【正文】 02年武漢市住宅建設(shè)除市內(nèi)還分布著57個(gè)5萬M2以上的項(xiàng)目外，大型項(xiàng)目將集中在“三區(qū) 五片”，且這些大型項(xiàng)目的開發(fā)和銷售均有較上佳的表現(xiàn)。新城置業(yè) [ XX ] 營銷策劃提案目 錄第一部分 市場分析 A 武漢房地產(chǎn)市場分析 B 區(qū)域市場分析C 同類可比性項(xiàng)目分析D 重點(diǎn)競爭對手分析及我方因應(yīng)方案第二部分 項(xiàng)目定位及推廣策略 A 項(xiàng)目核心競爭力分析B 項(xiàng)目形象定位C 目標(biāo)客戶定位D 價(jià)格定位E 推廣策略F 廣告創(chuàng)意表現(xiàn)G 廣告階段策略第三部分 營銷思路的提出及策略 A 活動策劃 B 現(xiàn)場包裝 C 售樓部包裝 D 樣板房設(shè)計(jì) 第一部分 市場分析 A：2002年武漢市房地產(chǎn)市場分析武漢市商品房市場經(jīng)過近幾年的迅速發(fā)展，開始呈現(xiàn)了如下幾個(gè)方面的特征：、交易額，價(jià)格均表現(xiàn)出上升態(tài)勢，%，%，%，其中別墅、高檔公寓均價(jià)3800元/ M2，%。2001年樓市的特點(diǎn)和主題是“智能化”，而2002年樓盤主題多以“綠色生態(tài)”為主，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的園林景觀的建設(shè)，全市打出“綠色生態(tài)”牌“親水住宅”的小區(qū)不下20家，如“大洋彼岸”，“藍(lán)灣俊園”、“金色港灣”、“萬科城市花園”、“泰合百花園”、“新地東方花都”等。B：區(qū)域市場分析一. 區(qū)域功能配套1．概況：武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于武漢市區(qū)西南部，市區(qū)中環(huán)線與外環(huán)線之間，毗鄰長江。各區(qū)嚴(yán)格分離，又和諧統(tǒng)一。碼頭：，區(qū)內(nèi)油碼頭也已投入使用。公園：正在興建的湯湖公園、南太子湖公園可為區(qū)內(nèi)居民提供良好的休閑場所。坐落于區(qū)內(nèi)的武漢外國語學(xué)校其師資力量、教學(xué)設(shè)施堪稱全國一流，可招收英、法、日、德、俄等語種的6—18歲的中外學(xué)生。1號生活區(qū)由三角湖度假村、天鵝湖山莊、武漢物業(yè)有限公司3個(gè)單位組成。（3）沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)樓盤競爭將異常激烈。四季花城 發(fā)展商：武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司基地規(guī)模：2000畝建筑面積：10萬M2容積率：小于1%賣點(diǎn)：萬科金牌物管、買房附送精致裝修配套：2萬M2的假日廣場、歐風(fēng)商業(yè)街、動感園林景觀、私家銀水湖、1000米沿湖運(yùn)動公園、臨湖會所情人港、中英文雙語特色幼兒園 尚隆地球村位置：武昌中山路353號（鳳凰山）發(fā)展商：武昌城市綜合開發(fā)集團(tuán)公司基地規(guī)模：141畝建筑面積：容積率：%管理費(fèi)：1元/M2實(shí)用率：90%綠化率：%配套：1000平米的和平廣場、300米長的景觀大道、世界文學(xué)走廊、荷蘭大風(fēng)車、世界名人群雕、東西方詩歌碑林、網(wǎng)球場、羽毛球場、游泳池、兒童樂園、籃球場、門球場、健身房及運(yùn)動器材戶型面積： 最低價(jià)：2100元/M2 均價(jià)：2400元/M2綜合述求：國際化人文社區(qū)、“居”、“教”結(jié)合東林外廬位置：廟山兩湖大道東側(cè)中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)對面發(fā)展商：岡部置業(yè)（武漢）有限公司基地規(guī)模：200畝建筑面積：12萬M2綠化率：48%配套：15畝生態(tài)主題綠化廣場、6畝分片人工湖塘淺溪、兒童游樂園、臨街7500M2商鋪主要戶型：平層、錯(cuò)層、躍式面積： 三房二廳124M126M2 四房二廳147M160M175M206M2 五房二廳219M188M192M246M2 六房二廳234M260M2綜合點(diǎn)評：力求營造一種田園詩畫般親和自然的居住生活空間亞安花園目前郊區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施還不夠完善，理想的開發(fā)位置是處于高速公路附近，而沌口開發(fā)區(qū)開發(fā)都是沿318國道軸線進(jìn)行，符合郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)原則。綜合上述，敝司認(rèn)為，武漢市熱點(diǎn)開發(fā)片區(qū)已形成開發(fā)規(guī)模，其戶型、價(jià)格等較能為武漢消費(fèi)者接受，但是，樓盤眾多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。D、競爭對手分析及我方因應(yīng)方案一、重點(diǎn)競爭對手的確定：1．泰合百花公園2．奧林花園3．金色港灣二、競爭對手項(xiàng)目概況： 泰合百花公園泰合百花公園地處武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)江大路5號，由武漢泰和地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，合美企劃代理，占地300畝，建筑規(guī)模20萬平方米，%,主要 有TOWNHOUSE聯(lián)體別墅，單身公寓、多層花園洋房、小高層電梯公寓，戶型有：1房1廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳，,由國際設(shè)計(jì)大師何濤博士及國際級專業(yè)景觀公司ACLA規(guī)劃設(shè)計(jì)。概念：體育產(chǎn)業(yè)三、競爭對手近期銷售動態(tài)及我方的因應(yīng)方案對手在開盤前后，不惜投入巨額廣告費(fèi)用，在各大媒體宣傳造勢，賣點(diǎn)鮮明，目前這一廣告攻勢還在延續(xù)。第二部分 項(xiàng)目定位及推廣策略 A 項(xiàng)目核心競爭力的體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場日益同質(zhì)化的今天，要在市場上站穩(wěn)腳跟，占領(lǐng)市場，更要進(jìn)一步去挖掘樓盤本身的核心競爭力，只有認(rèn)識了核心競爭力，才能超越同質(zhì)化，在市場上獨(dú)樹一幟，作為項(xiàng)目形象定位的指導(dǎo)。文脈對于人的體現(xiàn)對于人的文脈體現(xiàn)，即是目標(biāo)客戶的界定問題，后面我們對項(xiàng)目目標(biāo)客戶作了詳盡的分析。從而為業(yè)主下一代的成長構(gòu)建良好的成長氛圍。一、針對市場打造的新文脈現(xiàn)象：本項(xiàng)目屬于武漢市大力發(fā)展的新興區(qū)域、為滿足本地段所急需的高素質(zhì)生產(chǎn)力、在未來的3—5年內(nèi)、將會有近20萬中專以上文化程度的勞動力進(jìn)入、其年齡在25——30歲之間、年收入約為3萬元（《長江日報(bào)》摘）；分析：根據(jù)本項(xiàng)目未來消費(fèi)群體的界定、我們可以得出這樣幾個(gè)結(jié)論A、 這些人將會成為本項(xiàng)目未來的主要消費(fèi)群體；B、 本項(xiàng)目未來的購買者多數(shù)屬于第一次置業(yè)；C、 他們需要進(jìn)一步的職業(yè)教育以提高本身的收入水平；D、 在置業(yè)時(shí)對樓盤周邊的教育配套設(shè)施感興趣、因?yàn)殛P(guān)系到自身的后續(xù)教育以及子女未來是否享受完善的教育；E、 居住區(qū)域內(nèi)要求距離工作地點(diǎn)較近、約5—20分鐘路程；F、 對周邊配套設(shè)施的依賴性強(qiáng) 項(xiàng)目周邊具備有成熟完善的教育配套設(shè)施；本項(xiàng)目周邊具有從幼兒園到大學(xué)一條龍的成熟完善教育配套設(shè)施：新建幼兒園，正在興建的開發(fā)區(qū)新一中、三角湖小學(xué)、新江漢大學(xué)。以此作為樓盤的銷售口號、不僅可以幫助開發(fā)商樓盤銷售順暢、并能為開發(fā)商品牌的號召力進(jìn)步提升打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在這里，特色的教育配套和玩具，皆以“三準(zhǔn)則”教育為指南，讓這些玩具對小孩的成長能起到潛移默化的作用。與其將來挖掘、不如先期介入、已邀請做顧問的形式增強(qiáng)目標(biāo)客戶對本項(xiàng)目的參與意識、造成其先入為主的購買欲望、對未來的銷售不無裨益。必然會引發(fā)其他層次購買者購買欲望。利用江漢大學(xué)豐富的知識和廣博的咨詢以及場所、而開發(fā)商所要做的就是： 告訴消費(fèi)者本項(xiàng)目擁有后續(xù)跟進(jìn)式教育基地； 后續(xù)跟進(jìn)式教育基地對