【正文】 m臨主干道交通便捷度無(wú)市公交 有鄉(xiāng)公交1路公交1路公交無(wú)公交環(huán)境質(zhì)量很 好較 好一 般個(gè)別因素規(guī)劃限制無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)容積率無(wú)無(wú)宗地用途商 住商 住商 住商 住宗地形狀較規(guī)則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則宗地地形坡 地平 整平 整平 整綠化率%%無(wú)無(wú)三）可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格因素修正指數(shù)表修正案例修正 修正指數(shù) 因素?；刍▓@幸?；▓@晶盛花園700元/㎡ 600元/㎡550元/㎡交 易 時(shí) 間260/100130/100130/100交 易 情 況100/100100/100100/100區(qū)域因素配 套 設(shè) 施100/96100/95100/95安 防 設(shè) 施100/95100/90100/90積 聚 程 度100/97100/97100/97與市中心距離100/100100/100100/100道路通達(dá)度100/101100/102100/102配 套 設(shè) 施100/99100/95100/95交通便捷度100/101100/101100/101環(huán) 境 質(zhì) 量100/98100/95100/95個(gè)別因素規(guī) 劃 限 制100/100100/100100/100容 積 率無(wú)無(wú)用 途100/100100/100100/100宗地形狀99/10099/10099/100地 形105/100105/100105/100綠 化 率100/96無(wú)無(wú)修正后的單位價(jià)格850650600因比較案例在規(guī)模、容積率、安防、綠化率等方面差異較大，故采用綜合法確定本案住宅單位銷(xiāo)售均價(jià)。五、板塊市場(chǎng)調(diào)研分析結(jié)論：縣城客戶群為安岳項(xiàng)目主力購(gòu)買(mǎi)群，少數(shù)客戶來(lái)自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)?，F(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，缺乏系統(tǒng)的社區(qū)文化引導(dǎo)，形成“買(mǎi)房子就是買(mǎi)房子”的消費(fèi)觀念。從簡(jiǎn)單的“實(shí)房”到“花園社區(qū)”，安岳人的居住觀念正在向概念化、系統(tǒng)化過(guò)渡，在3—5年內(nèi)，安岳地產(chǎn)將呈現(xiàn)異彩紛呈的景象。在僅有的15余萬(wàn)縣城人口中，一批有致富欲望的投資者已捷足先登，成為安岳首批百萬(wàn)富翁。二、 外部資源整合優(yōu)勢(shì)與公司自身優(yōu)勢(shì)的融合：任何一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)，特別是規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目，僅靠客戶群購(gòu)買(mǎi)，可能會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)銷(xiāo)售困難，為使本項(xiàng)目以短、平、快的方式完成營(yíng)銷(xiāo)。大規(guī)模的社區(qū)規(guī)模，高品質(zhì)的語(yǔ)言建筑，使本項(xiàng)目成為安岳縣半坡式、生態(tài)型、都市型居住休閑社區(qū)。他們廣泛滲透在各個(gè)領(lǐng)域，他們渴望繁榮的生活圈、精彩的內(nèi)容、廣泛的社會(huì)組織。縱攬繁華，近享都市生活內(nèi)涵。本地經(jīng)商族：他們?cè)趯ふ易罴腰S金口岸，在分鈔中計(jì)算著商業(yè)利潤(rùn)，尋找著商業(yè)契機(jī)，與本高品質(zhì)社區(qū)人士交流，多了一份機(jī)遇；搶占本案鋪面，有其精明、睿智的理性。第九部分：項(xiàng)目入市策略：一、項(xiàng)目入市價(jià)格策劃：價(jià)格是任何產(chǎn)品的銷(xiāo)售瓶頸、地產(chǎn)項(xiàng)目也不例外?！爸鸩教岣摺笔箍蛻粲小霸俨怀鍪?，價(jià)格更高的心理”，并產(chǎn)生物業(yè)價(jià)格穩(wěn)步提升的市場(chǎng)氛圍，促使客戶堅(jiān)定購(gòu)買(mǎi)心理。在開(kāi)盤(pán)期后價(jià)格即上浮上述價(jià)位的3%，造成增值效應(yīng)；報(bào) 紙：可讀性強(qiáng)、記憶性強(qiáng)、理解性強(qiáng)，但在當(dāng)?shù)匕l(fā)行極少，可不考慮報(bào)紙廣告；資陽(yáng)時(shí)報(bào)成都商報(bào)華西都市報(bào)電 視：收視率高、存儲(chǔ)性不強(qiáng)、記憶力較差，建議在奠基儀式、開(kāi)盤(pán)儀式等公關(guān)活動(dòng)期間制作廣告外，其他時(shí)間段將考慮冠名廣告；電視頻道安岳1套安岳2套音樂(lè)點(diǎn)播臺(tái)電視節(jié)目較豐富、廣告少較豐富、廣告少冠名廣告多收視群體縣城居民邊郊居民青少年為主車(chē)身廣告：在項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙俪掷m(xù)性的可視廣告，廣告效果很好： 車(chē)輛情況營(yíng)運(yùn)范圍車(chē)輛總數(shù)建議選擇數(shù)量市內(nèi)公交1路車(chē)22輛6輛5路車(chē)6輛鄉(xiāng)鎮(zhèn)車(chē)輛安岳—通賢11輛6輛安岳—李家13輛6輛安岳—石羊22輛10輛DM單：精美絕倫，讀者易讀性強(qiáng)，收藏性強(qiáng)、記憶力好，建議在各推廣階段根據(jù)廣告訴求要點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、印刷：加熱期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期引爆期強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)期項(xiàng)目形象、主題概念開(kāi)盤(pán)信息買(mǎi)點(diǎn)宣傳買(mǎi)點(diǎn)宣傳、價(jià)格攻勢(shì)項(xiàng)目圍墻廣告：公司實(shí)力、品牌的體現(xiàn)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝的最佳首選：戶外看板：屬高空廣告載體，安岳當(dāng)?shù)貜V告發(fā)布的最佳載體：位 置朝 向數(shù) 量主 要 群 體建 設(shè) 路 口北門(mén)口1（雙面）縣城過(guò)往市民、看房客戶安岳公園對(duì)面安岳公園1（單面）公園游客、茶社客戶、市民汽車(chē)東站對(duì)面汽車(chē)東站1（單面）乘 客汽車(chē)總站對(duì)面汽車(chē)總站1（單面）成都、資陽(yáng)來(lái)客，乘客農(nóng)村信用社街口入城公路1（單面）入城市民常名橋（沱街對(duì)面）沱街路口1（單面）市 民燈箱廣告：當(dāng)?shù)赝黹g廣告的最好發(fā)布形式，在晚間廣告中效果最好；使 用 范 圍使 用 數(shù) 量順城街、建設(shè)路、普洲路以路燈數(shù)量為準(zhǔn)羅馬旗：盡次于戶外看板的廣告載體，是營(yíng)造熱烈氛圍的最佳工具：使 用 范 圍使用數(shù)量備 注建設(shè)路、順城街、北門(mén)口、安放數(shù)量為準(zhǔn)部分從地面立樁橫 幅：安岳當(dāng)?shù)貎r(jià)優(yōu)質(zhì)廉、可以隨時(shí)改換內(nèi)容的宣傳載體：使 用 范 圍使用數(shù)量建設(shè)路、順城街、北門(mén)口、沱街、上府街安放數(shù)量為準(zhǔn)廣告階段性劃分結(jié)合本案的異地操作性，項(xiàng)目本地廣告媒體的缺失性及本案推出的時(shí)間緊迫性，擬定廣告推廣的階段：引導(dǎo)期、加熱期、認(rèn)購(gòu)期引爆期持續(xù)期強(qiáng)銷(xiāo)期———本表為階段進(jìn)行廣告載體組合推廣，力求達(dá)到最佳推廣效果完成銷(xiāo)售任務(wù)、達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)。預(yù)熱期、引爆期廣告執(zhí)行廣告載體廣告主題廣告時(shí)間廣告訴求 橫幅、羅馬旗、電視、戶外看板、DM單 藍(lán)靈強(qiáng)銷(xiāo)期廣告計(jì)劃、執(zhí)行廣告載體廣告主題廣告時(shí)間廣告訴求 車(chē)身廣告、戶外看板橫幅、羅馬旗、電視、DM單 開(kāi)發(fā)主題、買(mǎi)點(diǎn)宣傳—全面告知項(xiàng)目買(mǎi)點(diǎn)信息、價(jià)格信息、優(yōu)惠政策4：公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃、時(shí)間安排：時(shí) 間目 標(biāo)活動(dòng)安排備 注2月19日項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、成熟商圈優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、潛力優(yōu)勢(shì)的探討座談會(huì)（工商聯(lián)合會(huì)、經(jīng)理協(xié)會(huì)、記者）1次開(kāi)工日（.） 使目標(biāo)客戶快速接觸項(xiàng)目、為項(xiàng)目進(jìn)入造勢(shì)開(kāi)工儀式演出活動(dòng)1次開(kāi)盤(pán)日2004年03月28日（項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)） 擴(kuò)大宣傳、吸聚人氣實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)儀式演出活動(dòng)大型彩車(chē)游街活動(dòng)、演出活動(dòng)開(kāi)盤(pán)日（商鋪推出）持續(xù)期 堅(jiān)定準(zhǔn)業(yè)主信心、通過(guò)口碑宣傳，擴(kuò)大銷(xiāo)售渠道業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)2次（業(yè)主座談會(huì)、消夏聯(lián)誼會(huì)） 強(qiáng)銷(xiāo)期（外出人員返鄉(xiāng)前期） 擴(kuò)大宣傳，吸引、挖掘回鄉(xiāng)人員購(gòu)買(mǎi)力新年聯(lián)誼會(huì)1次 通過(guò)口碑宣傳，擴(kuò)大銷(xiāo)售渠道 2005年春節(jié)聯(lián)誼會(huì)1次部分廣告詞語(yǔ)列舉：本案廣告的推廣以項(xiàng)目定位為思想，以項(xiàng)目概念為主導(dǎo)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題的延伸中完成廣告主題的提煉。時(shí)代欣城熱烈開(kāi)盤(pán)，8%優(yōu)惠等你拿時(shí)代欣城，時(shí)代欣城 永遠(yuǎn)的投資方向時(shí)代欣城 上風(fēng)上水的居家首選監(jiān)控方式監(jiān)控范圍監(jiān)控闡述電話監(jiān)控所有廣告載體 根據(jù)廣告發(fā)布后的來(lái)電數(shù)量評(píng)估廣告效果銷(xiāo)售業(yè)績(jī)監(jiān)控根據(jù)廣告發(fā)布后一段時(shí)間內(nèi)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估廣告效果調(diào)查監(jiān)控策劃人員根據(jù)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行評(píng)估廣告效果 本案入市前銷(xiāo)售工具的設(shè)計(jì)、制作A、購(gòu)房須知 B、詳細(xì)價(jià)格表 C、銷(xiāo)售控制表 D、樓書(shū) E、海報(bào)、折頁(yè) F、認(rèn)購(gòu)書(shū) G、正式合同 H、交房標(biāo)準(zhǔn) I、物管內(nèi)容 J、物管公約 K、影劇院落建項(xiàng)目的文件展示文本 L、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的分析展示文本 M、物管公司的簡(jiǎn)介文本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的營(yíng)造1）、售樓部包裝建議：a、風(fēng)格：簡(jiǎn)潔明快，高尚現(xiàn)代城市CBD形象 b、位置：廣場(chǎng)入口處最邊位置c、外圍環(huán)境的美化：以現(xiàn)代CBD城市廣場(chǎng)，步行街式裝飾，并配以花卉植物。其進(jìn)度由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段因素所影響。在春季前后3個(gè)月時(shí)間，樓盤(pán)入市風(fēng)起云涌，而在夏季樓盤(pán)入市相對(duì)較少，但銷(xiāo)售因受前期推廣效果的強(qiáng)力震憾，呈現(xiàn)銷(xiāo)售旺季。三、銷(xiāo)售進(jìn)度要考慮綜合成本：綜合成本對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售進(jìn)度有直接影響因素，本項(xiàng)目應(yīng)避免以下可能因素出現(xiàn)：前期宣傳、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地費(fèi)用等建設(shè)投資到位，使推廣效果明顯、銷(xiāo)售良好；而建設(shè)期后續(xù)資金一旦空缺，會(huì)造成建設(shè)資金積壓，銷(xiāo)售階段分離，導(dǎo)致階段性成本過(guò)高。同類(lèi)型樓盤(pán)的集中上市，加大了本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力度，應(yīng)力求在同類(lèi)樓盤(pán)空市時(shí)進(jìn)入。集中入住，免去裝修干擾。在每一銷(xiāo)售階段，銷(xiāo)售進(jìn)度與前期工作必須環(huán)環(huán)相扣，密不可分。為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品牌樹(shù)立良好形象，為后期項(xiàng)目銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ)。二、建設(shè)周期控制 建設(shè)周期的巧妙配合對(duì)銷(xiāo)售成功有著非同一般的作用。、銷(xiāo)售進(jìn)度與建設(shè)中速度應(yīng)合理調(diào)配。根據(jù)各階段細(xì)致、周到的前期策略，完成利潤(rùn)目標(biāo)，也就完成了銷(xiāo)售工作。產(chǎn)品面市，須做好各類(lèi)房型的搭配，以期在后續(xù)入市產(chǎn)品有“戶型更好、產(chǎn)品更佳”的面市。 確定控制對(duì)象 對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度、公關(guān)效果的及時(shí)評(píng)析，會(huì)找到影響銷(xiāo)售的具體原因，并為此原因進(jìn)行詳盡的分析、糾向： （1）設(shè)置目標(biāo) 根據(jù)分析及時(shí)設(shè)置公關(guān)目標(biāo)，并進(jìn)行強(qiáng)有力的公關(guān)。為銷(xiāo)售工作正確引導(dǎo)方向，為銷(xiāo)售工作的積極推進(jìn)服務(wù)。 （3）分析偏差原因 分析公關(guān)推廣工具之合理搭配、分析公關(guān)效果的目標(biāo)正確與否，分析公關(guān)效果的深度與是否有公關(guān)看點(diǎn)。銷(xiāo)售工作在具體操作時(shí)，因受諸多因素影響會(huì)造成銷(xiāo)售進(jìn)度受陰。好房源按比例面市。本項(xiàng)目將在上期銷(xiāo)售進(jìn)入尾盤(pán)時(shí)，即時(shí)啟動(dòng)下期工程建設(shè)，為銷(xiāo)售工作創(chuàng)建最佳鍥合點(diǎn)。、滾動(dòng)性建設(shè)周期的控制。策劃人員將及時(shí)評(píng)析認(rèn)購(gòu)情況，做好信息反饋的調(diào)研工作，及時(shí)的調(diào)整銷(xiāo)售策略、推廣策略，達(dá)到最佳組合推廣效果。必須嚴(yán)格按照銷(xiāo)售階段循序進(jìn)行。五、銷(xiāo)售控制在各銷(xiāo)售階段時(shí)間、技術(shù)銜接緊密、有序： 銷(xiāo)售控制必須以銷(xiāo)售策略為依據(jù)。避免雨水季節(jié)大量入伙交房。關(guān)注經(jīng)濟(jì)變化。二、銷(xiāo)售進(jìn)度要體現(xiàn)銷(xiāo)售策略：銷(xiāo)售進(jìn)度是銷(xiāo)售策略的具體表現(xiàn)，而銷(xiāo)售策略是遵循市場(chǎng)規(guī)律總結(jié)實(shí)施的具體行為。如果推廣效果沒(méi)有達(dá)到預(yù)期之效果，則銷(xiāo)售進(jìn)度大受阻力、收效甚微。三、物業(yè)服務(wù)形式的建議：