【正文】 013300元 /m2左右 ，（均價(jià)13000元 /m2 ） ； 商業(yè)面積全部用于銷售，均價(jià)為 26000元 /m2左右銷售執(zhí)行 /優(yōu)惠政策Part 5 .3市場(chǎng)上主要寫字樓樓盤的折扣區(qū)間最少 2個(gè)點(diǎn)，最多 12個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；在支付方式折扣上幾乎都是按揭 99折，分為一次性客戶、分期客戶、按揭客戶三種付款方式 。㎡ ；整體均價(jià)： /㎡均價(jià)建議： 1樓商業(yè)均價(jià)： 4萬(wàn) 元 /以上成本的基礎(chǔ)上，為了實(shí)現(xiàn)開盤均價(jià) 30%的利潤(rùn)率，項(xiàng)目均價(jià)（ 7500+X+Y)/㎡㎡即本項(xiàng)目總成本 =(6000+X+Y+1500)*X+Y元 /㎡普通寫字樓產(chǎn)品基礎(chǔ)配套成本 =X元 /開盤配合充分的客戶積淀和局部現(xiàn)場(chǎng)展示；此后，通過分階段現(xiàn)場(chǎng)展示，爭(zhēng)取價(jià)值最大化的價(jià)格策略 。將項(xiàng)目分為三批次入市，寫字樓每 5樓為一批次，商業(yè)和寫字樓分開入市； 盡可能將高層資源較好的寫字樓整層銷售，低樓層寫字樓主打分戶銷售； 首批次為 59樓寫字樓入市，二批次為 1014層寫字樓和商業(yè)出售；三批次 1519樓寫字樓出售和商業(yè)持續(xù)銷售； 車位待三批次寫字樓入市后再銷售更能達(dá)成溢價(jià) 。推售策略 /推盤策略Part 5 .2策略總線：漸進(jìn)式、持續(xù)的形象和產(chǎn)品傳播；配合節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)營(yíng)銷；以分批推售來(lái)延長(zhǎng)產(chǎn)品線；通過分批推售來(lái)擴(kuò)大客戶群，保持增值。加強(qiáng)宣傳，每批推盤規(guī)模適中，務(wù)必實(shí)現(xiàn)熱銷；216。中小型企業(yè)的自用需求和重慶市區(qū)的中高等投資客戶中等投資客戶和重慶區(qū)縣投資客戶低等投資客戶和市外投資客戶區(qū)域原有客戶的投資需求區(qū)縣和市外投資客戶餐飲、酒店、健身休閑等對(duì)面積需求較大的客戶整體營(yíng)銷策略及執(zhí)行Part 5銷策略指導(dǎo)原則 項(xiàng)目營(yíng)銷背景總結(jié)我們賣的是核心商圈首個(gè)生態(tài)辦公空間項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn) 核心客戶需求點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)訴求稀缺的地段優(yōu)勢(shì)升值潛力大周邊配套齊全公交輕軌交通發(fā)達(dá)較大面積贈(zèng)送空間 綠色陽(yáng)臺(tái)生態(tài)辦公豐富產(chǎn)品配置價(jià)格便宜交通便利產(chǎn)品品質(zhì)高升值空間大大區(qū)域價(jià)值小地段潛力產(chǎn)品上賣贈(zèng)送面積概念上講生態(tài)辦公銷售上靈活變通推廣形式更加創(chuàng)新務(wù)實(shí)的展現(xiàn)配套開發(fā)商目標(biāo)戰(zhàn)略項(xiàng)目成功開發(fā)，平穩(wěn)變現(xiàn)樹立項(xiàng)目和公司的市場(chǎng)影響力總體原則：堅(jiān)持 “ 觀音橋第三極 (若項(xiàng)目做高端客戶市場(chǎng)。寫字樓入戶大堂5米16米5米77米貨梯 物管辦 公室商場(chǎng)入口扶梯寫字樓底座商業(yè)共 4層商業(yè)建筑共 2層商業(yè)建筑共 4層超市入口投資型自用型市區(qū)客戶非市區(qū)及外地客戶客戶范圍 客戶類型 客戶需求注重地段的稀缺性和規(guī)劃中未來(lái)的升值潛力、看重未來(lái)規(guī)劃和商業(yè)業(yè)態(tài)投資帶來(lái)的升值物業(yè)的高性價(jià)比、產(chǎn)品的高品質(zhì)、物業(yè)等周邊配套服務(wù)的完善性營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)觀音橋地段、規(guī)劃中第三商圈、超前設(shè)計(jì)的高品質(zhì)產(chǎn)品產(chǎn)品優(yōu)良、總價(jià)偏低、物業(yè)管理、交通及配套設(shè)施項(xiàng)目客群定位Part 4 .4項(xiàng)目客群定位 /客戶定位總結(jié)Part 4 .4項(xiàng)目寫字樓客戶定位 項(xiàng)目商業(yè)客戶定位?中高等投資群體看重的是項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展空間，所以只要能給予這些投資者足夠的信心就能促使他們購(gòu)買產(chǎn)品 ；而本項(xiàng)目的單層面積適中，總價(jià)適中，滿足了本土有實(shí)力的中小企業(yè)自用需求；這兩類客戶群體對(duì)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目十分關(guān)注，他們是我們的核心客戶群體。聘請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理公司做項(xiàng)目的物業(yè)管理或物業(yè)顧問常規(guī)物管服務(wù)① 安保② 保潔入戶大堂安保設(shè)置（形象崗，訪客預(yù)約、登記等）定時(shí)或不定時(shí)保安巡邏定期或不定期消防檢查……每天公共空間保潔服務(wù)人流量的空間（大堂、廁所、電梯廳及電梯等）不定時(shí)保潔服務(wù)辦公空間定期保潔服務(wù)……項(xiàng)目產(chǎn)品定位 /寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層建議Part 4 .3寫字樓首層建筑面積約為 800平米；樓層越高，單層建筑面積越小，面積贈(zèng)送率越高，單層贈(zèng)送面積約為 5%35%；頂樓面積最小約250平米；建議每層的單間面積區(qū)隔為 180250平米。 概念上： 首次提出 多層獨(dú)棟辦公，企業(yè)圈層集群商務(wù)平臺(tái)； 規(guī)劃上： ， 40%的建筑密度，以洋房標(biāo)準(zhǔn)去做寫字樓，同時(shí)結(jié)合建筑立面形成多元化的建筑形象； 產(chǎn)品上： 露臺(tái) +連廊，贈(zèng)送面積大，單層最多贈(zèng)送可以達(dá)到30%，可綠化空間大； 推廣上： 圍繞 低 密度、生態(tài)、車位足、電梯快 為要點(diǎn)，賣點(diǎn)和出街內(nèi)容更加務(wù)實(shí)； 銷售上： 可整層可單間銷售，分戶主力區(qū)間 170240平米；項(xiàng)目形象定位 /追隨項(xiàng)目Part 4 .2項(xiàng)目形象定位 /形象定位的實(shí)現(xiàn)Part 4 .2本項(xiàng)目定位為 ——市場(chǎng)追隨者形象定位實(shí)施的效果：讓客戶知道本項(xiàng)目是位于重慶江北核心區(qū)域觀音橋商圈，認(rèn)知到產(chǎn)品由區(qū)域和未來(lái)規(guī)劃帶來(lái)的升值潛力；認(rèn)知到由創(chuàng)新產(chǎn)品帶來(lái)的高品質(zhì)和高性價(jià)比。所以本項(xiàng)目定位為 ——市場(chǎng)追隨者項(xiàng)目形象定位 /追隨項(xiàng)目Part 4 .2追隨的項(xiàng)目 ——貝蒙盤古（多次開盤售罄）產(chǎn)品設(shè)計(jì)推陳出新，生態(tài)、低密度、觀景辦公 。 智尊生態(tài)商務(wù)空間觀音橋第三極智尊生態(tài)商務(wù)空間突出項(xiàng)目位于江北觀音橋的區(qū)域優(yōu)勢(shì)第三極可以闡述出區(qū)域規(guī)劃來(lái)彰顯升值潛力突出了項(xiàng)目的區(qū)位和規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)生態(tài)即形容基于項(xiàng)目大贈(zèng)送面積上打造的綠化系統(tǒng)智尊用以形容產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和客戶選擇本項(xiàng)目的明智性本項(xiàng)目包含商業(yè)、寫字樓等商務(wù)業(yè)態(tài)項(xiàng)目定位推導(dǎo) /項(xiàng)目整體定位Part 4 .1項(xiàng)目形象定位Part 4 .2公司在重慶市市場(chǎng) 的項(xiàng)目 屬于起始階段，項(xiàng)目周邊高品質(zhì)樓盤不乏其數(shù)。但是我們也必須看到項(xiàng)目在 地段質(zhì)素、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品可塑性強(qiáng)等先天優(yōu)勢(shì)方面存在著 巨大的創(chuàng)新可能商業(yè)首先賣的是地段，現(xiàn)有價(jià)值和升值潛力；其次是產(chǎn)品；再其次是配套；最后還有品牌；以及，作為物理屬性以外的附加值。 未來(lái)觀音橋可供開發(fā)項(xiàng)目和現(xiàn)正運(yùn)作項(xiàng)目將對(duì)本案造成影響；216。 政策和市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目客戶的心理會(huì)構(gòu)成一定的影響216。p以區(qū)域規(guī)劃為引導(dǎo)，改善區(qū)域印象；p把握項(xiàng)目的時(shí)效性，利用地塊稀缺優(yōu)勢(shì)，吸引投資者關(guān)注。 項(xiàng)目開發(fā)周期較短，因此項(xiàng)目有機(jī)會(huì)再最好時(shí)機(jī)入市，使得利潤(rùn)最大化；機(jī)會(huì) ——Opportunity威脅 ——ThreatenSO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略p應(yīng)重點(diǎn)突出項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值，地段增長(zhǎng)稀缺價(jià)值；p建筑外立面設(shè)計(jì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)鮮明特色；p項(xiàng)目有條件等待和選擇最佳時(shí)機(jī)入市；p項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上和未來(lái)定價(jià)上考慮一戶一層策略，使目標(biāo)市場(chǎng)更為準(zhǔn)確。 城市以及兩江新區(qū)的建設(shè)，未來(lái)該區(qū)域的租賃市場(chǎng)保障；216。地塊附近大量未拆遷老房，影響項(xiàng)目形象；216。項(xiàng)目和開發(fā)商較小，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不占優(yōu)勢(shì)；216。周邊可利用資源豐富，對(duì)項(xiàng)目影響顯著；216。地塊地勢(shì)平坦，項(xiàng)目體量居小，規(guī)劃靈活；216。外立面：富有創(chuàng)意而又具有色層高：