【正文】 多層 約 84套 三、四房 / 3700 帶裝修 / 128167㎡ / 新都盛世名門 中檔 17萬(wàn) 高層、小高層 3000套 二 四房 / 3400 廣園東板塊基本情況 城西板塊及其他鎮(zhèn)區(qū)基本情況 新塘戶型分布圖4*212%復(fù)式3%單間1%1*116%2*217%3*22%2*2 （帶套房）2%3*2 （帶套房）47%以上統(tǒng)計(jì)樓盤選?。盒露际⑹烂T、現(xiàn)代城市花園、城市家園 2期、金澤花園 2期、匯美體育花園、順欣廣場(chǎng)、東方名都（以下統(tǒng)計(jì)表格同，略） 城西郊區(qū)板塊均價(jià)在 3200/㎡ 帶裝修； 廣園東北部板塊憑借自然資源、對(duì)廣園東板塊炒作，吸引廣州部分的買家，洋 房樓價(jià)在 40004500/㎡ 左右； 新塘鎮(zhèn)內(nèi)中心區(qū)板塊，平均毛坯房?jī)r(jià)在 30003700元 /㎡ ，個(gè)別樓盤超過 4000元 /㎡ 。 1 價(jià)格分析 2 產(chǎn)品分析 3 面積區(qū)間 現(xiàn)狀分析 ? 戶型主要以大戶型與小戶型兩個(gè)方向； ? 三房戶型跨度最大，主力戶型正在從主流型向舒適型過渡，出現(xiàn)部分豪華型的三房； ? 四房戶型全部集中在舒適豪華型； ? 中戶型面積 85100㎡ 的戶型出現(xiàn)斷層 。 翡翠綠洲 周邊科學(xué)城、天河 CBD的高層管理人員；部分其他區(qū)域，追求山水生活的高收入者。 新塘新世界 一批經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)不高的新塘本地客戶、一部分開發(fā)區(qū)的新晉移民。 現(xiàn)代城市花園 開發(fā)公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。 城市家園一期 周邊小老板、企業(yè)白領(lǐng)、投資客。其中，某客戶一次性購(gòu)置新康花園公寓 30套，包裝成新康公寓出租，出租率在廣交會(huì)期間約達(dá) 90％，平時(shí)出租率都有 60～ 70％。如果交通方便，朝向好，家私全的新房屋可租到 1800元 /月，超過二房甚至三房單位租金，粗略估計(jì) 租賃回報(bào)率可達(dá)到 10%~15%， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過廣州市中心的 7%~8%。 ? 中心板塊內(nèi)小戶型以 1房、 2房銷售速度快； ? 小戶型的投資回報(bào)率高； ? 小戶型未來推貨量不大； ? 以上市場(chǎng)資料顯示，新塘投資型住宅的市場(chǎng)需求旺盛，無(wú)論是新盤的小面積單位還是二手市場(chǎng)（一房和兩房）都迅速交易； ? 二手交易價(jià)平穩(wěn)向上，客源來源豐富； ? 小型酒店公寓市場(chǎng)存在市場(chǎng)，簡(jiǎn)單配套服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)暢旺，日租金和月租金都比一般的住宅公寓高，而且交易方式靈活，手續(xù)簡(jiǎn)單，所以在所有投資型住宅中出租率最高，屬于回收資金較快的一種產(chǎn)品。北面作為二期推售產(chǎn)品，共 6棟， 2023年初推售 均價(jià) 4500元 /㎡（毛坯） 管理費(fèi) /㎡ /月 交樓時(shí)間 2023年底 產(chǎn)品分析 ?特色產(chǎn)品： 262套錯(cuò)層復(fù)式公寓，戶均面積 50㎡兩房和 80㎡四房，總價(jià) 20～ 30萬(wàn)，定位為酒店式公寓； ?特點(diǎn)：小戶型（亮點(diǎn)是：錯(cuò)層、復(fù)式），精裝修，提供酒店式服務(wù)。 由于該地段是未來的 CBD，商貿(mào)活動(dòng)活躍，投資型公寓、一房基本上推出市場(chǎng)就被買家看中，銷售速度快。 單方租金在 1530元 /㎡； 按均價(jià) 3700計(jì)算，區(qū)域戶型投資回報(bào)率達(dá) 610%；其中，小戶型投資回報(bào)率達(dá) 9～ 12％。 首席人文生態(tài)社區(qū)”，主打健康生態(tài)和濃郁都市大盤生活氛圍，堪稱其最大亮點(diǎn)。 主力戶型： 一梯兩戶為主，面積從 80平方米 — 240平方米，包括有兩房、三房、四房、大平層、復(fù)式大宅等戶型 銷售現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)： 首期已售罄，九月份將新推出 160套毛坯房，戶型有一梯一戶，一梯兩戶，面積 130～ 250㎡ 現(xiàn)階段均價(jià) :3900元 /平方米（毛坯） 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 優(yōu)勢(shì)： ?性價(jià)比高 ?是目前新塘中心區(qū)域最大規(guī)模樓盤 ?戶型選擇廣泛 ?交通便利，處于遠(yuǎn)期地鐵規(guī)劃地段 劣勢(shì)： 在戶型的創(chuàng)新度上沒有太大的亮點(diǎn)，對(duì)比目前新塘部分高素質(zhì)樓盤在產(chǎn)品上的創(chuàng)新方面有所不足 點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目定位為“新塘中心 現(xiàn)代城市花園 占地面積 : 總建筑面積 :163310平方米 項(xiàng)目規(guī)模： 共推出 15棟 1824層 , 首期推出 8棟 18~24層高層住宅 主力戶型： 一房、兩房、小三房、大三房； 規(guī)模 49— 167㎡ 價(jià)格： 4100元 /平方米 賣點(diǎn)： 園林小區(qū)、時(shí)尚入戶花園設(shè)計(jì) 。 現(xiàn)場(chǎng)客戶約有 3臺(tái)，多為 3545歲的夫妻 銷售狀況： 現(xiàn)時(shí)剩幾套 100 ㎡ 左右的 3房戶型，均價(jià) 4300元 /㎡ ，帶初裝修 新一期發(fā)售預(yù)計(jì)： 07年底 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢(shì)： ?位于新塘鎮(zhèn)東坑三橫路與港口大道 i交匯處交通十分便利 ?處于城鎮(zhèn)中心，商業(yè)及生活氛圍較好 ?小區(qū)生活配套完善 劣勢(shì)： ?在規(guī)模上與新都盛世名門對(duì)比有所欠缺 ?價(jià)格相對(duì)較高 ?戶型亮點(diǎn)不突出 點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目處于城鎮(zhèn)中心區(qū)域，交通以及娛樂購(gòu)物均較為方便，因此該項(xiàng)目銷售速度較快。 亞太新城 地理位置： 增城區(qū)新塘亞太新城售樓處 （新塘太陽(yáng)城北亞太新城） 占地面積 : 16萬(wàn)平方米 主打戶型： 2~4房 價(jià)格： 3300～ 3700元 / ㎡ （包裝修） 樓層狀況： 4棟多層，首層是商鋪 項(xiàng)目規(guī)模： 占地 16萬(wàn)平方米，本期 4棟多層，首層是商鋪，共 200多套 銷售動(dòng)態(tài)： 規(guī)劃 5期，第三期在售，戶型為 3房、 4房，面積 130～ 140平方米 周邊配套： 內(nèi)建市場(chǎng)及簡(jiǎn)單綠化 ，附近有匯美小學(xué)、新塘中學(xué)、星之島、太陽(yáng)城、新塘醫(yī)院等 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢(shì)： ?相對(duì)于目前樓市而言，具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì) ?交通方便 劣勢(shì)： ?設(shè)施尚未完善 ?規(guī)模有限，難以形成大盤效應(yīng) 點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目體量不大，價(jià)格較有吸引力，故市場(chǎng)消化較快。另外項(xiàng)目所處的位置目前暫時(shí)未能成為客戶購(gòu)房熱點(diǎn)區(qū)域，但是本項(xiàng)目目前較具有參考價(jià)值的關(guān)注樓盤之一。 18層高層電梯洋房建筑布局，絕大部分單位可望江景。 在戶型設(shè)計(jì)方面，匯集錦繡地產(chǎn)金牌戶型品質(zhì)，舒適兩房和精巧小三房布局，實(shí) 用率、性價(jià)比優(yōu)勢(shì)更顯著。主力戶型面積 80115㎡ ，更能滿足不同層次業(yè)主居住、投資多種需求。 ?價(jià)格很具有吸引力 劣勢(shì) ?建筑密度較高 ?綠化率偏低 ?周邊環(huán)境 欠佳，配套有待改善 點(diǎn)評(píng)： 該盤擁有較好的景觀資源，但由于位處較遠(yuǎn)，而且周圍的大環(huán)境及配套有待改善，所以價(jià)格一直未能達(dá)到新塘的平均水平。 對(duì)于 本項(xiàng)目 而言，由于 戶型較為豐富 、而且在 規(guī)劃 之初已 能找準(zhǔn)市場(chǎng)產(chǎn)品面積的空白點(diǎn)， 并加以進(jìn)攻，在這方面 有一定的優(yōu)勢(shì) 。 新塘住宅物業(yè)格局研究結(jié)論 1. 市場(chǎng)處于相對(duì)封閉階段，以區(qū)域居民及產(chǎn)業(yè)衍生客戶為主體，且 產(chǎn)品質(zhì)素、營(yíng)銷水平存在較大的提升空間 ； 2. 投資型住宅 市場(chǎng)承接力較大，在未來供應(yīng)量較少的情況下， 具備良好的發(fā)展前景與利潤(rùn)空間； 3. 受周邊地區(qū)價(jià)格上揚(yáng)及地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)， 未來整體樓市價(jià)格將有較大的提升空間； 4. 新塘中心項(xiàng)目以 本地人購(gòu)買為主 ，但 大型及特色項(xiàng)目則可吸引廣州及周邊的外來人口。交通方便，服裝銷售、加工及配套產(chǎn)業(yè)成行成市。 項(xiàng)目位于新塘鎮(zhèn)的中心區(qū)與商務(wù)辦公區(qū)的交接處，比鄰牛仔城，交通方便。 該項(xiàng)目的底層為兩層商業(yè)， 未來 應(yīng)該 可以很好的為該區(qū)的配套商業(yè)作出補(bǔ)充。住宅戶型分配以中小戶型為主， 40～ 77㎡ 的戶數(shù)占了６６％，其余的為 100㎡ 以上的戶型，并沒有設(shè)置 80 ～ 100 ㎡ 的戶型。 小結(jié)： SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ Strength) ?戶型分配符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求 ?附近無(wú)大型住宅項(xiàng)目 ?工業(yè)區(qū)密集，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá) ?交通便利 ?大型的商業(yè)街區(qū)距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，本項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)可作補(bǔ)充 劣勢(shì) (Weakness) ?人口密度較高 ?空氣質(zhì)量不佳 ?園林在商場(chǎng)樓頂布置，有較多的限制 ?廠區(qū)林立，自建房較多，在一定程度上影響居住氛圍 ?周邊配套尚未成熟 威脅 (Threaten) ?周邊有多個(gè)在建或在售樓 ?盤周邊樓盤附近有較完善的商業(yè)街區(qū) 機(jī)會(huì) (Opportunity) ?鄰近牛仔服裝城，有機(jī)會(huì)吸納其中的專業(yè)檔主及附近工廠的高管人員 ?新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，區(qū)域具有發(fā)展前景 ?離東莞較近，有機(jī)會(huì)吸納東莞的購(gòu)房者 矩陣分析 第三部分 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 本區(qū)域住宅項(xiàng)目購(gòu)房客戶的吸引力分析 核心客戶 輔助客戶 機(jī)遇客戶 新塘牛仔城附近廠區(qū) 新塘其他區(qū)域 其他區(qū)域 區(qū)域分布特征 我們要占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)！ 占領(lǐng)市場(chǎng)，就是找到最有購(gòu)買力的買家，在最短的時(shí)間內(nèi)打動(dòng)他們購(gòu)買我們的產(chǎn)品??！ 由此，我們來細(xì)化分析本區(qū)域購(gòu)房客戶的群體 ??? 思考點(diǎn)： 上述客戶既有自住型，亦包含部分投資客。 本區(qū)域租賃客源主要類別 思考點(diǎn)： 區(qū)域租賃客源的充足飽和可以為項(xiàng)目帶來哪些機(jī)遇？ 客戶定位推導(dǎo)： 本區(qū)域的購(gòu)房客戶資源較為豐富，但是否全部適合本項(xiàng)目？所占比例如何？租賃客源對(duì)投資購(gòu)房的促動(dòng)又有多大？ 本區(qū)域及周邊原居民 周邊大型企事業(yè)單位員工 以自住為主，需要購(gòu)買大型園林社區(qū)。 本地租賃客源充足，受本區(qū)域二手市場(chǎng)的旺盛態(tài)勢(shì)所吸引， 擁有相對(duì)穩(wěn)定收入和一定的閑余資金和具備較強(qiáng)的投資意欲的人。 根據(jù)不同面積單位所吸納的客戶年齡層不同，我們分析出本項(xiàng)目的主力客戶群年齡區(qū)間： 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群年齡區(qū)間為： 2545歲，又以 2535歲為主力。 職業(yè)特征 通過對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品面積、戶型區(qū)間及目標(biāo)客戶年齡層三方面的綜合分析，我們得出本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的職業(yè)分布及其特征： 重要客戶群：有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資客 ? 職業(yè)分布相對(duì)廣泛 ， 擁有相對(duì)穩(wěn)定收入，具較強(qiáng)投資意欲和一定的閑余資金； ? 租賃市場(chǎng)成熟度及區(qū)域是否具備充足客源 是其考慮的首要因素； ? 投資總價(jià)高低與利潤(rùn)回收速度 亦是其最終決定是否購(gòu)買的重要因素； ? 樓盤生活配套及戶型設(shè)計(jì) 也是其考慮的重要因素之一 。因此，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資客亦是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群之一。 輔助客戶群： 新塘本地經(jīng)濟(jì)條件較好，有多次置業(yè)習(xí)慣的原居民 (自住 ) ? 已有居住用房，但具備較高經(jīng)濟(jì)條件， 喜歡多次置業(yè) ； ? 價(jià)格、項(xiàng)目特色、升值潛力 是其選購(gòu)房子的首要考慮因素； ? 具有居住慣性特征 ， 小區(qū)環(huán)境及居住氛圍也是其比較關(guān)注的因素之一。 新塘現(xiàn)時(shí)整體房?jī)r(jià)較低，部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶多數(shù)選擇外區(qū)或大規(guī)模社區(qū)置業(yè)； 項(xiàng)目所處地理位置屬于工業(yè)廠區(qū)，周邊環(huán)境較為雜亂； 現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目所處區(qū)域居住氛圍淡薄，沒有完善的生活配套； 項(xiàng)目的 整體規(guī)模及規(guī)劃 ，不具備高檔項(xiàng)目發(fā)展的條件。 中檔或偏低的市場(chǎng)定位是否適宜本項(xiàng)目 ？ 項(xiàng)目不適宜中檔以下定位 項(xiàng)目周邊缺乏中高檔定位代表性項(xiàng)目， 市場(chǎng)出現(xiàn)了中高檔項(xiàng)目空白 ； 項(xiàng)目自身?yè)碛写笮蜕虡I(yè)生活配套， 整體規(guī)模及規(guī)劃 對(duì)居住氛圍的營(yíng)造與項(xiàng)目向中高檔次的發(fā)展提供一定支持； 項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)俟I(yè)廠區(qū)板塊，在 該區(qū)域塑造中高檔項(xiàng)目形象，能與其他項(xiàng)目形成有效區(qū)隔 ，有利于提升項(xiàng)目的形象與口碑，并帶動(dòng)整體銷售。 項(xiàng)目檔次建議： 中 高 檔 項(xiàng) 目 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目物理定位 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)解構(gòu) 牛仔城區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)置業(yè)人流 戶型設(shè)計(jì)精致實(shí)用，商住社區(qū)，投資性強(qiáng) 大型商業(yè)配套，有利居住氣氛形成 項(xiàng)目已定位為中高檔項(xiàng)目推出市場(chǎng)，然而要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制中占據(jù)一席之地，就必須擁有其自身的獨(dú)特形象。 ＋ ＋ 由此，我們深化出本項(xiàng)目的物理定位： 牛仔城旁 根據(jù)項(xiàng)目 既定的目標(biāo)消費(fèi)群定位及檔次定位，對(duì)比區(qū)域內(nèi)其他在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤宣傳形象，我們務(wù)必遵循以下三點(diǎn)宗旨 ，進(jìn)行項(xiàng)目形象定位、推廣命名及宣傳展示等一系列形象提升建議： ? 形象提升的宗旨 ? 有效形成項(xiàng)目整體特有的鮮明形象，與新塘在售項(xiàng)目拉開差距； ? 在項(xiàng)目物理定位基礎(chǔ)上深化升華，向市場(chǎng)充分展現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力； ? 形象宣傳貼合目標(biāo)消費(fèi)群心理，與之產(chǎn)生共鳴，從而帶動(dòng)銷售。 如何在項(xiàng)目現(xiàn)有基礎(chǔ)上，賦予項(xiàng)目一個(gè)與眾不同的核心特點(diǎn)，以期在市場(chǎng)上形成眼球效應(yīng)，有效吸引目標(biāo)客戶？ ? 項(xiàng)目形象定位核心思想關(guān)鍵詞 精品戶型商住社區(qū) 個(gè)性人居，創(chuàng)富集群的精品生活 聚 焦 打 造 關(guān)鍵詞 時(shí)尚群落 精品小戶 個(gè)性人居 因而我們需賦予項(xiàng)目靈魂，并以此打動(dòng)我們的目標(biāo)客戶群： ? 形象定位建議 個(gè)性人居，創(chuàng)富集群 在項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)及形象定位關(guān)鍵詞的基礎(chǔ)上，我們推導(dǎo)出項(xiàng)目的形象定位： 備選：尊品空間，人居生活 讓生活前進(jìn)一步 一個(gè)街城的精致生活學(xué) 為了一種生活，做城趣主人 主