【正文】 右， 60萬條首付三萬，入住東塘，尊邸華庭 43平米單身公寓 43平米單身公寓 VIP認籌， 1000抵 10000； 89平米精致 2房，送萬元家電大禮包線下 巡展 寫字樓巡展 東一國際3月 123月 16 5天新銳主場，自己的獨立王國首付三萬，入住東塘，尊邸華庭 43平米單身公寓 43平米單身公寓 VIP認籌， 1000抵 10000；超市巡展 東塘步步高 3月 164月 16日 1個月派單大學(xué)生派單東塘、侯家塘、雨花亭沃爾瑪，車站路新一佳 3月中 4月中 8天新銳主場，自己的獨立王國43平米 U居，首付三萬，入住東塘?媒介投放主要集中在 4月份，投放周期短，數(shù)量少，整體力度弱，從 6月份開始，基本進入零推廣狀態(tài)；項目在市場上缺乏持續(xù)發(fā)聲，導(dǎo)致項目知名度低，來訪量不夠。1 項目整體銷售情況總結(jié)②2023 年推廣回顧 時間工程展示推廣主題 城市生活的造夢空間 全年生活場，成就一座城市的想 象力節(jié)點 現(xiàn)場包裝籌備1—5棟工程建設(shè)首付 3萬，入住東塘東3棟小戶型公寓推出， 5剩余房源平銷3樣板間具備展示條件6500元 /㎡起，搶赤崗沖唯一實景現(xiàn)房推廣媒介 新浪樂居網(wǎng)團購、短信、公交車身、框架等 增加夾報投放、增加短信投放力度、增加好房子、搜房焦點網(wǎng)投放客戶渠道CALL客、超市巡展、大學(xué)生行銷銷售量1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2 尊邸華庭 2023年營銷總控圖 5棟剩余房源平銷現(xiàn)場實景銷售1—5棟封頂月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月套數(shù) 19 6 7 16 23 15 26 32 16 23 21 37金額（萬元）582 263 233 538 840 621 1020 1201 595 903 933 15962023年營銷動作一：整體形象定位改進進一步強化地段與配套優(yōu)勢，改進冷色調(diào)，以生活化的暖色調(diào)喚醒淡市下客戶對于項目核心價值的重新認知。正常銷售? 3號樓優(yōu)惠方式： 1000抵 10000元，一次性付款 97折，按揭付款 99折，? 5號樓優(yōu)惠方式： 一次性付款 97折，按揭付款 99折，家電大禮包優(yōu)惠 10000元? 2號樓優(yōu)惠方式： 一次性付款 97折，按揭付款 99折，家電大禮包優(yōu)惠 10000元備注：在以上優(yōu)惠基礎(chǔ)上，可再向開發(fā)商申請部分優(yōu)惠，具體優(yōu)惠金額及優(yōu)惠方式根據(jù)房源及客戶情況靈活變化整體優(yōu)惠方式? 老客戶帶新客戶優(yōu)惠： 老客戶介紹新客戶成交，老客戶無獎勵，新客戶贈送一年半物業(yè)管理費，? 銷售口徑的調(diào)整： 根據(jù)對現(xiàn)有工程進度的預(yù)判，對后續(xù)銷售房源的說辭進行小范圍調(diào)整，交房時間由之前的年底前（ 2023年 12月 31日前）調(diào)整為年底前（ 2023年 1月 31日前）橫向：優(yōu)惠形式多樣，針對不同房源推出不同優(yōu)惠政策；縱向：優(yōu)惠政策基本沒有變動，缺少靈活運用，對客戶吸引力逐漸減弱。尊邸華庭 2023年度營銷策略報告目錄策略指導(dǎo)下的營銷執(zhí)行2023年銷售總結(jié)2023年目標(biāo)及目標(biāo)下的問題2023年營銷策略總綱2023年推廣總結(jié)2023年客戶分析2023年市場預(yù)判2023年新貨產(chǎn)品分析及價值梳理①2023 年銷售總結(jié) 1 項目整體情況概述樓棟 戶型 面積（㎡） 戶型 套數(shù) 備注1 A 兩室兩廳兩衛(wèi) 98 復(fù)式，待售B 兩室兩廳兩衛(wèi) 122 A－ 1 兩室兩廳一衛(wèi) 30 附空中花園A－ 2 兩室兩廳一衛(wèi) 24B 兩室兩廳一衛(wèi) 108 附空中花園C 兩室兩廳一衛(wèi) 54 附空中花園3 A－ 1 單身公寓 51A－ 2 單身公寓 100A－ 3 單身公寓 24B 單身公寓 25C 單身公寓 254 A－ 1 三室兩廳兩衛(wèi) 15 待售A－ 2 三室兩廳兩衛(wèi) 17 附空中花園B 兩室兩廳一衛(wèi) 96 附空中花園C 兩室兩廳一衛(wèi) 84 附空中花園D 兩室兩廳一衛(wèi) 32 待售E－ 1 三室兩廳兩衛(wèi) 15 待售E－ 2 三室兩廳兩衛(wèi) 17 待售5 A 兩室兩廳一衛(wèi) 32 附空中花園B 兩室兩廳一衛(wèi) 84C 兩室兩廳一衛(wèi) 84D 兩室兩廳一衛(wèi) 84 附空中花園E－ 1 兩室兩廳一衛(wèi) 17 附空中花園E－ 2 兩室兩廳兩衛(wèi) 15 附空中花園總數(shù) 1061待售單位在售單位? 4棟居小區(qū)中央，私密性較好?？啃^(qū)中央景觀；戶型為 兩房 /2＋ 1小三房 /三房 ；?1為復(fù)式住宅， 90平米左右兩房；臨勞動路與鐵路，噪音干擾嚴重；1 銷售情況統(tǒng)計分析樓棟 戶型 開盤時間面積（平米）均價（元 /平米）總銷（元） 總套數(shù) 大定套數(shù) 未售套數(shù) 銷售率3 1房 2023年 1月 7149 41027206 225 183 42 81%2 2房 2023年 5月 7156 8844213 216 206 10 95%5 2房， 2+1房 2023年 5月 10895 7145 77883786 256 162 91 63%合計 \ 127755205 697 551 143 80%?項目推出房源 697套，共計銷售 551套（大定），整體銷售率為 80%，其中 3棟去化較好， 2棟次之，5棟后續(xù)面臨加大的去化壓力。1 項目銷售政策回顧?銷售： 認購套數(shù)： 551套，認購面積： ㎡，認購金額 27301萬元；?速度： 月均去化約 20套，去化屬于正常水平，但有很大的提升空間；?價格： 實現(xiàn)銷售均價 6645元 /㎡，與周邊樓盤成交價格比較處于中間水平。2023年營銷動作二：現(xiàn)場包裝的優(yōu)化調(diào)整對工地圍墻、現(xiàn)場售樓部外圍等現(xiàn)場展示根據(jù)新的形象調(diào)性進行升級調(diào)整2023年營銷動作三 ：網(wǎng)絡(luò)廣告投放新浪樂居網(wǎng)絡(luò)投放詳情頁頂通 +首頁文字連接 +團購專題頁長沙好房子網(wǎng)絡(luò)投放網(wǎng)絡(luò)通欄（中部）搜狐焦點網(wǎng)絡(luò)投放廣告按鈕通 +首頁文字連接 +團購專題頁2023年營銷動作四 ：公交車身廣告投放延續(xù) 2023年廣告，投放截止到 2023年 5月（ 60 80 103路）2023年營銷動作五 ：電梯框架廣告投放發(fā)布實景圖：12年 03月 24日－ 12年 04月 06日 ,在長沙各高檔寫字樓、住宅小區(qū)投放了電梯框架廣告（ 100個點）2023年營銷動作六 ：超市巡展、周邊區(qū)域派單行銷派單行銷派單東塘步步高超市巡展 1個月，東一國際寫字樓巡展 5天，大學(xué)生派單 8天，超市巡展、寫字樓巡展因效果不佳，未按原計劃鋪開；派單工作由于受到天氣影響，一個月中實際只派單 8天，時間少，派單量少導(dǎo)致幾乎無效果。2 尊邸華庭 2023年推廣情況匯總18來電客戶： 網(wǎng)絡(luò) ﹥ 路過 ﹥ 短信 ﹥ 友介來訪客戶： 周邊居民 ﹥ 網(wǎng)路 ﹥ 路過2 尊邸華庭 2023年推廣渠道評估19?推廣缺少持續(xù)性、系統(tǒng)性，強度不夠。推廣不足推廣建議?集中整合各推廣媒介，加強推廣的執(zhí)行力。?短信推廣在擴大覆蓋面的同時，兼顧老業(yè)主及項目現(xiàn)有客戶?根據(jù)營銷節(jié)點，在現(xiàn)場舉辦暖場活動，營造氣氛。?來訪客戶以周邊居民，雨花區(qū)為主，其他區(qū)域及地州市客戶也占一定的比例；3 2023年客戶總結(jié)與分析來訪客戶分析（客戶職業(yè)及年齡）：?來訪客戶職業(yè)以事業(yè)單位、公務(wù)員、企業(yè)職員、醫(yī)療衛(wèi)生、自由置業(yè)以及私營業(yè)主為主；?來訪客戶涵蓋各個年齡段， 3040歲之間客戶所在比例較大。?來訪客戶價格接受度普遍在 60006500元 /㎡之間，其次是 65007000之間。?成交客戶仍然以雨花區(qū)為主；?需要說明的是非本市客戶有 24位，但其中有部分是在長沙工作生活的客戶，而在外地工作生活的僅占少部分。其次是 2530歲以及 4045歲，整體稍偏年輕3 2023年客戶總結(jié)與分析成交客戶分析（關(guān)注點及客戶價格接受區(qū)間）：?成交客戶關(guān)注點以價格為主，其次是地段、周邊環(huán)境、戶型、交通等。3 2023年客戶總結(jié)與分析? 從整體數(shù)據(jù)來看，客戶來電量，來訪量基數(shù)不足，從而也影響到了成交量； ? 從認知途徑數(shù)據(jù)分析，一方面由于媒介推廣大部分時間缺失，導(dǎo)致來電來訪不夠，而路過、朋友介紹客戶占有最大比重；另一方面可以看到在使用的有限媒介中，網(wǎng)絡(luò)、短信的效果相對較好，其中短信的性價比最高；? 從客戶來源數(shù)據(jù)分析，雨花區(qū)客戶為主，其他區(qū)域所占比例非常少，一方面說明目標(biāo)客群集中在項目周邊以及雨花區(qū)，另一方面說明項目影響力不夠，輻射范圍有限，在后期推廣中可酌情考慮加大推廣覆蓋面；? 客戶年齡層次分析，客戶年齡主要集中于 3040歲，偏向于年輕化，主要為剛需群體；? 客戶關(guān)注點分析，客戶最多的還是關(guān)注價格，其次是地段和戶型；本案在售大部分房源價格已經(jīng)超過 7000元 /平米，高于客戶接受范圍，價格抗性存在；3 2023年客戶情況小結(jié)? 轉(zhuǎn)定率較高，但來訪量不足，導(dǎo)致成交量無法提升；? 3的銷售情況遠優(yōu)于 5,5去化難度較大；? 項目推廣力度不夠，且缺乏延續(xù)性，導(dǎo)致項目整體知名度、影響力不夠，對客戶缺乏吸引力；? 價格策略一成不變，未起到其本身具有的杠桿作用；銷售促銷手段相對保守，未將吸引客戶關(guān)注，吸引來訪作用發(fā)揮到位；? 客戶以雨花區(qū)及項目周邊客戶為主，年齡以 3040歲之間為主（其次是 2030歲），整體偏年輕化；職業(yè)以自由置業(yè)者與私營企業(yè)主為主；? 客戶最關(guān)注的仍然是價格，其次是地段、戶型、周邊環(huán)境等。 中央再令各地公布控房價目標(biāo)， ”國五條 “遏制樓市自 2023年 12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了四次升級，分別是 2023年 1月的 “國十一條 ”、4月的 “國十條 ”、 9月的 “ ”， 2023年 1月的 “新國八條 ”，而這次出臺的 “國五條 ”則是第五次調(diào)控升級。住房公積金政策收緊，門檻提高；今年 3月 1日起，個人申請使用住房公積金貸款，須正常繳存住房公積金 12個月 (含 )以上，此前繳存 6個月就行 。而此前，只要正常繳存住房公積金 6個月 (含 )以上，就可申請。 房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅一字之差的變化，證明政府意識到房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的區(qū)別，房產(chǎn)稅一般是交易環(huán)節(jié)的費用征收，準確的說叫收費， 70年土地使用權(quán)一次性全部征收完畢，其實就一次性收費，而房地產(chǎn)稅，是不再一次性征收，而是逐年征收，持有物業(yè)資產(chǎn)越多，交稅也就越多。 改善型住宅市場可能受新增稅賦影響，在今年上半年乃至年中出現(xiàn)政策性的回落。一季度 GDP增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %，目前中國經(jīng)濟下行已經(jīng)見底 。受整體經(jīng)濟影響，貨幣政策可能呈進一步寬松的態(tài)勢 。4 三季度經(jīng)濟探底、 2023年貨幣政策可能進一步寬松在經(jīng)歷了近半年的土地市場低靡期后， 2023年 10月土地市場天量成交，當(dāng)月成交 26宗地塊，成交面積 ，成交金額，為近兩年土地市場單月成交之最。而 10月成交經(jīng)營性用地中，純住宅用地僅 1宗，大部分都為商住及商業(yè)用地，且大品牌開發(fā)商 10月集中拿地：保利及萬科地產(chǎn) 10月競得濱江新城 B7地王，中鐵地產(chǎn)以 元競得岳麓區(qū)梅溪湖一塊商住用地等。整體行業(yè)預(yù)期看好，土地儲備成為各家房企工作重心。長沙 2023年樓市出現(xiàn)了明顯的回暖態(tài)勢，供需基本平衡，尤其在 3季度以后，呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求的態(tài)勢。