【正文】 312/888十三棟各套房價表： 單位：元 ㎡建議安置剩余套房價格：在開盤期以低價入市價格發(fā)售三、銷售收入： 商業(yè)街：一樓均價：5000元 二樓均價：2380 三樓均價1600元 商業(yè)街產(chǎn)值： 多層住宅：均價：900元/㎡ 產(chǎn)值為：第六部份：項目營銷策略第一章：板塊區(qū)域可類比項目的營銷分析在板塊市場研究中，本案以安岳唯一已形成的首席高尚花園社區(qū)——?；刍▓@為例，進(jìn)行較全面的闡述。二）影響價格指數(shù)因素表 可類比項目價格因素比較表（表一）修正因素本 案海慧花園晶盛花園幸?；▓@交易時間20032003交易情況正 常正 常正 常正 常區(qū)域因素配套設(shè)施管線入戶水止廚衛(wèi)不入戶不入戶安防設(shè)施對講系統(tǒng) 防盜門對講系統(tǒng) 木門無對講 木門集聚程度較 高高高高距市中心距離1KM1KM1KM1KM道路通達(dá)度100m750m臨主干道交通便捷度無市公交 有鄉(xiāng)公交1路公交1路公交無公交環(huán)境質(zhì)量很 好較 好一 般個別因素規(guī)劃限制無無無無容積率無無宗地用途商 住商 住商 住商 住宗地形狀較規(guī)則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則宗地地形坡 地平 整平 整平 整綠化率%%無無三）可類比項目價格因素修正指數(shù)表修正案例修正 修正指數(shù) 因素海慧花園幸?；▓@晶盛花園700元/㎡ 600元/㎡550元/㎡交 易 時 間260/100130/100130/100交 易 情 況100/100100/100100/100區(qū)域因素配 套 設(shè) 施100/96100/95100/95安 防 設(shè) 施100/95100/90100/90積 聚 程 度100/97100/97100/97與市中心距離100/100100/100100/100道路通達(dá)度100/101100/102100/102配 套 設(shè) 施100/99100/95100/95交通便捷度100/101100/101100/101環(huán) 境 質(zhì) 量100/98100/95100/95個別因素規(guī) 劃 限 制100/100100/100100/100容 積 率無無用 途100/100100/100100/100宗地形狀99/10099/10099/100地 形105/100105/100105/100綠 化 率100/96無無修正后的單位價格850650600因比較案例在規(guī)模、容積率、安防、綠化率等方面差異較大，故采用綜合法確定本案住宅單位銷售均價。二、住宅價格定位： 一）定價方法的確定：本案周邊因有可類比項目，故藍(lán)靈 （五）、藍(lán)靈 （四）、安岳項目商業(yè)街二樓均價計算項目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的調(diào)研：東大街綜合市場北大街臨街二樓門面沱街二樓商鋪安岳廣場（成熟商圈）1300元/㎡1200元/㎡1200元/㎡1680元/㎡在建工程3年前房屋舊房（5元/㎡租金）舊房（7元/㎡租金）項目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的修正因素：（同表一）項目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的修正因素比例：（同表二） 項目二樓修正后的比準(zhǔn)價格為：本 案東大街綜合市場北大街臨街二樓門面沱街二樓商鋪安岳廣場1600元/㎡1500元/㎡1460元/㎡1500元/㎡1700元/㎡考慮到本案專業(yè)商場的附加增值性：建議本案商業(yè)街二樓（項目點）的銷售均價為：2600元/㎡。本案商業(yè)街（項目點）的銷售均價為：一樓的銷售均價為4000元/㎡。 租金倒推法：經(jīng)調(diào)研，安岳商業(yè)地產(chǎn)出租價格為1540元/㎡/月；據(jù)計算，其收回投資的期限為1820年。設(shè)定比較案例權(quán)重為：幸福花園晶盛花園東大街綜合市場順城街綜合市場20%20%30%30%計算加權(quán)平均后的比準(zhǔn)價格為：5200元/㎡。時代欣城在定價上采用市場比較法、租金倒推法進(jìn)行價格綜合定位。 經(jīng)營業(yè)態(tài)較多：安岳商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營無明確的功能規(guī)劃，經(jīng)營業(yè)態(tài)涉及居民生活的各個方面。時代欣城商鋪價格定位：為使藍(lán)靈 第六部份：藍(lán)靈故建議：在坡地土方完成的情況下，商業(yè)街綠化、水景，廣場街景，住宅區(qū)域景觀應(yīng)在主體施工前完成建設(shè)。在戶型安排上，可考慮六樓和頂樓做為躍層戶型處理。7） 商業(yè)街規(guī)劃的合理分區(qū)，會使銷售得到提高。5） 二層門面以退臺式處理，形成2層鋪面另有門面長廊的局面，以確保人流的較多流動。住宅主題概念延展：時代欣城 都市精英的身份名片享受元首待遇的社區(qū)感受時代生活，擁有時代欣城時代與自然的浪漫，山與水的交流時代欣城，健康生活新標(biāo)準(zhǔn)第五部分：項目產(chǎn)品定位：一、項目商業(yè)街鋪面的產(chǎn)品定位：3） 鋪面開間以6~8米為最佳開間，進(jìn)深為8~11米為最大進(jìn)深。生活品位與都市同步享受時代生活 搶座時代欣城商業(yè)主題概念延展 時代欣城 傳承百年的黃金口岸 安岳的“春熙路” 普洲的“鹽市口” 無須出境，享受與世界同步的時代氣息為您創(chuàng)造成功偉業(yè)的黃金時代安岳首座影視、渡假、購物、休閑、文化活動中心二、項目住宅主題概念定位 從項目形象定位、產(chǎn)品定位上看，住宅部分不僅是一種適居的理念，而且是一種身份的名片。本案的建筑與名稱將是遙向呼應(yīng)，便于主題概念的定位。別墅項目：詮釋一種高貴、典雅的高端豪庭住宅形象，使本案成為“專為16位杰出成功人士創(chuàng)建的尊貴庭院”。并引領(lǐng)安岳人民享受符合新時代的生活方式。第三部分：藍(lán)靈2） 安岳地產(chǎn)（住宅）銷售價格分析： 單位：元/平方米項目名稱銷售價格銷售均價?；刍▓@688808720經(jīng)濟(jì)適用房600620580晶盛花園600左右550云麗苑600左右580正泰房產(chǎn)600550結(jié)論：安岳地產(chǎn)目前售價在500—800元/平方米，在三級地產(chǎn)市場中，屬中等水平。公司秉承“建一項工程，樹一座豐碑”的品牌理念，堅持“建精品項目，樹優(yōu)良品牌形象”的開發(fā)理念，使藍(lán)靈在短期內(nèi)成為房產(chǎn)行業(yè)的品牌企業(yè)。時代欣城：由成功開發(fā)“泰興公寓”、“近郊名居”、“南華苑”的藍(lán)靈房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。藍(lán)靈時代欣城營銷策劃方案第一部分：項目概況項目四至：位于安岳縣城建設(shè)路喻家溝： 東至： 旺 家 溝 南至：建設(shè)路西至： 千佛寺公路 北至：山頂農(nóng)田項目主要技術(shù)指標(biāo)：總占地面積：84429平方米 總建筑面積：83468平方米商業(yè)面積：14758平方米 住房面積：54419平方米別墅面積：2400平方米 娛樂城面積：7328平方米文化館面積：1500平方米 影劇院面積：3063平方米建筑容積率： 建筑密度：% 建筑層數(shù)：26層 綠地率：%車位：218個 銷售部面積：402平方米 地下車庫面積：2000平方米 開發(fā)公司：成都藍(lán)靈房屋開發(fā)有限公司藍(lán)靈藍(lán)靈房產(chǎn)實力雄厚，具備開發(fā)本項目的經(jīng)驗和技術(shù)力量。承建商：中國核工業(yè)華興建設(shè)公司建筑設(shè)計：四川省經(jīng)緯建筑設(shè)計有限公司園林建設(shè)：成都華西園林綠化建設(shè)工程有限公司第二部分：項目區(qū)域地產(chǎn)走勢分析： 安岳地產(chǎn)大勢：1）安岳地產(chǎn)走勢向規(guī)?；l(fā)展時 間80年代90年代20世紀(jì)末2003年規(guī) 模獨棟建設(shè)小單元建設(shè)組團(tuán)建設(shè)規(guī)模社區(qū)案 例縣城周邊2—3層獨棟建筑各道路邊生活區(qū)的樓房無名稱的小組團(tuán)安岳花園海慧花園2）安岳地產(chǎn)走勢向配套化發(fā)展配套情況水、電、氣不進(jìn)戶，戶外留接口電、氣、光纖不進(jìn)戶電話線、水入戶配備防盜對講系統(tǒng)案 例已使用房屋及部分在建房屋?；刍▓@3）安岳地產(chǎn)走勢向品質(zhì)化發(fā)展 獨棟 —— 小住宅群 —— ?；刍▓@4）安岳地產(chǎn)走勢向生態(tài)型發(fā)展無綠化—— 有綠化—— 大面積綠化—— 超高綠化 安岳地產(chǎn)戶型、面積分析1） 可類比項目戶型面積配比項目名稱戶型面積所占比率?；刍▓@80160平方米100—130平方米70%100平方米以下20%160平方米左右10%經(jīng)濟(jì)適用房110135平方米60%100平方米30%150平方米左右10%晶盛花園90135平方米100%結(jié)論：安岳地產(chǎn)（住宅）以100—135平方米左右、以3室2廳雙衛(wèi)錯層的戶型為主流戶型。3）安岳地產(chǎn)（商鋪）銷售價格分析： 單位：元/平方米項目名稱銷售價格東門綜合市場3600經(jīng)濟(jì)適用房3800晶盛花園3600左右云麗苑3600左右正泰房產(chǎn)2700結(jié)論：安岳地產(chǎn)商業(yè)鋪面根據(jù)其口岸的不同，目前售價在27004000元/平方米。時代欣城形象定位：一、項目形象定位要求：a 順應(yīng)市場要求b 超越本地地產(chǎn)同質(zhì)化c 符合開發(fā)公司經(jīng)營理念、達(dá)到項目優(yōu)質(zhì)化d 符合開發(fā)公司品牌塑造e 滿足安岳人民居住要求，提高安岳居住水準(zhǔn)項目形象定位：商業(yè)項目：打造安岳首席時尚、經(jīng)典、空前繁榮的“春熙路”式商業(yè)步行街。住宅項目：打造安岳縣“最適合居住社區(qū)”，能夠體現(xiàn)居住者尊貴身份的高檔住宅區(qū)，使社區(qū)成為居住者“身份的名片” 成為“安岳人民一步到位的居家選擇”。第四部分：項目開發(fā)概念定位及延展僅從本案的名稱就可以直觀地感受到項目時尚、現(xiàn)代明快的風(fēng)格。一、項目商業(yè)主題概念定位商業(yè)：時代欣城住宅概念定位：時代欣城：最適合居住的典雅社區(qū)。4） 首層鋪面下沉600，以降低二層高度，激活層位死角現(xiàn)象。6） 建議門面以雙向開間的方式，以增加門面的附加值，提高人流量，使物業(yè)增值。 二、項目住宅的產(chǎn)品定位住宅戶型