某縣房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃方案-wenkub
2023-02-01 07:10:08 本頁面
【正文】 能夠起到很好的借勢作用 。 碧水星城 蘇商 結(jié)果 ,單一拎出任意的資源 ,都不足以支撐本項(xiàng)目 ,最終綜合考慮， 把自然資源、教育資源、大盤資源等因素全部融入進(jìn)主題定位中 . 由此，我們將該項(xiàng)目主題定位首先導(dǎo)入全新的理念初步定： 高質(zhì)感生活居住區(qū) ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 解析 依據(jù)此前的市場調(diào)研獲悉 ,城東將規(guī)劃為中高端為主的教育型居住新區(qū)。另本案周圍在建樓盤定位以中檔為主，因此，本案的定位不應(yīng)偏離中檔太多，如想明顯區(qū)別于周圍樓盤，需在建設(shè)設(shè)計(jì)上、環(huán)境規(guī)劃上、樓盤品質(zhì)上以及樓盤包裝上超過其他樓盤，才能獲得較好的售價和銷售形勢。高生活品位，周邊綠化環(huán)境，人文氛圍，住宅有私密性要求，對鄰里知識層次因素考慮多。有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，注重生活舒適性，對物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù)。 2）城市文化氛圍淡薄 人們對住宅消費(fèi)的綜合認(rèn)識、接受及提升還需要一定的過程。需通過適當(dāng)?shù)陌b策劃以及市場引導(dǎo)期來慢慢適應(yīng)。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機(jī)，竭盡利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。 價格 因?yàn)闆]有太多的參考價格，主城區(qū)樓盤均價約為 1750元 /平米 左右。 戶型及面積 各樓盤的戶型面積涵蓋面較廣，基本集中在 80— 120平米左右，面積最大有 200多平米的別墅物業(yè) /頂層復(fù)式住宅。 碧水星城 瑞豪花園 供應(yīng)面積（ m2） 約 m2 約 7萬 m2 約 65萬 m2 約 m2 供應(yīng)套數(shù) 426套 630套 5800套 1366套 總計(jì)供應(yīng)套數(shù) 8222套 (除新嘉園 ) ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 12 區(qū)域市場樓盤基本情況對比分析 景觀 景觀越來越引起居民的重視，許多規(guī)模較大的樓盤都設(shè)有中心景觀區(qū)，且也有不少樓盤設(shè)有水景、噴泉等，如：鳳山花園的景觀規(guī)劃上就比較重視；但規(guī)模較小的樓盤景觀意識較差，還停留在經(jīng)濟(jì)適用房的水平上。 碧水星城 、 瑞豪花園 分類數(shù)據(jù) 鳳山花園 合計(jì) 0708年供應(yīng)面積 （ m2） 約 7萬 m2 約 7萬 m2 0708年供應(yīng)套數(shù) 約 500套 500套 全年銷售面積（ m2） 約 m2 65000m2 全年銷售套數(shù) 482套 482套 供銷比 約 1﹕ A. 區(qū)域年供銷比情況 分析 ： 從一期年供銷比看，周邊區(qū)域供基本處于一個合理狀態(tài) , ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 分析：從下階段供應(yīng)情況比來看，市場供大于求，將會形成成買方市場。現(xiàn)有一 500余畝的工業(yè)園區(qū)以及一條集書畫創(chuàng)作、裝裱、展覽、交易、鑒賞于一體的書畫藝術(shù)街 全國 100個重點(diǎn)產(chǎn)煤縣之一 ， 全國防腐第一縣 ,中國書畫藝術(shù)之鄉(xiāng) 蕭縣風(fēng)情特點(diǎn)概括 礦產(chǎn)資源豐富 ： 煤炭、磁鐵礦、大理石、瓷石瓷土等 旅游資源豐富 ： 旅游資源豐富，特色獨(dú)具。 ? 城市面積 ： ? 全市總面積 1871平方公里，人口約 135萬 人；轄 18鎮(zhèn) 5鄉(xiāng) 708個行政村 。 ? 區(qū)域交通 ： ? 蕭縣緊靠徐州都市經(jīng)濟(jì)圈中心徐州市，縣城距京航運(yùn)河 30公里、徐州觀音機(jī)場 50公里、連云港出?？?260公里 。蕭縣古跡遍布 。 根源： 一方面是區(qū)域大盤云集， 0809年集中放量供應(yīng)造成；另一方面， 蕭縣作為一個半封閉市場，自身消化量也有限。 配套 ◆ 通信：所有樓盤都預(yù)留了電話線、寬帶、有線電話端口； ◆ 安全：所有樓盤都配備了門禁對講機(jī)、大部分都有 24小時保安巡邏智能化： ◆ 會所：在一半樓盤中設(shè)有會所，但面積不大，也沒有起到實(shí)質(zhì)性的作用。戶型也基本以三室兩廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，三室二廳多集中在 95— 120平米左右，二室二廳多集中在 80— 90平米左右。 物業(yè)管理 物業(yè)管理越來越被蕭縣市民所重視，部分樓盤聘請了專門的物業(yè)管理公司做物業(yè)顧問，多數(shù)樓盤是開發(fā)商自己的物業(yè)公司管理，基本的 24小時保安巡邏、衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施維護(hù)等物管內(nèi)容都已具備。 ◆ 供應(yīng)量 綜觀周邊相鄰縣市的供應(yīng)量，蕭縣的土地供應(yīng)量不大，而且隨著城市化進(jìn)程的加快以及居民改善住房條件的接受過程來看，蕭縣的房產(chǎn)開發(fā)的潛力比較大，但是 本案周邊推出的 2個大型項(xiàng)目會對本案未來的銷售造成相當(dāng)大的競爭。 如果本案在產(chǎn)品的規(guī)劃理念上能夠創(chuàng)新，本案的市場機(jī)會是相當(dāng)大。 3）認(rèn)可朋友間的介紹 比較相信和認(rèn)可親朋的推薦，在銷售過程中可巧以利用。主要購買力在 16— 20萬，面積在 100— 120㎡之間，注重實(shí)用性，對房型設(shè)計(jì)、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高（同僚間潛在攀比意識強(qiáng)）。對住房要求面積在 130㎡或以上。 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 3 項(xiàng)目定位 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 尋找令人心動的項(xiàng)目主題定位 定位原則 主題定位就是用最簡練又有感召力的方式告訴消費(fèi)者我是誰，一個項(xiàng)目的主題定位的準(zhǔn)確與否，會直接影響項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中的形象，所以提煉一個讓人一見傾心的主題定位對項(xiàng)目非常重要。就目前而言 ,蕭縣房地產(chǎn)市場處于起步階段 ,且土地供應(yīng)量不大 ,現(xiàn)階段唯一的在售項(xiàng)目“鳳山花園”則圍繞著項(xiàng)目品質(zhì)來做文章 .后續(xù)也將有2個規(guī)模較大的樓盤面市 ,其競爭性不可言語 . 本案總體上來看，也是一大盤，因此為取得長效的競爭力，我們必須以差異性的定位入市，區(qū)別現(xiàn)有市場 ,賦予本案的獨(dú)特的個性 ,在產(chǎn)品形式上則走精細(xì)化路線，以獨(dú)特的產(chǎn)品形態(tài)發(fā)動，以優(yōu)質(zhì)的性價比取勝，弱化本案由于開發(fā)節(jié)奏而造成的品質(zhì)、配套等方面的劣勢，從而以獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢撬動市場，達(dá)成目標(biāo)。 新嘉園 以自然資源命名 ,突出“鳳山” 以開發(fā)商命名 ,前 +后綴方式 以開發(fā)商命名 ,突出意境 ,給人以“城”的感覺 以開發(fā)商命名 ,諧音方式“嘉” “家” ? 11 本案命名原則 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 l 突出項(xiàng)目賣點(diǎn) . l 滿足目標(biāo)客戶的精神需求 l 能給人以詩意棲居的美好聯(lián)想 l 案名要簡潔易記，朗朗上口、易于傳播 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 首推案名 瀚錦華府 具有相當(dāng)美感與氣勢，與周邊樓盤的氣勢抗衡（如 柏星 華府 —— “華府”最早是香港人對 Washinton(華盛頓 )的粵語音譯 ,到 90年代多指白宮 ,白宮是美國歷任總統(tǒng)的辦公場所 ,一直是 “尊貴、奢華、安全” 的代名詞 ,項(xiàng)目以“華府”做后綴 ,不光能拉高項(xiàng)目的品質(zhì)感 ,還能使整個案名顯得朗朗上口 ,也使的整個項(xiàng)目的定位得到很好的詮釋 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 蘭亭水云澗 蘭亭 —— 王羲之著名書法“蘭亭序”，作為中國第一家書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)的蕭縣，用“蘭亭”來借物喻事，最貼切不過 與項(xiàng)目景觀的對位 水 —— 小區(qū)自身水景，噴泉，水簾設(shè)計(jì)。碧水星城 瑞豪花園 08年 6月推出二期，按其目前去化速度，在 09年 2月份后進(jìn)入尾盤銷售 正處于拆遷當(dāng)中 ,預(yù)計(jì)下半年進(jìn)入銷售 項(xiàng)目籌建中 ,體量大 ,去化速度將在 25年 項(xiàng)目籌建中 ,體量大 ,去化速度將在 25年 市場
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