【正文】 鉆河公館 高額 回報(bào) 增值保障 基礎(chǔ)保障 投資目的 增值 保值 客群投資心理分析 低 高 吸引力 鉆河公館 鉆河公館 投資力 : 區(qū)域的投資潛力和項(xiàng)目的投資回報(bào) 產(chǎn)品力：高檔、舒適的產(chǎn)品品質(zhì) 服務(wù)力：完善的物業(yè)服務(wù)管理體系 通過(guò)對(duì)投資客群心理需求的分析，影響購(gòu)買力的主要因素如下： 鉆河公館 鉆河公館 投資周期 短期 中期 長(zhǎng)期 外在體現(xiàn) 本案 直接吸引點(diǎn) 適用性 價(jià)值基礎(chǔ) 樞紐地段 開發(fā)商品牌 小戶型低總價(jià) 可住／可租 ？ 在滿足了基本的投資需求后，對(duì)位更高吸引力及超值投資回報(bào)的客群投資心理需求，需要賦予產(chǎn)品一定的附加價(jià)值！ 鉆河公館 鉆河公館 因此，由客群需求衍生出的產(chǎn)品附加值及行銷力如下： 精裝修 全套家具家電 完善酒店管家式服務(wù) 硬件 軟件 服務(wù)式公寓 軟硬件的完美結(jié)合構(gòu)成本案的產(chǎn)品屬性和獨(dú)特賣點(diǎn)。 “ 零轉(zhuǎn)換 ” 、四位一體、現(xiàn)代化交通樞紐 交通樞紐 鉆河公館 鉆河公館 西環(huán)廣場(chǎng)、楓藍(lán)國(guó)際、中坤大廈、華遠(yuǎn)企業(yè)號(hào)等項(xiàng)目集中入市，加之成銘大廈、皇冠大廈、首鋼大廈等此前的寫字樓群落，使這里形成了一個(gè)新的地區(qū)性商務(wù)群落。是北京西部最重要的交通轉(zhuǎn)換中心。元至元四年（ 1267）元士祖忽必烈在金中都舊城東北營(yíng)建新城，其中城墻方圓 ,黃土夯成 ,共設(shè)11門 ,西墻北門及為和義門 .城門北側(cè)設(shè)有水關(guān)。 無(wú)可辯駁的鉆石地段，絕版二環(huán)邊 西直門 版塊 東直門 版塊 鉆河公館 鉆河公館 西直門，元稱和義門，是東直門的姐妹門，“高亮趕水”的傳說(shuō) 人人皆知，更兼玉泉山到皇城的御水車都走此門，故甕城門洞中刻 有漢白玉水紋石雕一塊，京人皆知“西直水紋”。鉆河公館 鉆河公館 “ 鉆河公館 ” 項(xiàng)目提案匯報(bào) 鉆河公館 鉆河公館 卷 首 語(yǔ) 方向 決定 成敗 方法 成就 輝煌 西直門 〃 絕版建筑群落 鉆河公館 鉆河公館 “ 知己知彼，百戰(zhàn)不殆” —— 《 孫子 〃 謀攻 》 鉆河公館 鉆河公館 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 位 規(guī)劃總用地 35967 平米 建設(shè)用地面積 17117 平米 總建筑用地面積 5477 平米 地上總建筑面積 65045 平米 商業(yè)地上面積 17285 平米 公寓式辦公面積 13820 平米 地下建筑總面積 21680 平米 建筑密度 32 % 容積率 綠地率 35 % 本案地塊基本數(shù)據(jù) 注：此數(shù)據(jù)為開發(fā)商標(biāo)書提供數(shù)據(jù)，相關(guān)具體數(shù)據(jù)以開發(fā)商最終確認(rèn)為準(zhǔn) 鉆河公館 鉆河公館 本案自身特點(diǎn)審視： 1. 雄踞西直門交通樞紐咽喉，地理位臵極佳 2. 地塊面積狹小，單體樓座建筑密度大 3. 辦公及商業(yè)土地性質(zhì) 4. 零居室開間，戶型面積 40平米左右 5. 單層房間數(shù)量達(dá)到 47戶之多 6. 預(yù)期租金回報(bào)相對(duì)較高 。 諸多的產(chǎn)品特點(diǎn)毫無(wú)懸念的決定了本案最直接的產(chǎn)品屬性： 投資型公寓產(chǎn)品 鉆河公館 鉆河公館 產(chǎn)品的特定屬性決定了指導(dǎo)本案營(yíng)銷工作的主要切入點(diǎn)為： 構(gòu)筑項(xiàng)目潛在投資價(jià)值與客群投資預(yù)期心理的全息對(duì)位 帶著這個(gè)問(wèn)題，進(jìn)入中原視角 … 鉆河公館 鉆河公館 第一部分 公寓篇 第二部分 商業(yè)篇 第三部分 業(yè)務(wù)體組織及管理說(shuō)明 第四部分 中原地產(chǎn)全程護(hù)航體系 目 錄 鉆河公館 鉆河公館 第一部分 公寓篇 土地價(jià)值 / 產(chǎn)品價(jià)值 / 核心價(jià)值定位 / 價(jià)格推導(dǎo) / 營(yíng)銷策略 鉆河公館 鉆河公館 關(guān)于土地的思考 （土地價(jià)值） 鉆河公館 鉆河公館 讓我們回顧西直門的前世今生。 元代為大都城和義門所在地，明、清時(shí)為京師內(nèi)城九門之一。 淵源的歷史背景，深厚的文化積淀 文化歷史 鉆河公館 鉆河公館 西直門交通樞紐位于西直門立交橋西北角，系西北二環(huán)結(jié)點(diǎn)位臵，預(yù)計(jì)總投資29億。 西直門交通樞紐的范圍內(nèi)，除城市鐵路輕軌站以外，還將安排建設(shè)城市鐵路指揮中心、 、西直門火車站綜合改造及站前廣場(chǎng)的綠化、高梁橋路以西約 、高梁橋路高架立體交通系統(tǒng)的建設(shè)、以及目前北京市最大的地下約 2023個(gè)車位的大型停車庫(kù)。 商務(wù)群落，氛圍濃厚 商務(wù)樞紐 鉆河公館 鉆河公館 農(nóng)科院、氣象研究院、鋼鐵研究院等 8大國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)， 170所各類研究院聚集于此，軟件、鋼鐵、鐵路、文化影視、金融、農(nóng)科、冶金、船舶八大產(chǎn)業(yè)鏈遍布周邊 產(chǎn)業(yè)支持，持續(xù)發(fā)展空間強(qiáng)大 產(chǎn)業(yè)樞紐 鉆河公館 鉆河公館 北京交通大學(xué)、中央民族大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、北京郵電大學(xué)、中國(guó)政法大學(xué)等全國(guó)知名八大院校周邊環(huán)繞 學(xué)院林立，學(xué)術(shù)氛圍積淀 學(xué)院樞紐 鉆河公館 鉆河公館 交通 商務(wù) 文化 產(chǎn)業(yè) 學(xué)院 先天絕版地段決定后天不可復(fù)制優(yōu)勢(shì) 樞紐中的樞紐！ 土 地 價(jià) 值 鉆河公館 鉆河公館 西直門北連中關(guān)村，南接金融街，打造成為京西金融商務(wù)“金三角”。 精裝修的采用不僅提高了產(chǎn)品自身 素質(zhì)及項(xiàng)目品質(zhì)，并且全套家具家電 的贈(zèng)送為投資者提高了時(shí)間效率及 投資價(jià)值 酒店管家式服務(wù)在傳統(tǒng)酒店服務(wù)的 基礎(chǔ)上，衍生出更加貼近客戶的管 家式服務(wù)。 稀缺 各個(gè)項(xiàng)目的最終價(jià)格表現(xiàn)更多的是區(qū)域價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。 鉆河公館 鉆河公館 西直門板塊 東直門板塊 燕莎板塊 朝陽(yáng)門板塊 CBD板塊 朝青 板塊 亞奧板塊 關(guān)鍵詞： 城市核心區(qū) 分布廣泛 不平均 中關(guān)村板塊 金融街 板塊 ?中關(guān)村板塊 ?金融街板塊 ?西直門板塊 ?東直門板塊 ? CBD板塊 ?朝青板塊 ?建國(guó)門板塊 ?燕莎板塊 ? 亞奧板塊 ?朝陽(yáng)門板塊 西部 東部 鉆河公館 鉆河公館 西直門板塊 西直門板塊 區(qū)域特點(diǎn) 北臨以清華、北大為代表的八大學(xué)府；西北為中國(guó)硅谷 — 中關(guān)村高科技園區(qū)；南接號(hào)稱中國(guó)華爾街的金融街；近鄰建設(shè)部等數(shù)十家國(guó)家部委行政辦公總部。 代表項(xiàng)目 學(xué)院派 區(qū)域服務(wù)式公寓價(jià)格 2300026000元 /平米 鉆河公館 鉆河公館 ?項(xiàng)目地址：海淀區(qū)西土城路與學(xué)院南路交叉路口，明光橋西北角 ? 建筑面積： 12萬(wàn)㎡ ?總套數(shù)： 721套 ?物業(yè)類別：公寓 ?裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（ 15002023元 /平米） ?工程進(jìn)度：主體結(jié)構(gòu)封頂 ?容積率： 3 ?綠化率： 30% ?樓層： 18層 ?價(jià)格： 24000元 /平米 ?開盤時(shí)間： 2023年 1月 5日 ?入住時(shí)間： 2023年底 ?開發(fā)商：中順超科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?物業(yè)：光大物業(yè) /平米 .月 學(xué)院派 鉆河公館 鉆河公館 中關(guān)村板塊 中關(guān)村板塊 區(qū)域特點(diǎn) 作為 中國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) ，覆蓋了北京市科技、智力、人才和信息資源。各類高新外資企業(yè)萬(wàn)余家，聚集了大批海歸人員、國(guó)際化人才和創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。 代表項(xiàng)目 文津國(guó)際 中灣國(guó)際 立方庭 新中關(guān) 區(qū)域服務(wù)式公寓價(jià)格 2500030000元 /平米 鉆河公館 鉆河公館 ?項(xiàng)目地址：中關(guān)村東路一號(hào)清華科技園 A02地塊 （清華大學(xué)南門） ? 建筑面積： ㎡ ?總套數(shù)： 215 套 ?物業(yè)類別：公寓 ?裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（ 2023元 /平米） ?工程進(jìn)度：現(xiàn)房 ?容積率： ?綠化率： 30% ?樓層： 19層 ?價(jià)格： 17000元 /平米 ?開盤時(shí)間： 2023年 1月 18日 ?入住時(shí)間： 2023年 1231 ?開發(fā)商：北京硅谷興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?物業(yè)：錦江物業(yè) /平米 .月 文津國(guó)際 鉆河公館 鉆河公館 金融街 板塊 金融街板塊 區(qū)域特點(diǎn) 坐落著中國(guó)最高的金融決策監(jiān)管機(jī)構(gòu)、內(nèi)外資金融機(jī)構(gòu)總部、電信、電力和眾多大型企業(yè)集團(tuán)總部，形成了中國(guó)金融業(yè)的核心和領(lǐng)導(dǎo)力量。 代表項(xiàng)目 金融街華融公寓 西派國(guó)際 區(qū)域服務(wù)式公寓價(jià)格 3000040000元 /平米 鉆河公館 鉆河公館 ?項(xiàng)目地址：西城區(qū)興盛街 ? 建筑面積： ㎡ ?總套數(shù)： 166 套 ?物業(yè)類別：公寓 ?裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（ 2023元 /平米） ?工程進(jìn)度：現(xiàn)房 ?容積率： ?綠化率： 23% ?樓層： 10層 ?價(jià)格： 24000元 /平米 ?開盤時(shí)間： 2023年 10月 8日 ?入住時(shí)間： 2023年 830 ?開發(fā)商：北京華融建業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?物業(yè)：華匯物業(yè) 6元 /平米 .月 金融街華融公寓 鉆河公館 鉆河公館 東直門板塊 區(qū)域特點(diǎn) 南臨 CBD商圈，東臨燕莎商圈，北接三元橋國(guó)門商圈，是北京東區(qū)經(jīng)濟(jì)商務(wù)最為活躍的地區(qū)，東直門交通樞紐的建設(shè)使該區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢(shì)更為突出。 鉆河公館 鉆河公館 ?項(xiàng)目地址：朝陽(yáng)門橋西南角 ?建筑面積： ㎡ ?總套數(shù)： 400套 ?物業(yè)類別：公寓 ?裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（ 3000元 /平米） ?工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房 ?容積率： ?綠化率： 20% ?樓層： 12層 ?價(jià)格： 28000元 /平米 (均 ) ?開盤時(shí)間： 2023年 9月 ?入住時(shí)間： 20230730 ?發(fā)展商：北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?物業(yè)：香港鼎銘物業(yè) 8元 /平米 .月 北京 INN 鉆河公館 鉆河公館 建國(guó)門板塊 代表項(xiàng)目 長(zhǎng)安驛 建國(guó) 5號(hào) 區(qū)域服務(wù)式公寓價(jià)格 3202340000元 /平米 區(qū)域特點(diǎn) : 中國(guó)第一街，地理位臵獨(dú)特稀缺，最具榮耀感的精神領(lǐng)地。 CBD 板塊 鉆河公館 鉆河公館 ?項(xiàng)目地址：東三環(huán)京廣中心對(duì)面 ?建筑面積： ㎡ ?總套數(shù)： 478 套 ?物業(yè)類別：住宅 ?裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（ 3500元 /平米） ?工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房 ?容積率： ?綠化率： 30% ?價(jià)格： 30000元 /平米 (均 ) ?開盤時(shí)間： 2023年 11月 ?入住時(shí)間： 202304 ?發(fā)展商：北京雙建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?物業(yè)：高力物業(yè) /平米 .月 圣世一品 鉆河公館 鉆河公館 朝青板塊 代表項(xiàng)目 公園 1872 區(qū)域服務(wù)式公寓價(jià)格 1800022023元 /平米 區(qū)域特點(diǎn) : 擁有朝陽(yáng)公園、紅領(lǐng)巾公園 兩大稀缺景觀資源，自然環(huán)境得天獨(dú)厚；屬于 CBD輻射地帶，區(qū)域投資、自住市場(chǎng)均好。 鉆河公館 鉆河公館 ?項(xiàng)目地址：朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)霄云里 8號(hào) ?建筑面積： ㎡ ?總套數(shù)： 300套 ?物業(yè)類別：公寓 ?裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（ 5000元 /平米） ?工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房 ?容積率： ?綠化率： % ?樓層： 13層 ?價(jià)格： 28000元 /平米 (均 ) ?開盤時(shí)間： 2023年 05月 6日 ?入住時(shí)間： 20235 ?開發(fā)商：北京永順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司 ?物業(yè)：高力物業(yè) /平米 .月 波菲特行政公寓 鉆河公館 鉆河公館 亞奧板塊 代表項(xiàng)目 世奧國(guó)際 區(qū)域服務(wù)式公寓價(jià)格 1700020230元 /平米 區(qū)域特點(diǎn) : 近鄰?qiáng)W運(yùn)場(chǎng)館，區(qū)域配套設(shè)施完善，隨著奧運(yùn)會(huì)臨近，區(qū)域成為世界的焦點(diǎn)，投資、自住環(huán)境較好。處于中關(guān)村、奧運(yùn)村、金融街所勾畫出的 “ 金三角 ” 中心地帶。 2300026000元 /平米 中關(guān)村 板塊 作為中國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)