【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0元；指定房源一口價(jià) 5888元 /㎡成交價(jià)格 成交價(jià)格在 6500元 /㎡目前優(yōu)惠折扣 一次性 94，按揭 96項(xiàng)目基本概況5 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：英郡年華5 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：英郡年華競(jìng)爭(zhēng)戶型分析84㎡， 2房，客廳不帶陽(yáng)臺(tái)， 2臥室飄窗，廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)，設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，戶型周正實(shí)用，但主臥正對(duì)衛(wèi)生間。92㎡， 2+1戶型， 3房 2廳 1衛(wèi)，戶型緊湊實(shí)用，客廳不帶陽(yáng)臺(tái)， 2臥室均朝南，北向臥室?guī)С箨?yáng)臺(tái)，戶型設(shè)計(jì)方正使用，利用率高。122㎡， 3房 2廳 2衛(wèi)，舒適性 3房設(shè)計(jì)，客廳不帶陽(yáng)臺(tái)，設(shè)計(jì)無特色，贈(zèng)送率不高（無空中花園設(shè)計(jì)）目前在售戶型為 84純兩房， 92㎡ 2+1戶型，以上產(chǎn)品線與本案存在競(jìng)爭(zhēng)，但在120㎡以上戶型設(shè)計(jì)上，本案明顯優(yōu)于該戶型產(chǎn)品！5 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：英郡年華推廣渠道分析2023年，該項(xiàng)目以網(wǎng)絡(luò) +戶外廣告為主，注重項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝，通過工地圍墻、樓體包裝 +道旗建立識(shí)別系統(tǒng)，吸引客戶上門，同時(shí)以不間斷的短信投放、節(jié)點(diǎn)報(bào)紙廣告為輔！網(wǎng)絡(luò)通欄圍墻廣告樓體包裝戶外廣告樓體包裝推廣借鑒：以網(wǎng)絡(luò)為主要推廣渠道，不間斷投放短信、輔以節(jié)點(diǎn)報(bào)紙廣告進(jìn)行 推廣銷售！?目前，隨著市場(chǎng)的逐步回暖， 2023年年末，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目紛紛加推新房源，搶奪前段積累的剛需客戶，且均取得了較好的銷售業(yè)績(jī)， 2023年周邊競(jìng)品新推房源開盤銷售率基本上在 70%以上；?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前在售產(chǎn)品均以 8090平 2房、小 3房的剛需產(chǎn)品為主，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈；?在目前市場(chǎng)環(huán)境下，各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目紛紛采取比較務(wù)實(shí)的價(jià)格策略，新城新世界目前銷售均價(jià)約為 7200元 /平米，芒果天地目前銷售均價(jià)在 7400元 /平米左右，而英郡年華因地段相對(duì)處于劣勢(shì)，因此定價(jià)也較低，僅為6500元 /平米。? 在良好的市場(chǎng)情況下，周邊樓盤加緊了庫(kù)存去化，針對(duì)部分難以去化的戶型、總價(jià)高的戶型大都采用的特惠房策略，如：新城新世界 90㎡純 2房，一口價(jià) 6500元 /㎡，芒果天地 70㎡純 2房， 6700元 /㎡，英郡年華指定房源一口價(jià) 5888元 /㎡。啟示：?周邊項(xiàng)目動(dòng)作不斷，本案也急需盡快有所行動(dòng)，推出新房源，吸引客戶，引發(fā)關(guān)注，從而帶動(dòng)整盤銷售；?在價(jià)格上要在務(wù)實(shí)的基礎(chǔ)上增加靈活性，根據(jù)市場(chǎng)情況，不同營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)等對(duì)價(jià)格進(jìn)行適合調(diào)整，以增強(qiáng)整體競(jìng)爭(zhēng)力。5 區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)與分析⑥2023 年主銷產(chǎn)品分析 ?新推產(chǎn)品價(jià)值梳理；50項(xiàng)目鳥瞰圖1： 90㎡左右復(fù)式產(chǎn)品，舒適 2房，在目前市場(chǎng)上屬于稀缺產(chǎn)品1棟靠近鐵路及勞動(dòng)路主干道，噪音污染嚴(yán)重， 4為本項(xiàng)目樓王產(chǎn)品，私密性、景觀等都優(yōu)于起它項(xiàng)目144： 89125㎡左右平層產(chǎn)品，多為 2+1,3+1產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)較好6 產(chǎn)品布局 —2023年主推產(chǎn)品 516 1產(chǎn)品信息1：產(chǎn)權(quán) 70年， 2梯 9戶， 26層（ 2層為商業(yè)），共 108套房源。產(chǎn)品面積90㎡左右復(fù)式棟號(hào) 產(chǎn)品面積 推盤套數(shù) (套 ) 推盤面積 (㎡ )1棟90平方米， 2房（個(gè)性復(fù)式）108 10833樓層布局522室 2廳 1廚 2衛(wèi)戶型： ㎡　 　戶型優(yōu)勢(shì)： 2房，時(shí)尚復(fù)式，彈性空間；、動(dòng)靜分離、干濕分離，私密性極強(qiáng)3. 大尺度客廳、臥室，舒適度高。戶型劣勢(shì)：，贈(zèng)送率近 20%。戶型劣勢(shì)：1. 2梯 9戶，部分戶型朝北；一臥室朝北，下層餐廳、衛(wèi)生間采光略顯不足； 90㎡二房設(shè)計(jì)，中規(guī)中矩，與競(jìng)品同面積段比較（小三房），優(yōu)勢(shì)不明顯6 1戶型解析下層 上層6 1價(jià)值梳理時(shí)尚復(fù)式、稀缺產(chǎn)品 ：復(fù)式產(chǎn)品，面積主要集中在 90㎡左右，個(gè)性空間，在目前周邊市場(chǎng)上屬于特色、稀缺產(chǎn)品；非限購(gòu)復(fù)式小戶：1產(chǎn)品面積段都在 90以上，為非限購(gòu)產(chǎn)品，客戶基礎(chǔ)更加廣泛；闊卓復(fù)式 2房設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積大，實(shí)用性高：90㎡闊卓 2房，干濕、動(dòng)靜分離，私密性強(qiáng)，贈(zèng)送面積可達(dá) 20㎡左右；現(xiàn)房實(shí)景，即買即住：1棟已達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)園林實(shí)景呈現(xiàn)，客戶即買即住；lowe雙層玻璃，有效隔離噪音：lowe雙層玻璃，有效隔除噪音污染；4棟 2梯 4戶（ 2個(gè)單元）， “ 品 ” 字排布， 32層，未推售房源共 256套，產(chǎn)品面積段為 89—125㎡，為N+1戶型設(shè)計(jì)。01 0402 03一單元標(biāo)準(zhǔn)層平面圖6 4產(chǎn)品信息戶型 戶型編號(hào) 面積 套數(shù) 占比2+1室 2廳 1廚 1衛(wèi) 02 8992㎡ 128 50%033+1室 2廳 1廚 2衛(wèi) 0 04 120125㎡ 128 50%3+1室 2廳 1廚 2衛(wèi)戶型： 120125㎡ 2+1室 2廳 1廚 1衛(wèi)戶型： 8090㎡　 　戶型優(yōu)勢(shì)：，南北通透；，高贈(zèng)送率，且戶型多變?cè)黾庸δ苄?；、明衛(wèi)、全明戶型且干濕分離。戶型劣勢(shì)：、一臥室、空中花園朝北。戶型優(yōu)勢(shì)：；，高贈(zèng)送率，且戶型多變?cè)黾庸δ苄?；、明衛(wèi)、全明戶型且干濕分離。戶型劣勢(shì)：，靠東北 2房戶型無空中花園贈(zèng)送產(chǎn)品通過空中花園，凸窗、陽(yáng)臺(tái)提高贈(zèng)送面積。贈(zèng)送率在 10%左右，戶型實(shí)用率高，部分南北通透或兩南向臥室、客廳設(shè)計(jì)打造舒適居住空間6 4戶型解析6 4價(jià)值梳理樓王產(chǎn)品、壓軸巨獻(xiàn) ：4棟產(chǎn)品屬于本項(xiàng)目最后 1棟壓軸產(chǎn)品，產(chǎn)品品質(zhì)高；私密性、園林景觀最佳：4棟產(chǎn)品位于小區(qū)中央，遠(yuǎn)離鐵路，景觀最佳、噪音污染程度最低；戶型設(shè)計(jì)優(yōu)化，贈(zèng)送面積大，實(shí)用性高：89125㎡ N+1戶型，空中花園、入戶花園、超大陽(yáng)臺(tái)、飄窗設(shè)計(jì)；現(xiàn)房實(shí)景，即買即?。?棟已達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)園林實(shí)景呈現(xiàn)，客戶即買即??；lowe雙層玻璃，有效隔離噪音：lowe雙層玻璃，有效隔除噪音污染；6 小結(jié)?新推貨源產(chǎn)品極具特色（個(gè)性復(fù)式、壓軸樓王） ；?戶型設(shè)計(jì)優(yōu)化，贈(zèng)送面積大，實(shí)用性高；?小區(qū)現(xiàn)房實(shí)景呈現(xiàn)，即買即住；?產(chǎn)品線非常豐富，客戶基礎(chǔ)廣泛⑦2023 年整體營(yíng)銷策略2023年，我們的營(yíng)銷策略是什么？591棟均價(jià)實(shí)現(xiàn) 6900元 /㎡， 4棟樓王均價(jià)實(shí)現(xiàn) 7200元 /㎡以上的價(jià)格；兌現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，為開發(fā)商贏取較高的市場(chǎng)口碑，提升企業(yè)的形象。全盤 85%以上銷售，月均保持 33套，全年完成約 2億元的銷售任務(wù)；銷售目標(biāo)7 2023年整體營(yíng)銷目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)品牌目標(biāo)月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月套數(shù) 19 6 7 16 23 15 26 32 16 23 21 37金額（萬(wàn)元） 582 263 233 538 840 621 1020 1201 595 903 933 1596?2023年全年銷售 241套（截止 12月份），實(shí)現(xiàn)銷售金額 9331萬(wàn)元，平均每月去化約 20套。月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月去化量 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33 332023年本項(xiàng)目月均去化量：2023年預(yù)計(jì)項(xiàng)目去化量：?2023年預(yù)計(jì)月均去化約為 33套，全年去化約為 396多套? 本項(xiàng)目 2023年需要去化 396套房源，月均需要去化約 33套。實(shí)現(xiàn)2個(gè)億的銷售任務(wù)7 2023年月度指標(biāo)分解7 2023年推廣指標(biāo)分解2023年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：來電客戶： 1205組，來訪客戶： 965組（有意向客戶）成交客戶： 241組，轉(zhuǎn)定率達(dá)到 4： 12023銷售目標(biāo)： 396套以上，按照 2023年數(shù)據(jù)測(cè)算：訪轉(zhuǎn)定率 4： 1；我們需要 1584組 的有效客戶；? 2023年實(shí)現(xiàn) 1584組的有效，必然要增加相應(yīng)的推廣渠道，（網(wǎng)絡(luò)、短信、框架 /公交車身等）精準(zhǔn)投放！2023年媒體效果統(tǒng)計(jì)：來電客戶：網(wǎng)絡(luò) ﹥ 路過 ﹥ 短信 ﹥ 友介來訪客戶：周邊居民 ﹥ 網(wǎng)路 ﹥ 路過基本以周邊居民、路過為主，網(wǎng)絡(luò)、短信效果次之62量 價(jià)? 2023年月均去化 20套，全年銷售241套。? 2023年月均需去化 33套，全年銷售約 396套。? 2023年住宅均價(jià) 6650元 /㎡，實(shí)現(xiàn)大定金額約 核心銷售問題：2023年，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的基本清盤（ 85%），同時(shí)保證新推貨源（ 4）實(shí)現(xiàn)較快的去化速度和合理的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)！7 2023年目標(biāo)之下的核心問題? 2023年住宅產(chǎn)品需實(shí)現(xiàn)均價(jià) 7000元 /㎡左右，金額約 2個(gè)億7 2023年目標(biāo)之下的核心策略推廣：賦予新推貨源新形象，制造市場(chǎng)影響力，引爆全年銷售。上半年，以 1棟新式產(chǎn)品（復(fù)二代）為新的推廣概念，輔以地段、戶型、現(xiàn)房實(shí)景進(jìn)行推廣；下半年，以 4棟 “ 樓王產(chǎn)品，壓軸巨獻(xiàn) ” 為主題形象，完美收官?；顒?dòng)：通過連續(xù)不斷的周末小眾、暖場(chǎng)活動(dòng)，提升現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍。利用項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置，周邊眾多的社區(qū)人口以及現(xiàn)場(chǎng)寬敞的場(chǎng)地，不間斷舉辦各種營(yíng)銷活動(dòng)展示：適當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)包裝，增強(qiáng)項(xiàng)目銷售識(shí)別性。目前項(xiàng)目為現(xiàn)房實(shí)景，如果沒有現(xiàn)場(chǎng)包裝，會(huì)導(dǎo)致路過客戶以為項(xiàng)目已經(jīng)售罄，錯(cuò)過銷售！渠道：精準(zhǔn)組合，實(shí)用有效，持續(xù)不斷。仔細(xì)分析 2023年推廣的渠道效果，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在 2023年做到有的放矢，精簡(jiǎn)高效！7 2023年目標(biāo)之下入市策略從政策層面：新春伊始隨著中央 “ 兩會(huì) ” 召開，各專家、學(xué)者、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)名人對(duì)地產(chǎn)調(diào)整政策評(píng)論層出不窮，但可以明確的是：隨著 2023年兩會(huì)閉幕（ 2023年 4月），實(shí)質(zhì)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策必定出臺(tái)，未來一段時(shí)間市場(chǎng)必定受到一定的影響，因此，本案必須趕在政策出臺(tái)的真空期（即 4月之前），迅速出貨，加快銷售！從競(jìng)爭(zhēng)層面：通過對(duì)周邊市場(chǎng)分析，周邊幾個(gè)項(xiàng)目在售貨源與本案在售產(chǎn)品線無論在戶型設(shè)計(jì)、面積段上都存在嚴(yán)重競(jìng)爭(zhēng)，因此本案必須跳出現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)，以 1棟新品 “ 復(fù)式 “ 沖擊市場(chǎng)，引爆銷售！從項(xiàng)目本體本項(xiàng)目目前已是現(xiàn)房實(shí)景，剩余 4棟未售，爭(zhēng)取早日清盤，完美收官，才是 ” 王道 “ ！2023年 3—4月， 1棟房源迅速出貨銷售， 4月底二三線調(diào)控政策出臺(tái)， 5—7月市場(chǎng)下行， 8月市場(chǎng)回暖，屆時(shí)推出 4棟房源！7 2023年目標(biāo)之下的推貨策略14235 5棟尾貨，剩余 143套，2023年平賣去化，價(jià)格及優(yōu)惠政策暫不變！1棟復(fù)式貨源，共 108套， 2023年 3月開始蓄客， 4月初開盤銷售，后續(xù)平銷！4棟樓王產(chǎn)品，共 256套， 2023年 6月開始蓄客， 8月初開盤銷售，后續(xù)平銷！7新推 4棟銷售均價(jià)制定采取市場(chǎng)比較法來預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售均價(jià)，定價(jià)選取參照的項(xiàng)目為： 新城新世界、芒果天地、英郡年華 3個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目 戶型面積 實(shí)地調(diào)研價(jià)格 網(wǎng)簽均價(jià) 修正后最終均價(jià)新城新世界9094㎡（部分為2+1設(shè)計(jì)）90㎡ 2， 2房 2廳， 65007100元 /㎡，按揭 97折，一次性95折； 94㎡， 3房 2廳， 71007700元 /㎡ ，以 14樓為準(zhǔn)，按揭 7400元 /㎡左右，一次性 7300元 /㎡左右6969元 /㎡ 7000元 /㎡芒果天地 7092㎡ 2房， 91—112小 3房芒果天地推出 70110㎡ N+1房源，均價(jià) 7700元 /㎡ ，一次性 97折，按揭 99折，特價(jià)房 6700元 /㎡ 7100元 /㎡ 7400元 /㎡英郡年華 主推 8 97 ㎡ 2房， 122135 ㎡ 3房板房最高優(yōu)惠 3500