【正文】 截至5月末，首月突破700萬(wàn)平方米，%。中小套型商品住宅供應(yīng)量繼續(xù)增長(zhǎng)?！略霎a(chǎn)品供銷比已近2：1，換言之，在利潤(rùn)預(yù)期下，07年拿地并在08年轉(zhuǎn)化為商品房面積，而銷售量同比巨幅下跌，供求關(guān)系的不同步及矛盾在08年明顯出現(xiàn)。在供，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求的市場(chǎng)上，擊鼓傳花的游戲終將結(jié)束。 即使部分公告市場(chǎng)數(shù)據(jù)（中國(guó)房產(chǎn)指數(shù)）顯示著市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，但是，數(shù)據(jù)中依然無(wú)法回避房產(chǎn)開發(fā)量和房產(chǎn)銷售量之間的差額絕對(duì)數(shù)的不斷擴(kuò)大，換言之，供過(guò)于求的趨勢(shì)正在加劇。即使是自住型購(gòu)房者也是持幣待購(gòu)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的高昂成本正在進(jìn)入集中釋放期。經(jīng)過(guò)三四月份成交量的小幅反彈，全國(guó)樓市并未迎來(lái)十年來(lái)一貫的“紅五月”、“紅六月”，成交量在不斷萎縮，而供應(yīng)量還在不斷增加。二、2008中國(guó)樓市形勢(shì)分析自1998年以來(lái)，中國(guó)樓市出現(xiàn)前所未有的繁榮景象，供需兩旺，穩(wěn)步上漲的格局一直延續(xù)到2007年10月，2007年69月，更是達(dá)到瘋狂狀態(tài)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)許憲春：我國(guó)通脹峰值將在2009年出現(xiàn)，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)峰值在2007年，未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)增速將放緩。剔除價(jià)格因素，一季度固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)18%，同比回落4個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)在，無(wú)論散戶和機(jī)構(gòu)投資者，多數(shù)資金在股市被深度套牢，除了割肉離場(chǎng)，剩下的就是漫長(zhǎng)的等待。在全球通脹的背景下，中國(guó)雖然出臺(tái)從緊的貨幣政策，%，%。而更值得關(guān)注的是，與人們息息相關(guān)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)讓如今的中國(guó)人民感到更為彷徨和不安。事實(shí)表明，這句話正是今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)最恰當(dāng)?shù)母爬?。?007年美國(guó)次貸危機(jī)開始，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)陡轉(zhuǎn)直下。通脹和衰退的陰影在國(guó)際經(jīng)濟(jì)間傳遞，不良的外部環(huán)境和中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在“惡性互動(dòng)”。人民幣在不斷升值，但對(duì)于身處本國(guó)的多數(shù)人來(lái)說(shuō)，物價(jià)的不斷上漲，使他們?cè)絹?lái)越感覺到錢不值錢，而什么時(shí)候結(jié)束，好像還遙遙無(wú)期。數(shù)據(jù) %調(diào)高至7%。%的漲幅新高。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)張連成：受資源短缺因素制約，今年經(jīng)濟(jì)必定調(diào)頭向下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入收縮期，谷底將在2009年出現(xiàn)。讓非理性的購(gòu)房者和炒樓者才意識(shí)到樓市出現(xiàn)泡沫，成交量應(yīng)聲下滑。滿懷期待的發(fā)展商開始面對(duì)現(xiàn)實(shí)，面臨烈日炎炎的銷售淡季來(lái)臨，開始了此起彼伏的降價(jià)銷售，以贏得在剛剛開始的本季度的企業(yè)現(xiàn)金流和應(yīng)對(duì)拿地期限到來(lái)的資金壓力。較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的預(yù)期和通脹指數(shù)居高不下的現(xiàn)狀，直接導(dǎo)致： 財(cái)富增長(zhǎng)率降低，高價(jià)格消費(fèi)品的新增購(gòu)買力增量明顯放緩。 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逆轉(zhuǎn)，“現(xiàn)金為王”的心態(tài)導(dǎo)致自住型需求者也在壓縮購(gòu)買計(jì)劃，保持手上的現(xiàn)金流。如果結(jié)合二手房市場(chǎng)狀況，此數(shù)字將更加放大。股市是其一，房市是其二，匯市是其三。全市商品住宅可銷售面積接近2000萬(wàn)平方米，可售房源十分充足。15月，五城區(qū)90平方米以下商品住宅新增供應(yīng)37941套、%、%；套數(shù)、%、%，、。——，雖然購(gòu)房者對(duì)高層態(tài)度有變，但產(chǎn)量如此，政府、開發(fā)商必定聯(lián)手進(jìn)行高層住宅護(hù)盤行動(dòng)，因此，高層住宅的銷售壓力將在合力下逐漸化解。郊區(qū)重點(diǎn)板塊商品住宅市場(chǎng)均呈現(xiàn)供應(yīng)大幅增長(zhǎng)、需求大幅下滑的格局。震前產(chǎn)品的性能受到懷疑而無(wú)法成交。144平方米以上“非普通”住宅表現(xiàn)為供應(yīng)大幅增長(zhǎng)、需求大幅回落的態(tài)勢(shì)。其中，%，增幅回落；，%；，%。城東供應(yīng)量和成交量均位居各方位之首。15月，二環(huán)至三環(huán)區(qū)域內(nèi)，城東供應(yīng)量遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域，%。但從另外角度看，城東的居住價(jià)值的高漲才是開發(fā)商投資的重點(diǎn)原因之一，而此價(jià)值相對(duì)來(lái)說(shuō)，受市場(chǎng)波動(dòng)的沖擊相對(duì)較小。新視界，都贏得了較好的銷售業(yè)績(jī)。城東作為成都傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢。2004－2007年城東電梯住宅均價(jià)區(qū)間的總體走勢(shì)(元/㎡)年份2004200520062007均價(jià)2500—45003000－55003500－65003900－65003880－7000市場(chǎng)供需平衡，08年上半年供應(yīng)大幅放量，成交量持續(xù)走強(qiáng)由上圖可以看出，20042008年上半年，城東的供應(yīng)和成交量逐年遞增，％。2008年15月成都市各方位供銷情況對(duì)比住宅成交均價(jià)增幅較快，％200408年5月，城東住宅均價(jià)漲幅近80％。城東房?jī)r(jià)目前仍處于市場(chǎng)平均水平以下，市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展空間巨大。2007年城東的土地成交均價(jià)達(dá)到了近三年來(lái)的一個(gè)高點(diǎn)906萬(wàn)元/畝。這些特征與本案的基礎(chǔ)特征是較為一致的。可以說(shuō)，地震在影響整個(gè)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)不可避免地也影響了項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)，但這種影響是有限的，也是短期的，這一點(diǎn)從5月和6月項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)成交量可以清楚地看出。春節(jié)過(guò)后市場(chǎng)回暖跡象明顯，尤其是4月平均成交價(jià)格較3月上漲了約166元/平米，%。隨著地震對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響逐漸減弱，項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)也將隨之逐步回暖。 項(xiàng)目周邊區(qū)域購(gòu)房客群研究樣本選擇：本次研究綜合項(xiàng)目周邊：卓錦城、藍(lán)谷地、萬(wàn)科魅力之城、華都美領(lǐng)灣、交大綠嶺等5個(gè)樓盤的成交客群進(jìn)行綜合研究分析。區(qū)域客群職業(yè)分布較廣，涉及各行各業(yè)，從一定程度上也反映了區(qū)域的認(rèn)知度較高。地理位置成龍路8號(hào)（川師大旁） 占地面積約800畝總建筑面積 產(chǎn)品形態(tài)多層+花園洋房+電梯公寓+獨(dú)棟別墅+聯(lián)排別墅物管費(fèi)1元/月/平米開發(fā)主題平原都市的坡地生活園林主題富有韻律感的谷底公園，享受坡地生活。
客戶群特征萬(wàn)科品牌的追隨者、自辦公司老總（主要是花園洋房的客戶群體）川師教師、中高收入的年輕消費(fèi)群體，年齡集中在2833歲。
劣勢(shì): 在已開發(fā)的三期中，除聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅外，其車位原多為部分一層架空與地面停車場(chǎng)，這無(wú)疑是項(xiàng)目之白璧微瑕。以現(xiàn)在的目光來(lái)看，萬(wàn)科作為城東開發(fā)的先驅(qū)具有重大的意義，其引導(dǎo)了購(gòu)房者對(duì)于城東置業(yè)的認(rèn)可，甚至可以說(shuō)因?yàn)橛辛巳f(wàn)科，才有以后的品牌開發(fā)商相繼入主城東。因此競(jìng)品設(shè)定中也以同類型產(chǎn)品為主要競(jìng)品。本次統(tǒng)計(jì)的競(jìng)品數(shù)據(jù)為2007年10月之后開盤項(xiàng)目數(shù)據(jù)。在總體供應(yīng)量中，總價(jià)100萬(wàn)以上面積180平米以上的產(chǎn)品共計(jì)400套，集中在城西（鷺島、檀香山主要為頂躍產(chǎn)品、龍灣半島、金域西嶺兩項(xiàng)目中有純粹成棟產(chǎn)品）、龍泉（恒大綠洲，集中在17棟11+1空中別墅產(chǎn)品中，每棟兩梯四戶，共408套，基本上每單元各套型面積分別為：181414174），其他區(qū)域市場(chǎng)的此類產(chǎn)品數(shù)量較少，且區(qū)域供應(yīng)比例極低，當(dāng)以頂躍產(chǎn)品為主，換言之，符合“總價(jià)100萬(wàn)、面積180以上”這兩個(gè)條件的產(chǎn)品，均是混搭在其他住宅產(chǎn)品類型中，純質(zhì)性較差，客群面較大。面積在180平以上共231套，其中高層電梯231套，多層洋房沒(méi)有180平以上的產(chǎn)品。B、多層洋房本區(qū)域的多層洋房，主要有中鐵瑞成新界提供，該項(xiàng)目的定位就是屬于一個(gè)高端的定位，配合該項(xiàng)目巨大的社區(qū)規(guī)模。（三）、城南根據(jù)總價(jià)在100萬(wàn)以上或者面積在180平以上（別墅除外），從2007年10月以后，城南大約有10樓盤共推出12個(gè)批次總共1823套房源，占本次統(tǒng)計(jì)房源數(shù)量的40%其中，總價(jià)在100萬(wàn)以上高層電梯1795套，多層洋房129套。從總體上看，本區(qū)域的項(xiàng)目主要集中在二環(huán)路周邊，并且其規(guī)模、景觀、開發(fā)商品牌都相當(dāng)不錯(cuò)。20083819019中海國(guó)際社區(qū)200712225124482133多層洋房3環(huán)外200862551048323環(huán)雙楠融域200712893368131125總計(jì)182376417957502814（1）、總價(jià)100萬(wàn)以上，：A、電梯高層 本區(qū)域中推出量較多的分別是神仙樹大院、華潤(rùn)鳳凰城、檀香山花園和天府長(zhǎng)城，均在200套以上，B、多層洋房主要是雙楠融域，81套；中海國(guó)際社區(qū)48套。（玉林品上情況有異，價(jià)格低銷售低時(shí)間長(zhǎng)，經(jīng)驗(yàn)分析應(yīng)是產(chǎn)品設(shè)計(jì)原因及開發(fā)商品牌兩方面因素。價(jià)格方面：。對(duì)城東區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，23環(huán)項(xiàng)目的高價(jià)格策略為本案提供了一定市場(chǎng)空間，但是在他們同樣改走價(jià)格路線時(shí)，對(duì)本案的沖擊也相應(yīng)較大。其中：144174區(qū)間共計(jì)297套，售出47套，180以上區(qū)間共102套，售出4套。 五城區(qū)的三環(huán)外產(chǎn)品中，基本沒(méi)有同總價(jià)同面積的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，本案的細(xì)分市場(chǎng)空間相對(duì)較大，但是180平以下產(chǎn)品的存量較大， 城東區(qū)域，同面積總價(jià)產(chǎn)品僅在橡樹林有33套存量（39售6），外灘及橡樹林以價(jià)格優(yōu)勢(shì)，走勢(shì)平穩(wěn)，首創(chuàng)及華潤(rùn)的高價(jià)格路線導(dǎo)致其產(chǎn)品抗性非常大，不排除未來(lái)跳水可能，但從其價(jià)格來(lái)看，只有降價(jià)幅度非常大的情況下才會(huì)對(duì)本案形成較大競(jìng)爭(zhēng)壓力。 超低密度帶來(lái)的高綠地景觀，超寬客廳對(duì)的觀景效果很好，超寬樓間距，有效回避了對(duì)視的私密性問(wèn)題。 總平布局中，景觀層次豐富，景觀種類豐富，識(shí)別性很強(qiáng)，觀賞性與參與性兼顧。（七）競(jìng)品分析總結(jié)根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，自2007年10月以來(lái)，統(tǒng)計(jì)區(qū)域內(nèi)100萬(wàn)以上的新推房源總供給4569套，售出1392套，目前余下3177套房源。以面積來(lái)看，180平米以上的房源，自2007年10月以來(lái)，五城區(qū)及龍泉方向新推的總供應(yīng)量為400套，總銷售量為72套，月銷售率僅為8套。南望成龍路和國(guó)家4A景區(qū)—三圣花鄉(xiāng)，并與卓錦城相鄰；西距東三環(huán)150M；北觀2000畝城市生態(tài)公園。從而將本項(xiàng)目建設(shè)成為具有國(guó)際高環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、高舒適度標(biāo)準(zhǔn)、高品味的社區(qū)。四個(gè)組團(tuán)之間,政府前瞻性規(guī)劃有中學(xué)、幼兒園、老人活動(dòng)中心、配套公共服務(wù)設(shè)施及中心組團(tuán)公園等，空間極度開闊，景觀視野無(wú)限風(fēng)光。在植物配植上注重其季節(jié)的搭配，春觀桃、夏賞荷，秋看銀杏，冬聽松，一年四季有景可賞。8．景觀體系⑴一個(gè)中心、四個(gè)組團(tuán)，四時(shí)更迭、歸一主題：:用地中部由公共服務(wù)低層建筑半圍合成的狹長(zhǎng)形中心景觀區(qū)，以水景為主，是社區(qū)內(nèi)的主要開敞空間，水面碎玉粼粼，兩岸繁花似錦。：利用每個(gè)季節(jié)不同的特色植物形成不同的組團(tuán)特色，反映四季的時(shí)令變化，體現(xiàn)自然變化和異域景觀主題。，強(qiáng)調(diào)其季向的變化和色彩的搭配。：組團(tuán)綠地頒布在道路兩側(cè)，使用不同的樹木材質(zhì)，結(jié)合庭院綠地的植物配植，形成組團(tuán)的可識(shí)別性。它倡導(dǎo)一種向上看的生活方式，一種在絕對(duì)高度下的低調(diào)奢華。衛(wèi)生間3個(gè)。入口保安室顯示空余臨時(shí)停車位數(shù)量和位置，園區(qū)內(nèi)設(shè)置指示屏用于引導(dǎo)訪客車輛。在監(jiān)控中心設(shè)置電子地圖顯示并包含攝像監(jiān)視部分，具有報(bào)警提示、現(xiàn)場(chǎng)及報(bào)警圖像顯示和回放、報(bào)警處理信息和值班信息的輸入、各類信息的查詢、用戶及權(quán)限的攝制視屏丟失及設(shè)備故障自動(dòng)報(bào)警等功能。1．強(qiáng)大的設(shè)計(jì)力量⑴國(guó)際大師的作品往往都是建筑界中的精打細(xì)琢的瑰寶。2．營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)力量⑴四海逸家是國(guó)嘉地產(chǎn)集12年地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，集大成超越之作，它凝聚了國(guó)嘉大成智慧，將別墅、院落、復(fù)式、疊院、合院、別院、洋房、高層、公寓之精粹創(chuàng)造性地移植到空中，運(yùn)用鑄造春熙路時(shí)代廣場(chǎng)的理念打造精品，必將成就現(xiàn)代高尚人居的全新境界及非凡價(jià)值。3．新材料新技術(shù)的運(yùn)用技術(shù)決定質(zhì)量，材料決定檔次。5．充足的停車位車位比按1︰1設(shè)計(jì)，同時(shí)還考慮少量訪客的車位配置，確保住戶生活品質(zhì)?；诩扔械臈l件，將氣侯、日照、通風(fēng)以及周邊環(huán)境景觀等各方面的因素作最充分的綜合考慮，實(shí)現(xiàn)最大效能。外來(lái)的、優(yōu)秀的東西可以借鑒，但任何優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)師都必須充分理解項(xiàng)目及所在地域的特點(diǎn)。用建筑的語(yǔ)言折射城市的歷史文明和發(fā)展趨勢(shì)，并詮釋城市中精英的價(jià)值觀念和生活態(tài)度。石材的穩(wěn)重古樸，金屬的輕靈自由、仿木材質(zhì)的自然親切，這些材料大量、合理的運(yùn)用，為這份尊貴更加增添了一份品位。夏天陽(yáng)光猛烈，陽(yáng)光直射時(shí)難免刺眼，于是我們通過(guò)用隨意揉合的柵格的方式，并在顏色選擇上選取感覺自然優(yōu)雅的木色，將刺眼陽(yáng)光擋于視線之外—一對(duì)于坐享尊榮者而言，規(guī)則是可以由您制定的，包括讓刺眼光線回避。鋼筋水泥的建筑與自然山體本來(lái)就存在著天生的對(duì)立與矛盾，但我們認(rèn)為優(yōu)秀的建筑能將其與自然的矛盾關(guān)系中和，進(jìn)而使兩者和諧共生。13．私家庭院：生命號(hào)自然寬闊響無(wú)論中式或西式的建筑精華，都少不了私家庭院這個(gè)細(xì)節(jié)元素。14．主人空間：開放與私密的水乳交融居住者的尊榮氣派，就是居住區(qū)既要有功能齊全的細(xì)節(jié)劃分，保證主人生活的私密性，又要有開放寬敞的起居空間。更重要是，豪宅之所以為頂級(jí)的、經(jīng)典的，還在于它的不可復(fù)制性。市中心的居住模式、環(huán)境的鮮新自然、別墅的寬闊舒適三者合一，更特現(xiàn)了它的獨(dú)一無(wú)二。所以四海逸家將自然的主題不斷地應(yīng)用在建筑設(shè)計(jì)中。四海逸家所要體現(xiàn)的理念就是：現(xiàn)今的豪宅不再只是膚淺的講究物質(zhì)，而是藝術(shù)的棲居，體現(xiàn)自我品位的生活態(tài)度。在四海逸家擎天開揚(yáng)的空間里，城市的喧囂與浮躁從心中漸去漸遠(yuǎn)，取而代之的是一種寧?kù)o自然。20．戶戶安裝新風(fēng)系統(tǒng)、進(jìn)風(fēng)口、,安裝在吊頂?shù)娘L(fēng)機(jī)通過(guò)管道與一系列的排風(fēng)口相國(guó)連,風(fēng)機(jī)啟動(dòng),室內(nèi)受污染的空氣經(jīng)排風(fēng)口及風(fēng)機(jī)排風(fēng)往室外,使空氣形成負(fù)壓,室外新鮮空氣便經(jīng)安裝在窗框上方的進(jìn)風(fēng)口進(jìn)入室內(nèi),從而使室內(nèi)人員可呼吸到高質(zhì)量的新鮮空氣。⑷小區(qū)園林(住宅主體之外)安裝到地下車庫(kù)的專用梯，利于上下交通。⑻園林采用“零砼”理念，全部景觀化。⑿最大樓間距600M，最小樓間距65M。⒃在優(yōu)秀的建筑、園林、服務(wù)的基礎(chǔ)上，更注重內(nèi)涵、文化、氣質(zhì)、品位等精神層面的營(yíng)造。同時(shí)，由于客戶擴(kuò)展空間不一樣，也會(huì)讓客戶產(chǎn)生單價(jià)上的疑惑。產(chǎn)品空間可塑性極強(qiáng)。 創(chuàng)新產(chǎn)品，市場(chǎng)接受程度尚不明朗。 鑒于產(chǎn)品必須在9月開盤，在目前市場(chǎng)大勢(shì)下，這種逆風(fēng)飛揚(yáng)、強(qiáng)行入市的行為本身就可成為市場(chǎng)話題，同時(shí)，可賦予另一種解讀方式——絕對(duì)有力的優(yōu)秀產(chǎn)品。b\多次置業(yè)者：較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多數(shù)由于喜愛產(chǎn)品或產(chǎn)品附加值而購(gòu)買，其之前購(gòu)買的房屋類型可能涵蓋過(guò)所有的產(chǎn)品（電梯、洋房、多層，甚至包括別墅）。三圣花鄉(xiāng)及華西醫(yī)院等配套對(duì)本部分人群的具有相當(dāng)?shù)奈?。他們：有一次?gòu)房經(jīng)歷，經(jīng)過(guò)不成熟、不理性、草率或瞎蒙的一次購(gòu)房經(jīng)歷后，他們?cè)谫?gòu)房上相當(dāng)謹(jǐn)慎，他們使用過(guò)房屋，了解房屋的方方面面，正在為第一次購(gòu)房不理性的沖動(dòng)后悔不已，