【正文】 直接銷售 簡(jiǎn)單 ﹑ 方便 ,開(kāi)發(fā)商所需要面對(duì)問(wèn)題較少 。 。 。 3. 無(wú)法保證商業(yè)街后期經(jīng)營(yíng)狀況 ,對(duì)投資者的投資信心受到影響 。 帶租約銷售 象； ，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； 。 ； ，特別是大鋪； ，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望； 、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定； ，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展； ，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。 短期返租銷售（ 3— 5年） 營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。 ，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱； — 5年返租期較適中， 3— 5年后商業(yè)有可能旺。 ； ； 租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。 長(zhǎng)期返租銷售（ 10年） ，能確保既定的商業(yè)定位； 。 ，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。 ，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能兌現(xiàn)承諾回報(bào)。 ； ，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大。 。 39 本報(bào)告嚴(yán)格保密 長(zhǎng)期與短期返租銷售模式對(duì)比分析 從銷售角度看，短期返租與長(zhǎng)期返租都會(huì)使得銷售速度加快，兩者不會(huì)對(duì)銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別，長(zhǎng)期返租更能給投資客戶帶來(lái)信心保證。 從風(fēng)險(xiǎn)角度看，短期返租相對(duì)于長(zhǎng)期返租，短期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)非常??；同時(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。 40 本報(bào)告嚴(yán)格保密 操作模式建議 本項(xiàng)目最主要的目標(biāo)是銷售。因此，最大限度地推動(dòng)銷售，使售價(jià)支撐在一個(gè)較高的價(jià)格水平上；同時(shí)，本項(xiàng)目定位為大型綜合商業(yè)廣場(chǎng)，通過(guò)大型主力店的引進(jìn)帶動(dòng)項(xiàng)目整體商業(yè)的銷售，因此會(huì)面臨兩個(gè)方面的銷售一是除了大賣場(chǎng)以外的部分商業(yè)銷售，二是大賣場(chǎng)部分的銷售，由于大賣場(chǎng)承租年限都較長(zhǎng)，返租必須與實(shí)際承租年限對(duì)應(yīng)起來(lái)，所以建議本項(xiàng)目的銷售模式 : 3年的銷售模式（大賣場(chǎng)以外部分商業(yè)） 10年的銷售模式（大賣場(chǎng)） 說(shuō)明：為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)的最大價(jià)值，項(xiàng)目操作過(guò)程中短期返租先進(jìn)行銷售，后期依據(jù)實(shí)際情況再進(jìn)行大賣場(chǎng)的鋪面銷售。 41 本報(bào)告嚴(yán)格保密 短期返租價(jià)格建議： 7%（第一年）； 8%（第二年）； 9%（第三年） 備注：本回報(bào)率為含稅回報(bào)率。 通過(guò)測(cè)算： 一樓均價(jià)為 15000元 /㎡；二樓均價(jià)為 12023元 /㎡；三樓均價(jià)為 8000元 /㎡。 實(shí)際收益測(cè)算如下： 一樓實(shí)收均價(jià)： 1500015000*(*1+*1+*1) +65*12*3=13740元 /㎡ 二樓實(shí)收均價(jià)： 1202312023*(*1+*1+*1)+45*12*3 =10740元 /㎡ 三樓實(shí)收均價(jià)： 80008000*(*1+*1+*1)+31*12*3=7196元 /㎡ 42 本報(bào)告嚴(yán)格保密 長(zhǎng)期返租價(jià)格建議： 10年返租年回報(bào)率建議如下： 6%（前 4年）； 7%（中間 3年）； 8%（后 3年） 備注：本回報(bào)率為含稅回報(bào)率。 通過(guò)測(cè)算： 一樓均價(jià)為 17000元 /㎡；二樓均價(jià)為 12023元 /㎡；三樓均價(jià)為 10000元 /㎡。 實(shí)際收益測(cè)算如下： 一樓實(shí)收均價(jià)： 1700017000*(*4+*3+*3)+55*12*10=13570元 /㎡ 二樓實(shí)收均價(jià)： 1202312023*(*4+*3+*3)+45*12*10=10320元 /㎡ 三樓實(shí)收均價(jià)： 1000010000*(*4+*3+*3)+31*12*10=7820元 /㎡ 43 本報(bào)告嚴(yán)格保密 眾廈地產(chǎn)預(yù)祝項(xiàng)目圓滿成功 ! Thanks! 深圳市眾廈地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 , 超市 ，便利店，16, 16%地產(chǎn)中介, 4 , 4 %干洗、水店, 7 ,5%服裝、飾品, 2 ,2%服務(wù)機(jī)構(gòu), 2 , 2 %茶店, 5 , 3 %藥店, 3 , 2 %文具, 1 , 4 %美容美發(fā), 1 2,11%數(shù)碼沖印, 5 , 2 %建材裝飾 4, 28 %餐飲, 5 , 1 6%謝 謝 :41:3607:4107::41 07:4107:41::41:36 2023年 2月 1日星期三 7時(shí) 41分 36秒 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 1, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 07:41:3607:41:3607:412/1/2023 7:41:36 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :41:3607:41Feb231Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 07:41:3607:41:3607:41Wednesday, February 1, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :41:3607:41:36February 1, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 2月 1日星期三 上午 7時(shí) 41分 36秒 07:41: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 上午 7時(shí) 41分 :41February 1, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 1日星期三 7時(shí) 41分 36秒 07:41:361 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 7時(shí) 41分 36秒 上午 7時(shí) 41分 07:41: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 1, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 07:41:3607:41:3607:412/1/2023 7:41:36 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :41:3607:41Feb231Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 07:41:3607:41:3607:41Wednesday, February 1, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :41:3607:41:36February 1, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 1日星期三 上午 7時(shí) 41分 36秒 07:41: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 2月 上午 7時(shí) 41分 :41February 1, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 1日星期三 7時(shí) 41分 36秒 07:41:361 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 上午 7時(shí) 41分 36秒 上午 7時(shí) 41分 07:41: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 1, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 07:41:3607:41:3607:412/1/2023 7:41:36 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :41:3607:41Feb231Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 07:41:3607:41:3607:41Wednesday, February 1, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :41:3607:41:36February 1, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 1日星期三 上午 7時(shí) 41分 36秒 07:41: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 上午 7時(shí) 41分 :41February 1, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 1日星期三 7時(shí) 41分 36秒 07:41:361 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 7時(shí) 41分 36秒 上午 7時(shí) 41分 07:41: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴