【正文】 競爭中占據(jù)領(lǐng)先地位是當(dāng)前必須解決的課題。入戶政策對房地產(chǎn)市場的影響Code of this report | 6169。另外，購房者在享受其入戶指標(biāo)辦理有關(guān)入戶手續(xù)后三年內(nèi)，可為直系親屬辦理 “ 家庭團(tuán)聚類 ” 入戶。Code of this report | 5169。 Copyright Centaline Group, 2023前言Part1Code of this report | 4169。Code of this report | 1169。 Copyright Centaline Group, 2023前言 ——市場背景2023年從化區(qū)房地產(chǎn)市場狀況2023年從化住宅市場供應(yīng) 100萬平米，成交面 84萬平米環(huán)比上漲 55%，市場吸納率為 84%，整體市場表現(xiàn)為供略大于求。 Copyright Centaline Group, 2023前言 ——政策背景從化區(qū)入戶政策2023年 1月 12日從化市人民政府下發(fā)紅頭文件，買家所購商品房的土地使用權(quán)在 2023年 12月 31日前獲得，并在2023年 12月 31日前進(jìn)行網(wǎng)簽，可辦理落戶。原本將延期兩年的從化購房入戶政策自 4月 1日起又被暫停，而根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在 2月 9日傳出 “ 有條件延期入戶2年 ” 的消息之前，從化 1月 1日 2月 8日僅成交了 98套單位，與去年同期相比暴跌近 90%。 Copyright Centaline Group, 2023前言?2023年從化需求突出，成為廣州市價(jià)值洼地、投資熱土。Code of this report | 7169。11萬平方米從化最大私家活水湖、 2023米湖岸線、 400畝私家山頂公園，項(xiàng)目景觀資源豐富；216。項(xiàng)目位置不理想，交通不便216。 房地產(chǎn)業(yè)仍將維持高速發(fā)展216。周邊在售項(xiàng)目貨量較大，且有價(jià)格優(yōu)勢項(xiàng)目 SWOT分析Code of this report | 10169。 與周邊競爭項(xiàng)目定位雷同，項(xiàng)目難以突圍；252。 Copyright Centaline Group, 2023御湖城選址于天然山嶺之中，丘陵的屏障隔開了外界的喧嘩和浮躁。無塵的水質(zhì)也是優(yōu)質(zhì) “ 無塵生活 ” 的標(biāo)桿之一，御湖城引進(jìn)了目前國內(nèi)最先進(jìn)的 “ 全密閉無負(fù)壓供水設(shè)備” ，以全密閉結(jié)構(gòu)的高度純凈安全保證，切具有節(jié)電50%~90%的高節(jié)能全自動(dòng)智能化運(yùn)作，為每一位對生活具有高度健康、高品質(zhì)要求的業(yè)主，每天源源供應(yīng)潔凈并去用方便的無塵凈化飲用水。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目定位 廣州北 ? 首席養(yǎng)生度假領(lǐng)地Code of this report | 18169。銷售情況 已售 402套智杰雅筑 Code of this report | 21169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目概要　所處區(qū)位 從化江浦區(qū)從城大道與 105國道交匯處，從化市汽車站旁開發(fā)商 從化國泰天彤房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理 從化國泰物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目數(shù)據(jù)　占地面積 132023平方米建筑面積 560000平方米綜合容積率 綠化率 %物業(yè)類型 洋房、別墅戶型面積 在售 108㎡兩房、 120145㎡三房到四房物業(yè)配套1990㎡的五星級會(huì)所，項(xiàng)目自身有 22023多㎡的商業(yè)配套，項(xiàng)目自身擁有 ㎡教育用地，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場、籃球場與泳池等運(yùn)動(dòng)配套。 Copyright Centaline Group, 2023對比分析 ——競品狀況對比表區(qū)域 名稱物業(yè)類型 開發(fā)商報(bào)價(jià) 戶型 開盤時(shí)間現(xiàn)推貨量君源御湖城洋房、別墅 毛坯售價(jià) 6800元 /㎡，總價(jià) 54萬起78100㎡兩房至三房 N+1戶型單位 324套從化城區(qū)中心智杰雅筑 洋房 毛坯售價(jià) 7000元 /㎡起均價(jià) 7500元 /㎡ 只剩 166㎡四房單位 26套盛唐翰林國際 洋房 公寓 6300元 /㎡，毛坯128151㎡的三房至四房的壓軸樓王單位 112套萊茵水岸 洋房， 別墅 均價(jià) 6900元 /㎡，送 1000元 /㎡簡單裝修，別墅毛坯均價(jià) 14500元 /㎡116㎡的三房二廳單位260㎡的別墅2 114套名城御景綠洲 洋房 別墅毛坯均價(jià) 6800元 /㎡最低價(jià)僅 5800元 /㎡起在售 108㎡兩房、120145㎡三房到四房0 572套海逸半島花園 洋房，別墅洋房均價(jià) 7500元 /㎡起別墅均價(jià) 11000元 /㎡ ,毛坯交樓120147㎡三房至四房兩廳 , 4套面積為 258316㎡的聯(lián)排別墅 55套城區(qū)內(nèi)競品項(xiàng)目以大戶型產(chǎn)品為主，各競品報(bào)價(jià)與本項(xiàng)目相差不大。Code of this report | 27169。 從化中心城區(qū)內(nèi)競品與本項(xiàng)目的產(chǎn)品差異較大。 本項(xiàng)目以 78~100m2的中小戶型洋房為主。 區(qū)域內(nèi)剩余貨量較多，本項(xiàng)目占比較重，去貨壓力大。Code of this report | 29169。 Copyright Centaline Group, 2023 均價(jià) ＝ ∑權(quán)重 i均價(jià) iPx /Pi(i=a～ c) ＝ 5345元 /㎡建議項(xiàng)目洋房折后均價(jià) 5200—5400 元 /㎡備注：具體定價(jià)需結(jié)合產(chǎn)品、營銷節(jié)點(diǎn)運(yùn)用市場比較法試算得出的本項(xiàng)目折后均價(jià)價(jià)格建議Code of this report | 33169。 Copyright Centaline Group, 2023如何讓 “ 首席養(yǎng)生度假領(lǐng)地 ” 在御湖城每一個(gè)角落傳遞？現(xiàn)場包裝建議項(xiàng)目現(xiàn)狀：昭示性較差，缺乏必要的路牌指引及圍墻包裝；正處于全面施工階段，建筑材料擺放混亂，客戶體驗(yàn)感不強(qiáng)；項(xiàng)目園林尚未完成；建議：對工地圍墻進(jìn)行包裝；于項(xiàng)目主干道兩端設(shè)置燈旗；設(shè)置高品質(zhì)指示牌，增加小區(qū)裝飾小品整頓施工工地；加快園林建設(shè)進(jìn)度；Code of this report | 37169。 根據(jù)定位及項(xiàng)目銷售信息，制作項(xiàng)目特色小禮品（扇子、水杯等）；Code of this report | 38169。成本低；覆蓋面廣；節(jié)奏性強(qiáng)；Code of this report | 41169。 Copyright Centaline Group, 2023相關(guān)配合：為了增加活動(dòng)在區(qū)域內(nèi)的影響力，加大客戶拓展的力度我司建議：凡報(bào)名參與本次活動(dòng)的業(yè)主在項(xiàng)目二次購房均可享額外優(yōu)惠；安排樓巴于從化市區(qū)及從化客運(yùn)站進(jìn)行接送服務(wù)；通過橫幅、短信、海報(bào)等方式發(fā)布活動(dòng)實(shí)時(shí)信息；凡報(bào)名參加活動(dòng)的業(yè)主均可獲得御湖城精美禮品一份；建議于活動(dòng)現(xiàn)場設(shè)置抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品以家電為主；建議活動(dòng)現(xiàn)場輔以其他小型活動(dòng)，如馬克杯制作等，同時(shí)提供點(diǎn)心飲料。Code of this report | 44169。 Copyright Centaline Group, 2023御湖城 ?戰(zhàn)勝亞健康負(fù)離子講座活動(dòng)目的：與賽愛、賽路美兩大負(fù)離子產(chǎn)品品牌合作，通過客源共享的方式促進(jìn)成交，并深化養(yǎng)生度假領(lǐng)地的項(xiàng)目形象?；顒?dòng)細(xì)節(jié)：時(shí)間： 8月 25日 26日活動(dòng)內(nèi)容：以 銷售 中心作為自駕游活動(dòng)的起點(diǎn)，與汽車品牌合作設(shè)立車輛外展點(diǎn)，并對選購車輛或認(rèn)購房產(chǎn)的客戶進(jìn)行交叉優(yōu)惠； 下午啟程前往白水寨景區(qū)，爬山看瀑布，之后前往南昆山住宿；以銷售中心為自駕游活動(dòng)終點(diǎn)，并抽取三名幸運(yùn)客戶，贏取出國游大獎(jiǎng)。項(xiàng)目主推的四棟洋房中，已售 52套，主銷 7981M2兩房。u 其中， A棟 73套、H1棟 38套、 H2棟33套和 H3棟 42套。因此可以看出，受入戶政策的影響，郊區(qū)的小面積洋房不再受到青睞， N+1戶型將是本次推貨的亮點(diǎn)。推盤時(shí)間建議Code of this report | 52169。 Copyright Centaline Group, 2023后期： H H3棟推售時(shí)間： 8月推售套數(shù)： 30%，約 55套入市均價(jià)： 5400元 /方銷售目標(biāo)：開盤 70%l 首批推貨解決一些難銷戶型，后期的推貨壓力相對減少。 Copyright Centaline Group, 20236月下旬 7月 8月首批：推出 A棟和 H3棟30%： 56套后期：推出 H H3棟和部分 A棟優(yōu)質(zhì)單位銷售進(jìn)度40%： 74套總銷售進(jìn)度（ 186