【正文】 略的精準(zhǔn)度和精準(zhǔn)打擊力！項(xiàng)目銷售、策劃、企劃必須加強(qiáng)工作執(zhí)行力度，需項(xiàng)目加大推廣支持力度！項(xiàng)目營(yíng)銷存在的問題：PART3 2023下半年?duì)I銷目標(biāo)與策略216。216。216。來訪及成交客戶的區(qū)域主要為本市，以東河為首。建議下半年為了將 6層順利去化，加大節(jié)點(diǎn)性銷售優(yōu)惠策略向 6層傾斜力度。成交客區(qū)域分析從客戶需求樓層分析看，客戶需求的樓層集中在 23層，占總比例 42%， 1層和 45層分別占 32%和 21%,6層需求最小，只占成交比例的 5%。下半年應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市區(qū)內(nèi)尤其是東河區(qū)的宣傳力度，形式可采取區(qū)域集中 DM派發(fā)和占領(lǐng)區(qū)域戶外優(yōu)勢(shì)資源的方式。獲知媒體派單52%路過11%短信5%其它（聽聞）32%派單 路過 戶外 互聯(lián)網(wǎng) 其它（聽聞）雜志 電臺(tái) 短信 活動(dòng) 出租車頂燈成交客戶區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)16%巴里坤11%三道嶺5%新市區(qū)16%西河區(qū)11%未統(tǒng)計(jì)5% 東河區(qū)36%【 成交客戶分析】從客戶來訪區(qū)域可以看出，市區(qū)占 63%，東河區(qū)為首達(dá) 36%，外縣以巴里坤為主達(dá) 11%，其次三道嶺占 5%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)共占 16%?！?來訪客戶分析】獲知媒體分析通過來人獲知信息渠道分析，可以看出派單占的比例較大占 52%，其次是聽聞朋友介紹占 32%，路過和短信占 11%和 5%建議后期的推廣，應(yīng)配合重大節(jié)點(diǎn)進(jìn)行線上全媒體短期高密度覆蓋，同時(shí)線下加強(qiáng)區(qū)域派單拓客頻率和小蜜蜂投入，通過節(jié)點(diǎn)性重大活動(dòng)和日常暖場(chǎng)活動(dòng)促進(jìn)銷售人氣提升。從剩余房源看，兩房剩余比例較大，后期將作為銷售重點(diǎn)去化戶型，在相應(yīng)銷售優(yōu)惠策略上 予以適當(dāng)傾斜 ，加速去化。 客戶分析【 產(chǎn)品去化分析】項(xiàng)目一期總可售 754套房源，已去化 275套，去化率 36%。針對(duì)市場(chǎng)變化形勢(shì)，本案將在下半年如何應(yīng)對(duì)？PART2 項(xiàng)目?jī)?nèi)部分析與問題研判216。【 小結(jié) 】宏觀調(diào)控政策在金融政策層面表現(xiàn)松動(dòng)跡象較為明顯，房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策依然未有根本變化?！?哈密市房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì)圖 】結(jié)合每月均價(jià)和成交量數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)， 13月成交量上升期間，市場(chǎng)內(nèi)無新盤發(fā)售，銷售價(jià)格已沉淀為折實(shí)價(jià)且在此時(shí)間段剩余的多為優(yōu)質(zhì)高價(jià)房源，從四月成交量降低，各項(xiàng)目促銷力度加大，成交量開始和房?jī)r(jià)呈反比對(duì)應(yīng)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)哈密下半年價(jià)格將保持目前的價(jià)格水平略有上漲。按政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，僅 14月，哈密住宅銷售額比去年同比下降了 %。但整個(gè)哈密市場(chǎng)在售項(xiàng)目卻有 22到 25個(gè)。從目前情況看，如果供應(yīng)能跟上， 6月份成交量可望維持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在此形勢(shì)下，有傳聞稱，北京市住建部門擬將再次限制豪宅網(wǎng)簽，以抑制房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。價(jià)格在抬頭6月上旬，北京商品住宅網(wǎng)簽量比 5月上旬增長(zhǎng) %，比去年同期增長(zhǎng) %，均價(jià)小幅上漲 2%。北京多個(gè)資深業(yè)內(nèi)人士表示，近期連續(xù)受朋友之托 “ 找關(guān)系 ” 買房， “ 不需要折扣，只要排個(gè)號(hào)就行， ”豪宅、剛需盤、商住都有，市場(chǎng)中忽然冒出來很多買房的人。6月 10日在深圳，水榭花都再現(xiàn)千人排隊(duì)購(gòu)房，項(xiàng)目均價(jià) 2100023000元 /平方米，最低至 17000元 /平方米。但貨幣松動(dòng)之下資產(chǎn)價(jià)格的上漲，卻是可預(yù)見的趨勢(shì)。不少業(yè)內(nèi)人士樂觀判斷，樓市政策已見底，價(jià)格底部也已接近出現(xiàn)。背景： 6月 8日開始，央行利率一期下調(diào) 自 3月份以來，在成交量屢創(chuàng)新高之下，價(jià)格也暗暗開始上漲。 競(jìng)品銷售動(dòng)態(tài)【 政策背景 】2023年持續(xù)從緊的調(diào)控政策延續(xù)， 2023年 5月存款準(zhǔn)備金率下調(diào)， 4月部分城市首套房貸利率出現(xiàn)優(yōu)惠折扣，但對(duì)市場(chǎng)無實(shí)質(zhì)性的影響。 政策背景216。 恒昌 凱旋 1號(hào) 2023年下半年?duì)I銷提案2023年 6月 30日謹(jǐn)呈：陽光恒昌（哈密）地產(chǎn)有限責(zé)任公司content目 錄PART1 外部市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析PART2 項(xiàng)目?jī)?nèi)部分析與問題研判PART3 2023下半年?duì)I銷目標(biāo)與策略PART4 2023下半年?duì)I銷執(zhí)行計(jì)劃PART1 外部市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析216。 哈密市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析216。房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大，烏魯木齊可能是試點(diǎn)城市之一。近期，北京、深圳、廣州等城市住宅成交均價(jià)紛紛走高，多個(gè)項(xiàng)目開始醞釀漲價(jià)。針對(duì)地產(chǎn)救市的可能，多位業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)環(huán)境均與 2023年大不相同，房?jī)r(jià)不可能直線拉升。降息下的房?jī)r(jià)升溫6月 9日，北京豪宅項(xiàng)目西山壹號(hào)院對(duì)外宣布認(rèn)購(gòu) 8億，按此計(jì)算，單套價(jià)格 1200萬 1300萬的該項(xiàng)目一天售出數(shù)十套。據(jù)開發(fā)商稱，當(dāng)天推出近 1000套房源，全部售罄。這種趨勢(shì)在降息的消息出來后更為明顯。在廣州，上周網(wǎng)簽均價(jià) 14132元 /平方米，也創(chuàng)下兩年來新高。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，信貸環(huán)境的相對(duì)寬松，首套房享受 ，影響了部分消費(fèi)者的心理預(yù)期，促其加緊入市?！?政策背景 】?jī)?nèi)地房?jī)r(jià)開始觸底反彈 哈密市場(chǎng)未來二個(gè)月可能逐步回暖【 哈密市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量統(tǒng)計(jì) 】從上圖可以看出，哈密 2023年上半年商品房交易量，除三月外，每月成交量基本都在 200到 300套左右。平均計(jì)算每月每項(xiàng)目成交量不到 15套。大量剛需客戶持幣觀望，造成了整個(gè)哈密房產(chǎn)市場(chǎng)的冷淡銷售。【 競(jìng)品分析】競(jìng)品市場(chǎng)總結(jié)：u 6月銷售情況較好的為秋林可園，由于其位置交通較為優(yōu)越加之整體工程形象顯現(xiàn)；u 6月在銷項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度較大，秋林可園的優(yōu)惠幅度全款優(yōu)惠 3萬。市場(chǎng)上半年 56月份銷售回升是開發(fā)商以價(jià)換量的結(jié)果，從市場(chǎng)成交看剛需客群所需的首次置業(yè)戶型產(chǎn)品成為市場(chǎng)去化主流。 產(chǎn)品銷售分析216。兩房產(chǎn)品樓層去化相對(duì)均衡， 小三房產(chǎn)品 樓層去化表現(xiàn)出 頂樓去化較差 的趨勢(shì)。三房戶型重點(diǎn)去化小三居產(chǎn)品，通過適當(dāng)?shù)墓?jié)點(diǎn)性推售策略進(jìn)行集中去化。調(diào)整客介激勵(lì)政策力度和實(shí)施細(xì)則，將客介政策與推售房源產(chǎn)品相結(jié)合，難去化樓層和大面積產(chǎn)品客介力度應(yīng)加大。建議下半年加強(qiáng)對(duì)巴里坤、三道嶺鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳力度，可采用集市 DM單及小禮品集中派發(fā)方式。對(duì)于購(gòu)買相對(duì)集中的工礦企業(yè)可以采用上門進(jìn)行項(xiàng)目推介會(huì)的形式進(jìn)行集中拓客。從客戶來訪面積需求分析，兩房需求量最大，占總比例的 68%，其次為中三室