【正文】 行綠地、親子樂園、露天廣場、繽紛水景、中央花園、雕塑小品、兒童水世界賣點：武漢首座校外素質教育實驗社區(qū) 分析：從以上調查表可以看出，（1） 大規(guī)模郊區(qū)住宅開發(fā)已形成一種趨勢。（2） 郊區(qū)多采用沿交通軸線組團式開發(fā)的方式。（3） 開發(fā)項目以多層公寓和別墅（包括單身別墅和聯(lián)排別墅）為主，有少量小高層項目存在。（5） 住宅項目價格適中，消費群體大部分為工薪階層，樓盤均價多在1700元/平方米左右，受樓盤質量、品牌形象等影響有些微上下浮動。武漢大多數買房者心態(tài)漸趨理性化，但是在經濟能力、觀念等因素的制約下，很多的消費者還是比較注重住宅的基本功能，而忽略了一些文化、精神享受等方面的需求。 新城置業(yè)應以此為突破點，在打造高品質樓盤的同時，引領消費者一種更高的生活方式，從而提升物業(yè)品牌形象及企業(yè)的品牌形象。 目前主推花園洋房，起價1750元/平方米，均價1800元/平方米，其廣告訴求為“可居、可游、可賞的4級制生態(tài)公園”。概念：意大利風情小鎮(zhèn) 奧林花園奧林花園地處武漢經濟開發(fā)區(qū)金色港灣站旁,由湖北人信房地產有限公司開發(fā)，占地386畝，建筑面積30萬平方米，%,有復式、錯中錯、錯層、平層等，戶型由2房2廳、三房二廳、四房二廳，起價1680元/平方米,均價1700元/平方米,由深圳中海物管,興建多項體育設施,今年9月20日開盤,明年89月交房,廣告訴求點為運動休閑為概念的“新健康主義”。泰合百花公園的賣點訴求為：四級制生態(tài)公園；奧林花園的賣點訴求為：新運動、新健康、新生活；金色港灣的賣點訴求：50萬平方米意大利風情小鎮(zhèn)。 凸顯本項目銷售價格的含金量是體現在周邊完善的教育配套設施以及和教育配套設施深度契合的基礎之上、并非空泛；利用本項目打“文化教育牌”的一系列措施對周邊不同概念進行打壓、體現本項目能滿足業(yè)主最基本的心理需求、完善自身素質、提高生活水準、為子女營造一個美好的未來；在價格上初期盡量與周邊競爭對手接近、在產品沒有很明顯的差異的情況下、體現本項目開發(fā)商的優(yōu)勢、利用本項目開發(fā)商的背景給予消費者信心、在后期采取類似百步亭花園的銷售策略、將低價房進行局限、整個價格體系的構成中低價房只占10%、將資金合理的運用在最有利的產品上。敝司將以專業(yè)的行為來探討本案的核心競爭力，鑒于此，敝司初步得到的結論為：“新文脈現象”為主題，超越同質化，為武漢房地產首家提出該概念的樓盤。本樓盤如何打“新文脈現象”概念牌？對于本樓盤而言，要打造新文脈，必須理順環(huán)境、建筑和人三者之間的關系。文脈對于建筑的體現：文脈對于建筑中的體現，即建筑所表現的風格問題。l 社會環(huán)境在周邊社會環(huán)境中，最能體現文脈的是周邊的教育機構，“江漢大學”就在家門口，以及周邊齊全的中小學校配置，營造出濃濃的學區(qū)氛圍。這種極富書香氛圍的環(huán)境恰是社區(qū)文脈的最佳表現。并結合沌口新區(qū)的特點，告知這是武漢的新文脈之所在。從初期的啟蒙教育到后期的跟進式教育都可以滿足本項目未來業(yè)主的需求。 開發(fā)商可以和配套設施進行互動； 配套設施為開發(fā)商的銷售提供便利、開發(fā)商為教育事業(yè)的興旺做出自己的貢獻，營造本項目所在區(qū)域內的新文脈，在此基礎上，開發(fā)商斥資打造文化教育軟、硬件，如成立武漢首家“三商”幼兒教育基地，成立教授顧問團等。 二、具體做法：三商教育模式何謂“三商”教育模式？為兒童營造一個空氣好、水質好、教育設施及教育質量均好的小區(qū)就顯得至關重要。授之魚，不如授之以漁。一條龍教育模式：□項目所處地段擁有新江漢大學、新一中、三角湖小學，及針對業(yè)主的孩子實行“三商”幼兒教育，利用本項目周邊獨有、而周邊稀缺的完善教育配套設施進行“一條龍教育”形象推廣。教授顧問團：□ 為什么成立教授顧問團：A、 增加未來消費群體的參與意識：未來新江大毗鄰本項目、因此江大中作為高收入群體的教授們可成為本項目未來的團購對象。B、 為項目本身素質的健全提供幫助：作為顧問的教授們、可以利用本身豐富的學識的見解對本項目進行全方位的幫助。C、 為項目未來的銷售提供足夠的賣點：本項目可以教授顧問團作為賣點營造豐富的人文氛圍和成熟的社區(qū)、統(tǒng)一和諧的購買組成?！?成立教授顧問團的流程（見如下示意圖）對江大的針對性調查項目開發(fā)理念的媒體宣傳逐個訪談篩選顧問名冊的形成成立教授顧問團顧問組織及待遇制定潛在顧問成員搜尋教授顧問團定義細分市場的定義目標群體甄別后續(xù)跟進式教育：A、什么是后續(xù)跟進式教育：隨著時代的發(fā)展，人們越來越意識到學習的重要性，有人斷言，未來的文盲不是沒有文化的人，而是不懂得如何學習的人，在這種意識的驅使下，學習成為了一種時髦，最大的尊容并不是擁有多少物質財富，而是擁有多少知識。B、 后續(xù)跟進式教育的對象：后進跟進式教育面對的層次相當廣泛、也非常切合本項目未來業(yè)主的素質需求， 想通過后續(xù)跟進式教育改善自身生活水平、提高收入者（工人、初級職員）； 想要改善知識結構、提高綜合素質水平者（初級職員、學校學生）； 不滿足自身教育程度、期望提高者（學校學生、在職員工）；……C、后續(xù)跟進式教育的做法：和江漢大學合作、建立后續(xù)跟進式教育基地。D、項目客戶群定位據上述項目形象的定位，結合敝司對武漢房地產市場的認知，仍有待與貴公司精誠合作，以及再對項目及武漢市場進一步精進認知，以期得出最客觀、最合理的目標客戶定位。目標范圍目標范圍為漢陽區(qū)、硚口區(qū)及沌口技術開發(fā)區(qū)。根據周邊現有樓盤的客戶構成分析，如開發(fā)區(qū)內早期開發(fā)的綠島花園、奧林苑和現在的香榭麗舍等項目部分都是開發(fā)區(qū)內企事業(yè)單位集團購買。目標客戶身份私營業(yè)主，大企業(yè)或外資、從事汽車貿易的業(yè)主，合資企業(yè)管理人員及職工；金融機構從業(yè)者；自由職業(yè)者；律師、醫(yī)生、公務員、教師等。E、價格定位結合本案自身產品特點、地段特點以及敝司對本案形象的塑造，參照地塊上其他可類比的樓盤、競爭對手，可初步得到：本案產品特點+本案地段特點+本案形象炒作+利潤=17002000元/平方米（以下單位均為均價）本案產品特性 1480元/平方米本案地段特點 50元/平方米本案形象炒作：新文脈現象 300元/平方米本案利潤 300600元/平方米根據以上估算本項目先期的銷售價格可能會略微低于周邊樓盤、但是后期的銷售價格必然會上揚、最后的銷售價格可能達到2000元/㎡左右。2． 市場拓展目標通過戶外廣告活動展開以漢陽（輻射沌口周邊5公里范圍） 、硚口（由本項目延伸20公里范圍）為中心的銷售市場，按漸進式廣告戰(zhàn)略拓展市場。也同時樹立新城置業(yè)企業(yè)品牌形象，實施以產品品牌支撐企業(yè)品牌，以企業(yè)品牌帶動產品品牌的雙贏策略。G、項目分析和廣告定位項目教育文體資源得天獨厚。該小區(qū)定位于具有中國特色傳統(tǒng)建筑品味的教育文化主題居住區(qū)。低層、低密度、高綠化率，中式園林設計風