【正文】 項目預計今年 12月份開盤發(fā)售， 深居大漢口商道原點， CBD商圈中心腹地 ，依江而立。規(guī)劃新區(qū)，區(qū)域升值潛力大l劣勢：252。 多元化物業(yè)組合，別墅 +洋房 +高層，項目品質(zhì)升華252。與本 項 目同 為 高容 產(chǎn) 品，自然景 觀 均豐富 項 目競爭樓盤分析30 項目預計今年 12月份開盤發(fā)售，區(qū)域發(fā)展給項目價值提升帶來的利好較多，如六湖連通工程、國際博覽中心等。分期組團主題園林，即繼承并異化l 劣勢252。無敵江景，外立面識別性強，地標建筑，環(huán)境好252。29 項目啟動階段聯(lián)合國內(nèi)外銷售聯(lián)盟等知名顧問機構(gòu)做樓盤推介，在推廣主題上主推濱江品質(zhì)生活主題，首推超高層精裝產(chǎn)品，高端造勢，一舉樹立起樓盤的高端形象，項目整體去化情況較好。多元化的產(chǎn)品，花園洋房 +高層，戶型設計較好l劣勢252。各代表樓 盤 中距本案最近，所有外部 資 源均與本案同 質(zhì)偉業(yè)點評：l 優(yōu)勢：252。項目周邊存在不良工程，如變電站和消防局，影響生活質(zhì)量王家灣板 塊 代表樓 盤 之百靈景都216。距王家灣、鐘家村商圈均較近，配套完善、交通便利l 劣勢：252。偉業(yè)點評：l 優(yōu)勢：252。競爭板塊分布25? 硚口板塊最接近漢口中心地段，區(qū)域內(nèi)城市配套較為完善，交通便利，北上漢口中心商圈，南至漢陽王家灣，截留本案客戶的可能性較大，成為重要競爭板塊之一；? 鐘家村板塊與王家灣同屬于漢陽區(qū)，且為漢陽區(qū)老核心商圈，區(qū)域發(fā)展相當成熟，人氣旺盛，生活配套齊全，經(jīng)漢陽大道可直接到達王家灣，截留本案客戶的可能性較大，成為重要競爭板塊之一；? 四新板塊位于王家灣板塊南面，區(qū)域發(fā)展得到國家政策傾斜，目前區(qū)域成熟度不高，但未來發(fā)展?jié)摿^大，金地等品牌開發(fā)商已進駐做項目開發(fā)，可能會給本案造成客戶分流；? 沌口板塊是多種產(chǎn)業(yè)的聚集地，工業(yè)發(fā)展強勁，工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)職工構(gòu)成巨大的房產(chǎn)品需求，萬達、萬科等品牌開發(fā)商進駐開發(fā)項目，會滯留本區(qū)域客戶，雖然距本案較遠，但在一定程度上造成客戶分流。 漢陽區(qū)域樓市總結(jié)24區(qū)域標桿項目：世茂錦繡長江華潤中央公園區(qū)域周邊項目：水墨清華水墨蘭軒南國明珠百靈景都硚硚 口口王家灣王家灣鐘家村鐘家村四四 新新沌沌 口口?根據(jù)本案所在板塊的競爭關(guān)系來看，與本區(qū)域構(gòu)成競爭關(guān)系的大致有四個板塊，分別是硚口、鐘家村、四新和沌口。本案要想取得較高的成交量需要制定合理的價格策略，縮小價格與產(chǎn)品本身的價值偏差，為市場所能接受，取得可觀的銷售業(yè)績。 0910年前三季度 漢 陽成交價格走 勢圖?今年成交均價較 09年同期上漲 16%，約 965元 /㎡ ，漲幅較大， 09年 12月份成交均價達到峰值，房價的過快上漲引起了調(diào)控政策陸續(xù)出臺；?房價在 10年 4月的政策調(diào)控后有所回落，但仍然是高出 09年水平；?預計未來房價不穩(wěn)，政策不止。 0910年前三季度 漢 陽成交套數(shù)走 勢圖?從整體走勢來看，漢陽區(qū)今年受政策影響導致成交套數(shù)波動幅度較 09年要大；?從成交套數(shù)來看，今年成交套數(shù)走勢不容樂觀，可能不及 09年成交量；?預計未來成交量走勢可能會受政策影響而走勢平穩(wěn)或偏低。– 眾多實力利好（嘉年華、博覽中心等 )刺激區(qū)域迅速成熟，增強區(qū)域?qū)蛻舻奈Α?8漢陽發(fā)展特性蝶變漢陽 武漢又一個最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d之地– 歷史悠久，深厚文化底蘊的山水名城；– 六湖連通，打造武漢最宜居城市；– 新興工業(yè)托起漢陽騰飛，工業(yè)屬性突出；– 成功完成由老工業(yè)區(qū)向城市綜合功能區(qū)的轉(zhuǎn)變；19– 雙中心發(fā)展，造就武漢綜合城市區(qū)；– 四新新城、博覽中心的建設進一步完善漢陽城市功能；– 大體量城中村改造，促進城市升級換代；– 地鐵加快城市提速，提升城市地位。? 漢陽區(qū)域各項指標遠遠高于武漢市水平。13房地產(chǎn)市場發(fā)展周期有效增長 發(fā)展起步 平穩(wěn)發(fā)展 泡沫生成 價值背離 價值回歸下一周期開始價值支撐14有效增長 發(fā)展起步 平穩(wěn)發(fā)展 泡沫生成 價值背離 價值回歸下一周期開始武漢價值支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展周期15武漢房地產(chǎn)走勢– 武漢作為中部龍頭，發(fā)展機遇良好，房地產(chǎn)市場具備發(fā)展條件，房價將進一步走高；– 同北、上、深發(fā)展軌跡一樣，武漢房地產(chǎn)也即將進入泡沫生成期，市場泡沫正在積聚，市場風險增加；– 市場活躍，價格迅速攀升，開發(fā)量持續(xù)維持高位水平，市場供給量顯著增加；– 武漢市場將會沿續(xù)此形勢持續(xù)，超過價值支撐點后繼續(xù)向上，直至價值背離，結(jié)合政策分析，預計一個完整的營銷周期將從 2023年 4月份開始；– 傳統(tǒng)營銷規(guī)律依然存在，營銷前置將成為市場主流；– 房地產(chǎn)市場逐漸走向理性，開發(fā)行為、購買行為都趨于理性。04年 09年武漢市商品房銷量（萬 /平方）11– 武漢市場 10年價格明顯大幅高于 09年，是名符其實的增長年；– 綜合成交量來看， 10年，武漢市場已經(jīng)進入 “泡沫生成期 ”，市場活躍，價格飚升；– 武漢將成為未來全國房地產(chǎn)市場的 “領(lǐng)軍人物 ”，未來的發(fā)展曲線與全國一線城市有趨同性。9– “民生工程 “，起到的作用有限，但調(diào)控的真實性和執(zhí)行性不可忽視；– ，從長遠來看，反而有利于市場的發(fā)展；– 夯實居住需求基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)之上保證一定規(guī)模的改善型置業(yè)，兼顧再改和高端居住需求，將是中國房地產(chǎn)的終級目標，調(diào)控的方向性和市場發(fā)展的方向性顯而易見；– 政策在有意識的引導房地產(chǎn)的周期性， 2023年第一個房地產(chǎn)旺季極有可能成為下一個房地產(chǎn)周期的起點。6? 時機– ，充分顯露出管理層的良苦用心；– 在全國房地產(chǎn)市場 “金九銀十 ”的尾聲出臺新政， 2023年市場主體已然構(gòu)筑，市場主流已經(jīng)獲利離場，余量 “被調(diào)控 ”已無關(guān)大局；– 這個時機調(diào)控，明顯預計將會收效甚微，調(diào)控的 “民生目標 ”十分明顯；– 年末的需求抑制，反而將有利于明年的持續(xù)發(fā)展， 2023年房地產(chǎn)開局值得期待；7? 信心– 不斷強化的調(diào)控，表達出越來越強烈的政府信心，堅決要讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展；– 周而復始的 “調(diào)控 —抑制 —反彈 —暴漲 ”的過程，徹底擊碎了持幣觀望者的猶豫；– 調(diào)控反而在心理層面對市場起到了信心提升的效果，這種信心的將直接轉(zhuǎn)化為購買力，為后市創(chuàng)造空間。1龍陽一號項目整體營銷策劃報告2目 錄一、宏觀環(huán)境分析二、漢陽區(qū)域市場分析三、項目精神屬性研判四、整體營銷戰(zhàn)略五、第一階段營銷規(guī)劃3– 調(diào)控政策解讀– 武漢樓市解讀– 武漢房地產(chǎn)后市研判宏觀環(huán)境分析4調(diào)控歷程– 4月 15日，史上最嚴厲的調(diào)控措施出臺，國家重拳打擊高房價，保障民生；– 市場投機被徹底清洗，部分高泡沫市場成交量下跌，房價企穩(wěn)成市場主流；– 9月份，全國市場明顯回暖，量價齊升，調(diào)控目標被徹底粉碎，由此觸發(fā) ；– ，但同時暴露出調(diào)控的復雜性和多變化，多樣因素的共同作用，使中國的房地產(chǎn)市場調(diào)控成為焦點話題。5? 限購– 這一有違市場經(jīng)濟的做法，無庸置疑的成為此次調(diào)控的最大焦點，部分城市采用如此極端的調(diào)控措施，充分表明此次調(diào)控的目的性和真實性；– 限購令的出臺，表明政府開始使用行政手段解決房地產(chǎn)市場錯綜復雜的迷局，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控全面升級；– 限購令將扭曲市場供需狀況，不利于房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展；– 需求只能被抑制，勢能累積規(guī)律導致市場的下一個周期可能會呈現(xiàn)周期性的需求爆發(fā)。8? 差別– 地方執(zhí)行 ，各區(qū)域市場表現(xiàn)也明顯的不同；– 價格曲線明顯偏離價值的區(qū)域市場量價齊跌，市場走低，泡沫被擠出；– 價格與價值曲線相近的區(qū)域市場表現(xiàn)波瀾不驚，量跌價穩(wěn)，進入穩(wěn)定期；– 政策的力度與價值本源有著最重要聯(lián)系，價值理論才是政策的相對試金石。10武漢樓市解讀– 預計 2023年成交量無法超過 09年，但縱向綜合對比，市場預計實現(xiàn)增長約 150～200萬方，市場異?；钴S；– 08年之前受政策影響造成市場曲線波動，并不影響市場基本面，武漢市場形勢平穩(wěn)；– 武漢市場自 06年開始，供需曲線基本持平，需求總量維持穩(wěn)定；– 07～ 09年的市場表現(xiàn)，是一個完整的調(diào)控周期，值得借鑒。12? 市場的傳統(tǒng)規(guī)律性始終存在，淡旺季分明；? 市場表現(xiàn)出十分明顯的趨前性。16– 漢陽區(qū)總體經(jīng)濟分析– 漢陽區(qū)域發(fā)展– 0910年上半年漢陽區(qū)域樓市分析– 區(qū)域競品分析漢陽區(qū)域市場分析17漢陽經(jīng)濟環(huán)境? 2023年上半年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP） ，同比增長 16％；? 2023年上半年完成全社會固定資產(chǎn)投資 977815 萬元，同比增長 ％；? 2023年上半年，實現(xiàn)社會消費品零售額 958661 萬元，同比增長 %；? 2023年上半年，利用外資 7900 萬美元，同比增長 %；引進內(nèi)資156000萬元，同比增長 13 %；? 2023年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資305500萬元，同比下降 %；商品房銷售面積 ㎡，同比下降%。昭示漢陽的增長實力強勁；? 投資型經(jīng)濟帶動漢陽經(jīng)濟迅速發(fā)展；? 經(jīng)濟持續(xù)回升，消費信心強勁，房地產(chǎn)市場空間較大；? 房地產(chǎn)開發(fā)投資基本與去年同期持平，受銷售行為的影響，銷量下降，下半年銷量將集中走強。20區(qū)域發(fā)展對房地產(chǎn)的影響– 漢陽眾多的生態(tài)人文資源，造就漢陽眾多高端項目，高端項目漸成市場主流；– 扁平化的區(qū)域地理格局，多點化發(fā)展的模式，使?jié)h陽全區(qū)域均穩(wěn)固發(fā)展；– 被動性人口紅利現(xiàn)象，保證了區(qū)域消費力的水平，進而保證了房地產(chǎn)的市場需求；– 區(qū)域人流的導入，給區(qū)域帶來持續(xù)增長的同時，也給房地產(chǎn)市場帶來持續(xù)性的需求導入；–