【正文】 首期推出 8棟 18~24層高層住宅 主力戶(hù)型： 一房、兩房、小三房、大三房； 規(guī)模 49— 167㎡ 價(jià)格： 4100元 /平方米 賣(mài)點(diǎn)： 園林小區(qū)、時(shí)尚入戶(hù)花園設(shè)計(jì) 。 首席人文生態(tài)社區(qū)”，主打健康生態(tài)和濃郁都市大盤(pán)生活氛圍，堪稱(chēng)其最大亮點(diǎn)。 由于該地段是未來(lái)的 CBD，商貿(mào)活動(dòng)活躍，投資型公寓、一房基本上推出市場(chǎng)就被買(mǎi)家看中，銷(xiāo)售速度快。 ? 中心板塊內(nèi)小戶(hù)型以 1房、 2房銷(xiāo)售速度快； ? 小戶(hù)型的投資回報(bào)率高； ? 小戶(hù)型未來(lái)推貨量不大； ? 以上市場(chǎng)資料顯示，新塘投資型住宅的市場(chǎng)需求旺盛，無(wú)論是新盤(pán)的小面積單位還是二手市場(chǎng)（一房和兩房）都迅速交易； ? 二手交易價(jià)平穩(wěn)向上，客源來(lái)源豐富； ? 小型酒店公寓市場(chǎng)存在市場(chǎng)，簡(jiǎn)單配套服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)暢旺，日租金和月租金都比一般的住宅公寓高，而且交易方式靈活，手續(xù)簡(jiǎn)單，所以在所有投資型住宅中出租率最高，屬于回收資金較快的一種產(chǎn)品。其中，某客戶(hù)一次性購(gòu)置新康花園公寓 30套，包裝成新康公寓出租，出租率在廣交會(huì)期間約達(dá) 90％，平時(shí)出租率都有 60～ 70％。 現(xiàn)代城市花園 開(kāi)發(fā)公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。 翡翠綠洲 周邊科學(xué)城、天河 CBD的高層管理人員；部分其他區(qū)域，追求山水生活的高收入者。 中心板塊樓盤(pán)基本情況 項(xiàng)目 名稱(chēng) 檔次 占地 建筑類(lèi)別 總套數(shù) 主力戶(hù)型 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 均價(jià) （元 /㎡） 建面積 面積區(qū)間 入伙時(shí)間 金色港灣 中低 檔 / / / 單間、二房 06年 5月 3000 / 23～ 84㎡ 07年 6月 匯美體育花園 中檔 綜合體育會(huì)所 小高層 800 二、三房 06218 3200 8萬(wàn)㎡ 81120㎡ 0610 順欣廣場(chǎng) 中檔 14萬(wàn)㎡住宅，分四期開(kāi)發(fā)， 5萬(wàn)㎡五星級(jí)酒店， 1萬(wàn)㎡商業(yè) 多層、小高層 約 1150套 二、三房 一二期： 三期 3180 約 25萬(wàn) 81119 ㎡ 一二期 現(xiàn)代城市花園 中檔 ㎡ 高層 一期約 730套 三房 20235 4100 16㎡ 103134 ㎡ 06年底 金澤花園二期 中高檔 3萬(wàn)㎡ 高層 957 三、四房 067 3600 ㎡ 125155㎡ 076 城市家園二期 中高檔 約 7000㎡ 高層 約 780套 單間、 一 三房 06325 4000 ㎡ 30100 ㎡ 07年初 亞太新城 .富麗園 中檔 5480 ㎡ 多層 約 84套 三、四房 / 3700 帶裝修 / 128167㎡ / 新都盛世名門(mén) 中檔 17萬(wàn) 高層、小高層 3000套 二 四房 / 3400 廣園東板塊基本情況 城西板塊及其他鎮(zhèn)區(qū)基本情況 新塘戶(hù)型分布圖4*212%復(fù)式3%單間1%1*116%2*217%3*22%2*2 （帶套房）2%3*2 （帶套房）47%以上統(tǒng)計(jì)樓盤(pán)選取：新都盛世名門(mén)、現(xiàn)代城市花園、城市家園 2期、金澤花園 2期、匯美體育花園、順欣廣場(chǎng)、東方名都（以下統(tǒng)計(jì)表格同，略） 城西郊區(qū)板塊均價(jià)在 3200/㎡ 帶裝修； 廣園東北部板塊憑借自然資源、對(duì)廣園東板塊炒作，吸引廣州部分的買(mǎi)家，洋 房樓價(jià)在 40004500/㎡ 左右； 新塘鎮(zhèn)內(nèi)中心區(qū)板塊，平均毛坯房?jī)r(jià)在 30003700元 /㎡ ，個(gè)別樓盤(pán)超過(guò) 4000元 /㎡ 。 區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)： 新塘所處的珠江三角洲地區(qū)，已經(jīng)在五金、塑膠、電子、化工、輕工、建材、服裝以及金融、貿(mào)易、高新產(chǎn)業(yè)等方面形成強(qiáng)大的互補(bǔ)，形成一個(gè)強(qiáng)大的密不可分的經(jīng)濟(jì)圈。 具體為：圍繞廣園快線(xiàn)、 107國(guó)道為主軸發(fā)展新塘現(xiàn)代物流業(yè)；工業(yè)則以荔新公路為主軸，廣惠高速公路為兩翼。 城市規(guī)劃定位 為推進(jìn)廣州東部板塊的發(fā)展，廣州已規(guī)劃在增城南部及周邊鎮(zhèn)建設(shè)一個(gè)200多平方公里的工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)將建成生態(tài)型園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展大工業(yè)、大物流、大房產(chǎn)。 目前建起了占地 13萬(wàn)平方米的新塘牛仔商貿(mào)城和占地 4萬(wàn)多平方米的沙埔牛仔面輔料商貿(mào)城為產(chǎn)業(yè)龍頭的大商業(yè)格局。在新塘，每天可加工生產(chǎn) 250萬(wàn)件牛仔服裝，年產(chǎn)牛仔服裝超 2億件（條）。 民營(yíng)工業(yè)發(fā)展情況： 民營(yíng)工業(yè)是新塘的特色產(chǎn)業(yè)，也是新塘的支柱產(chǎn)業(yè)，約占全鎮(zhèn)工業(yè)的 90%。 地鐵及公共交通的日益便利， 廣州及珠江三角洲地區(qū)到新塘鎮(zhèn)置業(yè)者也將明顯增多 花都區(qū) 從化市 增城市 佛山市 東莞市 新塘鎮(zhèn)未來(lái)地鐵規(guī)劃 廣州市 番禺區(qū) 新塘 順德區(qū) 廣州東站 工業(yè)發(fā)展情況： 新塘鎮(zhèn)發(fā)揮 區(qū)位、交通、資源、產(chǎn)業(yè)集聚的四大可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢(shì) ，成功走出了一條“大工業(yè)、大商貿(mào)、大房產(chǎn)”的富民強(qiáng)鎮(zhèn)之路。鎮(zhèn)至增城市區(qū)和鎮(zhèn)內(nèi)各村均鋪砌寬闊的水泥公路，形成了國(guó)道、省道、市道、鎮(zhèn)道、村道的縱橫交通網(wǎng)絡(luò)。 經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展伴隨著市民收入水平的提高， 將在一定程度上增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格的承接能力。 龐大的消費(fèi)群將給新塘樓市注入蓬勃的生機(jī) 經(jīng)濟(jì)： 城鄉(xiāng)居民人均可支配收入 ： 2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15623元，增長(zhǎng) ％，其中工資性收入 11166元，增長(zhǎng) ％，占可支配收入的 ％。 新塘鎮(zhèn)市政及未來(lái)規(guī)劃概況 人口現(xiàn)狀： 新塘鎮(zhèn)位于廣州市東北部，是增城區(qū)發(fā)展重鎮(zhèn)，地處珠江三角洲通往全國(guó)的咽喉要道。保守推測(cè)，下半年全市商品住宅成交均價(jià)的同比漲幅在 20%以上。 基于土地供應(yīng)未能大幅放量、未來(lái)供不應(yīng)求仍將持續(xù)等原因，發(fā)展商暫時(shí)不會(huì)改變對(duì)價(jià)格的預(yù)期，降價(jià)的可能性非常小，樓價(jià)依然呈慣性增長(zhǎng)；限價(jià)房、中小戶(hù)型項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用房在下半年上市的規(guī)模有限，還不會(huì)產(chǎn)生大的實(shí)質(zhì)性影響。 單價(jià)萬(wàn)元以上的樓盤(pán)比比皆是，客戶(hù)群的重疊范圍越來(lái)越大，爭(zhēng)奪客戶(hù)的競(jìng)爭(zhēng)壓力將增大 ，對(duì)發(fā)展商及樓盤(pán)銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。 供應(yīng)量大幅增加，大戶(hù)型仍占多數(shù) 中心六區(qū)商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積有望達(dá)到 350萬(wàn)平方米以上，供應(yīng)套數(shù)接近 （不含上半年已推的貨量） 。而對(duì)于 周邊房產(chǎn)發(fā)達(dá)、價(jià)格相對(duì)較低的鎮(zhèn)區(qū)，呈現(xiàn)出利好的態(tài)勢(shì)。 2023年 7月 項(xiàng)目住宅部分 第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析 廣州市場(chǎng)情況及預(yù)測(cè) 廣州市歷史價(jià)格走勢(shì) 2023至 2023年 14月一手住宅成交均價(jià)及價(jià)差走勢(shì) 4143 3888 4618 5117 6315 7386 2707 2631 2759 2992 3612 1436 1257 1859 2125 3399 3774 2916 0 1000 2023 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 14月 元 /平方米 一手住宅均價(jià) 二手住宅均價(jià) 一二手價(jià)差 全市 14月商品住宅市場(chǎng)與二手住宅市場(chǎng)之間的價(jià)差為 3774元 /平方米，高于同期內(nèi)二手住宅市場(chǎng)的成交均價(jià)（ 3612元 /平方米）， 愈來(lái)愈多購(gòu)房者轉(zhuǎn)入二手住宅市場(chǎng) 。 07年 6月廣州 /增城房地產(chǎn)市場(chǎng)情況對(duì)比 96511671157411110828927137211439767869073821597096866454313890 063601456169838485157302023400060008000100001202314000荔灣 越秀 海珠 天河 白云 黃埔 番禺 花都 南沙 蘿崗 增城 從化2 0 0 7 年6 月廣州市十區(qū)商品住宅成交均價(jià)均價(jià) 簽約面積 從上表數(shù)據(jù)情況看，增城商品房成交均價(jià)由高到低排在 11個(gè)區(qū)的第 9位，處于較低的區(qū)域但從成交量來(lái)說(shuō)排在第 5位，處于中等位置，可見(jiàn) 增城價(jià)格的優(yōu)勢(shì)對(duì)購(gòu)房需求的拉動(dòng)較大 。天河區(qū)、白云區(qū)、海珠區(qū)和花都區(qū)是主要供應(yīng)區(qū)域，荔灣、越秀的供應(yīng)量出現(xiàn)大幅增加。 隨著商品住宅市場(chǎng)的價(jià)格繼續(xù)攀升， 首次置業(yè)者將被最大限度地逼退，“換房族”的比例進(jìn)一步提高 。 樓盤(pán)提升價(jià)格的幅度將適當(dāng)放緩。 價(jià)格的繼續(xù)走高， 首次購(gòu)房者于本地購(gòu)房的能力將備受考驗(yàn) 熱點(diǎn)板塊明顯增多，城區(qū)再度雄起 從 下半年新盤(pán)新貨 的推售分布來(lái)看，熱點(diǎn)板塊 主要包括珠江新城、荔灣、金沙洲、越秀、花都、寶崗大道、廣州大道北及華南板塊等。 人口 39萬(wàn)，其中常駐戶(hù)籍人口 21萬(wàn) 。農(nóng)村居民年人均純收入5682元，增長(zhǎng) ％。 交通網(wǎng)絡(luò)： 新塘鎮(zhèn)交通便捷?？拓浖按笮图b箱運(yùn)輸方便快捷，每天有豪華客車(chē)、貨輪直達(dá)香港， 往返香港僅需 4小時(shí) 。一些重點(diǎn)項(xiàng)目紛紛搶灘新塘投資置業(yè)，現(xiàn)有廣州雙菱軋鋼廠、寶龍汽車(chē)、廣州提愛(ài)思汽車(chē)內(nèi)飾、康威集團(tuán)、創(chuàng)興牛仔、廣英牛仔等一大批龍頭企業(yè)，時(shí)至今日，新塘、沙埔、仙村已經(jīng)形成頗具特色的工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。特別是 牛仔服裝已成為新塘民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的特色，并成為新塘一張通往世界的名片，拉近了同世界產(chǎn)業(yè)接軌的距離。 各大產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，有助于為項(xiàng)目帶來(lái)高收入的消費(fèi)群體，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售開(kāi)展，此外亦有助于項(xiàng)目推廣方向的準(zhǔn)確定性。目前有天和、新客隆、嘉榮、真美等大型百貨進(jìn)駐，發(fā)展了新興步行街、群星步行街，形成了小商品、鋼材、家電等大型批發(fā)市場(chǎng)，促進(jìn)了商業(yè)和物流業(yè)的發(fā)展。據(jù)了解， 未來(lái)東部板塊將發(fā)展定位成“廣州東部綜合性工業(yè)基地”、“生態(tài)旅游休閑區(qū)” ， 這將使該片區(qū)積聚一大批潛在的購(gòu)房者；規(guī)劃中的 廣州地鐵 9號(hào)線(xiàn)的延長(zhǎng)線(xiàn)也延伸至東部新塘區(qū)域； 而在 2023年，廣深四線(xiàn)也將由廣州東站至新塘每天對(duì)開(kāi) 50對(duì)公交列車(chē)。同時(shí)，新塘現(xiàn)分三大片區(qū)管理，將按 三大組團(tuán)發(fā)展：新塘片區(qū)、永和與寧西合為永和片區(qū)、仙村與沙埔合為仙村片區(qū)。 新塘將按城市化建設(shè)的要求，鎮(zhèn)中心區(qū)建筑物立面的規(guī)劃控制要突出主格調(diào)，將規(guī)劃建設(shè)新塘影劇院、新塘體育館、新塘文化休閑廣場(chǎng)等城市標(biāo)志性建筑，策劃建設(shè)東江沿岸景觀大道等，全面提升新塘的城市品位。 ?三房、四房是目前市場(chǎng)主流； ?接近 60％單位是 3房、 4房，其中 3房帶套房為主； ?1房 2房約 30％。多次置業(yè)者為主。 匯美體育花園 周邊做生意的小老板，部分新塘本地人、外地白領(lǐng)。 分析： ?租方市場(chǎng)： 總體來(lái)看， 新塘鎮(zhèn)較高素質(zhì)的樓盤(pán)不多，但往來(lái)新塘的商務(wù)人士非常頻繁，需求旺盛，目前處于供不應(yīng)求的租方市場(chǎng)； ?租價(jià)： 從上表可以看出，租金較高，一房一廳最低可租到 750元 /月。 投資型住宅市場(chǎng)分析 住宅投資型（公寓）個(gè)盤(pán)分析 1 廣園東 .東方名都 基本資料 地理位置 廣州廣園東鳳凰城對(duì)面（新新站出口西行輔道即達(dá)） 發(fā)展商 盈毅地產(chǎn)（投資商：創(chuàng)興集團(tuán)） 項(xiàng)目規(guī)模 占地 18萬(wàn)㎡，建筑面積 50萬(wàn)㎡ 項(xiàng)目規(guī)劃 規(guī)劃由南北兩期組團(tuán)組成，一期推售南面 18棟共 8棟 1824層，首層為商鋪，二樓為綠化架空層，約 600多戶(hù)。 ?特點(diǎn)：小戶(hù)型投資回報(bào)率高。 項(xiàng)目規(guī)模： 項(xiàng)目總占地 17萬(wàn)平方米，總建筑面積約 40萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總居住戶(hù)數(shù)3000戶(hù)，商業(yè)配套面積近 50000平米，是目前新塘中心區(qū)域最大規(guī)模樓盤(pán)。 客戶(hù)情況 : 主要是面對(duì)新塘人，以及新塘的白領(lǐng)。 金澤華庭 地理位置： 新塘大道中一號(hào)（新塘公園對(duì)面） 占地面積 ： 30889平方米 建筑面積 ： 180000平方米 價(jià)格： 洋房均價(jià)： 3600元 /平方米，毛坯 復(fù)式均價(jià)： 5000元 /平方米，毛坯 樓層狀況： 7棟 18層 ,4棟 2125層 戶(hù)型 ： 闊綽三房、四房為主力戶(hù)型， 80㎡ 的兩房到 240㎡ 的頂層大復(fù)式皆有 項(xiàng)目特點(diǎn)： 金澤華庭用近 9000平方米 的建筑平臺(tái) , 開(kāi)放式造園特點(diǎn) ,寬闊的社區(qū)空間和立體綠化景觀 ,空間層次豐富 . 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢(shì)： ?在新塘中心區(qū)，座享成熟生活領(lǐng)地 ?對(duì)面有大面積的新塘公園配套 ?發(fā)展商的產(chǎn)品品質(zhì)口碑較好 劣勢(shì)： ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為一般 ?項(xiàng)目規(guī)模一般，樓間對(duì)視較為嚴(yán)重 點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目是目前市場(chǎng)上品牌與綜合性?xún)r(jià)比較佳的項(xiàng)目。項(xiàng)目整體采用半圍合建筑規(guī)劃，達(dá)到自由引江風(fēng)進(jìn)入小區(qū)，形成冬暖夏涼的小區(qū)獨(dú)有良好生態(tài)氣候，首層商業(yè)規(guī)劃與住宅規(guī)劃相對(duì)獨(dú)立，為業(yè)主提供休閑消費(fèi)場(chǎng)所同時(shí)，也營(yíng)造一個(gè)獨(dú)立、安全、寧?kù)o的居住小區(qū)環(huán)境。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢(shì) ?新塘首個(gè)擁有江景與山景雙資源的住宅小區(qū)。 但可以看到的是， 項(xiàng)目 同樣 存在亮點(diǎn)不足的問(wèn)題，在地段優(yōu)勢(shì)不明顯的前提下，建議能夠在包裝宣傳以及產(chǎn)品優(yōu)化上多做鋪墊，增加市場(chǎng)知