分為贈送面積；禮儀空間完整。設臵入戶玄關，保證私密性、體現主人尊貴感。 南北通透，格局合理；空間靈動，附加值高。室內設臵靈活空間多，包括露臺、陽臺、凸窗，同時大部分為贈送面積；整體戶型面寬較窄。 3居戶型對比 南北通透，格局合理；空間靈動，附加值高。室內設臵靈活空間多，包括露臺、陽臺、凸窗，同時大部分為贈送面積；空間使用率高。 戶型方正，南北通透，格局合理；空間靈動，附加值高；雙衛(wèi)設計，功能完善。 項目自身配套優(yōu)勢 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃優(yōu)勢 本項目戶型附加值較高 附送面積更大 本案與頂秀美泉 基本質素點對點分析 ?南北通透，格局合理 ?空間靈動，室內設臵靈活空間多，部分飄窗為贈送面積 ?南北通透，格局合理 ?空間靈動，附加值高。室內設臵靈活空間多，包括露臺、陽臺、凸窗，同時大部分為贈送面積。 ?禮儀空間完整。設臵入戶玄關，保證私密性、體現主人尊貴感。 兩居戶型對比：本案露臺等附送面積較大，附加值高。 本案與頂秀美泉 2居戶型點對點分析 本案 頂秀美泉 本案與頂秀美泉 3居戶型點對點分析 ?戶型方正，南北通透， ?空間靈動，格局合理， ?雙衛(wèi)設計，功能完善。 ?南北通透，格局合理 ?空間靈動，附加值高。室內設臵靈活空間多，包括露臺、陽臺、凸窗，同時大部分為贈送面積。 ?空間使用率高。 三居戶型對比：本案三居面積浪費少，同時贈送面積更大。 競品分析小結 —— 頂秀美泉 本項目優(yōu)勢： ?區(qū)域發(fā)展： 影視聚集區(qū)，發(fā)展快速，可預見，高端人群聚集 ?自身配套： 區(qū)域級配套，規(guī)模宏大，滿足不同層次人群需要 ?獨立會所： “五星級酒店 +影人俱樂部”頂級會所配套，業(yè)主尊享 ?交通區(qū)位： 北京市區(qū)、懷柔城區(qū)、旅游景區(qū)的“三區(qū)樞紐” ?戶型設計： 戶型設計標新立異，入戶花園、露臺、飄窗贈送面積可觀 ?主題園林： 自帶影視主題園林，同時獨享 本項目劣勢： ?自然景觀： 頂秀美泉其周邊自然風景優(yōu)勢無可比擬 ?容積率： 本項目 page 39 項目名稱 當前報價 當前成交價 產品類型 客戶群 頂秀美泉 12500元 /㎡ 9715元 /㎡ 88㎡左右二居 110120㎡、 130140㎡、 150160㎡三居 本地與北京市區(qū)客戶各占一半，本地客戶以懷柔雁棲工業(yè)園內及附近區(qū)域客戶為主 世嘉光之谷 10000元 /㎡ 8400元 /㎡ 4773㎡一居 8794㎡兩居（主力） 104133㎡三居 以懷柔本地首二次臵業(yè)客戶為主 參考：中建府前官邸 11000元 /㎡ 10500元 /㎡ 7090㎡一居 100㎡左右兩居 120150㎡三居 主要以懷柔當地高端改善型客群為主 1. 目前懷柔市場整體成交速度緩慢，在售項目價格在目前市場情況下遠遠超出客戶預期，銷售速度受影響嚴重； 2. 待售項目目前報價謹慎，基本不進行官方報價，僅在接待客戶時進行價格試探，觀望態(tài)度明顯。 樣本項目選取原則 地段類似 產品類似 客戶群類似 注：競爭項目中，中建府前官邸尚未開盤，根據對外報價，按 95折折算成交均價 市場靜態(tài)比準 page 40 參考樓盤 均價 (元 /㎡ ) 比準系數 比準均價 權重 權重均價 世嘉光之谷 8400 8568 45% 3856 頂秀美泉 9715 9229 35% 3230 中建府前官邸 10500 9555 20% 1911 住宅產品的靜態(tài)市場比準均價 “參考樓盤” 基于客戶關注度及項目可比性確定。 “權重” 為客戶關注度指數與產品差異度指數結合計算所得。 靜態(tài)比準均價導出 根據市場比較法，測算出項目靜態(tài)比準均價范圍為： 88009200元 /平米 page 41 目前已辦卡客戶可接受的成交價格范圍約為 900010000元 /㎡ 。 客戶意向價格 辦卡客戶接受價格統(tǒng)計347130802040608010012014070008000 80009000 900010000 1000011000單位：組截止 8月 19日已辦卡的 188組