【正文】 2023年 3月 下午 6時 13分 :13March 23, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 18:13:1118:13:1118:13Thursday, March 23, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 6時 13分 11秒 下午 6時 13分 18:13: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 23日星期四 下午 6時 13分 11秒 18:13: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 18:13:1118:13:1118:133/23/2023 6:13:11 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 下午 6時 13分 :13March 23, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 18:13:1118:13:1118:13Thursday, March 23, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 3月 23日星期四 6時 13分 11秒 18: 謝謝各位！ 鉆河公館 鉆河公館 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 一個人要發(fā)現(xiàn)卓有成效的真理，需要千百萬個人在失敗的探索和悲慘的錯誤中毀掉自己的生命。 ? 最好的 CEO是構(gòu)建他們的團(tuán)隊來達(dá)成夢想，即便是邁克爾 ? 管得少，就是管得好。 ? 路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。 ? 是員工養(yǎng)活了公司。 ? 人們所認(rèn)識到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續(xù)向前。 ? 堅持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 ? 自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。 ? 我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽聞的利潤，也不要在市場不景氣時，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。 ? 惟一持久的競爭優(yōu)勢，就是比你的競爭對手學(xué)習(xí)得更快的能力。 ? 患難可以試驗一個人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。 18:1318:1318:13:1118:13:11 ? 所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 鉆河公館 鉆河公館 業(yè)務(wù)體工作內(nèi)容 銷售人員 —— 考核標(biāo)準(zhǔn)：打分制、月度考核 ?按公司和本部門規(guī)定開展業(yè)務(wù)工作，執(zhí)行個人月度及年度的銷售任務(wù)； ?協(xié)助客戶完成銷售合同的核準(zhǔn)和網(wǎng)上簽約的工作； ?負(fù)責(zé)協(xié)助并督促客戶辦理按揭貸款手續(xù)，并跟進(jìn)各項進(jìn)程，直至按揭放款； ?協(xié)助客戶辦理銷售后期各項手續(xù)，直至入?。? ?完成銷售部領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作； 鉆河公館 鉆河公館 鉆河公館 鉆河公館 ? 神圣的工作在每個人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點一滴做起。 鉆河公館 鉆河公館 招商服務(wù)客戶 (部分 ) 鉆河公館 鉆河公館 王牌商業(yè)操作團(tuán)隊 —— 精于保障本項目 中原商業(yè)部擁有具備長期操作經(jīng)驗的王牌團(tuán)隊，團(tuán)隊成員擁有大量全國及北京市重點項目的營銷經(jīng)歷，實操經(jīng)驗遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他商業(yè)顧問機構(gòu)。另外，商業(yè)部擁有多個紀(jì)錄型商業(yè)銷售項目。 鉆河公館 鉆河公館 本案工程形象具化 鉆河公館 鉆河公館 對于地下自行車停車場擁有成熟的操作經(jīng)驗 —— 利于發(fā)掘本項目 本案涉及地下近 7000平米的自行車庫，而我司對于該 種配套公建的商業(yè)操作經(jīng)驗十分豐富、并了解其操作 的兩大關(guān)鍵性難點，有能力充分挖掘這部分面積的潛 在商業(yè)價值。 市場預(yù)熱期 開盤強銷期 持續(xù)銷售期 收尾期 （ 3個月） （ 2個月） （ 4個月） （ 1個月） 時間 租賃走勢 租售結(jié)合期 （ 3個月） 招商啟動 40% 階段銷售率 （按 100%計算） 銷售面積 （平米） 20% 30% 10% 2398 1199 1799 600 鉆河公館 鉆河公館 —— 銷售面積（平米） 累計銷售金額（元） 開盤強銷期 （ — ） 2,398 83,930,000—— 95,920,000 持續(xù)銷售期 （ — ） 1,199 41,965,000—— 47,960,000 租售結(jié)合期 （ — ） 1,799 62,965,000—— 71,960,000 收尾期 （ — ） 600 21,000,000—— 24,000,000 合計 5,995 209,860,000—— 239,840,000 銷售及回款統(tǒng)計 銷售均價： —— 4萬元 /平米 以甲方最終確認(rèn)面積為準(zhǔn) 鉆河公館 鉆河公館 中原優(yōu)勢 鉆河公館 鉆河公館 中原商業(yè)團(tuán)隊能給本案帶來什么 —— 用證據(jù)說明一切 鉆河公館 鉆河公館 對于項目區(qū)域的熟悉程度高 —— 適于操作本項目 中原地產(chǎn)在本案周邊擁有多個商業(yè)銷售項目，對于區(qū)域市場特點非常熟悉，便于有效規(guī)避區(qū)域競爭，在第一時間把握項目營銷的核心突破口。 ? 進(jìn)入開盤強銷期，為地上一層面積的銷售，在銷售同時進(jìn)行前期的租賃商戶積累，簽訂意向租賃協(xié)議（預(yù)招階段）。 ? 持續(xù)銷售期 4個月 主要目的是針對內(nèi)部面積和東側(cè)面積進(jìn)行銷售。 鉆河公館 鉆河公館 租售策略 鉆河公館 鉆河公館 區(qū)域租金示意圖 鉆河公館 鉆河公館 租售市場分析 區(qū)域租金的差異較大，高梁橋斜街和交大東路的北側(cè)段，商業(yè)氛圍成熟，租金浮動較大，出租狀況良好；而道路南側(cè)屬于新建區(qū)域，商業(yè)成熟度不佳，但是周邊項目因受到銷售壓力的影響，導(dǎo)致租金盲目拔升，空臵率較高。 人口比例46%30%24%學(xué)生人群辦公人群常住人群鉆河公館 鉆河公館 市場突破口 鉆河公館 鉆河公館 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 交大東路 本 案 項目東側(cè)輔路 南長河 南長河 發(fā)展空間分析 鉆河公館 鉆河公館 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 交大東路 本 案 項目東側(cè)輔路 南長河 南長河 鉆河公館 鉆河公館 物業(yè)：單體 體量： 90000平米 業(yè)態(tài)：購物中心 成交： 22023元 /平米 銷售率： 100% 西環(huán)廣場 鉆河公館 鉆河公館 華遠(yuǎn)企業(yè)號 物業(yè)：裙房 體量： 15000平米 業(yè)態(tài)：辦公配套 成交： 30000元 /平米 銷售率： 80% 鉆河公館 鉆河公館 中坤大廈 物業(yè)：底商 體量： 15000平米 業(yè)態(tài)：餐飲 成交： 40000元 /平米 銷售率：低于 20% 鉆河公館 鉆河公館 長河灣 物業(yè)：底商 體量： 30000平米 業(yè)態(tài)：社區(qū)配套 成交： 35000元 /平米 銷售率： 80% 鉆河公館 鉆河公館 金高粱餐飲街 物業(yè)：街鋪 體量： 15000平米 業(yè)態(tài)：餐飲 報價： 36000元 /平米 銷售率： 0% 鉆河公館 鉆河公館 ? 區(qū)域商業(yè)放量大消費力支撐有限 ? 經(jīng)營業(yè)態(tài)重疊率高 ? 新建項目租售狀況不佳影響區(qū)域投資價值 鉆河公館 鉆河公館 有著良好的人流互動性和展示性，商業(yè)價值較高 鉆河公館 鉆河公館 面向兩條街區(qū)展示，為區(qū)域的消費匯流點，是本項目商業(yè)價值最高的位臵 鉆河公館 鉆河公館 河流阻隔了消費人群，致使此部分面積的商業(yè)價值較低 鉆河公館 鉆河公館 市場定位 鉆河公館 鉆河公館 市場定位一 主要面向項目周邊 （主要為北側(cè)和西側(cè)）常住消費群及辦公消費群，以滿足日常消費、功能配套、商務(wù)餐飲、休閑娛樂為目的。 鉆河公館 鉆河公館 操作思路 我司認(rèn)為，本案作為底商型物業(yè)，其核心難點并不是在于定位方向的問題上，也不是在于到底該賣多少錢的問題上。 鉆河公館 鉆河公館 項目區(qū)域識別系統(tǒng)的建立 區(qū)域識別系統(tǒng) 周邊路牌 交通指示牌 售樓處指示系統(tǒng) 售樓處標(biāo)識 鉆河公館 鉆河公館 ?售樓處開放大典 ?產(chǎn)品推介會 ?區(qū)域投資分析講座 各種活動及講座 鉆河公館 鉆河公館 08年 4月 “ 鉆河公館產(chǎn)品推介會” —— 產(chǎn)品推廣活動 鉆河公館 鉆河公館 08年 5月 “ 燃情綻放? 暢想鉆河” —— 鉆河公館開盤盛典 鉆河公館 鉆河公館 08年 7月 — 9月 “ 奧運經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展?jié)摿ρ杏憰? —— 投資系列講座 鉆河公館 鉆河公館 08年 10月 “ 共享秋色”攝影展 —— 業(yè)主維系活動 鉆河公館 鉆河公館 08年 12月 “ 心懷感恩 ?誠信永遠(yuǎn) ” —— 新年答謝活動 歌劇觀賞 禮品饋贈 鉆河公館 鉆河公館 第二部分 商業(yè)篇 鉆河公館 鉆河公館 商業(yè)部分基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及操作思路 目前，本案商業(yè)部分的可售面積為 5995㎡ ，臵于物業(yè)首層，上方物業(yè)為公寓和辦公型性質(zhì)，對后期的商業(yè)操作較為有利。 網(wǎng)絡(luò) 《 新浪 》 、 《 搜房 》 、《 焦點 》 資源選擇：首頁大畫面資源（如通欄、立式等）、首頁文字鏈 形象訴求為主，兼顧銷售信息出口，及時更新銷售動態(tài)。 根據(jù)有效客戶梳理情況對開盤階段的整體銷售策略進(jìn)行調(diào)整。 室內(nèi)精裝項的品牌建議 鉆河公館 鉆河公館 營銷策略 鉆河公館 鉆河公館 銷售總策略 達(dá)到效益目標(biāo) 快速實現(xiàn)銷售 進(jìn)階目標(biāo) 銷售價值最大化 完成目標(biāo) 銷售利潤最大化 更快 更高 更強 鉆河公館 鉆河公館 I段 ? 同時存在平層與 loft戶型； ? 產(chǎn)權(quán) 40年； loft loft Loft Loft Loft Loft Loft Loft Loft 產(chǎn)品分析 鉆河公館 鉆河公館 II段 N 4 1 按等級分類產(chǎn)品說明 等級 產(chǎn)品說明 1 東側(cè)水景，視野良好 2 西南朝向，采光性均好 3 西北朝向，視野良好 4 采光、視野均較差 ?24層，商業(yè)立項， 40年 ?512層，公建立項， 50年 ?211層，平層 ?12層， loft 產(chǎn)品分析 鉆河公館 鉆河公館 規(guī)劃類型： 商業(yè) /辦公 產(chǎn)品類型： loft/平層 政策因素： 完全放開式 —— 面積 （平米） 權(quán)重 整盤均價 （元 /平米） 各部分均價 （元 /平米） I段 2層 +II段 24層 10369 １ 28000 24985 II段 512層 15779 28000 29982 價格銷控 注：數(shù)據(jù)以標(biāo)書“詳細(xì)建筑數(shù)據(jù)頁”為主， CAD數(shù)據(jù)為輔助 銷控策略 考慮因素 銷控方法 鉆河公館 鉆河公館 二次強銷期 持續(xù)期 開盤準(zhǔn)備期 一次強銷期 進(jìn)場 開盤 奧運會 階段銷售率 尾盤期 封頂 50% 20% 25% 5% 銷售面積 （平米） 銷售套數(shù) 13074 5230 6537 1307 295 118 147 29 由于奧運會后市場情況的不可預(yù)見性，中原結(jié)合市場操作經(jīng)驗得出此時間軸線圖。 鎖 高級進(jìn)口密碼鎖或指紋識別。 2. 廚房電器建議采用統(tǒng)一品牌的電器產(chǎn)品，并且是高檔品牌，利于后期銷售說辭。 鉆河公館 鉆河公館 區(qū)域比較及區(qū)域價格評定 鉆河公館 鉆河公館 區(qū)域比較及價格評定方法 中原認(rèn)為本區(qū)域的價格定位最重要的依據(jù)還是以市場主要七大板塊區(qū)域特點因素為主，結(jié)合區(qū)域功能差異、居住氛圍等因素進(jìn)行分析確定。 3202340000元 /平米 CBD 板塊 目前北京最現(xiàn)代化、國際化、最繁華、成熟的國際商務(wù)中心。 2500030000元 /平米 金融街 板塊 坐落著中國最高的金融決策監(jiān)管機構(gòu)、內(nèi)外資金融機構(gòu)總部