【正文】 城市！ 、經(jīng)濟、文化中心，屬于深圳八大衛(wèi)星城之一，而且是龍崗邁向城市化的先行城區(qū)，中心城已成為龍崗國際化中心城區(qū)的重要標志之一。1 本報告嚴格保密 謹呈：深圳市 XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1/24/2023 版權(quán)聲明： 本項目是深圳市 XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與深圳市眾廈地產(chǎn)顧問有限公司共同研究的成果。未經(jīng)上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 ，有著國際先進的規(guī)劃理念，體現(xiàn)在環(huán)境、道路、商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療、文化等各項公共設(shè)施的規(guī)劃布局上。 重點提示：本項目位于龍崗中心城區(qū)，龍崗中心城飛速發(fā)展前景為本項目商業(yè)帶來更多市場機遇。 ″商業(yè)中心區(qū) ″，包括了龍城街道辦、龍崗街道辦范圍內(nèi)，分布在各大型住宅區(qū)附近的商業(yè)步行街鋪，各大型商場和消費場所在內(nèi)的諸多商圈，消費人口近 40萬，屬于內(nèi)動型商業(yè)。目前，商飽為憂，鋪滿為患，市場消化能力嚴重失衡，銷售率一般只有約 60％。 ，定位檔次差異大，分區(qū)不夠合理，經(jīng)營商品高低檔次差異大，缺少中檔商業(yè)進駐，因此一直難以形成有利于消費者集中進入選購的連結(jié)成片的“商業(yè)區(qū)”。 40－65,50% 40以下,28% 65以上,22%4 0 以下4 0 －6 56 5 以上6 本報告嚴格保密 龍崗中心城發(fā)展規(guī)劃：龍崗中心城定義為深圳輻射“珠三角”東北部城市群的“次中心”，隨著龍崗中心城規(guī)劃及配套設(shè)施的進一步完善和提升，龍崗中心城“城際中心”即將形成，其商業(yè)前景巨大！ 在 2023年深圳市政府規(guī)劃中，龍崗中心被定義為深圳輻射“珠三角”東北部城市群的“次中心”，“龍城 —— 龍崗墟”商業(yè)區(qū)也已定位為深圳 4大次級商業(yè)區(qū)之一，隨著政府未來推進關(guān)外基礎(chǔ)建設(shè)，以及連續(xù)多年保持高經(jīng)濟增長速度，以帶動龍崗全區(qū)居民消費支出在不斷增加，居民消費結(jié)構(gòu)有明顯提升，未來的商業(yè)前景十分看好。而“龍崗中心城”有奧體中心規(guī)劃和地鐵 3號線動工等重大片區(qū)利好，又有中心城住宅供應(yīng)急劇放量，區(qū)域人口有望迅速增長的潛因，預(yù)計 3至 5年后，將成為影響廣東東部城市群的“城際中心”，而“龍崗老街－五洲風情 MAIL－鵬達商業(yè)項目”這一商圈，有望成為帶旺整個龍崗商業(yè)的龍頭，形成規(guī)模和影響力類似于“東門 — 人民南商圈”的大型商業(yè)核心走廊，即“龍城城際中心商業(yè)帶”。 本項目周邊商業(yè)主要以周邊小區(qū)底商和回龍埔綜合市場為主，商業(yè)業(yè)態(tài)主要是社區(qū)商業(yè)，同時由以下區(qū)位圖可以看出項目周邊一公里范圍內(nèi)缺乏具有代表性和亮點的集中式商業(yè)，缺品牌號召力的主力店支撐，與項目相隔較近具有較高檔次和品牌特征的只有天虹商場。 8 本報告嚴格保密 周邊典型商業(yè)詳細調(diào)查： 通過對城市峰尚周邊商業(yè)市場做詳細的調(diào)研、分析，了解了周邊商業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢以及鋪面的租金水平和售價，為本項目商業(yè)業(yè)態(tài)、租金和售價的定位提供依據(jù)，以指導(dǎo)本項目銷售政策的制定。 龍 平 大 道 平 安 路 愛 心 路 吉 祥 中 路 龍 福 路 清 林 中 路 區(qū)人民醫(yī)院 保健院 城市花園一期 實驗學校 天虹商場 交通銀行 假日酒店 龍?zhí)豆珗@ 順電 龍崗汽車站 萬佳百貨 郵電局 龍城中學 世貿(mào)百貨 龍 城 中 路 清林小學 余石嶺生態(tài)公園 本項 目 龍 平 大 道平安路愛心路吉祥中路龍 福 路清 林 中 路區(qū)人民醫(yī)院保健院實驗學校天虹商場交通銀行 假日酒店龍?zhí)豆珗@順電龍崗汽車站萬佳百貨郵電局 龍城中學世貿(mào)百貨龍城中路清林小學余石嶺生態(tài)公園本項目尚景 華園 歐景城 回瓏脯綜合市場 9 本報告嚴格保密 租金區(qū)間統(tǒng)計分析：周邊商業(yè)租金 4065元 /㎡占比 50%， 40元 /㎡占比 28% ， 65元 /㎡以上占比 22%，商業(yè)氛圍淡，租金處于較低水平。 分析： 從所選取的 141家店鋪租金進行統(tǒng)計分析來看，項目所在片區(qū)鋪面租金水平主要在4065元 /㎡之間，這個區(qū)間的租金水平所占比例將近占到總樣本量一半， 40元 /㎡以下的租金水平占到 28%,而高于 65元 /㎡的租金僅占 22%，其中租金最高達到 75元 /㎡，均是商業(yè)發(fā)展較成熟和人流集中的社區(qū)，而相對遠離天虹商場片區(qū)商業(yè)繁華地段的商業(yè)較為冷清 ,租金水平較低 ,主要集中在65元 /㎡以下 ,可見項目所在片區(qū)目前鋪面水平還處于較低水平 ,隨著周邊商業(yè)的發(fā)展和小區(qū)入住率的提高 ,租金水平將會有較大的提升 . 租金（元 /㎡） 數(shù)量（家） 占比（％） 40以下 39 28％ 40—— 65 71 50％ 65以上 31 22％ 合計 141 100% 10 本報告嚴格保密 商業(yè)業(yè)態(tài)范圍分析： 經(jīng)營業(yè)態(tài)的豐富程度，反映出商業(yè)的繁華程度，現(xiàn)對周邊商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)進行統(tǒng)計分析，了解項目周邊商業(yè)的繁榮程度，找出市場空間。 11 本報告嚴格保密 路段平均租金分析：周邊路段商業(yè)氛圍淡，人流稀少，商業(yè)租金水平較低． 通過對項目周邊幾條路段的平均租金水平進行測算，可以知曉影響路段租金差異的主要因素，對項目所在的微觀區(qū)域的特征有更深一層的了解。 位置 租金（元 /㎡） 吉祥中路 60— 75 龍福路 32— 50 長興南路 40— 48 龍平西路 （以回龍埔綜合市場為參考） 55— 65 12 本報告嚴格保密 周邊典型樓盤綜合調(diào)研： 項目 名稱 碧湖國際街區(qū) 東方御花園 羅馬公園 和興花園 天鍵駿城 錦繡東方 尚景欣園 鋪位 類型 街鋪 +二層集中商業(yè) 街鋪 +二層集中商業(yè) 街鋪 +集中商業(yè) 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 租售 價格 街鋪 :34萬 /㎡ 一樓 :110130元/㎡、二樓 :7080元 /㎡ (對外招商租金 ) 街鋪均價 : /㎡，二層 :1萬 /㎡ 一樓 :8090元 /㎡ 街鋪 : /㎡ /㎡ /㎡ 萬 /㎡ /㎡ 主力 面積 8090㎡ 5060㎡ 4060㎡ 40100㎡ 7090㎡ 4050㎡ 7090㎡ 商業(yè) 體量 ㎡ 4000多㎡ 7000㎡ —— 4000㎡ 6850㎡ 4000㎡ 發(fā)售 時間 —— 06年 10月 1 06年 4月 —— 05年 9月 —— 06年 7月 銷售 情況 已售完 共 36間，已售 26間 已售完 —— 已售完 已售完 80% 業(yè)態(tài) 規(guī)劃 精品、服飾、美食、休閑娛樂 一層不能做餐飲，二層可做餐飲 公元購物街區(qū) 社區(qū)商業(yè) 無規(guī)劃 無規(guī)劃 無規(guī)劃 13 本報告嚴格保密 周邊典型樓盤分析：周邊樓盤商業(yè)空置較多，街鋪以直接銷售為主，二層或集中商業(yè)以整體銷售為主，售價１ .２－２萬／平米之間，商業(yè)無統(tǒng)一規(guī)劃 分析： ，片區(qū)商業(yè)鋪面銷售主要以街鋪為主，銷售情況比較理想，銷售價格主要以 /㎡為區(qū)間，最高價已達到 4萬元 /㎡；二層或集中商業(yè)銷售方式一般以整體銷售為主。 ，銷售情況較好；無統(tǒng)一規(guī)劃的商業(yè)鋪面銷售價格較低，銷售情況也不是很理想。 分析： 根據(jù)對周邊三級市場商鋪調(diào)研可以看出，目前項目周邊的城市花園一期有大量的街鋪空置，且租金較低，商鋪空置率的高低從某個程度上可以反應(yīng)這個區(qū)域的經(jīng)營狀況，另外，三級市場的成熟度可看出片區(qū)商業(yè)的繁華程度。 序號 商鋪 開間 （米） 進深 （米） 層高 （米） 面積 （㎡） 租金 （元 /㎡ ，近年來眾多知名零售商家紛紛進駐龍崗，搶占龍崗市場， 其中包括 :商場、百貨、大型超市、各類專業(yè)店等；同時龍崗商業(yè)出現(xiàn)較多專業(yè)市場，例 如：都樂家私城、百安居、新亞洲商業(yè)數(shù)碼廣場等，龍崗商業(yè)已出現(xiàn)一定的繁華景象。 16 本報告嚴格保密 針對性營銷策劃報告思路 目標溝通 租金及價格 測算 項目統(tǒng)