【正文】 均價(jià)：2400元/M2綜合述求：國際化人文社區(qū)、“居”、“教”結(jié)合東林外廬位置：廟山兩湖大道東側(cè)中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)對面發(fā)展商：岡部置業(yè)（武漢）有限公司基地規(guī)模：200畝建筑面積：12萬M2綠化率：48%配套：15畝生態(tài)主題綠化廣場、6畝分片人工湖塘淺溪、兒童游樂園、臨街7500M2商鋪主要戶型：平層、錯(cuò)層、躍式面積： 三房二廳124M126M2 四房二廳147M160M175M206M2 五房二廳219M188M192M246M2 六房二廳234M260M2綜合點(diǎn)評(píng)：力求營造一種田園詩畫般親和自然的居住生活空間亞安花園去年開發(fā)區(qū)管委會(huì)對開發(fā)商進(jìn)入開發(fā)區(qū)實(shí)行適度調(diào)控，因此今年開發(fā)區(qū)內(nèi)樓盤競爭將會(huì)異常激烈。（3）沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)樓盤競爭將異常激烈。4號(hào)生活區(qū)由綠島花園、東方花園、頂益生活區(qū)、同濟(jì)醫(yī)院開發(fā)區(qū)分院、奧林苑5個(gè)單位組成。1號(hào)生活區(qū)由三角湖度假村、天鵝湖山莊、武漢物業(yè)有限公司3個(gè)單位組成。（2）居住規(guī)?；瘡拈_發(fā)區(qū)規(guī)劃的嚴(yán)格功能分區(qū)可看出，住宅開發(fā)向社區(qū)化、規(guī)模化、生態(tài)化方向發(fā)展。坐落于區(qū)內(nèi)的武漢外國語學(xué)校其師資力量、教學(xué)設(shè)施堪稱全國一流，可招收英、法、日、德、俄等語種的6—18歲的中外學(xué)生。目前，區(qū)內(nèi)有新江漢大學(xué)，武漢市商學(xué)院兩所大學(xué)，東風(fēng)設(shè)計(jì)院、物勘院兩家科研院所、實(shí)驗(yàn)外語學(xué)校、開發(fā)區(qū)一中（市重點(diǎn)中學(xué)）、職業(yè)高中等7所中學(xué)、神龍小學(xué)等16所小學(xué)、神龍幼兒園等3家幼兒園。公園：正在興建的湯湖公園、南太子湖公園可為區(qū)內(nèi)居民提供良好的休閑場所。醫(yī)院：設(shè)備先進(jìn)的神龍醫(yī)院已開業(yè)應(yīng)診，另有4所醫(yī)院、一所衛(wèi)生防疫站為開發(fā)區(qū)居民提供醫(yī)療服務(wù)。碼頭：，區(qū)內(nèi)油碼頭也已投入使用。滬蓉高速公路從東到西橫貫全區(qū)，建設(shè)中的京珠高速公路由南至北縱穿開發(fā)區(qū)。各區(qū)嚴(yán)格分離，又和諧統(tǒng)一。該區(qū)域以神龍公司為龍頭，包括可口可樂、麗花絲寶等多家大型外資企業(yè)落戶在此，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。B：區(qū)域市場分析一. 區(qū)域功能配套1．概況：武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于武漢市區(qū)西南部，市區(qū)中環(huán)線與外環(huán)線之間，毗鄰長江?！叭恕钡男枨筇厣珮潜P差異性強(qiáng)、個(gè)性化濃、質(zhì)量好、品牌好，科技含量高，風(fēng)格獨(dú)特，符合現(xiàn)代都市人的審美觀念，文化意識(shí),享受要求和生活情趣，特別受到購房者的歡迎。2001年樓市的特點(diǎn)和主題是“智能化”，而2002年樓盤主題多以“綠色生態(tài)”為主，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的園林景觀的建設(shè)，全市打出“綠色生態(tài)”牌“親水住宅”的小區(qū)不下20家，如“大洋彼岸”，“藍(lán)灣俊園”、“金色港灣”、“萬科城市花園”、“泰合百花園”、“新地東方花都”等。已形成以南湖板塊、東湖高新板塊、后湖板塊、金銀湖板塊、漢陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等“三區(qū)五片”規(guī)模,成為眾多開發(fā)商角逐的地方。新城置業(yè) [ XX ] 營銷策劃提案目 錄第一部分 市場分析 A 武漢房地產(chǎn)市場分析 B 區(qū)域市場分析C 同類可比性項(xiàng)目分析D 重點(diǎn)競爭對手分析及我方因應(yīng)方案第二部分 項(xiàng)目定位及推廣策略 A 項(xiàng)目核心競爭力分析B 項(xiàng)目形象定位C 目標(biāo)客戶定位D 價(jià)格定位E 推廣策略F 廣告創(chuàng)意表現(xiàn)G 廣告階段策略第三部分 營銷思路的提出及策略 A 活動(dòng)策劃 B 現(xiàn)場包裝 C 售樓部包裝 D 樣板房設(shè)計(jì) 第一部分 市場分析 A：2002年武漢市房地產(chǎn)市場分析武漢市商品房市場經(jīng)過近幾年的迅速發(fā)展，開始呈現(xiàn)了如下幾個(gè)方面的特征：、交易額，價(jià)格均表現(xiàn)出上升態(tài)勢，%，%，%，其中別墅、高檔公寓均價(jià)3800元/ M2，%。開發(fā)企業(yè)的投資開發(fā)緊隨市場的導(dǎo)向，越是熱點(diǎn)的地區(qū)，開發(fā)企業(yè)越有熱情，而那些市場不很景氣的地區(qū),則難以提起開發(fā)企業(yè)的投資興趣。隨著投資額度明顯增大，大型住宅社區(qū)顯露頭角，2002年武漢市住宅建設(shè)除市內(nèi)還分布著57個(gè)5萬M2以上的項(xiàng)目外，大型項(xiàng)目將集中在“三區(qū) 五片”，且這些大型項(xiàng)目的開發(fā)和銷售均有較上佳的表現(xiàn)。隨著大眾生活水平的提高，對住宅房型的要求也發(fā)生了變化，即：三大一?。捍髲d、大廚、大衛(wèi)生間、臥室較??；明廳明廚雙陽臺(tái)：客廳、廚房要求采光較好，最好是沒有一間暗房、一生活陽臺(tái)、 一景觀陽臺(tái)；動(dòng)靜分區(qū)：生活區(qū)域的“動(dòng)”與居住區(qū)域的“靜”區(qū)隔, 較好保證家居生活區(qū)的“私密性”；干濕分離：洗衣、洗菜等“濕區(qū)”與客廳,臥室等“干區(qū)”要有明顯分隔。7. 購房人更注重樓盤的性價(jià)比，品質(zhì)好，價(jià)格優(yōu)的樓盤一直是才百姓追棒的對象。開發(fā)區(qū)離市中心15公里。 開發(fā)區(qū)分為四個(gè)功能區(qū)：工業(yè)區(qū)、旅游度假區(qū)、管理服務(wù)金融區(qū)以及生活居住區(qū)。2．基礎(chǔ)配套設(shè)施體育中心：占地達(dá)88平方米的武漢市體育中心正在區(qū)內(nèi)興建，其中包括一座6萬人體育場，一座8000人體育館及海灣館等大型體育設(shè)施；道路：區(qū)內(nèi)的60余公里支干道，構(gòu)成了暢通的區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)。鐵路：擁有連接京廣和京九線，通往開發(fā)區(qū)的專用鐵路及貨站。經(jīng)交通部批準(zhǔn)，還將興建一座汽車滾裝及貨運(yùn)碼頭。金融：中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行均在開發(fā)區(qū)建立了支行客運(yùn)中心：中南地區(qū)大型區(qū)域性客運(yùn)中心正在興建。3. 主要公交車線路70路：花橋—寶豐路—郭茨口—沌陽大街（開發(fā)區(qū)中心）204路：王家灣—三角湖—體育中心—漢陽造紙廠205路：武昌火車站—體育中心—武漢農(nóng)貿(mào)大市場517路：開明路—王家灣—沌陽大街—神龍西路585路：復(fù)興村—武勝路—神龍二路596路：湖北省腫瘤醫(yī)院—街道口—古琴臺(tái)—沌陽大街4. 教育配套開發(fā)區(qū)現(xiàn)已初步形成了大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、中小學(xué)、幼兒園、職業(yè)教育共同發(fā)展的格局。由江漢大學(xué)、華中科技大學(xué)漢口分校、武漢市職工醫(yī)學(xué)院合并的新江漢大學(xué)建設(shè)已全面啟動(dòng)，與本項(xiàng)目毗鄰。二. 區(qū)域市場分析（1）區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化隨著WTO帶來的沖擊和沌口開發(fā)區(qū)綜合功能的提升，房地產(chǎn)消費(fèi)市場前景的廣闊， 一方面將強(qiáng)化房地產(chǎn)市場競爭，另一方面也將使該區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。居住生活區(qū)目前規(guī)劃有3個(gè)，主要是安排一些住宅項(xiàng)目。3號(hào)生活區(qū)由金湖花園、開發(fā)區(qū)一中組成。本項(xiàng)目與4號(hào)生活區(qū)相鄰。近年來開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)逐升溫，目前建成及在建的共有10余個(gè)項(xiàng)目，由于其自然環(huán)境及人文環(huán)境優(yōu)越，綠化率高，開發(fā)區(qū)樓盤的價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，與1999年相比已經(jīng)上漲20%。C、同類可比項(xiàng)目分析根據(jù)規(guī)模、戶型、價(jià)格、景觀、概念、配套等可比性因素，重點(diǎn)調(diào)查了武漢市以下同類樓盤進(jìn)行比較分析。哈佛苗苑位置：迎賓大道（黃浦路旁）發(fā)展商：武漢市亞安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基地規(guī)模：24500M2建筑面積：65000M2容積率：%綠化率：%均價(jià):2580元/M2 配套：步