房地產(chǎn)行業(yè)某園營銷策劃方案-wenkub
2023-03-10 13:45:01 本頁面
【正文】 開售硬件支持 ?工作進(jìn)度：多層洋房封頂（最好能完全拆除外墻腳手架，進(jìn)入室內(nèi)裝修階段）； ?售樓部和示范單位全面落成； ?銷售園林和一期住宅部分園林完全落成，可開放參觀； ?會所里鋪助性銷售設(shè)施落成，可開放參觀或投入使用，（如咖啡廳、餐廳、游泳池等） 銷售時機(jī)的選擇條件 30 經(jīng) 緯 物 業(yè) 相對最佳銷售時機(jī) ?有相應(yīng)的鋪墊推廣期 現(xiàn)時的商品房公開發(fā)售前都有一段相當(dāng)時間的宣傳鋪墊期，以利于市場更有效地認(rèn)識樓盤。在奧園大品牌幫助各項目指名度得以提升后，并結(jié)合各個奧園項目應(yīng)有特性，從而豐富奧園大品牌的內(nèi)涵。 23 經(jīng) 緯 物 業(yè) E、商譽(yù) → 通過一個產(chǎn)品的定位及持有品味從而提升身份價值。也可以支持前面建議的國術(shù)館和旅游產(chǎn)業(yè)。 奧龍：和奧園集團(tuán)的宏偉計劃吻合，也象征了奧園的精神。 18 經(jīng) 緯 物 業(yè) 擁抱都市新生活 較有激情的口號，重點(diǎn)訴求是都市生活。 ? “假期”符合當(dāng)?shù)厝擞崎e的生活習(xí)慣（當(dāng)?shù)厝讼矚g都市的時代感和現(xiàn)代化，并不真正喜歡快節(jié)奏的生活） ? 此口號用詞簡潔、沒有特別難理解的詞語，易為當(dāng)?shù)厥忻窠邮堋? ? “都市”反映了生活便捷、教育設(shè)施完善、文明等特征。 ? 每句話都和運(yùn)動有關(guān)系。 8 經(jīng) 緯 物 業(yè) 奧園成功口號的分析 每個品牌的宣傳口號都應(yīng)該符合自身的風(fēng)格，所以我們認(rèn)為在制定“中心城”的宣傳口號之前應(yīng)該先研究一下奧園集團(tuán)一些深入民心的宣傳主題。這樣也可使項目名稱更簡潔。 ? 中心城三字朗朗上口，詞義可以讓人聯(lián)想“創(chuàng)新”、“積極”、“優(yōu)越”等含義，和奧園品牌相符。1 經(jīng) 緯 物 業(yè) 根據(jù)開發(fā)概念的推導(dǎo)得出本項目 “中心城” 的概念。 ? 以“中心”命名也體現(xiàn)本項目是指標(biāo)性樓盤，而居住在本項目也是身份的象征。參考案例：碧桂花城。 9 經(jīng) 緯 物 業(yè) 在廣東的各個奧園，最深入民心的宣傳口號有以下幾個： 運(yùn)動就在家門口 讓孩子贏在起跑線上 生活就像高爾夫 訴求：健康生活 訴求：下一代教育 訴求：優(yōu)越生活形態(tài) 10 經(jīng) 緯 物 業(yè) 分析以上口號，有下列共性： ? 非常貼近消費(fèi)者生活，可以成為消費(fèi)者購房的理由。 在提出宣傳口號時盡量符合以上要求 11 經(jīng) 緯 物 業(yè) 本項目具體情況分析 周邊有酒店 重視飲食 向往都市 重視休閑娛樂 重視交通便利 重視教育 重視物業(yè)管理 重視傳統(tǒng)運(yùn)動 當(dāng)?shù)匦枨蟮纳钚螒B(tài) 與財神酒店合作 引進(jìn)飲食城 大型購物中心 引進(jìn)主題公園 涉足公交事業(yè) 引進(jìn)當(dāng)?shù)孛? 建立大型物業(yè)管理隊伍 全民運(yùn)動，發(fā)揚(yáng)國術(shù) 旅游產(chǎn)業(yè) 交通產(chǎn)業(yè) 復(fù)合方向及配套設(shè)施 （ 引自概念推導(dǎo)部分） 12 經(jīng) 緯 物 業(yè) 根據(jù)以上分析，本項目復(fù)合產(chǎn)業(yè)的方向有： 運(yùn)動產(chǎn)業(yè) 教育產(chǎn)業(yè) 奧園的基本復(fù)合產(chǎn)業(yè) 本項目的特色復(fù)合產(chǎn)業(yè) 本項目的特色配套有： MALL（飲食、娛樂、購物）、奧林匹克公園、公交樞紐、名校、體育館 在提出宣傳口號時盡量反映復(fù)合方向或特色配套 旅游產(chǎn)業(yè) 公交產(chǎn)業(yè) 13 經(jīng) 緯 物 業(yè) 宣傳主題的提出 奧林匹克中心城 —— 優(yōu)越就是都市假期 14 經(jīng) 緯 物 業(yè) 宣傳主題解釋 優(yōu)越就是都市假期 地位的象征，是消費(fèi)者普遍追求的方向，南番順等地消費(fèi)者尤其講究優(yōu)越感。 ? “都市”也表明了本項目“中心城”造城的概念。 ? 該口號有引導(dǎo)消費(fèi)的作用。“新”字突出了生活素質(zhì)的提升。龍是中華民族的象征，也體現(xiàn)了民族自豪感。 新都市：是順德、佛山人向往的生活方式，也是本項目的建設(shè)目標(biāo)。 F、顧客 → 可以口碑宣傳，從而影響潛在的消費(fèi)者。 26 經(jīng) 緯 物 業(yè) 知名度 品牌 促銷 企業(yè)社區(qū)文化 項目營銷推廣階段示意圖 27 經(jīng) 緯 物 業(yè) 預(yù)熱期 導(dǎo)入期 前期 中期 后期 以打響知名度為主 以品牌樹立為主 以促銷活動為主 以社區(qū)活動為主，結(jié)合品牌推廣 社區(qū)活動品牌強(qiáng)化區(qū)域知名度 市場形象特征 (附加值亮點(diǎn)） 大品牌推廣 報紙、電視、現(xiàn)場活動 商譽(yù) 產(chǎn)品設(shè)計 （品牌推廣） 小品牌的特性復(fù)合 報紙、電視、建立車會及奧園基金、建立營銷網(wǎng)絡(luò) 媒體影響力 奧園特色活動 報紙、電視、奧園運(yùn)動年活動 顧客 （社區(qū)文化） 業(yè)主活動，社區(qū)文化活動 組織業(yè)主大型活動 物業(yè)管理服務(wù)水平 物業(yè)管理 報紙、電視、現(xiàn)場活動 28 經(jīng) 緯 物 業(yè) 四、銷售部署建議 銷售時機(jī) “把握商機(jī)為商戰(zhàn)制勝之本”。具體的時間長度取決于當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r與項目的特征。如“五一”、“國慶”長假期前的一至一個半月。 33 經(jīng) 緯 物 業(yè) 由目前與貴司溝通獲知，項目暫定的開售時間為 2023年 9月份，敝司認(rèn)為 9月份是一個相對較理想的時機(jī)，結(jié)合到上述敝司對項目開售時機(jī)選擇條件的分析，敝司建議項目首度開盤能提前至 8月 ，原因如下： 銷售時機(jī)的選擇 34 經(jīng) 緯 物 業(yè) ? 夏季一般是樓市一年中的銷售旺季，把握住樓市銷售旺季，已贏得先機(jī)； ? 8月份開售只比原計劃提前一個月，對工程進(jìn)度影響較少，屆時項目工程形象仍較理想； ? 8月中上旬刊登廣告，經(jīng)過大約 23個星期的鋪墊期后，可于 8月底正式銷售，并可利用 9月份為銷售調(diào)整期，穩(wěn)步消化前期的廣告及客戶資源； ? 正式推售的一個月之后，正值“國慶”黃金周長假期，可利用此黃金時間搞宣傳促銷，為項目“保溫”，進(jìn)一步開拓銷售局面； 綜合上所述： 敝司建議能以 8月底為正式開售時間，首次廣告可安排在 8月初投放 。 促 銷：在售樓部現(xiàn)場舉辦大型展銷會，并配合外展點(diǎn)，現(xiàn)場活動推動銷售氣氛。 一”黃金周的機(jī)會，借助各種促銷優(yōu)惠及現(xiàn)場游園活動，舉辦大型銷售，期間可滲透舉辦一些中型展銷會。 B、待項目配套之 MALL大型商場試業(yè)營運(yùn)后，以悠閑、渡假、消費(fèi)的生活氣息推動別墅的銷售。敝司認(rèn)為隨著競爭越來越激烈，在五花百門的推廣策略的攻勢下，特別是近年“整合營銷”概念的提出后，銷售方式
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