【正文】 營銷活動(dòng)：如“ 0元購房”“買一套送一套”、團(tuán)購活動(dòng) 第三 封鎖房源，預(yù)約，集中開盤活動(dòng) 第四 價(jià)格促銷，利用團(tuán)購噱頭，價(jià)格降低 600元 /㎡ 第五 在浩華入駐中央花城項(xiàng)目之前，基本無來客， 6個(gè)月無銷售 2023年 10月份浩華開始入駐中央花城 2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全， 300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 01 2023年 10實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī) 5000萬， 2023年至今實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī) 8000萬， 總計(jì) ，基本清盤！ [ ] [ 2023年政策面基本穩(wěn)定，投資客 退市，房?jī)r(jià)、銷量面臨嚴(yán)峻考驗(yàn) ] ?2023年 3月，溫總理《政府工作報(bào)告》明確今年房地產(chǎn)市場(chǎng)以堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖為原則，時(shí)至今日，政府依然嚴(yán)厲把控房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止 “ 回暖 ” 跡象對(duì)調(diào)控成果的反彈。” 來自客戶的聲音 1. “我知道，有點(diǎn)偏，周圍也挺亂的！” 2. “上禹周源？知道！現(xiàn)在還有房子嗎？” 3. “聽說都停工了，交不了房，千萬別買！” 4. “那邊上學(xué)不方便，不如南邊，有小學(xué)還有購物廣場(chǎng)！” 5. “價(jià)格挺高??！現(xiàn)在市場(chǎng)不好，他們?cè)缤矶紩?huì)降價(jià)的” “雙 盲” ? 我們看不清客戶 ? 客戶更看不清我們 項(xiàng)目?jī)r(jià)值沒有充分挖掘，導(dǎo)致客戶對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)格判斷較低 項(xiàng)目周期過長(zhǎng)，客戶已經(jīng)完全喪失新鮮感 [ ] 客戶對(duì)本項(xiàng)目有印象，但是沒感覺 客戶認(rèn)為我們價(jià)格貴 第一 第二 項(xiàng)目長(zhǎng)時(shí)間宣傳停滯，導(dǎo)致客戶認(rèn)為我們已無房可售 想買的客戶以為我們沒有房子了 第三 項(xiàng)目停工和延期交房對(duì)項(xiàng)目形象產(chǎn)生了不良影響 客戶對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)可度低，覺得項(xiàng)目不好 第四 雙盲狀態(tài)下的營銷如何逆轉(zhuǎn)翻盤 單純搞活動(dòng)解決不了問題！ 因?yàn)楝F(xiàn)有客群根本不夠 砸錢做廣告解決不了問題！ 因?yàn)椴恢揽蛻羰钦l 單純降價(jià)更解決不了問題！ 只會(huì)砸了自己的招牌 [ ] 類比案例：棗莊新城中央花城 2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全， 300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 01 *中央花城 * [中央花城面臨的狀況 ] ? 位于棗莊新城 ， 位臵偏 ， 均價(jià) 4600， 價(jià)格高； ? 上客量小 ， 基本無來客； ? 市場(chǎng)不好 ， 廣告停滯 ， 銷售停滯 ， 6個(gè)月無銷售； ? 一期已交房 ， 現(xiàn)房銷售 。 營造推廣氣場(chǎng)， 感染目標(biāo)市場(chǎng)。 明確消費(fèi)利益， 實(shí)現(xiàn)利潤回收。 提升形象高度， 形成樓市話題。場(chǎng)》 名 利 場(chǎng) 2023禹城上禹周源項(xiàng)目整體營銷推廣方案 《 2023上禹周源的名 利 上禹周源的 出名，名聲。 利益，利潤。 現(xiàn)場(chǎng)，氣場(chǎng)。 2023年上禹周源如何 確立更高層次的認(rèn)知，樹立新形象 〃 明確消費(fèi)者利益 ，實(shí)現(xiàn)利潤的回收 〃 在推廣中建立自身的氣場(chǎng)，確立市場(chǎng)地位 1. 關(guān)鍵營銷問題根源識(shí)別 2. 可類比案例的經(jīng)驗(yàn)借鑒 3. 市場(chǎng)洞察 4. 自我識(shí)別與價(jià)值重塑 5. 項(xiàng)目定位及形象推廣思路 6. 上禹周源激活方案 目 錄 [ ] 所有人都看得到的問題 來自銷售部的聲音 1. “沒客戶，一天才來兩三批客戶！” 2. “客戶卻嫌我們價(jià)格貴，而且賣的那么慢以后肯定會(huì)降價(jià)促銷 !” 3. “幾乎所有客戶都認(rèn)為市場(chǎng)不好，房?jī)r(jià)肯定會(huì)跌！” 4. “宣傳停了很久了，工程也都停了，還在延期交房” 5. “錯(cuò)過了市場(chǎng)形勢(shì)，去年 3月開始捂盤，年底市場(chǎng)就不好了，一直到 現(xiàn)在銷售都不好。 與本項(xiàng)目同樣面臨著上客少 、 廣告宣傳停滯 、 銷售停滯 、 客戶不認(rèn)同價(jià)格等問題 。 ?政府政策目標(biāo)調(diào)整為 “ 促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸 ” ，各地的銀行首套房貸利率紛紛回歸基準(zhǔn)利率，保障剛性住房需求。 市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)變化 ， 已經(jīng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng) ， 已不能單純靠拿地和融資 ，只能通過提升綜合運(yùn)營能力 ， 提升產(chǎn)品力和營銷力才能立足市場(chǎng) 。 住宅市場(chǎng)供應(yīng)量大，市場(chǎng)需求量有限，房源消化速度慢，存在滯銷現(xiàn)象。 1. 2023年以及以前，在“南進(jìn)、東拓、西控、北待、中優(yōu)”的城市發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)下，禹城市的發(fā)展重心集中在東南板塊及市中板塊，包括對(duì)東部和南部省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的重點(diǎn)開發(fā)以及對(duì)市中區(qū)的優(yōu)化發(fā)展。 2. 從 2023年開始，由于城市發(fā)展形勢(shì)的改變，禹城市政府開始了對(duì)西城區(qū)的開拓性發(fā)展規(guī)劃，西城開發(fā)區(qū)被規(guī)劃為以商貿(mào)為重心的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 3. 2023年，禹城市提出了對(duì)徒駭河及沿河地帶的景觀改造規(guī)劃，欲將徒駭河及周邊打造一條綠色走廊，這對(duì)徒駭河兩岸的住宅項(xiàng)目開發(fā)將起到促進(jìn)作用。 住宅市場(chǎng) 住宅市場(chǎng)板塊研究：可以劃分為市中區(qū)、南部、東部、北部、西城區(qū)五個(gè)板塊。新長(zhǎng)途汽車站所在，商業(yè)項(xiàng)目有山東國際商 貿(mào)港，住宅項(xiàng)目有彩虹城（均價(jià) 2700）、龍澤國際（均價(jià) 3000）在售，本項(xiàng)目（均價(jià) 3400）屬于西城區(qū)，但是西城區(qū)離徒駭河、市中心最近的位臵。 市中區(qū)：徒駭河以東至洛北干渠，南至漢槐街，北至開拓路。市中區(qū)以市政街為核心，住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)最高。有安臵房項(xiàng)目。 北部：開拓路以北，分布在大禹公園以西以南，包括龍尚國際、東瀾岸、富怡雅居、名仕家園、 大禹盛景。 項(xiàng)目名稱 在售體量 在售物業(yè) 在售戶型 銷售情況 價(jià)格及促銷 備注 瑞明藍(lán)灣 3萬， 300多戶 高層 8 9 1010 12 137 剩余約 150套 團(tuán)購 88折，另有簽約優(yōu)惠，復(fù)式3600，折后 3310元 /㎡起價(jià) 2號(hào)樓已售完 綠景國際 1棟 17層和 1棟 27層 二類高層、高層 8 9 115 17層剩 5套， 27層消化 30% 50元 /㎡優(yōu)惠， 2023元優(yōu)惠，韓國七日游 有商業(yè)，精裝修 大禹盛景 總約 500戶 多層 剩余戶型 部分剩余，約 30% 閣樓 2300單獨(dú)出售 剩余少量房源 彩虹城 1期 4棟多層，約180戶 多層 剩余大戶型 已消化約 60% 6層送閣樓并特價(jià) 2530元 /㎡ 1層帶 70㎡小院 3500 年底交房，二期小高層未開 龍澤國際 在售 3棟多層， 1棟小高層 多層、小高層 8 11 136 消化 80%，共 135套剩 29套 送簡(jiǎn)裝修，送熱水器 二期 3 3 39號(hào)樓未推 福繡水城 3棟 17層 二類高層 100160 已消化約 30% 2790起價(jià)，限 20套 多層已售完，已封頂 東瀾岸 2棟 17層，在售共 68套 二類高層 12 13 143 剛開始預(yù)約 最高 折后 2978元 /㎡起價(jià)， 潤楓水尚 9棟多層 小高層 剩余 101158 已消化約 60% 無 2023年開盤，銷售至今 南郡華府 6棟多層 多層 小戶型已售完，剩余 107㎡以上戶型 已消化約 70% 無 2023年 4月交房，剩余戶型多為 5樓帶閣樓（ 3200）和大戶型 2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全， 300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 01 陽光地中海 10棟多層 多層 80、 1 122 已消化約 50% 1樓 3930帶小院 盛雅御龍灣 2棟 11層， 3棟 17層，共 336戶 小高層、二類高層 6 7 8 130 已消化不足 60% 2790活動(dòng)價(jià)已結(jié)束，首付 6萬 多層剩余不多， 龍尚國際 1期 3萬平米 小高層 9 11 12132 已消化約 70% 無 1期已封頂， 2期剛開始建，精裝樣板房 群賢居花園 6棟多層 多層 80139 消化約 20% 2100特價(jià)房（已無），閣樓1400， 2300起價(jià) 多層、現(xiàn)房， 5期 3棟在售 文景國際、富怡雅居正在積累客戶，價(jià)格未定 總結(jié)： 位置：禹城市項(xiàng)目基本沿市中街、人民公園、新湖廣場(chǎng)、糖城廣場(chǎng)周邊分布。 價(jià)格：市場(chǎng)價(jià)格大部分在 30004000之間，項(xiàng)目所在西城區(qū)價(jià)格相對(duì)較低。 促銷：市場(chǎng)在售項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度較大，以特價(jià)、贈(zèng)送、團(tuán)購優(yōu)惠的斱式為主，閣樓單獨(dú)出售較多，價(jià)格一般在 2300元左右。 市場(chǎng)細(xì)分： 市區(qū)客群：以改善型剛需為主，年齡在 3050歲之間，戶型面積需求在110140㎡之間，此外包括少量首次臵業(yè)者，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱，以兩居需求為主，此部分客群看重小區(qū)地段和環(huán)境，注重生活品質(zhì)。此部分客群是為了更好的生活環(huán)境，但穩(wěn)重務(wù)實(shí)，關(guān)注性價(jià)比。 趨勢(shì)： 未來市場(chǎng)是品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，只有差異化的營銷方式才能找到市場(chǎng)立足點(diǎn)。 目前社區(qū)基本成型，孝和文化主題景觀也已經(jīng)展現(xiàn)，徒駭河景觀帶即將打造。 高檔的社區(qū)配套，已經(jīng)呈現(xiàn)的社區(qū)景觀，即將打造的沿河景觀，勢(shì)必成為品質(zhì)樓盤。 工程進(jìn)度：三期和沿街商業(yè)全部已封頂，準(zhǔn)現(xiàn)房； 房源：三期房源以 8 94㎡的兩居和 11 12 133㎡三居為主。 3. 分析 減小劣勢(shì)，避免威脅 優(yōu)勢(shì) (S) 劣勢(shì) (w) 機(jī)會(huì) (O) 威脅 (T) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會(huì)，