【正文】 首期推出 8棟 18~24層高層住宅 主力戶型： 一房、兩房、小三房、大三房； 規(guī)模 49— 167㎡ 價格： 4100元 /平方米 賣點： 園林小區(qū)、時尚入戶花園設(shè)計 。 首席人文生態(tài)社區(qū)”，主打健康生態(tài)和濃郁都市大盤生活氛圍，堪稱其最大亮點。 由于該地段是未來的 CBD，商貿(mào)活動活躍，投資型公寓、一房基本上推出市場就被買家看中，銷售速度快。 ? 中心板塊內(nèi)小戶型以 1房、 2房銷售速度快； ? 小戶型的投資回報率高； ? 小戶型未來推貨量不大； ? 以上市場資料顯示，新塘投資型住宅的市場需求旺盛，無論是新盤的小面積單位還是二手市場（一房和兩房）都迅速交易； ? 二手交易價平穩(wěn)向上，客源來源豐富； ? 小型酒店公寓市場存在市場，簡單配套服務(wù)式公寓租賃市場暢旺，日租金和月租金都比一般的住宅公寓高，而且交易方式靈活，手續(xù)簡單，所以在所有投資型住宅中出租率最高，屬于回收資金較快的一種產(chǎn)品。其中，某客戶一次性購置新康花園公寓 30套，包裝成新康公寓出租，出租率在廣交會期間約達 90％，平時出租率都有 60～ 70％。 現(xiàn)代城市花園 開發(fā)公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。 翡翠綠洲 周邊科學(xué)城、天河 CBD的高層管理人員；部分其他區(qū)域，追求山水生活的高收入者。 中心板塊樓盤基本情況 項目 名稱 檔次 占地 建筑類別 總套數(shù) 主力戶型 開盤時間 均價 （元 /㎡） 建面積 面積區(qū)間 入伙時間 金色港灣 中低 檔 / / / 單間、二房 06年 5月 3000 / 23～ 84㎡ 07年 6月 匯美體育花園 中檔 綜合體育會所 小高層 800 二、三房 06218 3200 8萬㎡ 81120㎡ 0610 順欣廣場 中檔 14萬㎡住宅，分四期開發(fā)， 5萬㎡五星級酒店， 1萬㎡商業(yè) 多層、小高層 約 1150套 二、三房 一二期： 三期 3180 約 25萬 81119 ㎡ 一二期 現(xiàn)代城市花園 中檔 ㎡ 高層 一期約 730套 三房 20235 4100 16㎡ 103134 ㎡ 06年底 金澤花園二期 中高檔 3萬㎡ 高層 957 三、四房 067 3600 ㎡ 125155㎡ 076 城市家園二期 中高檔 約 7000㎡ 高層 約 780套 單間、 一 三房 06325 4000 ㎡ 30100 ㎡ 07年初 亞太新城 .富麗園 中檔 5480 ㎡ 多層 約 84套 三、四房 / 3700 帶裝修 / 128167㎡ / 新都盛世名門 中檔 17萬 高層、小高層 3000套 二 四房 / 3400 廣園東板塊基本情況 城西板塊及其他鎮(zhèn)區(qū)基本情況 新塘戶型分布圖4*212%復(fù)式3%單間1%1*116%2*217%3*22%2*2 （帶套房）2%3*2 （帶套房）47%以上統(tǒng)計樓盤選?。盒露际⑹烂T、現(xiàn)代城市花園、城市家園 2期、金澤花園 2期、匯美體育花園、順欣廣場、東方名都（以下統(tǒng)計表格同，略） 城西郊區(qū)板塊均價在 3200/㎡ 帶裝修； 廣園東北部板塊憑借自然資源、對廣園東板塊炒作，吸引廣州部分的買家，洋 房樓價在 40004500/㎡ 左右； 新塘鎮(zhèn)內(nèi)中心區(qū)板塊，平均毛坯房價在 30003700元 /㎡ ，個別樓盤超過 4000元 /㎡ 。 區(qū)域性質(zhì)與功能特點： 新塘所處的珠江三角洲地區(qū)，已經(jīng)在五金、塑膠、電子、化工、輕工、建材、服裝以及金融、貿(mào)易、高新產(chǎn)業(yè)等方面形成強大的互補，形成一個強大的密不可分的經(jīng)濟圈。 具體為：圍繞廣園快線、 107國道為主軸發(fā)展新塘現(xiàn)代物流業(yè)；工業(yè)則以荔新公路為主軸，廣惠高速公路為兩翼。 城市規(guī)劃定位 為推進廣州東部板塊的發(fā)展，廣州已規(guī)劃在增城南部及周邊鎮(zhèn)建設(shè)一個200多平方公里的工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)將建成生態(tài)型園區(qū)，重點發(fā)展大工業(yè)、大物流、大房產(chǎn)。 目前建起了占地 13萬平方米的新塘牛仔商貿(mào)城和占地 4萬多平方米的沙埔牛仔面輔料商貿(mào)城為產(chǎn)業(yè)龍頭的大商業(yè)格局。在新塘，每天可加工生產(chǎn) 250萬件牛仔服裝，年產(chǎn)牛仔服裝超 2億件（條）。 民營工業(yè)發(fā)展情況： 民營工業(yè)是新塘的特色產(chǎn)業(yè)，也是新塘的支柱產(chǎn)業(yè)，約占全鎮(zhèn)工業(yè)的 90%。 地鐵及公共交通的日益便利， 廣州及珠江三角洲地區(qū)到新塘鎮(zhèn)置業(yè)者也將明顯增多 花都區(qū) 從化市 增城市 佛山市 東莞市 新塘鎮(zhèn)未來地鐵規(guī)劃 廣州市 番禺區(qū) 新塘 順德區(qū) 廣州東站 工業(yè)發(fā)展情況： 新塘鎮(zhèn)發(fā)揮 區(qū)位、交通、資源、產(chǎn)業(yè)集聚的四大可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢 ，成功走出了一條“大工業(yè)、大商貿(mào)、大房產(chǎn)”的富民強鎮(zhèn)之路。鎮(zhèn)至增城市區(qū)和鎮(zhèn)內(nèi)各村均鋪砌寬闊的水泥公路，形成了國道、省道、市道、鎮(zhèn)道、村道的縱橫交通網(wǎng)絡(luò)。 經(jīng)濟的高速發(fā)展伴隨著市民收入水平的提高， 將在一定程度上增強客戶對項目銷售價格的承接能力。 龐大的消費群將給新塘樓市注入蓬勃的生機 經(jīng)濟： 城鄉(xiāng)居民人均可支配收入 ： 2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15623元，增長 ％，其中工資性收入 11166元，增長 ％，占可支配收入的 ％。 新塘鎮(zhèn)市政及未來規(guī)劃概況 人口現(xiàn)狀： 新塘鎮(zhèn)位于廣州市東北部，是增城區(qū)發(fā)展重鎮(zhèn)，地處珠江三角洲通往全國的咽喉要道。保守推測，下半年全市商品住宅成交均價的同比漲幅在 20%以上。 基于土地供應(yīng)未能大幅放量、未來供不應(yīng)求仍將持續(xù)等原因，發(fā)展商暫時不會改變對價格的預(yù)期，降價的可能性非常小，樓價依然呈慣性增長；限價房、中小戶型項目、經(jīng)濟適用房在下半年上市的規(guī)模有限，還不會產(chǎn)生大的實質(zhì)性影響。 單價萬元以上的樓盤比比皆是，客戶群的重疊范圍越來越大，爭奪客戶的競爭壓力將增大 ，對發(fā)展商及樓盤銷售來說，也是一個不小的挑戰(zhàn)。 供應(yīng)量大幅增加，大戶型仍占多數(shù) 中心六區(qū)商品住宅的批準預(yù)售面積有望達到 350萬平方米以上，供應(yīng)套數(shù)接近 （不含上半年已推的貨量） 。而對于 周邊房產(chǎn)發(fā)達、價格相對較低的鎮(zhèn)區(qū)，呈現(xiàn)出利好的態(tài)勢。 2023年 7月 項目住宅部分 第一部分 項目市場情況分析 廣州市場情況及預(yù)測 廣州市歷史價格走勢 2023至 2023年 14月一手住宅成交均價及價差走勢 4143 3888 4618 5117 6315 7386 2707 2631 2759 2992 3612 1436 1257 1859 2125 3399 3774 2916 0 1000 2023 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 14月 元 /平方米 一手住宅均價 二手住宅均價 一二手價差 全市 14月商品住宅市場與二手住宅市場之間的價差為 3774元 /平方米，高于同期內(nèi)二手住宅市場的成交均價（ 3612元 /平方米）， 愈來愈多購房者轉(zhuǎn)入二手住宅市場 。 07年 6月廣州 /增城房地產(chǎn)市場情況對比 96511671157411110828927137211439767869073821597096866454313890 063601456169838485157302023400060008000100001202314000荔灣 越秀 海珠 天河 白云 黃埔 番禺 花都 南沙 蘿崗 增城 從化2 0 0 7 年6 月廣州市十區(qū)商品住宅成交均價均價 簽約面積 從上表數(shù)據(jù)情況看，增城商品房成交均價由高到低排在 11個區(qū)的第 9位，處于較低的區(qū)域但從成交量來說排在第 5位，處于中等位置，可見 增城價格的優(yōu)勢對購房需求的拉動較大 。天河區(qū)、白云區(qū)、海珠區(qū)和花都區(qū)是主要供應(yīng)區(qū)域，荔灣、越秀的供應(yīng)量出現(xiàn)大幅增加。 隨著商品住宅市場的價格繼續(xù)攀升， 首次置業(yè)者將被最大限度地逼退，“換房族”的比例進一步提高 。 樓盤提升價格的幅度將適當(dāng)放緩。 價格的繼續(xù)走高， 首次購房者于本地購房的能力將備受考驗 熱點板塊明顯增多，城區(qū)再度雄起 從 下半年新盤新貨 的推售分布來看，熱點板塊 主要包括珠江新城、荔灣、金沙洲、越秀、花都、寶崗大道、廣州大道北及華南板塊等。 人口 39萬，其中常駐戶籍人口 21萬 。農(nóng)村居民年人均純收入5682元，增長 ％。 交通網(wǎng)絡(luò)： 新塘鎮(zhèn)交通便捷。客貨及大型集裝箱運輸方便快捷，每天有豪華客車、貨輪直達香港， 往返香港僅需 4小時 。一些重點項目紛紛搶灘新塘投資置業(yè)，現(xiàn)有廣州雙菱軋鋼廠、寶龍汽車、廣州提愛思汽車內(nèi)飾、康威集團、創(chuàng)興牛仔、廣英牛仔等一大批龍頭企業(yè)，時至今日，新塘、沙埔、仙村已經(jīng)形成頗具特色的工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。特別是 牛仔服裝已成為新塘民營經(jīng)濟的特色，并成為新塘一張通往世界的名片，拉近了同世界產(chǎn)業(yè)接軌的距離。 各大產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，有助于為項目帶來高收入的消費群體，促進項目銷售開展，此外亦有助于項目推廣方向的準確定性。目前有天和、新客隆、嘉榮、真美等大型百貨進駐，發(fā)展了新興步行街、群星步行街，形成了小商品、鋼材、家電等大型批發(fā)市場，促進了商業(yè)和物流業(yè)的發(fā)展。據(jù)了解， 未來東部板塊將發(fā)展定位成“廣州東部綜合性工業(yè)基地”、“生態(tài)旅游休閑區(qū)” ， 這將使該片區(qū)積聚一大批潛在的購房者；規(guī)劃中的 廣州地鐵 9號線的延長線也延伸至東部新塘區(qū)域； 而在 2023年，廣深四線也將由廣州東站至新塘每天對開 50對公交列車。同時，新塘現(xiàn)分三大片區(qū)管理，將按 三大組團發(fā)展：新塘片區(qū)、永和與寧西合為永和片區(qū)、仙村與沙埔合為仙村片區(qū)。 新塘將按城市化建設(shè)的要求，鎮(zhèn)中心區(qū)建筑物立面的規(guī)劃控制要突出主格調(diào)，將規(guī)劃建設(shè)新塘影劇院、新塘體育館、新塘文化休閑廣場等城市標志性建筑，策劃建設(shè)東江沿岸景觀大道等，全面提升新塘的城市品位。 ?三房、四房是目前市場主流； ?接近 60％單位是 3房、 4房，其中 3房帶套房為主； ?1房 2房約 30％。多次置業(yè)者為主。 匯美體育花園 周邊做生意的小老板，部分新塘本地人、外地白領(lǐng)。 分析： ?租方市場： 總體來看， 新塘鎮(zhèn)較高素質(zhì)的樓盤不多，但往來新塘的商務(wù)人士非常頻繁，需求旺盛，目前處于供不應(yīng)求的租方市場； ?租價： 從上表可以看出，租金較高，一房一廳最低可租到 750元 /月。 投資型住宅市場分析 住宅投資型（公寓）個盤分析 1 廣園東 .東方名都 基本資料 地理位置 廣州廣園東鳳凰城對面（新新站出口西行輔道即達） 發(fā)展商 盈毅地產(chǎn)（投資商：創(chuàng)興集團） 項目規(guī)模 占地 18萬㎡，建筑面積 50萬㎡ 項目規(guī)劃 規(guī)劃由南北兩期組團組成，一期推售南面 18棟共 8棟 1824層，首層為商鋪，二樓為綠化架空層，約 600多戶。 ?特點：小戶型投資回報率高。 項目規(guī)模： 項目總占地 17萬平方米，總建筑面積約 40萬平方米，預(yù)計總居住戶數(shù)3000戶，商業(yè)配套面積近 50000平米，是目前新塘中心區(qū)域最大規(guī)模樓盤。 客戶情況 : 主要是面對新塘人，以及新塘的白領(lǐng)。 金澤華庭 地理位置： 新塘大道中一號（新塘公園對面） 占地面積 ： 30889平方米 建筑面積 ： 180000平方米 價格： 洋房均價： 3600元 /平方米，毛坯 復(fù)式均價： 5000元 /平方米，毛坯 樓層狀況： 7棟 18層 ,4棟 2125層 戶型 ： 闊綽三房、四房為主力戶型， 80㎡ 的兩房到 240㎡ 的頂層大復(fù)式皆有 項目特點： 金澤華庭用近 9000平方米 的建筑平臺 , 開放式造園特點 ,寬闊的社區(qū)空間和立體綠化景觀 ,空間層次豐富 . 項目點評 優(yōu)勢： ?在新塘中心區(qū)，座享成熟生活領(lǐng)地 ?對面有大面積的新塘公園配套 ?發(fā)展商的產(chǎn)品品質(zhì)口碑較好 劣勢： ?產(chǎn)品設(shè)計較為一般 ?項目規(guī)模一般，樓間對視較為嚴重 點評： 該項目是目前市場上品牌與綜合性價比較佳的項目。項目整體采用半圍合建筑規(guī)劃，達到自由引江風(fēng)進入小區(qū)，形成冬暖夏涼的小區(qū)獨有良好生態(tài)氣候，首層商業(yè)規(guī)劃與住宅規(guī)劃相對獨立，為業(yè)主提供休閑消費場所同時，也營造一個獨立、安全、寧靜的居住小區(qū)環(huán)境。 項目點評 優(yōu)勢 ?新塘首個擁有江景與山景雙資源的住宅小區(qū)。 但可以看到的是， 項目 同樣 存在亮點不足的問題，在地段優(yōu)勢不明顯的前提下，建議能夠在包裝宣傳以及產(chǎn)品優(yōu)化上多做鋪墊，增加市場知