【正文】 面積：單層面積適中，約 600平配置：雙轎廂電梯；派梯系統(tǒng)；精裝大堂觀音橋未來的潛力新商圈產(chǎn)品打造富有特色配套齊全，租金回報較高具有良好的昭示效果增加產(chǎn)品的附加值總價低，投資門檻不高精研產(chǎn)品配套，增加使用效用項目價值點(diǎn)梳理2 .5贈送：超高贈送面積，陽臺綠化打造 產(chǎn)品創(chuàng)新，生態(tài)辦公，靈活運(yùn)用項目出路 營銷啟示2 .6本項目屬于地段和差異化產(chǎn)品有機(jī)結(jié)合為競爭優(yōu)勢的小型項目營銷啟示吸引人氣：媒介以渠道深耕和小眾媒介為主，有的放矢推廣訴求：觀音橋商圈第三極首個項目、升值潛力、產(chǎn)品優(yōu)勢銷售組織：靈活銷售、大膽甄客、低總價平價入市項目開發(fā)目標(biāo)Part 3平穩(wěn)變現(xiàn)、樹立市場形象速 度 6個月， 價格 寫字樓 13000元 /平米，商業(yè)均價 26000元 /平米品牌 公司首個項目，確保成功開發(fā)的同時初步樹立市場形象寫字樓可售：預(yù)計 9280兩個公司自用面 2層） =7280平米；項目可售商業(yè)：預(yù)計商鋪 7118+商場 1200=8218平米；（詳細(xì)可售面積待設(shè)計院完成設(shè)計方案后可定）車位由于數(shù)量較少且項目入駐需要時間，將車位放在項目后期銷售或者交付物業(yè)后租賃；項目開盤 6個月內(nèi)完成寫字樓去化 90%(前三月去化 50%,后三月去化 30%)，前六個月商鋪去化 40%,全年完成商業(yè)去化；項目定位Part 4項目定位推導(dǎo) 項目定位推導(dǎo)Part 4 .1用地段來吸引客戶用規(guī)劃來強(qiáng)化升值潛力強(qiáng)化自身產(chǎn)品優(yōu)勢用精準(zhǔn)化營銷來有效詮釋216。 位于重慶中央商務(wù)區(qū)，江北核心位置，觀音橋第三商圈上，毗鄰觀音橋傳統(tǒng)中心商圈，該區(qū)域?qū)懽謽卿N售領(lǐng)先于重慶整體市場 。 有多條公交先通達(dá)全城，項目 200米附近有通往大重慶的長途汽車站； 300內(nèi)即為紅旗河溝輕軌站，交通優(yōu)勢明顯。地塊規(guī)劃指標(biāo)2 .3項目屬于小型項目，有寫字樓和商業(yè)；從控制成本的角度出發(fā)，建議將商業(yè)和寫字樓均進(jìn)行銷售；在推廣上更加注重媒介選擇的針對性 。?各種指標(biāo)限定相對較少，項目規(guī)劃靈活性強(qiáng)。因此項目在設(shè)計上要考慮好未來車庫的進(jìn)出口位置，以及地面臨時停車位的選址。配套完善，商業(yè)氛圍濃厚。項目區(qū)位解讀 /區(qū)域商業(yè)2 .1 項目區(qū)域 ，大型商業(yè)及社區(qū)商業(yè)共計約 55個，可經(jīng)營面積約 150萬平方米。當(dāng)前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)寫字樓銷售都較重慶市場領(lǐng)先。?非綜合體性質(zhì)的單體項目，未來打造競爭力，對產(chǎn)品研發(fā)和營銷推廣提出來更高的要求；項目所在小區(qū)域形象較差，項目受到未拆遷樓宇未來規(guī)劃的影響。挑戰(zhàn)機(jī)遇3?市場受政策微調(diào)影響價格波動上揚(yáng)，市場面臨調(diào)整，直轄市、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展等利好仍然是行業(yè)發(fā)展強(qiáng)有力的支持，項目處于良好的大勢中。?目前重慶的寫字樓市場比較被投資者看好，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)更加彰顯稀缺性。商務(wù)辦公新增需求及改善性需求的 首選地直指兩江新區(qū)之城市功能版塊區(qū) ， 江北嘴、觀音橋區(qū)域、龍頭寺 新牌坊商務(wù)帶、北部新區(qū) EBD、北部新區(qū)金山商務(wù)圈，北部新區(qū)禮嘉組團(tuán)，空港新城等。 寫字樓 正在成為地產(chǎn)投資客的選擇 （高端居住物業(yè)、商業(yè)、寫字間）的主力方向。營銷環(huán)境研判 /市場供需總結(jié)Part1從市場供應(yīng)來看， 2023~2023年，主城寫字樓供應(yīng)量高達(dá) 1163萬平米（建面） ,年均供應(yīng)290萬方，預(yù)計 4年內(nèi)寫字樓需求將達(dá)到 1200萬㎡，供需總量基本持平。4 項目定位Part2Part中耀地產(chǎn)、紅旗河溝項目整體營銷策略報告市場營銷部Chong 目錄指引 營銷環(huán)境研判Part1Part3項目價值解讀項目開發(fā)目標(biāo)Part5 營銷策略及執(zhí)行營銷環(huán)境研判 /宏觀形勢總結(jié)Part1經(jīng)濟(jì)成長性 總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，重慶城市經(jīng)濟(jì)成長性向好，商務(wù)需求隨之增加；投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展直接刺激寫字樓需求釋放；投資的持續(xù)穩(wěn)定增加，城市建設(shè)升級，本區(qū)域?qū)⒊蔀樯虅?wù)環(huán)境由此受益；各項政策 寫字樓受到限購等政策影響相對住宅產(chǎn)品要??；宏觀條件向好，為寫字樓開發(fā)提供了良好的經(jīng)濟(jì)條件，為寫字樓潛在需求釋放提供基礎(chǔ)。 2023年將是是寫字樓放量的爆發(fā)期， 2023年下半年市場供應(yīng)比 2023年預(yù)期供應(yīng)要少。 產(chǎn)品差異化、地段增值潛力大、成長性區(qū)域的寫字間 物業(yè)將成為投資客群（貝蒙盤古為例）的投資主力戰(zhàn)場。12123?目前整個房地產(chǎn)市場面臨持續(xù)調(diào)控，不明朗的市場走勢使得客戶觀望情緒依然嚴(yán)重。?商業(yè)地產(chǎn)土地稀缺，目前重慶的商業(yè)地產(chǎn)用地多集中在城市規(guī)劃發(fā)展的新區(qū)；且本項目地段特殊性將使本案備受親睞。?觀音橋片區(qū)可供開發(fā)項目和正在運(yùn)作的項目使本案面臨競爭；且未來開發(fā)的項目更加注重產(chǎn)品的品質(zhì)和形象的建設(shè)。本案面臨的市場機(jī)遇和挑戰(zhàn)總結(jié)項目價值解讀Part 2項目區(qū)位解讀 項目區(qū)位解讀 /區(qū)域占位2 .1 項目位于兩江新區(qū)江北核心位置，毗鄰觀音橋核心商圈，區(qū)域位置較為優(yōu)越。 觀音橋商圈屬二重慶市中高檔城市商業(yè)副中心，政治經(jīng)濟(jì)地位顯著，目前商圈面積已達(dá)到 126萬平米，日均人流量 40~80萬人次；觀音橋的發(fā)展將對本項目產(chǎn)生巨大影響。寫字樓項目共計 13個，建筑面積達(dá) 。項目地塊2 .2項目交通方便，通達(dá)性強(qiáng)，周邊道路建設(shè)以及配套設(shè)施都較為完善 ；但受到未拆遷舊樓房影響，周邊形象不佳； 臨近的支路（黃色標(biāo)記線條）條件較差，道路常有占道停車情況。?項目 地塊區(qū)域位置優(yōu)越，地塊稀缺。?項目周邊交通和配套的優(yōu)勢對項目影響顯著。地塊價值研判2 .4適合以地段價值增長型商業(yè)項目的開發(fā)地段環(huán)境交通資源 周邊道路建設(shè)和配套設(shè)施相對比較完善；周邊有大量的待拆遷舊多層建筑，未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大；適宜商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。 項目指標(biāo)限定較少，項目規(guī)劃較靈活； 周圍 ；寫字樓和大型商業(yè)一應(yīng)俱全。核心價值點(diǎn)： 成長型地段、 創(chuàng)新型產(chǎn)品 、 低總價門檻土地價值產(chǎn)品價值?地段：位于江北核心，地段稀缺?規(guī)模：體量較小，規(guī)劃靈活?配套：交通便利，商業(yè)氛圍濃厚，各項配套設(shè)施完善。地塊區(qū)域條件優(yōu)越成熟，區(qū)內(nèi)地塊稀缺；；216。通達(dá)各區(qū)域便捷，交通條件優(yōu)越；216。觀音橋區(qū)域同類產(chǎn)品供應(yīng)量小，競爭壓力在區(qū)域內(nèi)較??；優(yōu)勢 ——Strength 劣勢 ——Weak216。直達(dá)項目道路條件不佳，環(huán)境較差；216。項目周邊未來地塊開發(fā)權(quán)占未確定，項目的規(guī)劃設(shè)計會受到周邊未拆遷樓宇影響；216。 項目所在地已經(jīng)納入觀音橋第三大商圈，將在未來集中改造，具有市場前景；216。p項目須打造中高端形象，顛覆小片區(qū)貧民窟形象；p從項目規(guī)劃設(shè)計上，把周邊老房影響降到最低；p在未來物業(yè)管理方面要拔高，從而彌補(bǔ)先天不足；p把握好入市時機(jī)；p通過形象建立與產(chǎn)品優(yōu)勢來達(dá)成性價比競爭優(yōu)勢；p宣傳上要講求精細(xì)化營銷，打破所