【文章內(nèi)容簡介】 /本案交通狀況PARTⅡ 項目審視 ——項目屬性 /本案交通狀況 區(qū)域位于合肥地鐵規(guī)劃的鐵 5號線、3號線之間，未來地鐵的建設(shè)，將給區(qū)域帶來極大的便利性。交通發(fā)展帶來了較大的改善，更進一步有利于區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展。合肥地鐵規(guī)劃圖 13 232等10 15 14 131等2 1 11 15 5等1 233等區(qū)域內(nèi) 20多路公交經(jīng)過，便捷性較強項目位置項目周邊配項目周邊配套設(shè)施套設(shè)施沿街小商鋪沿街小商鋪 ——傳統(tǒng)商業(yè)模式傳統(tǒng)商業(yè)模式 餐飲、通訊、百貨、維修等日常生活配套必要設(shè)施，涉及范圍廣泛教育教育 /醫(yī)療醫(yī)療 ——齊全齊全集貿(mào)市場集貿(mào)市場 ——傳統(tǒng)商業(yè)模式傳統(tǒng)商業(yè)模式超市超市 ——規(guī)模較小、網(wǎng)點密集規(guī)模較小、網(wǎng)點密集休閑娛樂設(shè)施休閑娛樂設(shè)施 ——社區(qū)內(nèi)部設(shè)施社區(qū)內(nèi)部設(shè)施除了小區(qū)內(nèi)部配套外，暫無娛樂休閑配套設(shè)施餐飲餐飲 ——中低檔，規(guī)模小中低檔，規(guī)模小晨欣苑、暢園新村集貿(mào)市場是區(qū)域商業(yè)發(fā)展的業(yè)態(tài)代表，成為區(qū)域商業(yè)交易中心以蘇果便利、合家福、為代表的超市，網(wǎng)點分布密集，但營業(yè)規(guī)模相對較小，輻射范圍、半徑僅為超市周邊小區(qū)，經(jīng)營范圍小，僅涉及居民日常生活所需商品部分。以昆侖酒都、為徽緣酒家和沿街小吃店為代表的餐飲業(yè)發(fā)展規(guī)模較小，偏于中低檔消費，無中高檔餐飲設(shè)施濉溪路小學(xué)、廬陽中學(xué)、金谷醫(yī)院等設(shè)施配套齊全 。PARTⅡ 項目審視 ——項目屬性 /周邊配套PARTⅡ 項目審視 ——項目屬性 /基礎(chǔ)經(jīng)濟指標安徽國資大廈項目技術(shù)指標項目配套品質(zhì)分析（部分） 主要指標辦公空間高度建筑層高 凈高不低于 ～ 備注 凈高考慮了架空地板空調(diào)系統(tǒng) 采用地源熱泵式中央空調(diào)主機室內(nèi)均設(shè)獨立風(fēng)機盤管及獨立溫控開關(guān)火災(zāi)自動報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)手動報警系統(tǒng)配套設(shè)施消防 考慮到消防排煙及通風(fēng)需要，采用幕墻開窗的設(shè)計地源熱泵、氣派大堂、景觀廣場等 電梯 品牌：西子奧的斯數(shù)量： 6部載重量： 1000——1350kg客梯位： 10速率： 轎廂配置空調(diào)設(shè)備外立面PARTⅡ 項目審視 ——項目屬性單元式玻璃幕墻項目特征分析亳州路與肥西路交口，毗鄰北一環(huán) CBD商務(wù)中心交通便利，眾多公交通達周邊，規(guī)劃地鐵環(huán)伺周邊立面簡約現(xiàn)代次級 CBD，中心北區(qū) ，未來商務(wù)崛起底層商業(yè) +5A甲級寫字樓國企品牌，實力雄厚，品牌優(yōu)勢明顯PARTⅡ 項目審視 ——項目屬性區(qū) 位建 筑規(guī) 劃構(gòu) 成品 牌交 通安徽國資大廈項目審視PARTⅡ 項目審視 SWOT分析項目ＳＷＯＴ分析優(yōu)勢 Strength◇位于北一環(huán)路路附近的亳州路與肥西路交口，毗鄰北一環(huán) CBD商圈，坐享濉溪路商務(wù)區(qū)寫字樓一條街的文化沉淀和知名度沉淀，地段的價值高，升值空間大；◇項目位于廬陽區(qū)重點的商業(yè)、寫字樓規(guī)劃區(qū)，有很好的政策支持力度；區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，寫字樓需求不斷增加；◇投資商國企品牌，實力保障機會 Opportunity◇政府調(diào)控住宅市場，給商業(yè)地產(chǎn)吸引投資客機會◇目前北一環(huán)商圈寫字樓市場已較為成熟，產(chǎn)品繁多，市場關(guān)注程度高；◇受租金壓力，部分知名企業(yè)撤離傳統(tǒng)北一環(huán)CBD，為本案供了良好的客戶資源；◇項目周邊兩年之內(nèi)暫無大中型娛樂休閑配套設(shè)施，項目可以先入為主，更快發(fā)展劣勢 Weakness◇項目體量較小，難以形成規(guī)模性商業(yè)，競爭氣場較弱?，F(xiàn)房，建造過程中，可能對市場的需求考慮不全面，項目產(chǎn)品本身與市場需求存在一定的差異性◇項目周邊為成熟的住宅居民區(qū)，辦公的氛圍相對較差，缺乏濃厚的商務(wù)辦公氣氛，居民區(qū)附近環(huán)境相對嘈雜◇項目前期無推廣和形象宣傳，市場知名度低，客戶認知有限威脅 Threat◇同區(qū)域內(nèi)，與其他眾多大規(guī)模的寫字樓分流客戶，萬豪廣場、匯銀廣場等的開發(fā)與本案形成直接競爭◇客戶對本案區(qū)域的接受度較緩慢，需要一個培植過程； ◇項目所在區(qū)域常住人口的消費能力的限制（項目所在地屬于合肥較為成熟的居民區(qū)，屬于中檔居民區(qū)，周邊常住人口多為普通工薪階層，其消費能力普遍偏于中等消費水平） PARTⅡ 項目審視 ——項目 SWOT分析觀點小結(jié)觀點小結(jié) 本項目區(qū)域位置上雖然有一定的優(yōu)勢，但客觀地看，項目面臨的不利因素也很多，產(chǎn)品本身缺乏特色和同期市場同質(zhì)化的巨大供應(yīng)壓力將是本項目的最大威脅。項目最大的優(yōu)勢 —— 整體 區(qū)域優(yōu)勢項目最大的軟肋 —— 產(chǎn)品同質(zhì)化同質(zhì)化的負面影響 區(qū)域優(yōu)勢正面影響PARTⅡ 項目審視 ——項目 SWOT分析根據(jù)對產(chǎn)品和市場的認知本項目必須另辟蹊徑，方能突破市場堅冰！安徽國資大廈項目審視PARTⅡ 項目審視 SWOT分析競 爭 對 手提出哪些推廣概念？？PARTⅡ 項目審視 ——項目屬性 /定位策略PARTⅡ 項目審視 ——項目屬性 /定位策略看看 客戶需 要什么？第一層面：對區(qū)位的需求。區(qū)位決定交通、產(chǎn)業(yè)鏈、知名度第二層面：對產(chǎn)品本體的需求。產(chǎn)品決定檔次、功能、配置和價格第三層面：對物業(yè)服務(wù)的需求。物業(yè)服務(wù)決定產(chǎn)品的附加值和性價比PARTⅡ 項目審視 ——項目屬性 /定位策略再看看客戶 購買寫字樓路線圖第二步：進行對比根據(jù)寫字樓檔次、內(nèi)部配置、功能性和價格確定可能購買的幾個寫字樓。第一步：選擇區(qū)域根據(jù)交通、產(chǎn)業(yè)鏈、知名度和價格區(qū)間確定區(qū)位。第三步：選擇購買根據(jù)寫字樓物業(yè)服務(wù)確定。在區(qū)位相同、形象相同、配置相同和價格相差不大的情況下，主要看物業(yè)服務(wù)。PARTⅡ 項目審視 ——項目屬性 /定位策略最后看看寫字樓的發(fā)展趨勢是什么？國 際 寫字樓 產(chǎn) 品特征是：企 業(yè)辦 公空 間 ＋企 業(yè) 形象空 間 ＋高附加 值 的一 攬 子商務(wù) 解決方案雛形 CBD 發(fā)展中的 CBD 國際趨勢方向PARTⅡ 項目審視 ——項目屬性 /定位策略我們的出路提供一攬子商務(wù)解決方案的SVO寫字樓PARTⅡ 項目審視 ——項目屬性 /定位策略服務(wù)式寫字樓（ SVO）是什么？ 服務(wù)式寫字樓齊集了企業(yè)辦公所需的各個 “ 零部件 ” ，包括酒店式大堂、洽談室、會議室、餐飲區(qū)、休閑區(qū)等設(shè)施，租戶只需租用辦公室，就能享受一條龍的配套服務(wù)。寫字樓的大堂服務(wù)中心可以為租戶收發(fā)信件、代繳費用；洽談室可以為尊貴客戶定點服務(wù)，提供私密空間；會議室更是為了滿足小型公司或是公司大型會議的需要；餐飲區(qū)有效解決了員工就餐不便的棘手問題；休閑區(qū)是服務(wù)式寫字樓的特色，特有的休閑服務(wù)項目及種類更好地滿足員工閑暇時間的娛樂，將快樂帶進工作，才能更好的生活。商務(wù)住宿服務(wù)商務(wù)秘書服務(wù)商務(wù)會晤服務(wù)商務(wù)翻譯服務(wù)商務(wù)會議服務(wù)商務(wù)銀行服務(wù)SVO是管家PARTⅡ 項目審視 ——項目屬性 /定位策略SVO是專業(yè)的專業(yè)律師咨詢服務(wù)專業(yè)會計師服務(wù)專業(yè)投資咨詢服務(wù)專業(yè)創(chuàng)業(yè)咨詢服務(wù)專業(yè)財務(wù)咨詢服務(wù)專業(yè)管理咨詢服務(wù)PARTⅡ 項目審視 ——項目屬性 /定位策略 商務(wù)管家服務(wù) 成立專門的酒店商務(wù)管家中心，商務(wù)住宿通過酒店提供，商務(wù)會議通過酒店會議場所提供，秘書、翻譯固定聘請，專屬銀行通過出售底層裙樓完成。 與合肥各律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、審計所、投資咨詢公司、創(chuàng)業(yè)咨詢公司和管理咨詢公司等專業(yè)機構(gòu)建立長期的、穩(wěn)定的合作關(guān)系，如有需求直接通知到相應(yīng)的公司幫助提供。此種服務(wù)考慮到成本問題，采用 “外包 ”方式，交給各個專業(yè)公司完成。 商務(wù)專業(yè)服務(wù)SVO如何操作PARTⅡ 項目審視 ——項目屬性 /定位策略SVO如何展現(xiàn)現(xiàn)場軟件、硬件展示通過高檔的酒店大堂形象、專業(yè)的世筑銷售人員從軟硬兩方面展示我們提供服務(wù)的能力大型的企業(yè)競爭力高峰論壇通過與媒體合作邀請高知名度的經(jīng)濟學(xué)家和企業(yè)家們，組織規(guī)模浩大的企業(yè)競爭力排行榜和高峰論壇，以推廣競爭力和效率來推廣項目。出版宣傳冊通過講述獲得巨大成功企業(yè)的歷程，揭示構(gòu)筑持續(xù)競爭力和提高效率是企業(yè)成功的關(guān)鍵；集中向客戶介紹我們能夠提供一攬子商務(wù)解決方案，以及這些服務(wù)式如何降低客戶運營成本和提升效率。PARTⅡ 項目審視 ——項目屬性 /定位策略PARTⅡ 項目審視 ——項目屬性SVO帶來的結(jié)果加速銷售增加成交率帶來管理成本價值溢價惟銳優(yōu)化營銷項目概念：契合區(qū)域版塊提升機遇，彰顯商務(wù)及投資理念，迎合市場及客戶需求。核心提煉：融合服務(wù)、品質(zhì)、商務(wù)為一體，打造合肥次級 CBD甲級寫字樓的標桿。項目定位：合肥首席服務(wù)式寫字樓 (SVO)項目定位PARTⅡ 項目審視 ——項目定位關(guān)鍵詞解析： 國企 ，以開發(fā)商國企的背景寓意項目實力和高端形象。 資源 ，體現(xiàn)項目資源豐富、定位高端，面向集團客戶，同時滿足中 小企業(yè)形象需求。 創(chuàng)富 ，明確物業(yè)為商務(wù)辦公發(fā)展場所，同時體現(xiàn)成熟的商務(wù)服務(wù)理念。 平臺 ，高端客戶聚集之高地，也有企業(yè)發(fā)展需求的暗示。形象定位 :PARTⅡ 項目審視 ——項目定位國企頂級鑄造 資源創(chuàng)富平臺形象解析一個尊貴的企業(yè)形象一個全新的辦公理念一個未來的潛力價值一個周全的服務(wù)方案通過醒目的產(chǎn)品形象，實現(xiàn)與現(xiàn)有產(chǎn)品的差異化。PARTⅡ 項目審視 ——項目定位項 目價 值 提 煉◇中環(huán)稀缺位置，北一環(huán) CBD輻射帶 。◇區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，政府政策大力扶持；◇國企品牌，創(chuàng)富高地?！笈涮自O(shè)施品質(zhì)卓越，地源熱泵合肥領(lǐng)先 ?！笳猩桃Y重點項目，政府重點推薦形象；安徽國資大廈項目審視PARTⅡ 項目審視 SWOT分析第一類 集團客戶（整層）企業(yè)類型：1. 跨國公司總部，現(xiàn)多為金融機構(gòu)。2. 設(shè)立企業(yè)總部來開拓安徽市場的客戶：國內(nèi)民營企業(yè)，尤為滬、浙、江企業(yè)國有大型集團企業(yè)國內(nèi)的國際化品牌企業(yè)，出離 CBD的企業(yè) 。需求特點：1. 極為重視企業(yè)的形象，多數(shù)選擇在現(xiàn)代 CBD 尋求辦公物業(yè)。2. 主要考慮因素：進入中國金融中心，體現(xiàn)企業(yè)實力、提升企業(yè)形象 ；注重產(chǎn)品的性價比，要求使用方便；需與自身行業(yè)、層次匹配；3. 受困中心 CBD租金高及大面積寫字樓供應(yīng)短缺，從成本控制及企業(yè)壯大角度，整層購買寫字樓。PARTⅡ 項目審視 ——客層定位目前寫字樓客層分析需求特點：企業(yè)類型：2. 熟悉目前所處辦公區(qū)域的中小企業(yè)1. 租金承受能力有限，更注重交通便捷程度，多選擇軌道交通附近，對辦公產(chǎn)品關(guān)注程度低；，尋求更高檔的辦公場所。以及從租不如買角度考慮，控制成本、增加企業(yè)固值一舉兩得。PARTⅡ 項目審視 ——客層定位目前寫字樓客層分析第二類 散戶： 中小企業(yè)自用受政策影響，住宅市場投資渠道受限，但甲級寫字樓市場良好的發(fā)展態(tài)勢使得部分房地產(chǎn)投資者對投資辦公物業(yè)興趣濃厚?？蛻纛愋停海ǘ酁楹戏士蛻簦┬枨箢愋停海x擇具有升值潛力的物業(yè)；，要求有穩(wěn)定的租金收益，投資的物業(yè)有很好的管理，通常會有包租需求。PARTⅡ 項目審視 ——客層定位目前寫字樓客層分析第二類 散戶： 投資客戶從對寫字樓客源的分析來看： 本項目因規(guī)模因素難以引起國內(nèi)外大型企業(yè)的關(guān)注，但可以與中小企業(yè)形成聯(lián)動，