【正文】 廣場(chǎng) 個(gè)案分析 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) Code of this report | 64 產(chǎn)品特點(diǎn)：以三房為主力戶型，大平層裝修標(biāo)準(zhǔn)為 4500元 /平米，公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)為8000元 /平。 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 個(gè)案分析 Code of this report | 62 住宅規(guī)劃： 6﹟ 住宅， 31層， 5﹟ 純板樓， 1棟塔樓，全地下停車場(chǎng)，共3000多個(gè)車位，住宅部分享用 1300余個(gè)，號(hào)稱中國(guó)首席低碳智能大宅 . ? 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)全新中央景觀住宅組團(tuán)以?高舒適、低能耗?為基本理念，總建筑面積21萬(wàn)㎡， 6棟， 100㎡ 2房 — 400多㎡的純復(fù)式戶型，以 180㎡ 3房 —— 220㎡ 4房為主。 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 個(gè)案分析 ?主要配套系統(tǒng)： 霍尼韋爾智能家居系統(tǒng) 戶式中央空調(diào)系統(tǒng) 戶式中央除塵系統(tǒng) 戶式水處理系統(tǒng) 戶式新風(fēng)系統(tǒng) 戶式中央熱水系統(tǒng) IC卡智能電梯 Code of this report | 60 長(zhǎng)沙奧林匹克花園乾臺(tái)組團(tuán)分析小結(jié) ? 嫁接而來(lái)的奧園品牌，多年經(jīng)營(yíng)形成了良好的口碑； ? 8大智能科技系統(tǒng)，以科技為居住服務(wù)； ? 重金打造風(fēng)水景觀系統(tǒng)，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示效果較好； ? 乾臺(tái)組團(tuán)為奧園補(bǔ)缺型產(chǎn)品，該組團(tuán)缺乏專屬私秘性，純粹感不足。 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 個(gè)案分析 Code of this report | 57 推貨節(jié)點(diǎn) :共 254套， 198— 351㎡， 09年 9月推出， 198平米去化最快，其次為 258平米產(chǎn)品，截止 11年 11月份余貨 30套 時(shí)間 推售節(jié) 點(diǎn) 推售區(qū)域 推售體量 推售產(chǎn)品 2023. 9月底 開(kāi)盤 乾臺(tái) 254套 功能風(fēng)水型豪宅 196~351㎡ 36房 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 個(gè)案分析 Code of this report | 58 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 乾臺(tái)組團(tuán)：以景觀功能型為主的純粹大平層，主仆電梯分離 個(gè)案分析 Code of this report | 59 奧園以其園林景觀、高科技智能系統(tǒng)作為核心競(jìng)爭(zhēng)力 ? 源自中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)旗下的著名房地產(chǎn)品牌 奧林匹克花園。 ? 中央景觀軸 218米，水系景觀層次豐富；園林主題多樣，老人、小孩、青年都有合適的休閑領(lǐng)地； ? 與?三館一中心?、湘府文化公園緊密相連，還有百余畝的城市中央景觀軸 二、園林景觀 一、城市景觀 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 個(gè)案分析 Code of this report | 55 ?政務(wù)中心板塊的居住型豪宅，享有高端文化配套； ?注重內(nèi)部景觀的打造； ?項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)手法較為平淡，蓄客情況不佳，后市有待繼續(xù)跟進(jìn)。 Code of this report | 53 ?戶型較為周正實(shí)用； ?主臥自帶獨(dú)立衣帽間，主衛(wèi)生間達(dá) 8平米，面積較大； ?餐廳較為狹小且采光較差 主力戶型 —— ㎡ 三室二廳二衛(wèi) 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 主力戶型為 138平米 3房，整體布局較為合理，帶有一個(gè)空中花園。 萬(wàn)達(dá)公館分析小結(jié) 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 個(gè)案分析 Code of this report | 50 鑫遠(yuǎn)尚璽：省府板塊享有城市配套資源的高端居住社區(qū) 項(xiàng)目 鑫遠(yuǎn)尚璽 開(kāi)發(fā)商 湖南鑫遠(yuǎn)投資集團(tuán)有限公司 物業(yè)公司 深圳北方物業(yè)管理公司 物業(yè)地址 長(zhǎng)沙天心湘府路與新姚路交匯處（省 政府斜對(duì)面） 項(xiàng)目規(guī)模 規(guī)劃總用地面積 ㎡ ，總建筑面積 ㎡ ，地上建筑面積㎡ ，其中一期 ㎡ 容積率： 物業(yè)形態(tài) 地段資源型豪宅 產(chǎn)品特征 主力戶型 ：戶型 125~249平（三室戶~六室戶）純大戶型 價(jià)格 未定 銷售狀況 共 7棟， 420套 ,未開(kāi)盤 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 個(gè)案分析 Code of this report | 51 現(xiàn)階段處于蓄客期，預(yù)計(jì) 11月底推出 420套房源。 主力戶型 —— 290㎡ 3房 2廳 4衛(wèi) 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 大尺度空間設(shè)計(jì)，雙主臥設(shè)計(jì)，主仆電梯分離 個(gè)案分析 Code of this report | 48 ? 世界頂級(jí)的室內(nèi)設(shè)計(jì)公司加拿大戴維設(shè)計(jì)公司 ? 家電家具選用世界知名奢裝品牌、意大利裝甲門卡門、德國(guó)杜拉維特及漢斯格雅衛(wèi)浴、意大利 MITON櫥柜、意大利 Smeg電器、三菱電梯 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 個(gè)案分析 對(duì)外報(bào) 40005000元 /㎡的殿堂級(jí)精裝豪宅，但注重視覺(jué)感，裝修質(zhì)感較弱 Code of this report | 49 ? 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn) —— 品牌開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)度，為客戶提供了強(qiáng)大的信心保障； ?絕佳地段，城市核心區(qū)域，享受全資源型都市配套； ?以精裝修配臵，強(qiáng)化產(chǎn)品價(jià)值，但品質(zhì)感一般； ?住宅整體座北朝南，江 景資源較弱 ，只有寫字樓才是正對(duì)江景。雙主臥都自帶衛(wèi)生間，增加隱秘性 。 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 個(gè)案分析 Code of this report | 45 類別 樓盤 名稱 戶型 面積 價(jià)格 層數(shù) 客廳 開(kāi)間 面積 主臥 面積 次臥數(shù)量 /面積 衣帽間 廚房 露臺(tái) 庭院或花園 贈(zèng)送面積 挑高 江景、城市綜合體 萬(wàn)達(dá) 公館 260㎡ 290㎡ 16000元 46 90㎡ 20㎡ 2個(gè) 2 1 1 0 0 7m 萬(wàn)達(dá)公館物業(yè)類型包括商業(yè)中心、酒店、寫字樓、精裝平層住宅 時(shí)間 推售節(jié)點(diǎn) 推售區(qū)域 推售體量 推售產(chǎn)品 2023. 二期開(kāi)盤 1棟 200套 江景豪宅 260多㎡ 290㎡ 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 個(gè)案分析 Code of this report | 46 2023,10,22 2023,2 1棟 4棟 現(xiàn)階段主推 260290㎡大平層豪宅 ,后續(xù)為寫字樓和 SHOPING MAIL 預(yù)計(jì)在 2023年 2月推出該組團(tuán)的 4棟。 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 個(gè)案分析 Code of this report | 43 43 ? 以江景為支撐，同時(shí)強(qiáng)化內(nèi)部景觀體系打造； ?重金購(gòu)臵游艇，制造噱頭； ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般，同類產(chǎn)品中不具優(yōu)勢(shì)； ?缺乏品牌支撐， 前期以灣區(qū)物業(yè)的概念進(jìn)行炒作，效果慘淡，長(zhǎng)期陷于銷售困局，為典型失敗案例。 個(gè)案分析 Code of this report | 42 澳洲園林景觀設(shè)計(jì)，以江景為噱頭配臵豪華游艇。 贈(zèng)送面積奇數(shù)層 29㎡偶數(shù)層 26㎡。 橫廳設(shè)計(jì) 超大入戶花園、可改健身房、棋牌室。 景觀陽(yáng)臺(tái)、視野開(kāi)闊豐富、可以俯瞰雙江匯流 維多利亞 B戶型 3+1房 +2廳 +2廚 +3衛(wèi)、贈(zèng)送面積 22㎡。 項(xiàng)目 雙灣國(guó)際 開(kāi)發(fā)商 長(zhǎng)沙市水利投資臵業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)公司 湖南美世界物業(yè)管理有限公司 物業(yè)地址 長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)撈刀河與湘江風(fēng)光帶交匯處 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積 :127838平方米 建筑面積 :421638平方米 容積率： 物業(yè)形態(tài) 江景城市綜合體 產(chǎn)品特征 主力戶型 ：三居至五居 190260平方米 價(jià)格 均價(jià) 11000 元 /㎡ 銷售狀況 總共 1棟 20層 /棟 80套房源。 Code of this report | 38 ? 實(shí)力雄厚的世紀(jì)金源集團(tuán)，開(kāi)發(fā)商品牌與實(shí)力得到廣泛認(rèn)同； ?依托 400萬(wàn)平米的超大復(fù)合型社區(qū)，享有酒店、教育及大型商業(yè)體等配套； ?占有一線江景資源； ?超大觀景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)豪宅氣度，強(qiáng)化景觀效果； ?大平層豪宅屬于補(bǔ)缺型產(chǎn)品，私密性與純粹度不足。 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 以觀景為主的一線江景豪宅，超大全景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、尊崇感強(qiáng)。 ? 次臥室干濕分區(qū)、動(dòng)靜分態(tài)、但其采光面不佳。集團(tuán)開(kāi)發(fā)地遍及福州、北京、上海、重慶、昆明、長(zhǎng)沙、等地 . 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 個(gè)案分析 Code of this report | 35 時(shí)間 推售節(jié)點(diǎn) 推售區(qū)域 推售體量 推售產(chǎn)品 首開(kāi)區(qū) 開(kāi)盤 湘江豪庭 6棟43層號(hào)棟售罄 一線江景住宅 戶均200㎡ .28 后期退貨點(diǎn) 湘江豪庭 6棟43層號(hào)棟在售 一線江景毫宅 戶均260㎡ 類別 樓盤名稱 戶型 面積 價(jià)格 層數(shù) 客廳開(kāi)間面積 主臥 次臥數(shù)量 /面積 衣帽 廚房 露臺(tái) 庭院或花園 贈(zèng)送面積 挑高 江景、城市綜合體 湘江世紀(jì)城 260㎡ 8700元 /㎡ 43層 30㎡ 20㎡ 4房 無(wú) 7㎡ 120㎡ 60㎡ 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 在售主力產(chǎn)品為 260平米大平層，享有酒店、教育、商業(yè)等項(xiàng)目自身的強(qiáng)大配套資源。 湘江豪庭 雙灣國(guó)際 萬(wàn)達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 個(gè)案分析 Code of this report | 34 世紀(jì)金源的強(qiáng)力品牌支撐 , 擁有一線的湘江景觀資源 ? 全面完備的各項(xiàng)配套：一流學(xué)校、商業(yè)街、大型購(gòu)物中心、六星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店等。 ……… Code of this report | 31 長(zhǎng)沙平層豪宅發(fā)展情況：從面積與功能演變到資源占有 階段一： 面積與功能性為主要追求的平層豪宅 階段二：強(qiáng)化資源占有率的平層豪宅，包括對(duì)未知和景觀資源的占有 階段三：在滿足功能和面積的基礎(chǔ)上，開(kāi)始強(qiáng)化在精神層面的內(nèi)容 1 2 3 – 長(zhǎng)沙奧林匹克公園 – 建發(fā) 〃 西山匯景 – 書院觀邸 – 湘江豪庭 – 保利 〃 國(guó)際廣場(chǎng) – 萬(wàn)達(dá)公館 – 華遠(yuǎn) 〃 華中心 – 鑫遠(yuǎn) 〃 尚璽 Code of this report | 32 長(zhǎng)沙平層豪宅個(gè)案分析 ?湘江豪庭 ?雙灣國(guó)際 ?萬(wàn)達(dá)公館 ?鑫遠(yuǎn)尚璽 ?奧林匹克花園 ?運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) Code of this report | 33 湘江豪庭為湘江世紀(jì)城的收官之作，屬于其補(bǔ)缺型的高端產(chǎn)品組團(tuán)。 0810年，少量新入市別墅項(xiàng)目，大多為延續(xù)銷售 0607年的別墅尾貨。別墅市場(chǎng)紅極一時(shí)，外地品牌開(kāi)發(fā)商介入。 Code of this report | 30 長(zhǎng)沙市城市化發(fā)展歷程 10年起長(zhǎng)沙城市化率約為 65%，理論上，已經(jīng)邁入?平層豪宅興起?的階段 4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %5 5 .