【正文】 針對以上特點， B3O戶型優(yōu)化建議為： 將原有套房衛(wèi)生間的間隔墻（紅線所示）拆除，并在圖示方位重新筑墻（藍線所示）； 將藍線所圍合的空間加門作為一個房間使用。建議優(yōu)化方案如下： B1E戶型現(xiàn)有布局特點 : 廚房占用的空間較大 （ ) 起居及會客空間有限 ( ) 小餐廳的設置空間較小 ( ) 走道浪費的空間較多 ( ) 公寓單元的空間建議 針對以上特點， B1E單元的優(yōu)化建議如下： 根據公寓用戶比較少開伙煮食的特點，建議弱化廚房的功能，將廚房改到小餐廳的位置； 將洗手間遷到原有廚房的位置，并拆除原有洗手間的墻體； 在現(xiàn)有廚房與起居室之間加設拉門，將煮食空間與生活空間進行分割，有效隔絕油煙。 【 備注 】 ：推廣預算以其實際費用大小進行調整分配 ? 項目推廣費用預算及比例 推廣營銷總費用約 100萬，占該期銷售總金額 ? 第六部分 產品優(yōu)化及附加值建議 戶型優(yōu)化建議 戶型簡述 本項目戶型分配以中小面積單位為主， 42～ 77㎡ 的單位有 387套， 占總套數 66%，其余均為 100 ㎡ 以上單位，最小面積為 101 ㎡ ，最大面積為158 ㎡ 。 目標： 根據項目的客戶群定位，決定了項目在媒體策略方面可 僅以新塘鎮(zhèn)區(qū)為宣傳覆蓋區(qū)域為主 。 ?階段目標成交量 ： 媒體組合策略 項目媒體推廣策略 ? 項目推廣策略參考數值 項目住宅可銷售套數： 585套 項目住宅銷售周期： 10個月 項目住宅銷售目標： 540套（約 9成） 項目住宅銷售金額：約 2億（帶裝修） /（毛坯） 推廣費用比例：現(xiàn)時市場普遍投放費用大約保持在銷售金額的 1? 左右 考慮到現(xiàn)時新塘區(qū)域房地產推廣基本以人脈資源及口碑傳播為主要獲知途經，而項目總貨量不算太多，故此 建議不需投入太大量的金錢作線上媒體宣傳推廣 ；目標人群特性及區(qū)位分布也比較集中，結合當地口碑高效傳播的特性，建議 可采用低成本的泛銷售策略有效鎖定并增加客戶源 。 ? 媒體配合： 戶外、電視、 DM ? 工程節(jié)點配合： 外立面基本呈現(xiàn)，園林部分呈現(xiàn) 保溫銷售期 客戶儲備期 火熱銷售期 保溫銷售期 08年 2月 4月 籌備鋪墊期 07年 10月 5— 10月 持續(xù)熱銷期 1 12月 階段銷售配合及效果預測 ?銷 售 配 合 ： 3月上旬以自然開售方式推出 B2組團剩余三棟，共 189套； 4月中下旬三次公開發(fā)售客戶儲備工作開展 ?效 果 預 測 ：通過前期公開發(fā)售的熱銷口碑及產品形象推廣的主題深化，項目已經具有一定的知名度；針對新塘產業(yè)而聯(lián)合商會舉辦的大型公關活動，可令市場再度焦點聚集，為項目帶來一批針對性較強的客戶；本階段由于是自然銷售期，且受清明節(jié)點影響，將會為銷售帶來一定的阻力。 ? 媒體配合： 戶外、電視、宣傳單張、夾報 ? 工程節(jié)點配合： 11月開放銷售中心， 12月中旬開放示范單位并取得預售證 開售預熱及客戶儲備期 客戶儲備期 火熱銷售期 保溫銷售期 08年 2月 4月 籌備鋪墊期 07年 10月 5— 10月 持續(xù)熱銷期 1 12月 階段銷售配合及效果預測 ? 銷售配合 ：自銷售中心開放日始，正式接受咨詢登記， 12月中旬接受誠意登記，儲備充足客源； ? 效果預測 ：通過兩大活動和媒體聯(lián)合推廣， 有效 奠定項目獨有的生活和產品形象， 給予客戶和市場新鮮沖擊， 有效觸動目標客戶群購買心理，為公開發(fā)售造好鋪墊； ? 目標儲客量 ：通過產品發(fā)布會及羽毛球公開邀請賽，聯(lián)合多渠道媒體滲透宣傳，目標在此階段儲備客戶 200250臺。 新歲 “ ?！苯鹨绮蕁ew生活； “精英杯”乒乓球業(yè)主邀請賽 作有立場的主人 投資商機 精品社區(qū)生活 創(chuàng)富集群，擇群而居 牛仔城最耀眼的群落 小戶型進化論 地段的預熱及鋪墊 客戶儲備期 火熱銷售期 保溫銷售期 08年 2月 4月 籌備鋪墊期 07年 10月 5— 10月 持續(xù)熱銷期 1 12月 概念深化 帶庭院的小戶型，居住人性化 升值的不僅是房子，還有幸福 星映城趣迎奧運 ? 目 的： 引起市場對地段及項目的關注度 ? 階段工作： 本階段項目必須 有效全面完善項目宣傳物料 ， 圍墻 VI及指示系統(tǒng)完成 ， 為項目正式收籌前的營銷推廣工作做好鋪墊準備。 第五部分 項目營銷推廣部署 ? 項目推廣目標： ?通過系統(tǒng)的整合宣傳推廣，將項目打造成為新塘 新一代精品樓盤 ； ?建立項目獨特形象，提升項目知名度，并使之與周邊居住型樓盤 形成明顯差異化 ，與其達到各分市場一杯羹的目的； ?為項目 注入一種居住理念 ，通過創(chuàng)新生活氛圍營造的宣傳推廣，引起區(qū)域目標客戶群的新鮮感和追捧度； ?制定合理的銷售及資金回收鏈， 保證良好的銷售效益和資金回收速度 。 其次，由于對外公布裝修價格較高，因此能夠作為項目的附加值之一，減少銷售壓力。 10% 項目資金回收計劃原則及說明 ： ? 考慮市場的向好以及項目新推產品的升值，在銷售開展過程保持一定的價格升幅考慮； ? 由于目前區(qū)域內競爭樓盤的價格升幅較為緩慢，建議項目新推貨月份按照 2％的漲幅提升價格，非推貨月每月價格按照 1％的漲幅提升； ? 建議以中等價位入市，以利于項目首期引爆市場以及保證價格日后穩(wěn)步攀升的空間。因此，建議首次推售 B2組團以及 B3的一棟單元，最終推售方式如下： 根據以上的工程節(jié)點以及相關銷售 /展示類工程配合要求，我司綜合考慮外部利好因素，推算項目銷售節(jié)點如下： 07年 11月中 1月 3月 5月 ?? 12 月 蓄客期 （個月） 首次推售期 二次推售期 三次推售期 項目價格評估及資金回收計劃 、項目價格評估 項目周邊在售樓盤價格情況： 項目板塊特征推導法： 從上表目前各在售項目的情況看，在價格上有明顯的區(qū)域特征，但差幅不大： 1. 鳳凰城高尚生活片區(qū)項目由于貼近廣州，且以廣州客戶為重要客戶群之一，因此在價格定位上較高，基本在 5000元左右； 2. 新塘中心區(qū)板塊生活及商業(yè)氛圍較為濃重，較為中心位置的項目價格基本在4000元 /㎡左右，而較為偏向邊緣一些工廠區(qū)的項目價格基本在 3500元 /㎡ 左右； 3. 傳統(tǒng)消費中心區(qū)以及西部片區(qū)由于配套的完善程度以及檔次不高，因此價格相對在 30003500元 /㎡ 左右。 裙樓土 建完工 達到預 售條件 5月前完成 11月中前完成 12月前完成 12月前完成 封頂 、工程節(jié)點及配合 工程節(jié)點估算： 根據項目目前的施工現(xiàn)狀，我司預估項目工程節(jié)點如下： 1. 9月初達到 177。 現(xiàn)在是一個崇尚獨立、信仰自由的年代，城趣時代，帶你走入一個精神上獨立、物質上共享的生活場。 兌現(xiàn)自我，積極向上，使自己獲得更多的尊重滿足，讓小戶型從此也開始尊貴起來。 ?個性人居，創(chuàng)富集群： 從對小戶型的優(yōu)化設計與人居體貼，給予現(xiàn)代居住小戶型也被尊重的感覺，亦突顯項目總價低的投資亮點。 如何在項目現(xiàn)有基礎上，賦予項目一個與眾不同的核心特點，以期在市場上形成眼球效應，有效吸引目標客戶？ ? 項目形象定位核心思想關鍵詞 精品戶型商住社區(qū) 個性人居，創(chuàng)富集群的精品生活 聚 焦 打 造 關鍵詞 時尚群落 精品小戶 個性人居 因而我們需賦予項目靈魂，并以此打動我們的目標客戶群： ? 形象定位建議 個性人居，創(chuàng)富集群 在項目自身優(yōu)勢及形象定位關鍵詞的基礎上，我們推導出項目的形象定位： 備選：尊品空間，人居生活 讓生活前進一步 一個街城的精致生活學 為了一種生活，做城趣主人 主推： ? 項目命名 項目原有命名 “ 嘉駿豪苑 ” 調性比較沉穩(wěn)大氣，但與項目產品 “ 精品人居，時尚群落 ” 的市場推廣定位不太貼合；且 “ 豪 ” 字容易令人直觀上產生 “ 豪宅 ” 盤的概念，與本項目以中小戶型為主的產品構成不太相符，容易偏向引導消費群購房心理。 ＋ ＋ 由此，我們深化出本項目的物理定位： 牛仔城旁 中檔或偏低的市場定位是否適宜本項目 ？ 項目不適宜中檔以下定位 項目周邊缺乏中高檔定位代表性項目， 市場出現(xiàn)了中高檔項目空白 ； 項目自身擁有大型商業(yè)生活配套， 整體規(guī)模及規(guī)劃 對居住氛圍的營造與項目向中高檔次的發(fā)展提供一定支持； 項目所處區(qū)域屬工業(yè)廠區(qū)板塊，在 該區(qū)域塑造中高檔項目形象，能與其他項目形成有效區(qū)隔 ，有利于提升項目的形象與口碑，并帶動整體銷售。 輔助客戶群： 新塘本地經濟條件較好，有多次置業(yè)習慣的原居民 (自住 ) ? 已有居住用房，但具備較高經濟條件， 喜歡多次置業(yè) ； ? 價格、項目特色、升值潛力 是其選購房子的首要考慮因素； ? 具有居住慣性特征 ， 小區(qū)環(huán)境及居住氛圍也是其比較關注的因素之一。 職業(yè)特征 通過對項目產品面積、戶型區(qū)間及目標客戶年齡層三方面的綜合分析，我們得出本項目目標客戶群的職業(yè)分布及其特征： 重要客戶群：有一定經濟實力的投資客 ? 職業(yè)分布相對廣泛 ， 擁有相對穩(wěn)定收入，具較強投資意欲和一定的閑余資金； ? 租賃市場成熟度及區(qū)域是否具備充足客源 是其考慮的首要因素； ? 投資總價高低與利潤回收速度 亦是其最終決定是否購買的重要因素； ? 樓盤生活配套及戶型設計 也是其考慮的重要因素之一 。 本地租賃客源充足，受本區(qū)域二手市場的旺盛態(tài)勢所吸引， 擁有相對穩(wěn)定收入和一定的閑余資金和具備較強的投資意欲的人。 小結： SWOT分析 優(yōu)勢（ Strength) ?戶型分配符合當地市場需求 ?附近無大型住宅項目 ?工業(yè)區(qū)密集，產業(yè)發(fā)達 ?交通便利 ?大型的商業(yè)街區(qū)距本項目較遠，本項目商業(yè)街區(qū)可作補充 劣勢 (Weakness) ?人口密度較高 ?空氣質量不佳 ?園林在商場樓頂布置，有較多的限制 ?廠區(qū)林立，自建房較多，在一定程度上影響居住氛圍 ?周邊配套尚未成熟 威脅 (Threaten) ?周邊有多個在建或在售樓 ?盤周邊樓盤附近有較完善的商業(yè)街區(qū) 機會 (Opportunity) ?鄰近牛仔服裝城，有機會吸納其中的專業(yè)檔主及附近工廠的高管人員 ?新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，區(qū)域具有發(fā)展前景 ?離東莞較近，有機會吸納東莞的購房者 矩陣分析 第三部分 項目定位 目標客戶群定位 本區(qū)域住宅項目購房客戶的吸引力分析 核心客戶 輔助客戶 機遇客戶 新塘牛仔城附近廠區(qū) 新塘其他區(qū)域 其他區(qū)域 區(qū)域分布特征 我們要占領這個市場！ 占領市場，就是找到最有購買力的買家，在最短的時間內打動他們購買我們的產品??！ 由此，我們來細化分析本區(qū)域購房客戶的群體 ??? 思考點： 上述客戶既有自住型，亦包含部分投資客。 該項目的底層為兩層商業(yè)， 未來 應該 可以很好的為該區(qū)的配套商業(yè)作出補充。交通方便，服裝銷售、加工及配套產業(yè)成行成市。 對于 本項目 而言，由于 戶型較為豐富 、而且在 規(guī)劃 之初已 能找準市場產品面積的空白點， 并加以進攻，在這方面 有一定的優(yōu)勢 。主力戶型面積 80115㎡ ，更能滿足不同層次業(yè)主居住、投資多種需求。 18層高層電梯洋房建筑布局，絕大部分單位可望江景。 亞太新城 地理位置： 增城區(qū)新塘亞太新城售樓處 （新塘太陽城北亞太新城） 占地面積 : 16萬平方米 主打戶型： 2~4房 價格： 3300～ 3700元 / ㎡ （包裝修） 樓層狀況： 4棟多層，首層是商鋪 項目規(guī)模： 占地 16萬平方米，本期 4棟多層，首層是商鋪，共 200多套 銷售動態(tài)： 規(guī)劃 5期，第三期在售，戶型為 3房、 4房，面積 130～ 140平方米 周邊配套： 內建市場及簡單綠化 ，附近有匯美小學、新塘中學、星之島、太陽城、新塘醫(yī)院等 項目點評 優(yōu)勢： ?相對于目前樓市而言，具有一定的價格優(yōu)勢 ?交通方便 劣勢： ?設施尚未完善 ?規(guī)模有限，難以形成大盤效應 點評： 項目體量不大，價格較有吸引力，故市場消化較快。 現(xiàn)代城市花園 占地面積 : 總建筑面積 :163310平方米 項目規(guī)模： 共推出 15棟 1824層 ,