【正文】 覆性和原創(chuàng)精神。：組團綠地頒布在道路兩側(cè)，使用不同的樹木材質(zhì)，結(jié)合庭院綠地的植物配植，形成組團的可識別性。：采用行列式種植，強調(diào)道路線型。，強調(diào)其季向的變化和色彩的搭配。⑵人工水系規(guī)劃：每個組團設(shè)陽光泳池及生態(tài)水景,使社區(qū)空間靈動.⑶特色景觀形成：各個組團出入口,中心組團都配置與該組團主題相應(yīng)的特色廊架﹑雕塑﹑亭臺等.9．綠地系統(tǒng)規(guī)劃⑴植物配置原則，以鄉(xiāng)土樹為主，從本地自然植被中選擇優(yōu)良樹種。：利用每個季節(jié)不同的特色植物形成不同的組團特色，反映四季的時令變化，體現(xiàn)自然變化和異域景觀主題。：由社區(qū)道路自然劃分出四個居住組團。8．景觀體系⑴一個中心、四個組團，四時更迭、歸一主題：:用地中部由公共服務(wù)低層建筑半圍合成的狹長形中心景觀區(qū)，以水景為主，是社區(qū)內(nèi)的主要開敞空間，水面碎玉粼粼，兩岸繁花似錦。⑵景觀均好性與特色性，移步換景景觀設(shè)計突出體現(xiàn)不同小區(qū)組團之間的景觀共享，沿景觀主軸最大化地體現(xiàn)景觀的均好性及其人性關(guān)懷。在植物配植上注重其季節(jié)的搭配，春觀桃、夏賞荷，秋看銀杏，冬聽松，一年四季有景可賞。步行區(qū)域既與車輛交通絕對人車分離又使人們比較容易到達，為鄰里交往提供了安全舒適的戶外場所。四個組團之間,政府前瞻性規(guī)劃有中學、幼兒園、老人活動中心、配套公共服務(wù)設(shè)施及中心組團公園等，空間極度開闊，景觀視野無限風光。四個組團分別以亞洲風情園林、歐洲風情園林、澳洲風情園林、美洲風情園林為主題景觀特色。從而將本項目建設(shè)成為具有國際高環(huán)境質(zhì)量標準、高舒適度標準、高品味的社區(qū)。2．項目主要技術(shù)指標： M2，待征地面積（含中心公園）110000 M2產(chǎn)權(quán)建筑面積410020 M2（不含地下室）容積率 ：3綠地率：30%，綠化率60%平均密度19%車位比為1︰1總戶數(shù)約4380戶建筑高度（100～120）M每戶產(chǎn)權(quán)面積在（85～100） M2之間，贈送面積接近100%；每戶改造后實得面積在（190～256）M2之間，改造后各空間層高為2﹒9M。南望成龍路和國家4A景區(qū)—三圣花鄉(xiāng)，并與卓錦城相鄰；西距東三環(huán)150M；北觀2000畝城市生態(tài)公園。這一數(shù)據(jù)表明，我們的確具有了市場獨占性和唯一性。以面積來看，180平米以上的房源，自2007年10月以來，五城區(qū)及龍泉方向新推的總供應(yīng)量為400套，總銷售量為72套，月銷售率僅為8套。 自2007年10月以來，以上區(qū)域整個100萬以上房源的月銷售量為155套左右。（七）競品分析總結(jié)根據(jù)我們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，自2007年10月以來，統(tǒng)計區(qū)域內(nèi)100萬以上的新推房源總供給4569套，售出1392套，目前余下3177套房源。 空間的可塑性極強，在人生的不同人口數(shù)量階段，通過裝修，可以使空間較好地適應(yīng)生活所需，而不是讓人來適應(yīng)房間。 總平布局中，景觀層次豐富，景觀種類豐富，識別性很強，觀賞性與參與性兼顧。 交通的便利性與易達性好。 超低密度帶來的高綠地景觀，超寬客廳對的觀景效果很好，超寬樓間距，有效回避了對視的私密性問題。相對本案而言： 產(chǎn)品設(shè)計特征極端明顯，外觀具有強烈的符號性，使本案在以上競品項目中有強烈的市場區(qū)隔效果，同時也可作為人群生活態(tài)度區(qū)隔的標志性符號。 五城區(qū)的三環(huán)外產(chǎn)品中，基本沒有同總價同面積的競爭產(chǎn)品，本案的細分市場空間相對較大，但是180平以下產(chǎn)品的存量較大， 城東區(qū)域，同面積總價產(chǎn)品僅在橡樹林有33套存量（39售6），外灘及橡樹林以價格優(yōu)勢，走勢平穩(wěn)，首創(chuàng)及華潤的高價格路線導致其產(chǎn)品抗性非常大，不排除未來跳水可能，但從其價格來看，只有降價幅度非常大的情況下才會對本案形成較大競爭壓力。 城南區(qū)域中，同面積總價的競品存量極少，但180平以下的可替代性項目較多，是強大的潛在競爭對手。其中：144174區(qū)間共計297套，售出47套，180以上區(qū)間共102套，售出4套?？偼屏课飿I(yè)形態(tài)環(huán)域項目名稱開盤日期總供應(yīng)量總銷售量180平以下180平以上合同均價供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量高層電梯12環(huán)都會風尚2007122810461046\\高層電梯12環(huán)時代豪庭200811164596459\\總計1686516865（六）、龍泉方向符合本案競品條件的僅有“恒大綠洲”。對城東區(qū)域競爭市場來說，23環(huán)項目的高價格策略為本案提供了一定市場空間，但是在他們同樣改走價格路線時，對本案的沖擊也相應(yīng)較大。23環(huán)項目走品牌、高價格路線，除龍湖三千城受震后購買心理影響成交較好外，首創(chuàng)、華潤的實際銷售均較差。價格方面：。（四）、城東根據(jù)總價在100萬以上或者面積在180平以上（別墅除外），2007年10月以后，城東大約有5個樓盤共推出5個批次總共917套房源，占本次統(tǒng)計房源數(shù)量的20%。（玉林品上情況有異，價格低銷售低時間長，經(jīng)驗分析應(yīng)是產(chǎn)品設(shè)計原因及開發(fā)商品牌兩方面因素。具體到各項目：桐梓林歐城、中海一批次均銷售完畢，換言之：在本區(qū)域，雙高產(chǎn)品的市場接受度較高，總體的市場容量也較大。20083819019中海國際社區(qū)200712225124482133多層洋房3環(huán)外200862551048323環(huán)雙楠融域200712893368131125總計182376417957502814（1）、總價100萬以上，：A、電梯高層 本區(qū)域中推出量較多的分別是神仙樹大院、華潤鳳凰城、檀香山花園和天府長城，均在200套以上，B、多層洋房主要是雙楠融域，81套；中海國際社區(qū)48套。200867322932293環(huán)外天府長城從總體上看，本區(qū)域的項目主要集中在二環(huán)路周邊，并且其規(guī)模、景觀、開發(fā)商品牌都相當不錯。本區(qū)域成交均價大概在7500元/平左右，其中，桐梓林歐城成交均價最高9663元/平。（三）、城南根據(jù)總價在100萬以上或者面積在180平以上（別墅除外），從2007年10月以后，城南大約有10樓盤共推出12個批次總共1823套房源，占本次統(tǒng)計房源數(shù)量的40%其中，總價在100萬以上高層電梯1795套，多層洋房129套。100萬以上180平以上產(chǎn)品供應(yīng)量共計231套，僅實現(xiàn)27套銷售，雖然與相關(guān)項目的開盤時間有關(guān)，但是同時也可看出： 本區(qū)域?qū)Υ祟惍a(chǎn)品的剛性需求較低，有效市場容量較小。B、多層洋房本區(qū)域的多層洋房，主要有中鐵瑞成新界提供，該項目的定位就是屬于一個高端的定位，配合該項目巨大的社區(qū)規(guī)模。物業(yè)形態(tài)環(huán)域項目名稱開盤日期總供應(yīng)量總銷售量180平以下180平以上合同均價供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量高層電梯1環(huán)內(nèi)78號觀邸200711171546615266223環(huán)鷺島國際20084163096724854611323環(huán)龍灣半島2008315213691966517423環(huán)優(yōu)品道20083918616105881823環(huán)泊景灣20084161041104123環(huán)中鐵西子香荷200832893493423環(huán)金沙西園20084125127512720087550150123環(huán)君悅金沙20071215374354223環(huán)華府金沙20081182222200828660663環(huán)外金域西嶺2007128255102255102多層洋房23環(huán)新界20071229321332132008418707合計1559372132834523127（1）、總價100萬以上A、電梯高層本區(qū)域中電梯高層推出量在前幾位的分別是，金域西嶺、鷺島國際社區(qū)、龍灣半島和78號觀邸，這些樓盤的推量都在150套以上，第二梯隊就是優(yōu)品道、泊景灣和中鐵西子香荷，推量在100套左右。面積在180平以上共231套，其中高層電梯231套，多層洋房沒有180平以上的產(chǎn)品。（銷量絕對數(shù)與城西相同，居最高位上，27套，因此從上表可看出，城東的同類產(chǎn)品供應(yīng)量遠不及城西。在總體供應(yīng)量中，總價100萬以上面積180平米以上的產(chǎn)品共計400套，集中在城西（鷺島、檀香山主要為頂躍產(chǎn)品、龍灣半島、金域西嶺兩項目中有純粹成棟產(chǎn)品）、龍泉（恒大綠洲，集中在17棟11+1空中別墅產(chǎn)品中，每棟兩梯四戶，共408套，基本上每單元各套型面積分別為：181414174），其他區(qū)域市場的此類產(chǎn)品數(shù)量較少，且區(qū)域供應(yīng)比例極低，當以頂躍產(chǎn)品為主，換言之，符合“總價100萬、面積180以上”這兩個條件的產(chǎn)品，均是混搭在其他住宅產(chǎn)品類型中，純質(zhì)性較差，客群面較大。從市場總銷量比重分析：城南區(qū)域占比高達55%，是城西區(qū)域的一倍以上，說明城南區(qū)域市場的認可度、實際購買需求遠遠大于其他區(qū)域。本次統(tǒng)計的競品數(shù)據(jù)為2007年10月之后開盤項目數(shù)據(jù)。）本次統(tǒng)計的為成都市五城區(qū)和一個郊區(qū)競品樓盤的數(shù)據(jù)。因此競品設(shè)定中也以同類型產(chǎn)品為主要競品。購房者不僅關(guān)注區(qū)域?qū)τ诋a(chǎn)品自身的品質(zhì)更為看重，區(qū)域優(yōu)劣只是相對的，隨著時間的推移，區(qū)域的價值將會不斷的釋放出來，而產(chǎn)品自身的品質(zhì)在開發(fā)時便已注定。以現(xiàn)在的目光來看，萬科作為城東開發(fā)的先驅(qū)具有重大的意義，其引導了購房者對于城東置業(yè)的認可，甚至可以說因為有了萬科，才有以后的品牌開發(fā)商相繼入主城東。劣勢：項目周邊配套還欠完善
開 發(fā) 商成都盛吉立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開拓城東，填補城東品質(zhì)樓盤空白萬科從01年進入成都房地產(chǎn)市場，開發(fā)的第一個項目——萬科城市花園即位于當時還處在房地產(chǎn)發(fā)展初步階段的城東成龍路區(qū)域，作為進駐此區(qū)域的第一個品牌開發(fā)商，萬科對于此區(qū)域的開發(fā)無疑是成功的，隨著對城市花園長達5年精耕細作式的開發(fā)，購房者對于區(qū)域的不斷認同。
劣勢: 在已開發(fā)的三期中，除聯(lián)排別墅和獨立別墅外，其車位原多為部分一層架空與地面停車場，這無疑是項目之白璧微瑕?？蛻魠^(qū)域性構(gòu)成情況不明顯。
客戶群特征萬科品牌的追隨者、自辦公司老總（主要是花園洋房的客戶群體）川師教師、中高收入的年輕消費群體，年齡集中在2833歲。
周邊配套幼兒園、小學：市重點兒園、市重點小學。地理位置成龍路8號（川師大旁） 占地面積約800畝總建筑面積 產(chǎn)品形態(tài)多層+花園洋房+電梯公寓+獨棟別墅+聯(lián)排別墅物管費1元/月/平米開發(fā)主題平原都市的坡地生活園林主題富有韻律感的谷底公園，享受坡地生活。套型主力面積區(qū)間（平米）套一5062套二6790套三101132套四136150區(qū)域客群戶型面積需求以101132的套三戶型需求比例最大，占49％；其次是6790的套二戶型，占26％；套一、套四的需求相對較少。區(qū)域客群職業(yè)分布較廣，涉及各行各業(yè)，從一定程度上也反映了區(qū)域的認知度較高。省外客群僅占8％。 項目周邊區(qū)域購房客群研究樣本選擇：本次研究綜合項目周邊：卓錦城、藍谷地、萬科魅力之城、華都美領(lǐng)灣、交大綠嶺等5個樓盤的成交客群進行綜合研究分析。而城東南供應(yīng)體量較大、價格較城南要低、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，擁有國家4A景區(qū)—三圣花鄉(xiāng)，因此極有可能成為購房者的首選。隨著地震對成都房地產(chǎn)市場的影響逐漸減弱，項目周邊區(qū)域住宅市場也將隨之逐步回暖。盡管5月和6月的成交價格低于震前4月的成交價格，卻略高于3月的成交價格。春節(jié)過后市場回暖跡象明顯，尤其是4月平均成交價格較3月上漲了約166元/平米，%?？梢姡磥?2年區(qū)域住宅供應(yīng)量較大，區(qū)域市場競爭加劇。可以說，地震在影響整個成都房地產(chǎn)市場的同時不可避免地也影響了項目周邊區(qū)域住宅市場，但這種影響是有限的，也是短期的，這一點從5月和6月項目周邊區(qū)域住宅市場成交量可以清楚地看出?！啊贝蟮卣鹬袛嗔苏麄€成都房地產(chǎn)市場自3月份以來逐步回暖的勢頭，當然項目周邊住宅市場也受到了一定影響，5月供需量環(huán)比4月有明顯下降，但與3月份的水平懸殊不大，并且供需比較4月還有所降低，說明市場供過于求的局面正逐步緩解。這些特征與本案的基礎(chǔ)特征是較為一致的。 項目周邊區(qū)域住宅市場研究項目位于成都市錦江區(qū)南三環(huán)一段，東鄰錦江區(qū)政府新辦公區(qū)；南望成龍路和國家4A景區(qū)—三圣花鄉(xiāng)，并與卓錦城相鄰；西距東三環(huán)200M；北觀2000畝城市生態(tài)公園。2007年城東的土地成交均價達到了近三年來的一個高點906萬元/畝。007年城東土地均獨占了整個成都市的土地供應(yīng)的30％以上。城東房價目前仍處于市場平均水平以下，市場未來發(fā)展空間巨大。08年由于宏觀調(diào)控以及地震等綜合因素的影響，價格漲幅有所回落，％。2008年15月成都市各方位供銷情況對比住宅成交均價增幅較快，％200408年5月，城東住宅均價漲幅近80％。城東的住宅成交量隨著市場發(fā)展不斷增長，區(qū)域的認同度不斷提升。2004－2007年城東電梯住宅均價區(qū)間的總體走勢(元/㎡)年份2004200520062007