【正文】 直接銷售 簡單 ﹑ 方便 ,開發(fā)商所需要面對問題較少 。 。 。 3. 無法保證商業(yè)街后期經(jīng)營狀況 ,對投資者的投資信心受到影響 。 帶租約銷售 象； ，無需承擔返租補貼與相關(guān)稅費； 。 ； ，特別是大鋪； ，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達到投資者期望； 、長期收益難以穩(wěn)定； ，嚴重損壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展； ，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。 短期返租銷售（ 3— 5年） 營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。 ，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱； — 5年返租期較適中， 3— 5年后商業(yè)有可能旺。 ； ； 租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。 長期返租銷售（ 10年） ，能確保既定的商業(yè)定位； 。 ，并適當降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。 ，遠期物業(yè)租金收益將有可能兌現(xiàn)承諾回報。 ； ，則承受返租年限越長，壓力越大。 。 39 本報告嚴格保密 長期與短期返租銷售模式對比分析 從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別，長期返租更能給投資客戶帶來信心保證。 從風(fēng)險角度看，短期返租相對于長期返租，短期返租壓力小，后期風(fēng)險非常小；同時也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險。 40 本報告嚴格保密 操作模式建議 本項目最主要的目標是銷售。因此，最大限度地推動銷售，使售價支撐在一個較高的價格水平上；同時，本項目定位為大型綜合商業(yè)廣場，通過大型主力店的引進帶動項目整體商業(yè)的銷售，因此會面臨兩個方面的銷售一是除了大賣場以外的部分商業(yè)銷售，二是大賣場部分的銷售，由于大賣場承租年限都較長，返租必須與實際承租年限對應(yīng)起來，所以建議本項目的銷售模式 : 3年的銷售模式（大賣場以外部分商業(yè)） 10年的銷售模式（大賣場） 說明：為了實現(xiàn)商業(yè)的最大價值，項目操作過程中短期返租先進行銷售，后期依據(jù)實際情況再進行大賣場的鋪面銷售。 41 本報告嚴格保密 短期返租價格建議： 7%（第一年）； 8%（第二年）； 9%（第三年） 備注：本回報率為含稅回報率。 通過測算： 一樓均價為 15000元 /㎡；二樓均價為 12023元 /㎡；三樓均價為 8000元 /㎡。 實際收益測算如下： 一樓實收均價： 1500015000*(*1+*1+*1) +65*12*3=13740元 /㎡ 二樓實收均價： 1202312023*(*1+*1+*1)+45*12*3 =10740元 /㎡ 三樓實收均價： 80008000*(*1+*1+*1)+31*12*3=7196元 /㎡ 42 本報告嚴格保密 長期返租價格建議： 10年返租年回報率建議如下： 6%（前 4年）； 7%（中間 3年）； 8%（后 3年） 備注：本回報率為含稅回報率。 通過測算： 一樓均價為 17000元 /㎡；二樓均價為 12023元 /㎡；三樓均價為 10000元 /㎡。 實際收益測算如下： 一樓實收均價： 1700017000*(*4+*3+*3)+55*12*10=13570元 /㎡ 二樓實收均價： 1202312023*(*4+*3+*3)+45*12*10=10320元 /㎡ 三樓實收均價： 1000010000*(*4+*3+*3)+31*12*10=7820元 /㎡ 43 本報告嚴格保密 眾廈地產(chǎn)預(yù)祝項目圓滿成功 ! Thanks! 深圳市眾廈地產(chǎn)顧問有限公司 , 超市 ，便利店，16, 16%地產(chǎn)中介, 4 , 4 %干洗、水店, 7 ,5%服裝、飾品, 2 ,2%服務(wù)機構(gòu), 2 , 2 %茶店, 5 , 3 %藥店, 3 , 2 %文具, 1 , 4 %美容美發(fā), 1 2,11%數(shù)碼沖印, 5 , 2 %建材裝飾 4, 28 %餐飲, 5 , 1 6%謝 謝 :41:3607:4107::41 07:4107:41::41:36 2023年 2月 1日星期三 7時 41分 36秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 1, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 07:41:3607:41:3607:412/1/2023 7:41:36 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :41:3607:41Feb231Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 07:41:3607:41:3607:41Wednesday, February 1, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :41:3607:41:36February 1, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 1日星期三 上午 7時 41分 36秒 07:41: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 上午 7時 41分 :41February 1, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 2月 1日星期三 7時 41分 36秒 07:41:361 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 7時 41分 36秒 上午 7時 41分 07:41: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , February 1, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 07:41:3607:41:3607:412/1/2023 7:41:36 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :41:3607:41Feb231Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 07:41:3607:41:3607:41Wednesday, February 1, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :41:3607:41:36February 1, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 1日星期三 上午 7時 41分 36秒 07:41: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 2月 上午 7時 41分 :41February 1, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 1日星期三 7時 41分 36秒 07:41:361 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 7時 41分 36秒 上午 7時 41分 07:41: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 1, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 07:41:3607:41:3607:412/1/2023 7:41:36 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :41:3607:41Feb231Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 07:41:3607:41:3607:41Wednesday, February 1, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :41:3607:41:36February 1, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 1日星期三 上午 7時 41分 36秒 07:41: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 上午 7時 41分 :41February 1, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 1日星期三 7時 41分 36秒 07:41:361 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 上午 7時 41分 36秒 上午 7時 41分 07:41: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴