【正文】 海岸廣場南油大道15000通訊都市本色南油大道西3500——人人樂東濱路15000超市、服裝等順電家居廣場東濱路4500廚具、家電、布藝等家樂福常興路6000大型超市萬佳百貨桃園路與常興路交匯處50000（預(yù)計）大型超市西部電子學(xué)府路16700通訊、電子類東方巴黎時裝廣場內(nèi)環(huán)路與南山大道交匯處14500時裝批發(fā)南貿(mào)市場桃園路8300——南景苑裙樓商場桃園路與南新路交匯處10000——商場建設(shè)檔次大型超市建設(shè)檔次高，趕上甚至超過深圳市內(nèi)其他超市的規(guī)模、檔次、和環(huán)境；中型店建設(shè)檔次雖有提高，但仍然落后于深圳市區(qū)內(nèi)的華強北等地的高檔專題店、綜合店；便利店的檔次同樣較低，主要服務(wù)于街道、住宅小區(qū)。商品檔次主流商品屬中等甚至偏下等水平，與深圳市的各檔商品齊全相比，目前南山區(qū)缺乏很高檔次的商品等級。（三）南山區(qū)商業(yè)需求分析購買力（1）產(chǎn)生需求的基礎(chǔ)——人口總量南山區(qū)商業(yè)人口超過50萬人，且由于華僑城以東與福田的成熟市區(qū)距離較遠和西邊與寶安區(qū)有一道鐵絲網(wǎng)相隔，因此，南山可以產(chǎn)生較為獨立的“區(qū)域市場”。南山區(qū)的經(jīng)濟占到全市經(jīng)濟總量的22%，表明了南山區(qū)的總體經(jīng)濟狀況，處于全市的平均水平之上。商業(yè)購買力有人口基數(shù)的支撐，家庭年收入平均約5萬元，其購買力強度，在深圳特區(qū)內(nèi)應(yīng)屬中上水平。由于南山區(qū)是以高科技為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、高教科研機構(gòu)密集，使得該地區(qū)的社會文化總素質(zhì)，在全市應(yīng)屬最高的。需求趨勢（1）新增人口由于南山目前的可開發(fā)用地有效供應(yīng)，是特區(qū)內(nèi)最多的（包括正在實施的填海用地），南山的城建強度將是深圳特區(qū)內(nèi)最大的。南山經(jīng)濟的發(fā)展將為新增人口轉(zhuǎn)化為“商業(yè)購買力”起著推動作用。（四）南山區(qū)商業(yè)物業(yè)市場分析從供應(yīng)總量看：供應(yīng)總量大，應(yīng)形成商業(yè)特色。南山區(qū)居住人口50萬，此種比例遠高于其它地區(qū)商業(yè)配套比例。南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)物業(yè)簡表樓盤名稱物業(yè)位置銷售面積(㎡)售價(元/㎡)租金（元/㎡）商業(yè)業(yè)態(tài)備注保利城花園南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處12000一層：31000二層：25000（預(yù)計）一層：150200（預(yù)計）二層：——中高檔服裝、鐘表、化裝品、珠寶、女性飾品、體育用品、兒童用品及音像制品等友誼城百貨青春家園南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處7800一層：36000二層：————————西海灣花園后海路與創(chuàng)業(yè)路交匯處5000一層：28000臨創(chuàng)業(yè)路；25000臨南鹽路——品牌服裝、兒童文體用品等不能做飲食天悅園南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處9300一層：2200025000二層：11000——化妝品、首飾、高級服裝、皮具、運動休閑用品等——本項目后海路與環(huán)西路交匯處10000————————南山商業(yè)文化中心相近區(qū)域商業(yè)物業(yè)簡表樓盤名稱物業(yè)位置銷售面積(㎡)售價(元/㎡)租金（元/㎡）商業(yè)業(yè)態(tài)備注海洋之心創(chuàng)業(yè)路與后海路交匯處————————2002年8月始出租都市本色南山現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)面積一般在2000平方米到30000 平方米，中小規(guī)模比重大。本區(qū)域在深圳市全年的商業(yè)物業(yè)構(gòu)成比例看：南山商業(yè)物業(yè)在深圳商業(yè)物業(yè)中占重要地位。數(shù)據(jù)表明南山商業(yè)物業(yè)已成為深圳商業(yè)物業(yè)中的重要組成部分，南山商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為南山區(qū)商業(yè)環(huán)境的日臻完善提供了基本條件。南山區(qū)現(xiàn)已形成以人人樂、沃爾瑪為中心的蛇口南油商圈；以家樂福、愉康商城為中心的南山商圈，它們是南山區(qū)目前發(fā)育較為成熟的繁華商業(yè)區(qū)。從城市規(guī)劃的發(fā)展看：城市規(guī)劃帶活南山房地產(chǎn)，更帶旺南山商業(yè)物業(yè)。而南山房地產(chǎn)市場整體的火爆則直接成為南山商業(yè)物業(yè)發(fā)展的動力。由于南山商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的增加及大量主題商場的開業(yè)等，使得南山商業(yè)環(huán)境顯著改變，羅湖的東門現(xiàn)象、福田華強北現(xiàn)象有望再現(xiàn)南山。從商業(yè)輻射范圍看：除南山半島外還輻射科技園、西麗及寶安區(qū)。南山近幾年已形成沃爾瑪、家樂福、人人樂等幾大商場為龍頭的成熟大商圈。加之南山半島與上述周邊地區(qū)便利的交通，南山半島的商業(yè)將輻射上述周邊地區(qū)。深港兩地的物價差異和南山購物環(huán)境的日趨完善，將吸引部分港人來南山購物。 區(qū)域項目南山福田羅湖人口比較商業(yè)用房施工面積㎡%㎡%㎡占全市23%商業(yè)用房竣工面積㎡%㎡%㎡%商業(yè)用房空置率㎡%㎡%㎡%商業(yè)用房銷售率㎡%㎡%㎡%比較之后說明了南山區(qū)的商業(yè)供給狀況：一是經(jīng)濟發(fā)展與羅湖、福田相差不大，但商業(yè)發(fā)展不足，可從商用房的施工面積、竣工面積所占比例（很?。┛闯?。商業(yè)供給的競爭南山商業(yè)供給進入較高層次，這可以從沃爾瑪、人人樂的營業(yè)規(guī)模、購物環(huán)境、品種數(shù)量、商品檔次，獲得強烈感受，甚至超過羅湖、福田的標準。商業(yè)的市場需求南山商業(yè)需求旺盛。因此，具有良好經(jīng)濟素質(zhì)的人口正在快速增長，這必然產(chǎn)生新的需求，加之原有未被滿足的（到區(qū)域外實現(xiàn)消費需要的）購買力，南山的商業(yè)需求在近年內(nèi)將有超過羅湖、福田的勢頭。并隨交通環(huán)境改善和大批白領(lǐng)家庭入住南山，南山區(qū)消費者需求品位會更高。結(jié)論：南山商業(yè)市場的“近期供給空隙”表現(xiàn)為：商品品種：生活功能、中高檔次、高品位、特色鮮明的商品。第二章 項目分析一、項目概況（一）項目所在片區(qū)概況自從濱海大道開通以后，大大縮短了南山到市中心的距離，也使沉寂多年的南山商業(yè)文化中心區(qū)逐漸成為深圳樓市的新熱點。如今，隨著保利城、天悅園等項目的竣工以及漾日灣畔、嘉佳豪苑項目的動工，南山商業(yè)文化中心區(qū)的成片建設(shè)進入了高潮。該區(qū)建設(shè)以沿東西軸線兩側(cè)為大型公共配套設(shè)施的布局為核心，主要配置展覽中心、文化中心、商業(yè)中心和信息中心。（二）項目概述地理概況本項目地塊位于南山商業(yè)文化中心區(qū)內(nèi)，濱海大道與后海大道交匯處的西南方，分兩期開發(fā)。項目基本指標占地面積（㎡）建筑面積（㎡）建筑層數(shù)樓 體3．3萬11萬（商鋪1萬）1—4棟（22層）6棟（17層）8棟（15層）8棟塔樓周邊配套（1）位于本項目的西側(cè)分布著海雅百貨和即將進駐保利城花園的友誼城百貨。此外，人人樂購物商場、蛇口沃而瑪和家樂福南頭店等大型商場和超市離本項目所在片區(qū)也不遠。（2）西側(cè)正對著本項目的地塊是規(guī)模宏大的南山書城，建成后的規(guī)模（3萬㎡）將不亞于福田區(qū)的書城。二、項目SWOT分析（一）優(yōu)勢住宅部分長城地產(chǎn)品牌優(yōu)勢本項目是深圳老牌的地產(chǎn)企業(yè)——長城地產(chǎn)進駐南山開發(fā)的首個地產(chǎn)項目。（2）長城地產(chǎn)在工程方面更是有口皆碑，注重產(chǎn)品質(zhì)量的同時，也在拓展產(chǎn)品品牌。（3）長城物業(yè)管理是全國首家通過竟標進入首都地區(qū)的名牌管家。國際大師作品——品質(zhì)優(yōu)勢長城地產(chǎn)首度與國際大師——巴馬丹拿強強聯(lián)合，引入國際先進的設(shè)計理念，擬打造國際化的社區(qū)品牌。步行商業(yè)街優(yōu)勢小區(qū)內(nèi)步行商業(yè)街的設(shè)立創(chuàng)意獨特，將為居民提供購物、休閑、娛樂為一體的休閑場所，從而使本項目更增魅力。規(guī)模適中優(yōu)勢目前深圳小區(qū)規(guī)模向大型化發(fā)展，但小區(qū)規(guī)模過大，則會帶來區(qū)內(nèi)交通、生活等不便，而小區(qū)規(guī)模過小，則要么配套設(shè)施跟不上，要么成本高，導(dǎo)致房價高。環(huán)境規(guī)劃和齊全配套優(yōu)勢本項目的規(guī)劃定位是中高檔濱海人文社區(qū)，加上邀請了國際著名機構(gòu)參與景觀和商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計，因此整個項目將體現(xiàn)高水準、國際化的規(guī)劃特點，著重體現(xiàn)商業(yè)與文化共存的生活氛圍。項目的均好性（1）景觀的均好性：從目標客戶的需求出發(fā)，長城地產(chǎn)將引進國際先進的設(shè)計理念，使本項目能夠融合現(xiàn)代城市景觀、自然景觀和商業(yè)文化景觀。（2）戶型的均好性高大層高的空間優(yōu)勢本項目比正常層高（），即3米層高，給業(yè)主帶來更開闊的空間感受。在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上以驚人的速度完成整個工程建設(shè)，創(chuàng)造了獨一無二的“長城速度”。商業(yè)部分鮮明的商業(yè)功能定位——國際化的購物休閑步行商業(yè)街（1）市政府在南山商業(yè)文化中心區(qū)規(guī)劃了唯一的一條“商業(yè)步行街” ，該步行街由龍崗路至創(chuàng)業(yè)路,建成后必然會對本項目產(chǎn)生重大的正面效應(yīng)。地理位置優(yōu)勢——商業(yè)旺區(qū)、商業(yè)要道本項目地處南山區(qū)乃至深圳新一輪房地產(chǎn)投資熱點——南山商業(yè)文化中心區(qū)的西部。（1）步行街位于南山商業(yè)文化中心區(qū)東西向中軸線上；（2）步行街是南山商業(yè)文化中心區(qū)東部核心商業(yè)區(qū)與西部商業(yè)區(qū)的橋梁、要道；（3）步行街是南油大道商業(yè)街通往后海路的核心通道。（二）劣勢住宅部分噪音劣勢項目四周道路交通順暢，在給本項目帶來了便利交通的同時，也不可避免地帶來了噪音和污染。近期公交便利度不夠本項目目前附近只有南油大道和創(chuàng)業(yè)路有公交車到達，新片區(qū)尚未形成公交網(wǎng)，短期內(nèi)對居民到達本片區(qū)有一定的影響。（三）機會點住宅部分南山區(qū)被視為“城市新中心”隨著羅湖、福田開發(fā)用地的減少，深圳市中心的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，使南山區(qū)越來越得到置業(yè)者的青睞。潛在投資者看好南山后海前景南山后海是一個新興的市場，發(fā)展速度快，而且環(huán)境優(yōu)美，是高科技人才的聚集地，被作為深圳房地產(chǎn)市場的一個新興熱點區(qū)域。南山區(qū)區(qū)委力求把國際城市村建設(shè)成“國際標準的現(xiàn)代化城區(qū)”。商業(yè)部分南山商業(yè)處于新的競爭起點濱海大道通車、深圳中心區(qū)西移，給南山的商業(yè)發(fā)展帶來了極大的發(fā)展機會，使南山商業(yè)處于新的競爭起點。南山地區(qū)的商業(yè)需求增長快南山區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，城市規(guī)模不斷擴大，許多新住宅區(qū)不斷建成，使具有商業(yè)購買力的人口不斷增加。南山商業(yè)文化中心區(qū)熱度不夠南山商業(yè)文化中心區(qū)雖在市場上有一定的認知度，但多限于業(yè)內(nèi)人士，而面對廣大的消費者，其市場認知度不夠，市場炒作熱度不夠，影響業(yè)主的購房信心。南山區(qū)其它地區(qū)的商業(yè)物業(yè)上市將對本項目造成一定的影響。而本項目開發(fā)的重要意義就在于：它啟動了長城地產(chǎn)在新世紀的品牌戰(zhàn)略，將進一步提升長城地產(chǎn)在深圳的知名度和社會形象，讓長城品牌更加深入人心。蛇口的門戶，南山的地標 本項目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)的核心位置，盡管目前南山商業(yè)文化中心的市場認知度不夠，但卻是深圳市政府投資、規(guī)劃的重點項目，未來必定加大宣傳力度，逐步完善公共交通、環(huán)境等市政設(shè)施。“城中之城”，本項目是南山商業(yè)文化中心區(qū)的中心居住區(qū)，“國際城市村”中的“新城”，即“城中之城”。長城人在對市場進行充分論證的基礎(chǔ)上，從互補的角度，做好本項目的功能分區(qū)，促使本區(qū)域、甚至是南山片區(qū)的商業(yè)市場氛圍盡快成熟起來?！敖?jīng)濟型的大戶” 、“居家頭等艙” 、“戶戶頭等艙，國際生活港”本項目普通住宅3米層高，可謂用“經(jīng)濟艙”的價格享受“頭等艙”的舒適豪華。本項目在建筑設(shè)計方面,從人性化的角度出發(fā),打破常規(guī)的理念,在不增加客戶成本的前提下，營造一個開闊的舒適的視覺空間和居住空間，以滿足現(xiàn)代人對高品質(zhì)生活的追求與向往。深圳市首條步行商業(yè)街異國風(fēng)情旅游、休閑、購物一條街賦予生命的商業(yè)街首創(chuàng)室內(nèi)主題商業(yè)街為名商制造的的大雅店堂——四、競爭物業(yè)比較住宅部分在售樓盤分析目前該片區(qū)的在售樓盤大約有8個，其中從各樓盤的定位與檔次來看，本項目主要競爭樓盤為蔚藍海岸二期、招商海月二期其基本情況如下：項目名稱建筑面積（㎡）總戶數(shù)主力戶型/面積均價（元/ ㎡）銷售狀況發(fā)展商性質(zhì)蔚藍海岸二期25890621673房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)100126138154620050%卓越地產(chǎn)小高層及高層純住宅招商海月其中三房二廳二衛(wèi)面積主要以98126平方米為主，在本區(qū)域供應(yīng)量比例在55%以上。均由品牌地產(chǎn)商投資開發(fā)，如卓越、招商和中海，無形之中增強了購房者的置業(yè)信心。蔚藍海岸和招商海月已參加“最適宜深圳人居住的十大示范小區(qū)及樓盤”的評選活動，不僅提高了物業(yè)自身的知名度，而且對開發(fā)商的品牌宣傳也起到一定的加強作用。晴海洲在物業(yè)類型、物業(yè)規(guī)模、戶型及面積方面均與本項目有相似之處，因此在一定時期內(nèi)會消耗本項目所屬片區(qū)的部分目標客戶，對本項目明年的上市造成一定的影響。棕櫚園1114戶3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)高層中海地產(chǎn)陽光帶商業(yè)部分目前該片區(qū)對本項目有影響的商業(yè)物業(yè)主要有5個，各物業(yè)的基本情況如下表所示：樓盤名稱物業(yè)位置銷售面積(㎡)售價(元/㎡)租金（元/㎡物業(yè)的性質(zhì)均以高層商住樓的底層裙樓為主。物業(yè)的經(jīng)營主題：均以品牌服裝、服飾為主，其它文體用品為輔。 四、項目綜合評價該物業(yè)地處迅速崛起的南山商業(yè)文化中心區(qū)，居住、商業(yè)及人口規(guī)劃的發(fā)展空間大，地段優(yōu)勢潛力大，頗具投資價值。盡管目前南山還存在短期內(nèi)商業(yè)客流、總體商業(yè)氣氛不足的劣勢，以及南山商業(yè)文化中心區(qū)的整體規(guī)劃實施及周邊項目可能發(fā)展滯后的威脅。第三章 項目定位一、項目名稱及闡述（一）社區(qū)命名SEAMARK GREATCITY——海印長城——“SEAMARK”鮮明獨特而不張揚的突出了本項目新都市區(qū)海濱特征，以國際化、貴族化的手法為本項目方方面面刻下了耐人尋味的深圳灣烙印。中文名字明顯不同于深圳傳統(tǒng)地產(chǎn)策劃手法，別致、響亮，有極大的想象空間。中英文名稱一同出現(xiàn)，強烈突出項目的國際品質(zhì)。（二）項目商業(yè)街命名為海印長廊——SEAMARK GALLERY海印長街——SEAMARK LONGSTREET海印長灘——SEAMARK LONGBEACH海印假日——SEMARK HOLIDAY詮釋：