【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 作為大牌開發(fā)商在岳陽開發(fā)的項(xiàng)目：保利西街，緊挨著岳陽樓、洞庭湖、巴陵廣場(chǎng)，處在岳陽鬧市區(qū)，地理位置非常優(yōu)越！與岳陽樓景區(qū)仿古商業(yè)區(qū)“汴河街”隔路相望，外觀和建筑布局都非常合理，街內(nèi)全步行設(shè)計(jì)，配套實(shí)施點(diǎn)綴也很完善，但經(jīng)營(yíng)非常冷清，很少有顧客光臨。 天倫金三角購(gòu)物公園 重點(diǎn)個(gè)案分析 — 天倫 〃 金三角購(gòu)物公園 項(xiàng)目位處市中心黃金地段， 14萬㎡大規(guī)模商業(yè)體量，并引入品牌商業(yè) 及國(guó)際影院入駐，為岳陽目前標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 開發(fā)商： 岳陽天倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 產(chǎn)品類型： 商鋪、公寓 項(xiàng)目地址： 項(xiàng)目位于 岳陽市政府與岳陽樓區(qū)政府之間 。南臨金鶚中路、東臨建湘路，北臨五里牌路，花板橋路及青年中路橫貫其中 商業(yè)體量： 14萬多平方米 （ 街 ，兩棟 28層的酒店式公寓， 14層商業(yè)裙樓總建筑面積為 萬平方米， 528層公寓建筑面積為 ） 開盤時(shí)間： 2023年 5月 價(jià)格： 商鋪 /㎡ 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 市中心大盤，項(xiàng)目規(guī)模大，配套齊全；大潤(rùn)發(fā)、國(guó)際影院入駐； 產(chǎn)品分析： 商業(yè)體量 14萬多方，商鋪主要以 37— 42為主 ，一期 2棟 28層酒店式公寓。 14層為商業(yè)， 528層酒店式公寓；面積為50— 60㎡ 的一房，價(jià)格 6000左右。 重點(diǎn)個(gè)案分析 — 天倫 〃 金三角購(gòu)物公園 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃集娛樂、休閑、購(gòu)物、餐飲于一體，打造岳陽唯一 “ 一站式 ” 購(gòu)物中心。 層數(shù) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 四層 五星影院 室內(nèi)步行街：大地影院、山堤咖啡 A棟（泰富樓）：金融港。 B棟（銀座）：水會(huì)。 C棟（康英樓）： 大潤(rùn)發(fā) 三層 萬國(guó)美食 室內(nèi)步行街：國(guó)內(nèi)外大型餐飲品牌 A棟（泰富樓）：金融港。 B棟（銀座）： KTV連鎖品牌。 C棟（康英樓）： 電玩動(dòng)漫品牌 二層 時(shí)尚潮流 室內(nèi)步行街：國(guó)內(nèi)外一線品牌男女鞋、男女服飾、冷飲品牌、潮流百貨等 A棟（泰富樓）：電器賣場(chǎng)。 B棟（銀座）： 3C數(shù)碼通訊、 IT賣場(chǎng) C棟（康英樓）： 3C數(shù)碼通訊、 IT賣場(chǎng)與賣店、通訊營(yíng)業(yè)廳 一層 品牌旗艦店 室內(nèi)步行街：國(guó)內(nèi)外一線品牌男裝女裝、休閑運(yùn)動(dòng)龍頭品牌、休閑品牌名飲等 A棟（泰富樓）：金融港。 B棟（銀座）： 3C數(shù)碼通訊、 IT賣場(chǎng) C棟（康英樓）： 3C數(shù)碼通訊、 IT賣場(chǎng)與賣店 負(fù)一層 超大賣場(chǎng)： 大潤(rùn)發(fā)超市 負(fù)二層 停車場(chǎng) 重點(diǎn)個(gè)案分析 — 天倫 〃 金三角購(gòu)物公園 項(xiàng)目 2023年 9月 28日開園 ，目前人流量較少，公寓出租率低，部分店面仍 在招商招租 （ 天倫城開發(fā)商：岳陽習(xí)慣性消費(fèi)商圏仍為東茅嶺步行街商圏，新興集中商業(yè)人氣不足。 ） 岳陽 縣 概況 岳陽縣緊鄰岳陽市區(qū)，是岳陽市的“郊區(qū)”，處于“長(zhǎng)三角”、“泛珠三角”兩大經(jīng)濟(jì)圈西進(jìn)、北上的樞紐位置，位于武漢城市圈、長(zhǎng)株潭城市群的交匯地帶。岳陽縣水路通江達(dá)海，公路交通網(wǎng)絡(luò)全、等級(jí)高，京廣鐵路和武廣高速鐵路貫穿全境，內(nèi)接外聯(lián)四通八達(dá)。 城市區(qū)位 ?岳陽縣總面積 2809平方公里，轄 14個(gè)鄉(xiāng) 鎮(zhèn)和東洞庭湖管理局；共 72萬人口（其中：農(nóng)業(yè)人口 61萬），是一個(gè)農(nóng)業(yè)大縣。 ?岳陽縣 2023年完成地方生產(chǎn)總值 元，同比增長(zhǎng) %,完成財(cái)政總收入 億元，同比增長(zhǎng) %。 基本概況 （數(shù)據(jù)來源：岳陽縣政府網(wǎng)站 ） 岳陽 縣 商業(yè)市場(chǎng)分析 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)屬初級(jí)階段，整體開發(fā)水平不高 目前岳陽縣的房地產(chǎn)開發(fā)水平仍處于初級(jí)階段，其主要是滿足城市發(fā)展和人口擴(kuò)張所帶來的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)偏好于賣方市場(chǎng)；從現(xiàn)有開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目來看，大部分屬經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，其地塊?。?10－ 30畝）、規(guī)劃差、景觀少、立面粗糙、物管服務(wù)弱，市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重。在項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)應(yīng)避免出現(xiàn)此類情況 。 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 市場(chǎng)矛盾日益突出，更新?lián)Q代地產(chǎn)時(shí)代到來 隨著在建項(xiàng)目的落成和后續(xù)片區(qū)擴(kuò)張開發(fā)，明年岳陽縣地產(chǎn)市場(chǎng)將有可能出現(xiàn)供求平衡、進(jìn)入階段性飽和階段，主要問題就是今明兩年的高速發(fā)展、超額集中放量、粗放型產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化所造成，而岳陽縣不具備強(qiáng)大的城市吸引力，城市人口增長(zhǎng)和城市化速度偏慢，城市人口收入增長(zhǎng)慢、收入低，消費(fèi)能力不足，供求開始趨向平衡。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)必然促其加快發(fā)展。岳陽縣的房地產(chǎn)后續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目中，在品質(zhì)、品位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品細(xì)部的打造、項(xiàng)目配套、物業(yè)管理等方面將會(huì)有大大的提升。 ? 產(chǎn)品品質(zhì)的提升，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的成長(zhǎng) 隨著一批高檔小高層產(chǎn)品投放市場(chǎng)，產(chǎn)品成本的提升，市場(chǎng)對(duì)高端產(chǎn)品市場(chǎng)需求的放大，綜合品質(zhì)高的小高層社區(qū)，價(jià)格將進(jìn)一步提升，均價(jià)已經(jīng)在突破 3000元 /㎡ 大關(guān)。 ? 商業(yè)項(xiàng)目將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn) 目前，岳陽縣每個(gè)在開發(fā)的產(chǎn)品中，基本都規(guī)劃有 2－ 3層的底商，特別是城西片區(qū)，新開發(fā)項(xiàng)目較多，結(jié)合目前縣城現(xiàn)有商業(yè)分布狀況（詳見商業(yè)市場(chǎng)分析部分），明年商業(yè)項(xiàng)目將容易出現(xiàn)滯銷及空置的局面，后續(xù)開發(fā)商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。 天鵝南路 農(nóng)村合作社 建材市場(chǎng) 步步高超市、 通程電器、 白馬服飾廣場(chǎng) 青山路 東 方 路 東 方 東 路 荷 花 路 商 業(yè) 街 興 榮 東 路 致富步行街 縣衛(wèi)生局 中心市場(chǎng) 車站南路 老商業(yè)圈 新商業(yè)圈 富源商業(yè)街 農(nóng)業(yè)銀行 工商銀行 建設(shè)銀行 文 藝 路 和田公館項(xiàng)目 心連心超市 和田購(gòu)物中心 富雅大酒店 富安東方雅苑項(xiàng)目 市場(chǎng)現(xiàn)有商圈地理位置透析 ? 商圈規(guī)劃分析： 以步行街和臨街門面規(guī)劃布局為主，其中包括有致富步行街、荷花路商業(yè)街、富源商業(yè)街及榮城鑫都建材市場(chǎng)等。 ? 商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析： 該商圈除榮城鑫都建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有明確定位外，其余商業(yè)街及步行街業(yè)態(tài)分布相對(duì)凌亂，規(guī)劃不一，商家經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品檔次參差不齊，消費(fèi)群體以中低端人