【正文】 b a 經(jīng)過(guò)優(yōu)化，原有的兩。 活動(dòng)空間增加 充分利用過(guò)道空間 有效分隔不同空間 B3O單元的優(yōu)化建議 B3O戶型現(xiàn)有布局特點(diǎn) : 本戶型較為方正，易于布置，建筑面積約為 82㎡ ，套內(nèi)面積為 66㎡ ； 該戶型設(shè)置有兩個(gè)房間，其中一個(gè)為帶衛(wèi)生間的套房； 主人套房的洗手間與走廊位置占用的空間較大，與購(gòu)買 60～ 80㎡ 的客戶群對(duì)實(shí)用性的追求有一定分歧。 經(jīng)過(guò)優(yōu)化，該公寓的空間得到充分利用，起居空間增加 ㎡ ，大大提高了該套公寓的可使用空間，而且在功能上得到充分體現(xiàn)。其中的 B1E戶型與 B3O戶型可以通過(guò)一定的空間重組達(dá)到較好優(yōu)化的效果。該項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，開間布局較為合理。 ? 項(xiàng)目推廣媒體投放力度 客戶儲(chǔ)備期 火熱銷售期 保溫銷售期 08年 2月 4月 籌備鋪墊期 07年 10月 5— 10月 持續(xù)熱銷期 1 12月 【 備注 】 ：媒體投放比例將因應(yīng)實(shí)際情況進(jìn)行合理調(diào)整 ? 項(xiàng)目推廣媒體投放比例 夾報(bào) 傳單 下旬投放 DM 上旬投放 下旬投放 上旬投放 下旬投放 下旬投放 電視 主題公關(guān)活動(dòng) 戶外 10月 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 08年1月 12月 11月 10月 07年9月 時(shí)間 媒體 上旬投放 根據(jù)各種不同媒體的傳播人群、到達(dá)率及目標(biāo)客戶群對(duì)不同媒體的接受程度不同，合理分配媒體費(fèi)用，以使得推廣效果最大化。建議利用 持久型大眾宣傳、聚焦型分眾宣傳整合策略 ，全方位造勢(shì)，以期用最經(jīng)濟(jì)的投放成本達(dá)至項(xiàng)目形象傳播的最佳效果。 ? DM、夾報(bào)、傳單：在牛仔城及附近的產(chǎn)業(yè)點(diǎn)，通過(guò)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的線下宣傳推廣有效鎖定目標(biāo)客戶群； ? 泛銷售：利用地域人脈傳播特性，結(jié)合產(chǎn)品發(fā)布會(huì) ,針對(duì)性邀請(qǐng)相關(guān)人員 ,有效利用低成本戰(zhàn)略達(dá)到并獲取終端目標(biāo)消費(fèi)群體。 以線下推廣為主要營(yíng)銷戰(zhàn)略，線上宣傳結(jié)合主力推貨期 ? 立體化的宣傳網(wǎng)絡(luò) 活動(dòng)營(yíng)銷 戶外宣傳 利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)戶外廣告牌的宣傳作用 樹立樓盤獨(dú)特形象，達(dá)到為項(xiàng)目品牌加分的目的 線下宣傳 為項(xiàng)目品牌加分 擴(kuò)大市場(chǎng)認(rèn)知度 提升項(xiàng)目形象 線上宣傳 電視廣告 電臺(tái)廣告 人脈宣傳 以口碑傳播促進(jìn)項(xiàng)目銷售，節(jié)約推廣成本 立體化的宣傳網(wǎng)絡(luò) 雙線并行的傳播策略 線上媒體組合方式： ? 電視：分階段投放項(xiàng)目形象廣告； ? 電臺(tái)：開售后有效針對(duì)目標(biāo)客戶群長(zhǎng)期投放。 ? 媒體配合： 戶外、電視、夾報(bào) ? 工程節(jié)點(diǎn)配合： 外立面陸續(xù)呈現(xiàn)，園林陸續(xù)完善 持續(xù)熱銷期 客戶儲(chǔ)備期 火熱銷售期 保溫銷售期 08年 2月 4月 籌備鋪墊期 07年 10月 5— 10月 持續(xù)熱銷期 1 12月 階段銷售配合及效果預(yù)測(cè) ?銷 售 配 合 ：“五一”以公開發(fā)售方式推出 B1組團(tuán)三棟，共 175套； ?效 果 預(yù) 測(cè) ： “ 五一 ” 黃金舉辦大型活動(dòng)及采用集中開售方式再度引爆銷售，可為項(xiàng)目營(yíng)造推貨熱點(diǎn)和熱銷口碑 ， 令市場(chǎng)再度焦點(diǎn)聚集，結(jié)合項(xiàng)目生活內(nèi)涵 有效推動(dòng)項(xiàng)目銷售 。 ?階段目標(biāo)成交量 ： ? 目標(biāo)儲(chǔ)客量 ：通過(guò)牛仔春交發(fā)布會(huì)及乒乓球業(yè)主邀請(qǐng)賽，聯(lián)合多渠道媒體滲透宣傳，目標(biāo)在此階段儲(chǔ)備客戶 300350臺(tái)。 ?階段目標(biāo)成交量 ： ? 目 的： 通過(guò)媒體推廣表述小戶型從初期安置型到今天追求時(shí)尚高雅、超越完美的個(gè)性化享受的進(jìn)化過(guò)程， 引申項(xiàng)目在戶型功能分區(qū)人性化進(jìn)程上的重視與推動(dòng)，有效引起客戶共鳴與關(guān)注 ；而突顯項(xiàng)目生活及產(chǎn)品質(zhì)量亦可更有效地逐步滲透吸引客戶前往購(gòu)買 。 ? 目 的： 通過(guò)媒體 將項(xiàng)目前期推廣形象更清淅強(qiáng)化地導(dǎo)入市場(chǎng)，延續(xù)擇群而居的推廣主線，深入提煉客戶群落所在以及主題定位，并 提升項(xiàng)目區(qū)位在客戶心目中的商機(jī)印象 ，有效帶動(dòng)針對(duì)性目標(biāo)客戶的購(gòu)買。另一方面，利用活動(dòng)配合媒體炒作全方位切入市場(chǎng)，并為公開發(fā)售作全面鋪開性宣傳準(zhǔn)備。 ? 推廣配合： 結(jié)合項(xiàng)目形象定位，以戶外廣告牌形式向市場(chǎng)傳遞相關(guān)信息，引起市場(chǎng)關(guān)注。 項(xiàng)目階段營(yíng)銷部署 概念導(dǎo)入 推廣目的 推廣主題 階段活動(dòng) 配合 概念延展 概念升華 炒作 主題 銷售中心盛情開放； 產(chǎn)品發(fā)布會(huì)； “企業(yè)杯”羽毛球公開邀請(qǐng)賽 城趣 ? 項(xiàng)目推廣戰(zhàn)略 ： ?利用周邊牛仔城和廠區(qū)已成體系的商業(yè)圈層和人流， 提升項(xiàng)目區(qū)位在客戶心目中的商機(jī)印象 ，有效帶動(dòng)針對(duì)性目標(biāo)客戶的購(gòu)買，搶占市場(chǎng)份額； ?用創(chuàng)新性生活理念和系列性推廣手法融入整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷模式中 ，從而形成項(xiàng)目自身獨(dú)有的形象，成為新塘鎮(zhèn)獨(dú)特的居住風(fēng)景； ?借助新塘鎮(zhèn)牛仔產(chǎn)業(yè)的高效宣傳攻勢(shì)， 于項(xiàng)目首次推貨時(shí)結(jié)合采用大型集中發(fā)售的方式 ，達(dá)至一炮而紅的轟動(dòng)效應(yīng)，高度吸引市場(chǎng)關(guān)注； ?每銷售階段系列主題深化的推廣策略營(yíng)造推貨熱點(diǎn) ，高度保持市場(chǎng)關(guān)注； ?銷售期間配合奧運(yùn)宣傳， 線下舉辦系列性體育活動(dòng) ，以體現(xiàn)項(xiàng)目健康居住生活； ?利用地域性的人脈傳播特性， 持續(xù)銷售期間可采用低成本推廣及泛銷售戰(zhàn)略 ，達(dá)到并獲取終端目標(biāo)消費(fèi)群體。 上表所示入市價(jià)格為 4300元 /㎡ ，按照銷售計(jì)劃推算估計(jì)， 最終回收均價(jià)為 4500元 /㎡ 。 再次，由于項(xiàng)目部分戶型存在間隔上的缺陷，而且難以改動(dòng)，因此某些戶型帶裝修出售能夠減少其銷售抗性。同時(shí)亦能一定程度減輕金錢上的負(fù)擔(dān)。 下月非推貨月以1％為價(jià)格升幅 下月為推貨月以2％為價(jià)格升幅 …… 價(jià)格提升模式示意 上表所示入市價(jià)格為 3700元 /㎡ ，按照銷售計(jì)劃推算估計(jì)， 最終回收均價(jià)為 3880元 /㎡ 。 從上表可以看出，目前在城鎮(zhèn)中心，擁有較好的生活、娛樂(lè)配套的項(xiàng)目，由于租賃市場(chǎng)旺盛，因此價(jià)格升幅半年能達(dá)到 20%以上，而與本項(xiàng)目地理位置較近的金澤華庭價(jià)格半年的升幅僅在 3%（原因有可能是該項(xiàng)目銷售速度較快而讓項(xiàng)目?jī)r(jià)格升幅有所降低，但主要原因應(yīng)該是項(xiàng)目所處地理位置生活配套不足），由于本項(xiàng)目同樣沒(méi)有較好的城市配套，因此估計(jì)平均半年升幅不會(huì)太高，應(yīng)與城鎮(zhèn)中心項(xiàng)目相差較大。 現(xiàn) 代 城 市 花園 金澤 二期 城市家園 體育花園 亞太 新城 金色 港灣 新塘廣場(chǎng) 九州地塊 順欣廣場(chǎng) 新都盛世名門 金澤花園一期 新康 花園 新塘 新世界 新塘大道 碧桂園鳳凰城 紫云 山莊 翡 翠 綠 州 廣園東路 廣深公路 中心區(qū)板塊 城鎮(zhèn)中心區(qū) 客戶群主要是新塘本地客戶 城西郊區(qū)板塊 傳統(tǒng)消費(fèi)中心區(qū) 新塘本地客戶、開發(fā)區(qū)客戶 錦繡銀苑 東方名都 廣園東板塊 鳳凰城高尚生活片區(qū) 新塘本地老板、開發(fā)區(qū)、天河北、東莞等客戶 30003500元 /㎡ 左右 5000元 /㎡ 左右 35004000元 /㎡ 左右 本項(xiàng)目 從新塘目前分區(qū)看，項(xiàng)目處于新中心區(qū)域的邊緣，按照宏觀市場(chǎng)的價(jià)格，項(xiàng)目售價(jià)應(yīng)比中心區(qū)項(xiàng)目稍低，原因在于所處片區(qū)廠區(qū)較多，居住氛圍尤其是高尚居住氛圍暫未形成，一定程度上遏制了項(xiàng)目對(duì)高端消費(fèi)群體甚至是尖端客戶的吸引力。綜合素質(zhì)不高 南向園林，部分單位南北對(duì)流，素質(zhì)較高 園林單位為北向，與南向臨路單位各占 50%，綜合素質(zhì)一般 根據(jù)項(xiàng)目住宅的分布差異，得出項(xiàng)目各組團(tuán)的優(yōu)劣 出于對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的了解以及利潤(rùn)最大化的推貨策略考慮，項(xiàng)目的推售次序 為： 由于 B2組團(tuán)貨量有限，但出于對(duì)項(xiàng)目開售引爆的考慮，必須有充足的貨量作為項(xiàng)目首次開售面市的基礎(chǔ)。 2. 10月初完成裙樓土建 3. 11月底達(dá)到預(yù)售條件（按三分二算，達(dá)到 ） 根據(jù)以上的推算，配合銷售開展的配合建議如下： 、推售次序評(píng)估 采用“田忌賽馬”式推貨策略 為達(dá)到項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，因此建議采用“田忌賽馬”的方式進(jìn)行推貨，即先推售素質(zhì)中等的產(chǎn)品保證入市價(jià)格，再推售素質(zhì)一般的產(chǎn)品在原有的入市高位上進(jìn)一步提升達(dá)至拉升低值單位價(jià)格的目的，最后推售素質(zhì)最高的單位把項(xiàng)目的價(jià)值體現(xiàn)推至最高點(diǎn)。 首批樣板房 第二批樣板房 銷售通道 銷售中心裝修 工程配合項(xiàng)目 07年 9月 10月 11月 12月 08年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 177。 圍墻風(fēng)格演繹 刀旗風(fēng)格演繹 呼應(yīng)項(xiàng)目時(shí)尚形象定位及整體調(diào)性，建議可采用整套 VI用具，包括銷售資料、信封、手提袋及用具等，以充分提升客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同度?？傊谶@里你很難遇見陌生人。 獨(dú)立生活≠單獨(dú)生活 集群個(gè)性居住解碼 在這里你會(huì)不經(jīng)意間會(huì)發(fā)現(xiàn)你的左鄰右舍都是志同道合的，或同行、或同事、或聊友 精品小戶投資 一樣的投資 不一樣的創(chuàng)富平臺(tái) 帶庭院的小戶型 被尊重的感覺(jué)真好，小戶型進(jìn)化論 尊重與禮儀是真實(shí)的內(nèi)心需求， 城趣建筑就是這種精神的延續(xù)和外化，從外受人尊重，居內(nèi)讓人倍感關(guān)懷。 尚影城趣 In City 個(gè)性人居，創(chuàng)富集群 案名與形象定位語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)組合建議 : 項(xiàng)目定位風(fēng)格演繹 報(bào)廣風(fēng)格演繹 在這里，眼光遠(yuǎn)沒(méi)有那么神秘，這個(gè)區(qū)域精品小戶的投資價(jià)值已是人所共知的秘密。 ?城趣時(shí)代： 示意客戶從此進(jìn)入居住主張的城趣時(shí)代。 除原有命名外，建議可增加一個(gè) 能有效確立、提升市場(chǎng)定位形象的推廣案名 ? 項(xiàng)目推廣命名建議 尚影城趣 時(shí) 尚 群 落 精 品 小 戶 個(gè) 性 人 居 主推案名： 備選推廣案名： 朝南 新域 和居時(shí)代 桃源麗舍城上悠筑 上東閣調(diào) 主推案名及定位釋義： ?尚影城趣： 針對(duì)目標(biāo)人群聚群而居，他們都具有一種時(shí)尚的生活理念，而通過(guò)居住氛圍與文化的打造，可為客戶提升生活繽紛趣味。 項(xiàng)目形象定位 思考點(diǎn)： 經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的自我審視，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目并沒(méi)有一個(gè)特別的核心優(yōu)勢(shì)可以成為我們吸引客戶的關(guān)鍵點(diǎn)。精品戶型商住社區(qū) 牛 仔 城 旁 突出項(xiàng)目區(qū)位特征，并以此帶出區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)所帶來(lái)的 置業(yè)人流與便利優(yōu)勢(shì)； 精 品 戶 型 項(xiàng)目以小戶型為主，再賦予產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)精細(xì)的內(nèi)涵，對(duì)于 自住或投資均擁有極大的吸引力，這亦是本項(xiàng)目最不可 忽視的核心賣點(diǎn)之一； 商 住 社 區(qū) 自身大型商業(yè)配套彌補(bǔ)了現(xiàn)時(shí)區(qū)域生活配套不完善的缺 陷，商住社區(qū)的生活模式更貼合目標(biāo)客戶群的居住需要。 首先，我們需要深入發(fā)掘項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)與升值潛力，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行深化和升華，有效提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 市場(chǎng)及項(xiàng)目本身是否具備成為中高檔項(xiàng)目的條件 ？ 中高檔定位較為適合 項(xiàng)目定位為區(qū)域內(nèi)中高檔樓盤，以 成為新塘鎮(zhèn)區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤之一 作為項(xiàng)目的檔次目標(biāo)。 項(xiàng)目是否適宜高檔市場(chǎng)定位 ？ 項(xiàng)目不適宜做高檔定位 項(xiàng)目自身配備大型商業(yè)配套，如用中檔或偏低定位，對(duì)住宅及商業(yè)銷售都會(huì)造成負(fù)面影響； 項(xiàng)目所處位置雖然屬工業(yè)廠區(qū)，但隨之而來(lái)的亦是大量的產(chǎn)業(yè)客源； 區(qū)域內(nèi)具生活配套的住宅項(xiàng)目稀缺，項(xiàng)目自身具一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 中檔以下的市場(chǎng)定位將會(huì)對(duì)發(fā)展商利潤(rùn)最大化的追求形成阻力。 推導(dǎo)目標(biāo)客戶組成比例： 核心客戶群： 周邊廠區(qū)企業(yè)管理人員與技術(shù)人員 60% 輔助客戶群： 牛仔城批發(fā)及相關(guān)行業(yè)的生意人 新塘本地經(jīng)濟(jì)條件較好，有多次置業(yè)習(xí)慣的原居民 5% 重要客戶群： 新塘具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資客 35% 項(xiàng)目檔次定位 考慮點(diǎn)： 為了客觀而準(zhǔn)確的定位本項(xiàng)目的檔次，我們建議結(jié)合項(xiàng)目自