【正文】 、電信、電力和眾多大型企業(yè)集團總部，形成了中國金融業(yè)的核心和領(lǐng)導力量。 2300026000元 /平米 中關(guān)村 板塊 作為中國第一個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) ，覆蓋了北京市科技、智力、人才和信息資源。 鉆河公館 鉆河公館 ?項目地址：朝陽區(qū)東三環(huán)霄云里 8號 ?建筑面積： ㎡ ?總套數(shù)： 300套 ?物業(yè)類別：公寓 ?裝修標準：精裝修（ 5000元 /平米） ?工程進度：準現(xiàn)房 ?容積率： ?綠化率： % ?樓層： 13層 ?價格： 28000元 /平米 (均 ) ?開盤時間： 2023年 05月 6日 ?入住時間： 20235 ?開發(fā)商：北京永順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?物業(yè)：高力物業(yè) /平米 .月 波菲特行政公寓 鉆河公館 鉆河公館 亞奧板塊 代表項目 世奧國際 區(qū)域服務(wù)式公寓價格 1700020230元 /平米 區(qū)域特點 : 近鄰奧運場館，區(qū)域配套設(shè)施完善，隨著奧運會臨近，區(qū)域成為世界的焦點，投資、自住環(huán)境較好。 鉆河公館 鉆河公館 ?項目地址：朝陽門橋西南角 ?建筑面積： ㎡ ?總套數(shù)： 400套 ?物業(yè)類別：公寓 ?裝修標準：精裝修（ 3000元 /平米） ?工程進度：準現(xiàn)房 ?容積率： ?綠化率： 20% ?樓層： 12層 ?價格： 28000元 /平米 (均 ) ?開盤時間： 2023年 9月 ?入住時間： 20230730 ?發(fā)展商：北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?物業(yè)：香港鼎銘物業(yè) 8元 /平米 .月 北京 INN 鉆河公館 鉆河公館 建國門板塊 代表項目 長安驛 建國 5號 區(qū)域服務(wù)式公寓價格 3202340000元 /平米 區(qū)域特點 : 中國第一街，地理位臵獨特稀缺，最具榮耀感的精神領(lǐng)地。 代表項目 文津國際 中灣國際 立方庭 新中關(guān) 區(qū)域服務(wù)式公寓價格 2500030000元 /平米 鉆河公館 鉆河公館 ?項目地址：中關(guān)村東路一號清華科技園 A02地塊 （清華大學南門） ? 建筑面積： ㎡ ?總套數(shù)： 215 套 ?物業(yè)類別：公寓 ?裝修標準：精裝修（ 2023元 /平米） ?工程進度：現(xiàn)房 ?容積率： ?綠化率： 30% ?樓層： 19層 ?價格： 17000元 /平米 ?開盤時間： 2023年 1月 18日 ?入住時間： 2023年 1231 ?開發(fā)商：北京硅谷興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?物業(yè)：錦江物業(yè) /平米 .月 文津國際 鉆河公館 鉆河公館 金融街 板塊 金融街板塊 區(qū)域特點 坐落著中國最高的金融決策監(jiān)管機構(gòu)、內(nèi)外資金融機構(gòu)總部、電信、電力和眾多大型企業(yè)集團總部，形成了中國金融業(yè)的核心和領(lǐng)導力量。 代表項目 學院派 區(qū)域服務(wù)式公寓價格 2300026000元 /平米 鉆河公館 鉆河公館 ?項目地址：海淀區(qū)西土城路與學院南路交叉路口，明光橋西北角 ? 建筑面積： 12萬㎡ ?總套數(shù)： 721套 ?物業(yè)類別：公寓 ?裝修標準：精裝修（ 15002023元 /平米） ?工程進度：主體結(jié)構(gòu)封頂 ?容積率： 3 ?綠化率： 30% ?樓層： 18層 ?價格： 24000元 /平米 ?開盤時間： 2023年 1月 5日 ?入住時間： 2023年底 ?開發(fā)商：中順超科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?物業(yè)：光大物業(yè) /平米 .月 學院派 鉆河公館 鉆河公館 中關(guān)村板塊 中關(guān)村板塊 區(qū)域特點 作為 中國第一個國家級 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) ，覆蓋了北京市科技、智力、人才和信息資源。各個項目的最終價格表現(xiàn)更多的是區(qū)域價值的貨幣表現(xiàn)。 精裝修的采用不僅提高了產(chǎn)品自身 素質(zhì)及項目品質(zhì)，并且全套家具家電 的贈送為投資者提高了時間效率及 投資價值 酒店管家式服務(wù)在傳統(tǒng)酒店服務(wù)的 基礎(chǔ)上，衍生出更加貼近客戶的管 家式服務(wù)。 西直門交通樞紐的范圍內(nèi)，除城市鐵路輕軌站以外，還將安排建設(shè)城市鐵路指揮中心、 、西直門火車站綜合改造及站前廣場的綠化、高梁橋路以西約 、高梁橋路高架立體交通系統(tǒng)的建設(shè)、以及目前北京市最大的地下約 2023個車位的大型停車庫。 元代為大都城和義門所在地，明、清時為京師內(nèi)城九門之一。鉆河公館 鉆河公館 “ 鉆河公館 ” 項目提案匯報 鉆河公館 鉆河公館 卷 首 語 方向 決定 成敗 方法 成就 輝煌 西直門 〃 絕版建筑群落 鉆河公館 鉆河公館 “ 知己知彼，百戰(zhàn)不殆” —— 《 孫子 〃 謀攻 》 鉆河公館 鉆河公館 項 目 數(shù) 量 單 位 規(guī)劃總用地 35967 平米 建設(shè)用地面積 17117 平米 總建筑用地面積 5477 平米 地上總建筑面積 65045 平米 商業(yè)地上面積 17285 平米 公寓式辦公面積 13820 平米 地下建筑總面積 21680 平米 建筑密度 32 % 容積率 綠地率 35 % 本案地塊基本數(shù)據(jù) 注：此數(shù)據(jù)為開發(fā)商標書提供數(shù)據(jù)，相關(guān)具體數(shù)據(jù)以開發(fā)商最終確認為準 鉆河公館 鉆河公館 本案自身特點審視： 1. 雄踞西直門交通樞紐咽喉，地理位臵極佳 2. 地塊面積狹小，單體樓座建筑密度大 3. 辦公及商業(yè)土地性質(zhì) 4. 零居室開間，戶型面積 40平米左右 5. 單層房間數(shù)量達到 47戶之多 6. 預(yù)期租金回報相對較高 。元至元四年（ 1267）元士祖忽必烈在金中都舊城東北營建新城，其中城墻方圓 ,黃土夯成 ,共設(shè)11門 ,西墻北門及為和義門 .城門北側(cè)設(shè)有水關(guān)。 “ 零轉(zhuǎn)換 ” 、四位一體、現(xiàn)代化交通樞紐 交通樞紐 鉆河公館 鉆河公館 西環(huán)廣場、楓藍國際、中坤大廈、華遠企業(yè)號等項目集中入市，加之成銘大廈、皇冠大廈、首鋼大廈等此前的寫字樓群落，使這里形成了一個新的地區(qū)性商務(wù)群落。對居住者提供具有針對 性的服務(wù)整體方案 鉆河公館 鉆河公館 本案核心價值體系定位 鉆河公館 鉆河公館 產(chǎn)品價值回顧 “ 服務(wù)式公寓 ” 土地價值回顧 “ 城市樞紐版塊 ” 本案核心價值定位 城市樞紐 價格推導思路 因此，通過與市場上類似區(qū)域的綜合比較， 推導出本地塊區(qū)域的價值特征，進而最終確定本案價格。區(qū)域內(nèi)高校云集，學院氛圍濃郁。金融街作為中國的金融管理中心，資金管理規(guī)模巨大，是對全國最有影響力的金融中心區(qū)。 建國門 板塊 鉆河公館 鉆河公館 ?項目地址：建華南路永安南里 ?建筑面積： 11萬 ㎡ ?總套數(shù)： 883 套 ?物業(yè)類別：公寓 ?裝修標準：精裝修（ 3000元 /平米） ?工程進度：準現(xiàn)房 ?容積率： 6 ?綠化率： 31% ?樓層： 28層 ?價格： 35000元 /平米 (均 ) ?開盤時間： 2023年 12月 ?入住時間： 202309 ?發(fā)展商：北京丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?物業(yè)：第一太平戴維斯 /平米 .月 長安驛 鉆河公館 鉆河公館 CBD板塊 代表項目 圣世一品 世界城 世華國際公寓 區(qū)域服務(wù)式公寓價格 3000040000元 /平米 區(qū)域特點 : 目前北京最現(xiàn)代化、國際化、最繁華、成熟的國際商務(wù)中心。 亞奧 板塊 鉆河公館 鉆河公館 ?項目地址：朝陽區(qū)北四環(huán)東路惠新東橋向東200米 ?建筑面積： 11萬 ㎡ ?總套數(shù)： 747套 ?物業(yè)類別：公寓 ?裝修標準：精裝修（ 3000元 /平米） ?工程進度：主體封頂 ?綠化率： 31% ?樓層： 28層 ?價格： 18500 元 /平米 (均 ) ?開盤時間： 2023年 11月 18日 ?入住時間： 202312 ?開發(fā)商：北京信遠時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?物業(yè)： 高力物業(yè) /平米 .月 世奧國際 鉆河公館 鉆河公館 區(qū)域 區(qū)域特點 區(qū)域價格 西直門 板塊 北臨以清華、北大為代表的八大學府；西北為中國硅谷 — 中關(guān)村高科技園區(qū)；南接號稱中國華爾街的金融街；近鄰建設(shè)部等數(shù)十家國家部委行政辦公總部。區(qū)域內(nèi)高校云集，學院氛圍濃郁。金融街作為中國的金融管理中心，資金管理規(guī)模巨大，是對全國最有影響力的金融中心區(qū) 3000040000元 /平米 東直門 板塊 南臨 CBD商圈，東臨燕莎商圈，北接三元橋國門商圈，是北京東區(qū)經(jīng)濟商務(wù)最為活躍的地區(qū)，東直門交通樞紐的建設(shè)使該區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢更為突出 。 3000040000元 /平米 朝青 板塊 擁有朝陽公園、紅領(lǐng)巾公園 兩大稀缺景觀資源，自然環(huán)境得天獨厚；屬于 CBD輻射地帶，區(qū)域投資、自住市場均好。 選定了 7項市場指標的加權(quán)平均值 運用德爾斐法，根據(jù)分值加權(quán)計算確定本區(qū)域的最終價格定位。 室內(nèi)精裝項的品牌建議 鉆河公館 鉆河公館 產(chǎn)品優(yōu)化建議 —— 精裝標準 衛(wèi)浴精裝品牌及等級建議 浴缸 ★★ 中高檔品牌 杜拉維特、科馬、勞芬、科勒（高端品牌） 坐便器 ★★★ 高檔品牌 杜拉維特、科馬（高端品牌）、科勒（中檔品牌） 洗面盆 ★★ 中高檔品牌 杜拉維特、科馬（高端品牌）、科勒（中檔品牌） 龍頭 ★★ 中高檔品牌 漢斯格雅、（高端品牌）、科勒、高儀（中檔品牌） 花灑 ★★★ 高檔品牌 漢斯格雅、科馬（高端品牌）、科勒（中檔品牌） 五金件 ★★ 中高檔品牌 漢斯格雅、科勒、科馬、高儀、頂固 （盡可能用德國進口五金件） 淋浴房 ★ 中高檔品牌 杜拉維特、漢斯格雅、科勒（高端品牌） 吉事多、朗斯（中檔品牌） ★★★為重點突出的產(chǎn)品，必須保證所選高檔品牌，及同品牌高檔品質(zhì) 對于衛(wèi)浴來說，坐便器、花灑重點強調(diào)。 窗 德國 SCHUCO（旭格）鋁合金斷熱型材，高級進口 SCHUCO （旭格）五金件，鋼化中空玻璃窗。 銷售節(jié)奏 注：數(shù)據(jù)以標書“詳細建筑數(shù)據(jù)頁”為主， CAD數(shù)據(jù)為輔助 ?銷售周期： 12個月 ?銷售率： 95% 鉆河公館 鉆河公館 —— 銷售面積（平米） 銷售金額（元） 預(yù)計回款額（元） 一次強銷售期 （ — ） 13074 366072023 237946800 持續(xù)期 （ — ） 5230 146440000 95186000 二次強銷期 （ — ） 6537 183036000 118973400 合計 24841 695548000 452106200 銷售及回款統(tǒng)計 ?銷售周期 12個月，銷售率 95%； ?回款額按照 30%一次性付款， 70%按揭付款進行計算； 注：數(shù)據(jù)以標書“詳細建筑數(shù)據(jù)頁”為主， CAD數(shù)據(jù)為輔助 鉆河公館 鉆河公館 結(jié)合項目產(chǎn)品的價格定位及供應(yīng)量情況可以得出本項目的公寓部分最終銷售總金額為 ，具體計算方式如下： 銷售目標 公寓總建筑面積 推導均價 =26148平米 X 28000元 /平米 =732144000元 注：數(shù)據(jù)以標書“詳細建筑數(shù)據(jù)頁”為主， CAD數(shù)據(jù)為輔助 鉆河公館 鉆河公館 開盤準備期相關(guān)事宜 （ —— ） 鉆河公館 鉆河公館 開盤準備期（現(xiàn)在 —— ） 階段目標 ?樹立市場形象； ?完成市場預(yù)熱； ?客戶積累與梳理； 鉆河公館 鉆河公館 開盤準備期（現(xiàn)在 —— ） 推廣執(zhí)行 ?形象模塊：城市樞紐 / 服務(wù)式 / 公寓 ?包裝模塊：項目 VI系統(tǒng)定稿 /現(xiàn)場包裝 /區(qū)域識別系統(tǒng) ?道具模塊：樓書 /戶型圖集 /沙盤 /看板 ?廣告模塊：戶外廣告 /大眾紙媒 /房產(chǎn)雜志 /網(wǎng)絡(luò) /廣播 ?公關(guān)模塊：區(qū)域價值研討會 /產(chǎn)品推介會