【正文】 為銷售工作正確引導(dǎo)方向，為銷售工作的積極推進(jìn)服務(wù)。 （3）分析偏差原因 分析公關(guān)推廣工具之合理搭配、分析公關(guān)效果的目標(biāo)正確與否，分析公關(guān)效果的深度與是否有公關(guān)看點(diǎn)。 確定控制對象 對銷售進(jìn)度、公關(guān)效果的及時評析，會找到影響銷售的具體原因，并為此原因進(jìn)行詳盡的分析、糾向： （1）設(shè)置目標(biāo) 根據(jù)分析及時設(shè)置公關(guān)目標(biāo)，并進(jìn)行強(qiáng)有力的公關(guān)。銷售工作在具體操作時，因受諸多因素影響會造成銷售進(jìn)度受陰。產(chǎn)品面市，須做好各類房型的搭配，以期在后續(xù)入市產(chǎn)品有“戶型更好、產(chǎn)品更佳”的面市。好房源按比例面市。根據(jù)各階段細(xì)致、周到的前期策略，完成利潤目標(biāo)，也就完成了銷售工作。本項(xiàng)目將在上期銷售進(jìn)入尾盤時，即時啟動下期工程建設(shè)，為銷售工作創(chuàng)建最佳鍥合點(diǎn)。、銷售進(jìn)度與建設(shè)中速度應(yīng)合理調(diào)配。、滾動性建設(shè)周期的控制。二、建設(shè)周期控制 建設(shè)周期的巧妙配合對銷售成功有著非同一般的作用。策劃人員將及時評析認(rèn)購情況，做好信息反饋的調(diào)研工作，及時的調(diào)整銷售策略、推廣策略，達(dá)到最佳組合推廣效果。為開發(fā)項(xiàng)目品牌樹立良好形象，為后期項(xiàng)目銷售奠定基礎(chǔ)。必須嚴(yán)格按照銷售階段循序進(jìn)行。在每一銷售階段，銷售進(jìn)度與前期工作必須環(huán)環(huán)相扣，密不可分。五、銷售控制在各銷售階段時間、技術(shù)銜接緊密、有序： 銷售控制必須以銷售策略為依據(jù)。集中入住，免去裝修干擾。避免雨水季節(jié)大量入伙交房。同類型樓盤的集中上市，加大了本項(xiàng)目的競爭力度，應(yīng)力求在同類樓盤空市時進(jìn)入。關(guān)注經(jīng)濟(jì)變化。三、銷售進(jìn)度要考慮綜合成本：綜合成本對房產(chǎn)行業(yè)的銷售進(jìn)度有直接影響因素，本項(xiàng)目應(yīng)避免以下可能因素出現(xiàn)：前期宣傳、規(guī)劃設(shè)計、土地費(fèi)用等建設(shè)投資到位，使推廣效果明顯、銷售良好；而建設(shè)期后續(xù)資金一旦空缺，會造成建設(shè)資金積壓，銷售階段分離，導(dǎo)致階段性成本過高。二、銷售進(jìn)度要體現(xiàn)銷售策略：銷售進(jìn)度是銷售策略的具體表現(xiàn)，而銷售策略是遵循市場規(guī)律總結(jié)實(shí)施的具體行為。在春季前后3個月時間，樓盤入市風(fēng)起云涌，而在夏季樓盤入市相對較少，但銷售因受前期推廣效果的強(qiáng)力震憾，呈現(xiàn)銷售旺季。如果推廣效果沒有達(dá)到預(yù)期之效果，則銷售進(jìn)度大受阻力、收效甚微。其進(jìn)度由項(xiàng)目開發(fā)各階段因素所影響。三、物業(yè)服務(wù)形式的建議：聘請物業(yè)管理名牌企業(yè)，以顧問形式對項(xiàng)目的物管進(jìn)行服務(wù)；須聯(lián)系超越項(xiàng)目當(dāng)?shù)匾讯ㄎ锕芷髽I(yè)的團(tuán)體作為顧問。監(jiān)控方式監(jiān)控范圍監(jiān)控闡述電話監(jiān)控所有廣告載體 根據(jù)廣告發(fā)布后的來電數(shù)量評估廣告效果銷售業(yè)績監(jiān)控根據(jù)廣告發(fā)布后一段時間內(nèi)的銷售業(yè)績評估廣告效果調(diào)查監(jiān)控策劃人員根據(jù)對市場調(diào)查結(jié)果進(jìn)行評估廣告效果 本案入市前銷售工具的設(shè)計、制作A、購房須知 B、詳細(xì)價格表 C、銷售控制表 D、樓書 E、海報、折頁 F、認(rèn)購書 G、正式合同 H、交房標(biāo)準(zhǔn) I、物管內(nèi)容 J、物管公約 K、影劇院落建項(xiàng)目的文件展示文本 L、項(xiàng)目優(yōu)勢的分析展示文本 M、物管公司的簡介文本項(xiàng)目營銷環(huán)境的營造1）、售樓部包裝建議：a、風(fēng)格：簡潔明快，高尚現(xiàn)代城市CBD形象 b、位置：廣場入口處最邊位置c、外圍環(huán)境的美化：以現(xiàn)代CBD城市廣場，步行街式裝飾，并配以花卉植物。時代欣城 都市精英的身份名片廣告效果監(jiān)控、評估及修正任何一個案例的廣告推廣，都是在推廣過程中，及時監(jiān)控、評估、修正，從而更好為銷售服務(wù)。時代欣城 上風(fēng)上水的居家首選時代欣城 投資理財?shù)陌踩Ｕ蠒r代欣城 永遠(yuǎn)的投資方向時代欣城 開盤優(yōu)惠即將結(jié)束 敬請把握機(jī)會時代欣城，時代欣城，金鉆商鋪即將開盤、敬請期待時代欣城熱烈開盤，8%優(yōu)惠等你拿 現(xiàn)代之城，黃金鋪面強(qiáng)銷期廣告計劃、執(zhí)行廣告載體廣告主題廣告時間廣告訴求 車身廣告、戶外看板橫幅、羅馬旗、電視、DM單 開發(fā)主題、買點(diǎn)宣傳—全面告知項(xiàng)目買點(diǎn)信息、價格信息、優(yōu)惠政策4：公關(guān)活動計劃、時間安排：時 間目 標(biāo)活動安排備 注2月19日項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、成熟商圈優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、潛力優(yōu)勢的探討座談會（工商聯(lián)合會、經(jīng)理協(xié)會、記者）1次開工日（.） 使目標(biāo)客戶快速接觸項(xiàng)目、為項(xiàng)目進(jìn)入造勢開工儀式演出活動1次開盤日2004年03月28日（項(xiàng)目開盤） 擴(kuò)大宣傳、吸聚人氣實(shí)現(xiàn)快速銷售開盤儀式演出活動大型彩車游街活動、演出活動開盤日（商鋪推出）持續(xù)期 堅定準(zhǔn)業(yè)主信心、通過口碑宣傳，擴(kuò)大銷售渠道業(yè)主聯(lián)誼活動2次（業(yè)主座談會、消夏聯(lián)誼會） 強(qiáng)銷期（外出人員返鄉(xiāng)前期） 擴(kuò)大宣傳，吸引、挖掘回鄉(xiāng)人員購買力新年聯(lián)誼會1次 通過口碑宣傳，擴(kuò)大銷售渠道 2005年春節(jié)聯(lián)誼會1次部分廣告詞語列舉：本案廣告的推廣以項(xiàng)目定位為思想，以項(xiàng)目概念為主導(dǎo)，在項(xiàng)目開發(fā)主題的延伸中完成廣告主題的提煉。時代欣城 敬請現(xiàn)場品簽— 全面告知項(xiàng)目信息、開盤信息、優(yōu)惠政策 橫幅、羅馬旗、電視、戶外看板（布副遮蓋原面）、DM單 開盤優(yōu)惠即將終止— 告知開盤優(yōu)惠政策即將終止預(yù)熱期、引爆期廣告執(zhí)行廣告載體廣告主題廣告時間廣告訴求 橫幅、羅馬旗、電視、戶外看板、DM單 藍(lán)靈 告知項(xiàng)目信息、引起客戶了解欲望。報 紙：可讀性強(qiáng)、記憶性強(qiáng)、理解性強(qiáng)，但在當(dāng)?shù)匕l(fā)行極少，可不考慮報紙廣告；資陽時報成都商報華西都市報電 視：收視率高、存儲性不強(qiáng)、記憶力較差，建議在奠基儀式、開盤儀式等公關(guān)活動期間制作廣告外，其他時間段將考慮冠名廣告；電視頻道安岳1套安岳2套音樂點(diǎn)播臺電視節(jié)目較豐富、廣告少較豐富、廣告少冠名廣告多收視群體縣城居民邊郊居民青少年為主車身廣告：在項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙俪掷m(xù)性的可視廣告，廣告效果很好： 車輛情況營運(yùn)范圍車輛總數(shù)建議選擇數(shù)量市內(nèi)公交1路車22輛6輛5路車6輛鄉(xiāng)鎮(zhèn)車輛安岳—通賢11輛6輛安岳—李家13輛6輛安岳—石羊22輛10輛DM單：精美絕倫，讀者易讀性強(qiáng)，收藏性強(qiáng)、記憶力好，建議在各推廣階段根據(jù)廣告訴求要點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計、印刷：加熱期、內(nèi)部認(rèn)購期引爆期強(qiáng)銷期持續(xù)期項(xiàng)目形象、主題概念開盤信息買點(diǎn)宣傳買點(diǎn)宣傳、價格攻勢項(xiàng)目圍墻廣告：公司實(shí)力、品牌的體現(xiàn)，項(xiàng)目現(xiàn)場包裝的最佳首選：戶外看板：屬高空廣告載體，安岳當(dāng)?shù)貜V告發(fā)布的最佳載體：位 置朝 向數(shù) 量主 要 群 體建 設(shè) 路 口北門口1（雙面）縣城過往市民、看房客戶安岳公園對面安岳公園1（單面）公園游客、茶社客戶、市民汽車東站對面汽車東站1（單面）乘 客汽車總站對面汽車總站1（單面）成都、資陽來客，乘客農(nóng)村信用社街口入城公路1（單面）入城市民常名橋（沱街對面）沱街路口1（單面）市 民燈箱廣告：當(dāng)?shù)赝黹g廣告的最好發(fā)布形式，在晚間廣告中效果最好；使 用 范 圍使 用 數(shù) 量順城街、建設(shè)路、普洲路以路燈數(shù)量為準(zhǔn)羅馬旗：盡次于戶外看板的廣告載體，是營造熱烈氛圍的最佳工具：使 用 范 圍使用數(shù)量備 注建設(shè)路、順城街、北門口、安放數(shù)量為準(zhǔn)部分從地面立樁橫 幅：安岳當(dāng)?shù)貎r優(yōu)質(zhì)廉、可以隨時改換內(nèi)容的宣傳載體：使 用 范 圍使用數(shù)量建設(shè)路、順城街、北門口、沱街、上府街安放數(shù)量為準(zhǔn)廣告階段性劃分結(jié)合本案的異地操作性，項(xiàng)目本地廣告媒體的缺失性及本案推出的時間緊迫性，擬定廣告推廣的階段：引導(dǎo)期、加熱期、認(rèn)購期引爆期持續(xù)期強(qiáng)銷期———本表為階段進(jìn)行廣告載體組合推廣，力求達(dá)到最佳推廣效果完成銷售任務(wù)、達(dá)到銷售目標(biāo)。二、項(xiàng)目推廣建議： 第十部分：廣告策略一、廣告總體策略及廣告的階段性劃分一）、項(xiàng)目推廣總體策略本案廣告推行策略，以項(xiàng)目的四個階段為推廣時段，并進(jìn)行全方位、全視覺的立體廣告推廣策略，促使項(xiàng)目在廣告、公關(guān)活動的推動下，銷售實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤、為公司創(chuàng)造最大利潤空間。在開盤期后價格即上浮上述價位的3%，造成增值效應(yīng)；住宅以低于定價體系50—80元/㎡的價格發(fā)售，利于市場進(jìn)入；“逐步提高”使客戶有“再不出手，價格更高的心理”，并產(chǎn)生物業(yè)價格穩(wěn)步提升的市場氛圍，促使客戶堅定購買心理。低 開：就是為后期的“高走”創(chuàng)造環(huán)境，造成“房子”越來越好，價格越來越貴的消費(fèi)心態(tài)，造成“再不購買，房價更高”的購買心理，并造成物業(yè)“已開始升值的良好賣相”。第九部分：項(xiàng)目入市策略：一、項(xiàng)目入市價格策劃：價格是任何產(chǎn)品的銷售瓶頸、地產(chǎn)項(xiàng)目也不例外。第八部分：入市時機(jī)規(guī)劃一、項(xiàng)目所在地相關(guān)法規(guī)和市調(diào)情況簡明分析（一） 項(xiàng)目所在地入市法規(guī)無硬性規(guī)定（二） 項(xiàng)目所在地有無預(yù)售證均可進(jìn)行銷售（三） 當(dāng)?shù)仨?xiàng)目在春節(jié)前呈銷售暢銷勢頭（四） 本案目標(biāo)市場中主流消費(fèi)群體為未流動人員（五） 入市項(xiàng)目急劇增多（檸都廣場、?；凵啼伒龋┒?、可類比項(xiàng)目入市時機(jī)調(diào)研：?；刍▓@晶盛花園幸?；▓@東大街市場2003建議：在準(zhǔn)備充分的基礎(chǔ)上，在?；凵啼侀_盤之前發(fā)售，有利于攔截投資客戶，增強(qiáng)本項(xiàng)目市場，提高銷售進(jìn)度。本地經(jīng)商族：他們在尋找最佳黃金口岸，在分鈔中計算著商業(yè)利潤，尋找著商業(yè)契機(jī)，與本高品質(zhì)社區(qū)人士交流，多了一份機(jī)遇；搶占本案鋪面，有其精明、睿智的理性。外出打工族：渴望精彩、想創(chuàng)造偉業(yè)的一族，青年外出看世界，壯年尋求創(chuàng)業(yè)，中年慕求穩(wěn)定收益?？v攬繁華，近享都市生活內(nèi)涵。他們積蓄豐厚、家庭規(guī)模成熟，購買本項(xiàng)目地產(chǎn)，不僅是提升人生品位，提升個人生活質(zhì)量的高貴選擇。他們廣泛滲透在各個領(lǐng)域，他們渴望繁榮的生活圈、精彩的內(nèi)容、廣泛的社會組織。政策價值安岳政府對本案的重視，安岳文化、經(jīng)濟(jì)、政治中心的在本案的落成，使本案成為安岳最耀眼的明珠，使萬眾矚目。大規(guī)模的社區(qū)規(guī)模，高品質(zhì)的語言建筑，使本項(xiàng)目成為安岳縣半坡式、生態(tài)型、都市型居住休閑社區(qū)。三、項(xiàng)目潛力價值的挖掘 城鄉(xiāng)車站的價值本案前的交通車站，使本案的交通在“三縱三橫”的基礎(chǔ)上添加了無限便利，使本案超值增值。二、 外部資源整合優(yōu)勢與公司自身優(yōu)勢的融合：任何一個地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷，特別是規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目，僅靠客戶群購買，可能會給項(xiàng)目帶來銷售困難，為使本項(xiàng)目以短、平、快的方式完成營銷。放棄每人區(qū)區(qū)數(shù)平方的斗室，享受優(yōu)質(zhì)生活，體現(xiàn)非凡成