【正文】 其原則要求是：溫馨、和諧、人性化。并應(yīng)設(shè)置專門的兒童游樂場(chǎng)所。 D、樣板房的設(shè)計(jì)樣板房是銷售活動(dòng)進(jìn)行的場(chǎng)所，是提升產(chǎn)品形象的重要手段。示范單位離售樓部不要過遠(yuǎn)，最好去看樣板房時(shí)可以看到示范綠化園林景觀。其內(nèi)容可以包括項(xiàng)目名稱、發(fā)展商名稱、銷售熱線。三． 銷期間，時(shí)逢金秋時(shí)節(jié)，節(jié)假日較多， 屬銷售旺季，正是舉辦促銷活動(dòng)的大好時(shí)機(jī)，i. 舉辦“三商”幼兒教育研討會(huì)ii. 教授顧問團(tuán)的建筑評(píng)議會(huì)iii. 幼兒競(jìng)賽活動(dòng)iv. 三角湖水上活動(dòng)v. 教師節(jié)活動(dòng)vi. 開工儀式B、現(xiàn)場(chǎng)包裝□ 圍墻的設(shè)置與內(nèi)容展示本案坐落于沌口開發(fā)區(qū)江大路 ，無論是在土建施工階段還是在樓盤階段， 對(duì)本項(xiàng)目都會(huì)存在一定的影響，因此圍墻的筑砌除有把小區(qū)與馬路相分隔的功能外，還會(huì)在銷售宣傳環(huán)節(jié)中起到舉足輕重的作用。第三部分 營(yíng)銷思路的提出及策略A、活動(dòng)策劃一、 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)， 在《長(zhǎng)報(bào)》和《楚報(bào)》上發(fā)布活動(dòng)消息抽簽獲得購(gòu)買數(shù)量有限的優(yōu)惠價(jià)靚景戶型機(jī)會(huì)開盤日抽獎(jiǎng)兌現(xiàn)承諾。導(dǎo)入期宣傳推廣以報(bào)紙廣告為主，同時(shí)配合相應(yīng)的銷售新聞宣傳和營(yíng)銷活動(dòng)（新聞發(fā)布會(huì)、物業(yè)展示會(huì)），以迅速擴(kuò)大知名度和建立信任感。f) 持續(xù)期，2003年12月2004年3月，報(bào)版頻率有所減弱，以進(jìn)行綜合訴求為主，從現(xiàn)房、銷售情況、讓利活動(dòng)等進(jìn)行訴求，并建議做好賣場(chǎng)和現(xiàn)場(chǎng)的廣告氣氛渲染，以及人員跟進(jìn)，銷售管理工作。 挑出朝向、景觀較為中等的戶型 1030套，客戶可在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間獲得這些戶型的抽簽機(jī)會(huì)，但必須繳納押金。I、廣告階段策略1． 階段分析2003年5月開盤前個(gè)星期延續(xù)至第一期整個(gè)過程，重點(diǎn)放在開盤前，以大量的硬性廣告宣傳主題、樓盤功能配套、社區(qū)生活、社區(qū)文化等2002年9—2003年2月，以軟性新聞廣告為主配和少量的硬性廣告配合形象推廣準(zhǔn)備期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期第一期第二期前期2003年8月前一個(gè)星期持續(xù)到11月，重點(diǎn)放在第二期推廣前，以硬性廣告為主開工前后一個(gè)月，以軟性新聞為主，介紹奠基，讓主題概念初露端倪內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期前一個(gè)星期至內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，以大量硬性廣告介紹樓盤及認(rèn)購(gòu)方式，配合少量介紹內(nèi)部認(rèn)購(gòu)情況的軟性廣告1． 階段分析a) 前期炒作（2002年9月底2003年2月底），選擇《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》和《楚天都市報(bào)》為媒體，反復(fù)發(fā)表軟文繕稿，預(yù)熱市場(chǎng)，初步打造以教育文化為主題的物業(yè)品牌形象。c．新聞片以新聞形式報(bào)道本案開發(fā)中的奠基慶典、封頂、入伙等各種活動(dòng)內(nèi)容，向觀眾傳遞項(xiàng)目特點(diǎn)與個(gè)性的片斷，既有新聞性、又有真實(shí)性，因而有較高的可信度。低層、低密度、高綠化率，中式園林設(shè)計(jì)風(fēng)格的生態(tài)水景住宅區(qū)的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，具備相當(dāng)強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。G、項(xiàng)目分析和廣告定位項(xiàng)目教育文體資源得天獨(dú)厚。2． 市場(chǎng)拓展目標(biāo)通過戶外廣告活動(dòng)展開以漢陽(yáng)（輻射沌口周邊5公里范圍） 、硚口（由本項(xiàng)目延伸20公里范圍）為中心的銷售市場(chǎng)，按漸進(jìn)式廣告戰(zhàn)略拓展市場(chǎng)。目標(biāo)客戶身份私營(yíng)業(yè)主，大企業(yè)或外資、從事汽車貿(mào)易的業(yè)主，合資企業(yè)管理人員及職工；金融機(jī)構(gòu)從業(yè)者；自由職業(yè)者；律師、醫(yī)生、公務(wù)員、教師等。目標(biāo)范圍目標(biāo)范圍為漢陽(yáng)區(qū)、硚口區(qū)及沌口技術(shù)開發(fā)區(qū)。B、 后續(xù)跟進(jìn)式教育的對(duì)象：后進(jìn)跟進(jìn)式教育面對(duì)的層次相當(dāng)廣泛、也非常切合本項(xiàng)目未來業(yè)主的素質(zhì)需求， 想通過后續(xù)跟進(jìn)式教育改善自身生活水平、提高收入者（工人、初級(jí)職員）； 想要改善知識(shí)結(jié)構(gòu)、提高綜合素質(zhì)水平者（初級(jí)職員、學(xué)校學(xué)生）； 不滿足自身教育程度、期望提高者（學(xué)校學(xué)生、在職員工）；……C、后續(xù)跟進(jìn)式教育的做法：和江漢大學(xué)合作、建立后續(xù)跟進(jìn)式教育基地。C、 為項(xiàng)目未來的銷售提供足夠的賣點(diǎn)：本項(xiàng)目可以教授顧問團(tuán)作為賣點(diǎn)營(yíng)造豐富的人文氛圍和成熟的社區(qū)、統(tǒng)一和諧的購(gòu)買組成。教授顧問團(tuán)：□ 為什么成立教授顧問團(tuán)：A、 增加未來消費(fèi)群體的參與意識(shí)：未來新江大毗鄰本項(xiàng)目、因此江大中作為高收入群體的教授們可成為本項(xiàng)目未來的團(tuán)購(gòu)對(duì)象。授之魚，不如授之以漁。 開發(fā)商可以和配套設(shè)施進(jìn)行互動(dòng)； 配套設(shè)施為開發(fā)商的銷售提供便利、開發(fā)商為教育事業(yè)的興旺做出自己的貢獻(xiàn)，營(yíng)造本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的新文脈，在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商斥資打造文化教育軟、硬件，如成立武漢首家“三商”幼兒教育基地，成立教授顧問團(tuán)等。并結(jié)合沌口新區(qū)的特點(diǎn)，告知這是武漢的新文脈之所在。l 社會(huì)環(huán)境在周邊社會(huì)環(huán)境中，最能體現(xiàn)文脈的是周邊的教育機(jī)構(gòu)，“江漢大學(xué)”就在家門口，以及周邊齊全的中小學(xué)校配置，營(yíng)造出濃濃的學(xué)區(qū)氛圍。本樓盤如何打“新文脈現(xiàn)象”概念牌？對(duì)于本樓盤而言，要打造新文脈，必須理順環(huán)境、建筑和人三者之間的關(guān)系。 凸顯本項(xiàng)目銷售價(jià)格的含金量是體現(xiàn)在周邊完善的教育配套設(shè)施以及和教育配套設(shè)施深度契合的基礎(chǔ)之上、并非空泛；利用本項(xiàng)目打“文化教育牌”的一系列措施對(duì)周邊不同概念進(jìn)行打壓、體現(xiàn)本項(xiàng)目能滿足業(yè)主最基本的心理需求、完善自身素質(zhì)、提高生活水準(zhǔn)、為子女營(yíng)造一個(gè)美好的未來；在價(jià)格上初期盡量與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手接近、在產(chǎn)品沒有很明顯的差異的情況下、體現(xiàn)本項(xiàng)目開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)、利用本項(xiàng)目開發(fā)商的背景給予消費(fèi)者信心、在后期采取類似百步亭花園的銷售策略、將低價(jià)房進(jìn)行局限、整個(gè)價(jià)格體系的構(gòu)成中低價(jià)房只占10%、將資金合理的運(yùn)用在最有利的產(chǎn)品上。概念：意大利風(fēng)情小鎮(zhèn) 奧林花園奧林花園地處武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金色港灣站旁,由湖北人信房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，占地386畝，建筑面積30萬平方米，%,有復(fù)式、錯(cuò)中錯(cuò)、錯(cuò)層、平層等，戶型由2房2廳、三房二廳、四房二廳，起價(jià)1680元/平方米,均價(jià)1700元/平方米,由深圳中海物管,興建多項(xiàng)體育設(shè)施,今年9月20日開盤,明年89月交房,廣告訴求點(diǎn)為運(yùn)動(dòng)休閑為概念的“新健康主義”。 新城置業(yè)應(yīng)以此為突破點(diǎn)，在打造高品質(zhì)樓盤的同時(shí)，引領(lǐng)消費(fèi)者一種更高的生活方式，從而提升物業(yè)品牌形象及企業(yè)的品牌形象。（5） 住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格適中，消費(fèi)群體大部分為工薪階層，樓盤均價(jià)多在1700元/平方米左右，受樓盤質(zhì)量、品牌形象等影響有些微上下浮動(dòng)。（2） 郊區(qū)多采用沿交通軸線組團(tuán)式開發(fā)的方式。C、同類可比項(xiàng)目分析根據(jù)規(guī)模、戶型、價(jià)格、景觀、概念、配套等可比性因素，重點(diǎn)調(diào)查了武漢市以下同類樓盤進(jìn)行比較分析。本項(xiàng)目與4號(hào)生活區(qū)相鄰。居住生活區(qū)目前規(guī)劃有3個(gè)，主要是安排一些住宅項(xiàng)目。由江漢大學(xué)、華中科技大學(xué)漢口分校、武漢市職工醫(yī)學(xué)院合并的新江漢大學(xué)建設(shè)已全面啟動(dòng)，與本項(xiàng)目毗鄰。金融：中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行均在開發(fā)區(qū)建立了支行客運(yùn)中心：中南地區(qū)大型區(qū)域性客運(yùn)中心正在興建。鐵路：擁有連接京廣和京九線，通往開發(fā)區(qū)的專用鐵路及貨站。 開發(fā)區(qū)分為四個(gè)功能區(qū)：工業(yè)區(qū)、旅游度假區(qū)、管理服務(wù)金融區(qū)以及生活居住區(qū)。7. 購(gòu)房人更注重樓盤的性價(jià)比，品質(zhì)好，價(jià)格優(yōu)的樓盤一直是才百姓追棒的對(duì)象。隨著投資額度明顯增大，大型住宅社區(qū)顯露頭角，20