【正文】 商業(yè)放量 鉆河公館 鉆河公館 鉆河公館 鉆河公館 商業(yè)放量 項目名稱 商業(yè)建筑面積（㎡） 物業(yè)類型及鋪位形式 經(jīng)營模式 長河灣 I期： 臨街住宅底商 （ 1層 \1帶 2\1帶 3） 租、售 II期： 3萬 獨體商業(yè) （ 1層 \1帶 2\1帶 3） 售 中坤大廈 寫字樓底商 (B1F5) 租、售 華遠(yuǎn)企業(yè)號 寫字樓底商 （ 1層 \1帶 B1） 租、售 大隱名座 8000 臨街住宅底商 （ 1層 \1帶 2） 租 品閣小區(qū) 3000 臨街住宅底商 （ 1層 \1帶 2） 租 56號院 1500 臨街住宅底商 （ 1層） 租 交大嘉園 6400 住宅底商及裙房 租 鉆河公館 鉆河公館 消費力狀況 鉆河公館 鉆河公館 消費力分布 鉆河公館 鉆河公館 消費力數(shù)量 名稱 戶數(shù) 人口 備注 大錢市胡同院 344 963 按每戶 長河灣 1165 3262 高粱斜街 240號院 576 1613 交大嘉園 1368 3830 品閣小區(qū) 157 440 56號院小區(qū) 600 1680 大隱名座 350 980 北京交通大學(xué)及家屬區(qū) —— 總計： 4560 約 名稱 總建筑面積（㎡） 辦公面積（㎡） 人口 入住時間 備注 西環(huán)廣場 26萬 7917 202309 按建筑面積 12㎡ /人估算 華遠(yuǎn) 〃 企業(yè)號 3750 202312 中坤大廈 6萬 4萬 3333 202305 總計： 18萬 約 15000人 鉆河公館 鉆河公館 人口比例 從上述圖表中我們可以看出，區(qū)域的消費人群主要由學(xué)生人群、辦公人群和常住居民為主，約有 5萬人左右。 人口比例46%30%24%學(xué)生人群辦公人群常住人群鉆河公館 鉆河公館 市場突破口 鉆河公館 鉆河公館 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 交大東路 本 案 項目東側(cè)輔路 南長河 南長河 發(fā)展空間分析 鉆河公館 鉆河公館 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 交大東路 本 案 項目東側(cè)輔路 南長河 南長河 鉆河公館 鉆河公館 物業(yè)：單體 體量： 90000平米 業(yè)態(tài)：購物中心 成交： 22023元 /平米 銷售率： 100% 西環(huán)廣場 鉆河公館 鉆河公館 華遠(yuǎn)企業(yè)號 物業(yè)：裙房 體量： 15000平米 業(yè)態(tài)：辦公配套 成交： 30000元 /平米 銷售率： 80% 鉆河公館 鉆河公館 中坤大廈 物業(yè)：底商 體量： 15000平米 業(yè)態(tài)：餐飲 成交： 40000元 /平米 銷售率：低于 20% 鉆河公館 鉆河公館 長河灣 物業(yè)：底商 體量： 30000平米 業(yè)態(tài)：社區(qū)配套 成交： 35000元 /平米 銷售率： 80% 鉆河公館 鉆河公館 金高粱餐飲街 物業(yè)：街鋪 體量： 15000平米 業(yè)態(tài)：餐飲 報價： 36000元 /平米 銷售率： 0% 鉆河公館 鉆河公館 ? 區(qū)域商業(yè)放量大消費力支撐有限 ? 經(jīng)營業(yè)態(tài)重疊率高 ? 新建項目租售狀況不佳影響區(qū)域投資價值 鉆河公館 鉆河公館 有著良好的人流互動性和展示性，商業(yè)價值較高 鉆河公館 鉆河公館 面向兩條街區(qū)展示，為區(qū)域的消費匯流點，是本項目商業(yè)價值最高的位臵 鉆河公館 鉆河公館 河流阻隔了消費人群，致使此部分面積的商業(yè)價值較低 鉆河公館 鉆河公館 市場定位 鉆河公館 鉆河公館 市場定位一 主要面向項目周邊 （主要為北側(cè)和西側(cè)）常住消費群及辦公消費群，以滿足日常消費、功能配套、商務(wù)餐飲、休閑娛樂為目的。 鉆河公館 鉆河公館 經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇 位臵 選取業(yè)態(tài) 理由 西側(cè)臨街位臵 輕型餐飲、面包房、服裝飾品店、圖書音相、禮品店、藥房、手機(jī)通訊等 臨街位臵人流量大、展示性好、商業(yè)價值高，可以選擇商業(yè)附加值較高的業(yè)種經(jīng)營 東側(cè)臨河位臵 中型餐飲、酒吧、咖啡廳、美容 美發(fā)等 因河流及軌道交通的阻隔，致使東側(cè)商業(yè)氣氛不佳，環(huán)境清幽，可以選擇目的性消費較強的業(yè)態(tài)經(jīng)營 內(nèi)部商業(yè)面積 服裝、運動折扣、洗衣店、花店、寵物店、個性店等 內(nèi)部商業(yè)可選擇受眾群廣泛的業(yè)態(tài)經(jīng)營 地下商業(yè)面積 中小型超市、足療保健、餐飲、洗浴、 SPA、健身 商業(yè)價值不高，可以用以引流型業(yè)態(tài)經(jīng)營 鉆河公館 鉆河公館 鄰 里 商 業(yè) 中 心 鉆河公館 鉆河公館 市場定位二 主要面向項目周邊，新晉購房臵業(yè)人群，以滿足其生活、辦公、個性化家的裝家飾用品為目的。 鉆河公館 鉆河公館 經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇 位臵 選取業(yè)態(tài) 理由 西側(cè)臨街位臵 品牌形象店 臨街位臵人流量大、展示性好、商業(yè)價值 高，可以選擇知名品牌提高知名度 東側(cè)臨河位臵 家居設(shè)計公司、裝修 公司 因河流及軌道交通的阻隔，致使東側(cè)商業(yè)氣氛不佳，環(huán)境清幽，可以選擇功能型業(yè)態(tài)補充 內(nèi)部商業(yè)面積 小品牌家居家飾用品、窗簾布藝用品 用專業(yè)性市場吸引目標(biāo)客群 地下商業(yè)面積 木地板賣場 商業(yè)價值不高，可以用特色市場吸引人群 鉆河公館 鉆河公館 鉆河公館 鉆河公館 市場抗風(fēng)險能力強 可進(jìn)行銷售 實現(xiàn)經(jīng)營 符合消費群特征 可操作性強 對甲方的價值所在 鉆河公館 鉆河公館 與公寓的關(guān)系 方案一 定位成為“鄰里商業(yè)中心”可以為項目提供完善的功能配套，提升項目的品質(zhì)，為公寓及辦公的銷售鋪墊好道路。 方案二 定位成為“精品家私館”，可以通過特色的商業(yè)組合，提升項目的整體市場知名度和標(biāo)識性，以此配合項目其它面積的銷售。 鉆河公館 鉆河公館 租售策略 鉆河公館 鉆河公館 區(qū)域租金示意圖 鉆河公館 鉆河公館 租售市場分析 區(qū)域租金的差異較大，高梁橋斜街和交大東路的北側(cè)段，商業(yè)氛圍成熟，租金浮動較大，出租狀況良好；而道路南側(cè)屬于新建區(qū)域，商業(yè)成熟度不佳，但是周邊項目因受到銷售壓力的影響，導(dǎo)致租金盲目拔升，空臵率較高。 租賃市場不佳，將會影響商業(yè)氣氛的打造，從而使得投資客對于收益預(yù)期的茫然，所以說經(jīng)營市場的冷清將直接影響項目的銷售。 鉆河公館 鉆河公館 銷售價格制定 鉆河公館 鉆河公館 定價原則： ? 區(qū)域的實際銷售狀況 ? 區(qū)域?qū)嶋H租金承受力 ? 項目自身經(jīng)濟(jì)價值分析 ? 本案工程產(chǎn)品評估 ? 項目市場風(fēng)險評估 鉆河公館 鉆河公館 銷售思路 ? 市場預(yù)熱期 3個月 主要目的為投資客積累的前期積累。 ? 開盤強銷期 2個月 主要目的是消化積累的投資客群，集中開盤，制造社會輿論，提高項目知名度，推動后續(xù)面積銷售。 ? 持續(xù)銷售期 4個月 主要目的是針對內(nèi)部面積和東側(cè)面積進(jìn)行銷售。 ? 租售結(jié)合期 3個月 主要目的是用租賃業(yè)務(wù)帶動銷售業(yè)務(wù)，增加持幣觀望投資客的信心，持續(xù)推進(jìn)項目銷售。 ? 收尾期 1個月 主要目的是通過促銷手段，促進(jìn)剩余面積銷售。 鉆河公館 鉆河公館 租賃與銷售的關(guān)系 ? 預(yù)熱階段在進(jìn)行投資客戶積累的同時，進(jìn)行地下面積及主力品牌商戶的積累（客戶儲備階段）。 ? 進(jìn)入開盤強銷期，為地上一層面積的銷售，在銷售同時進(jìn)行前期的租賃商戶積累，簽訂意向租賃協(xié)議（預(yù)招階段）。 ? 進(jìn)入持續(xù)銷售期，進(jìn)行集中的租賃商戶簽約，向投資客進(jìn)行商戶引薦（實際招商階段）。 ? 進(jìn)入租售結(jié)合期和收尾期，進(jìn)行投資客和經(jīng)營客的聯(lián)誼會，增加渠道傳播力度，促進(jìn)剩余面積銷售。 鉆河公館 鉆河公館 預(yù)計的銷售周期 我司初步認(rèn)為，商業(yè)部分的銷售周期在 8— 10個月內(nèi)完成，預(yù)計實際銷售率約為 80%左右，與此同時進(jìn)行招商包裝，擬定的商業(yè)開盤日期為 。 市場預(yù)熱期 開盤強銷期 持續(xù)銷售期 收尾期 （ 3個月） （ 2個月） （ 4個月） （ 1個月） 時間 租賃走勢 租售結(jié)合期 （ 3個月） 招商啟動 40% 階段銷售率 （按 100%計算） 銷售面積 （平米） 20% 30% 10% 2398 1199 1799 600 鉆河公館 鉆河公館 —— 銷售面積（平米） 累計銷售金額（元） 開盤強銷期 （ — ） 2,398 83,930,000—— 95,920,000 持續(xù)銷售期 （ — ） 1,199 41,965,000—— 47,960,000 租售結(jié)合期 （ — ） 1,799 62,965,000—— 71,960,000 收尾期 （ — ） 600 21,000,000—— 24,000,000 合計 5,995 209,860,000—— 239,840,000 銷售及回款統(tǒng)計 銷售均價： —— 4萬元 /平米 以甲方最終確認(rèn)面積為準(zhǔn) 鉆河公館 鉆河公館 中原優(yōu)勢 鉆河公館 鉆河公館 中原商業(yè)團(tuán)隊能給本案帶來什么 —— 用證據(jù)說明一切 鉆河公館 鉆河公館 對于項目區(qū)域的熟悉程度高 —— 適于操作本項目 中原地產(chǎn)在本案周邊擁有多個商業(yè)銷售項目，對于區(qū)域市場特點非常熟悉，便于有效規(guī)避區(qū)域競爭，在第一時間把握項目營銷的核心突破口。 鉆河公館 鉆河公館 西環(huán)廣場 華遠(yuǎn)企業(yè)號 光大學(xué)院派 本案 我司對于本案區(qū)域熟悉的原因 鉆河公館 鉆河公館 擁有大量客戶儲備資源 —— 易于用于本項目 中原地產(chǎn)操作其它區(qū)域商業(yè)項目的過程中儲備了大量的商戶及投資客群，由于同屬一個地緣，因此該資源未來向本項目過渡的可操作性很強。 鉆河公館 鉆河公館 商業(yè)投資數(shù)據(jù)庫 鉆河公館 鉆河公館 商業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)庫 鉆河公館 鉆河公館 對于本項目產(chǎn)品擁有足夠理解 —— 便于操作本項目 我司接手本項目的應(yīng)標(biāo)后，對于本案商業(yè)部分的工程結(jié)構(gòu)狀況進(jìn)行了詳細(xì)分析及研究，標(biāo)書中所見圖示即為按照本案實際結(jié)構(gòu)比例繪制完成。就商業(yè)項目而言、對于產(chǎn)品研究的深入程度決定著后期實際的商業(yè)營銷能力。 鉆河公館 鉆河公館 本案工程形象具化 鉆河公館 鉆河公館 對于地下自行車停車場擁有成熟的操作經(jīng)驗 —— 利于發(fā)掘本項目 本案涉及地下近 7000平米的自行車庫，而我司對于該 種配套公建的商業(yè)操作經(jīng)驗十分豐富、并了解其操作 的兩大關(guān)鍵性難點，有能力充分挖掘這部分面積的潛 在商業(yè)價值。 鉆河公館 鉆河公館 光大學(xué)院派項目 —— 地下自行車庫操作 鉆河公館 鉆河公館 擅長商業(yè)同公寓物業(yè)的配合 —— 強于綜合把握本項目 商業(yè)物業(yè)對于公寓類物業(yè)而言屬于雙刃劍，其操作對于公寓的銷售及品質(zhì)構(gòu)成重要影響。中原商業(yè)部曾處理過大量住、商結(jié)合類物業(yè)，擅長把握如何利用商業(yè)促進(jìn)公寓的良性營銷。 鉆河公館 鉆河公館 強佑清河項目 —— 商業(yè)與公寓類物業(yè)的生存關(guān)系 鉆河公館 鉆河公館 真正的商業(yè)成功營銷經(jīng)驗 —— 敢于操作本項目 北京中原商業(yè)部擁有真正的成功商業(yè)操作經(jīng)驗，實操實現(xiàn)商業(yè)業(yè)績量達(dá)到其他代理公司總合，且均能完成良好銷售率。另外，商業(yè)部擁有多個紀(jì)錄型商業(yè)銷售項目。 鉆河公館 鉆河公館